גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כששוקי המניות נוסקים והתשואות צונחות, הנדל"ן המניב הוא חלופה ראויה

הנחת המוצא ההגיונית היא שהצמיחה האורגנית בעסקי הנדל"ן המניב מוגבלת ותחומה - אף חברה לא יכולה להשכיר יותר שטחים ממה שהיא בנתה ● עם זאת, המציאות בנדל"ן המסחרי כיום שונה - הרבעון הראשון לא היה תקופה רגילה, וההכנסות משכירות יחזרו לרמה נורמלית רק ברבעון הבא

מתחם ביג הקריות / צילום: פאול אורלייב
מתחם ביג הקריות / צילום: פאול אורלייב

אין ספק שמניות הנדל"ן המניב נסקו מאז מחירי השפל שהציגו בשנה שעברה, ואם מצרפים לכך את העובדה שמכפילי ההון שלהן חזרו לרמה שבה היו לפני שהקורונה פרצה, הרי שקשה להימלט מהתחושה שהסקטור הגיע לרמת תמחור מלאה. העניין הוא שהמציאות מסביב השתנתה, שכן חלופות ההשקעה האחרות התייקרו באופן גורף ובצורה אלימה, כך שהמסקנה המעשית אמורה להיות לטעמי הפוכה - בהשוואה לאלטרנטיבות הקיימות, למניות הנדל"ן המניב יש עדיפות ברורה.

האמת היא שהסיטואציה הזו מוזרה, משום שהתכווצות של תשואות היא בדרך כלל תופעה גורפת ורחבה, כזו שמתגלגלת מחלופת השקעה אחת לשנייה, כך שתמוה כי דווקא על מניות הנדל"ן המניב המגמה הזו פסחה.

 

שיאי הנפקות ו"פחד גבהים"

האפיק הסולידי מציע תמורה עלובה, שלא לומר "מעליבה": התשואה על איגרות החוב הממשלתיות נמצאת כבר תקופה ארוכה במגמת ירידה, כאשר גם המרווח של האג"ח הקונצרניות ביחס לתשואה המגולמת באג"ח של הממשלה, שהיא לכשעצמה מינורית וזניחה - מעולם לא היה ברמה כל כך נמוכה.

שוקי המניות רותחים: השוק האמריקאי מעורר פחד גבהים, כך שאיך שלא תסובבו את הדברים, תגלו שרמות המחירים שלו שברו את כל השיאים. תמחור השוק המקומי נראה אמנם יותר הוגן והגיוני, אבל גם כאן מחירי המניות במרבית הענפים חצו מדי יום שיאים חדשים. רק לשם המחשת הדברים, אציין את הנתונים הבאים:

מכפילי הרווח הנקי בשיא כל הזמנים: מכפיל הרווח הנקי של מדד S&P 500 עמד לפני הקורונה על 20, כאשר היום הוא כבר הגיע לרמת שיא של 30. התמונה על בסיס הרווחים החזויים אינה שונה משמעותית, שכן גם אז המכפיל הנוכחי קרוב לשיא כל הזמנים. בשוק המניות המקומי התרחשה תופעה דומה, אם כי העוצמה הייתה הרבה פחות אלימה.

מבול הנפקות שעוד לא היה: 600 חברות חדשות הונפקו בוול סטריט מתחילת השנה, כמות הרבה יותר גבוהה מזו שנרשמה בשנת 2000 כולה, שהייתה כזכור סממן לבועה. אם תביטו על מספר ההנפקות השנתי בארה"ב במהלך 20 השנים האחרונות, תגלו שהוא נע סביב 200 חברות בשנה, מה שאומר שכמות החברות שהנפיקו במחצית השנה הראשונה לבדה גבוהה פי שלושה ממה שמקובל בשנה מלאה. הסיטואציה בישראל אינה שונה, גם כאן הונפקו 114 חברות מתחילת השנה, שזה קרוב מאד לשיא שנרשם בשנת 2007 כולה.

שיטפון של גיוסים בקרנות המשקיעות במניות: על פי פייננשל טיימס, סך גיוסי הכספים הגלובלי לקרנות מנייתיות, במחצית הראשונה של 2021, היה גבוה מהיקף הגיוסים המצטבר שלהן בעשרים השנים האחרונות.

ורק מניות הנדל"ן המניב לא חזרו לרמת המחירים שהייתה: טוב, זה לא רק הנדל"ן המניב, גם מניות הבנקים והאנרגיה נסחרות במחירים נמוכים מאלה שהיו לפני המגפה, אבל נדמה לי שבזה זה נגמר. אין לי עניין לעבור על אופי התמחור של כל מניות הנדל"ן, כך שהתמקדתי בשש חברות מובילות, מתוך הנחה שהן מייצגות בצורה טובה את התעשייה כולה.

התאוששות ופוטנציאל צמיחה

התמחור לא רק שלא התנפח, הוא התכווץ קמעה: מכפיל ההון של אותן שש חברות מובילות נושק לכדי 1.3, בממוצע, בהשוואה למכפיל מקביל של 1.4 ששרר לפני המגפה. שחיקת המחירים בולטת במיוחד על רקע האופוריה הגורפת בענפים אחרים, שנסקו לגבהים ולמחירים חסרי תקדים, כך שההסבר הרפלקסיבי לתמחור הנחות של מניות הנדל"ן המניב נעוץ לדעתי בחשש הבא: הפגיעה שספגו החברות בשנה שעברה תישאר איתן עוד תקופה ארוכה. אז זו בדיוק הנקודה, שאם מביטים על תוצאות הפעילות ברבעון הראשון של השנה, רואים שהרווח התפעולי השוטף התאושש בצורה כמעט מלאה.

השיפור מהרבעון הראשון יתעצם בהמשך השנה: הנחת המוצא ההגיונית והסבירה היא שהצמיחה האורגנית בעסקי הנדל"ן המניב מוגבלת ותחומה בצד ההיצע, מסיבה  טריוויאלית - אף חברה לא יכולה להשכיר יותר שטחים ממה שהיא בנתה. עם זאת, המציאות בנדל"ן המסחרי כיום שונה; שהרי הרבעון הראשון לא היה רגיל, כי מרבית הקניונים עדיין היו סגורים בו מחצית מהתקופה - מה שאומר שהכנסות השכירות ישובו לרמתן הנורמלית רק ברבעון הבא. בנוסף, רווחי החברות ישתפרו כתוצאה מירידה בהוצאות המימון הצפויות, כפי שניתן ללמוד מהתשואות הנמוכות בגיוסי החוב האחרונים וגם מאלה שיבוצעו בקרוב.

שורה תחתונה: כששוקי המניות נוסקים והתשואות צונחות, ההשקעה בחברות הנדל"ן המניב היא כיום אחת החלופות המועדפות, שכן זה אחד המקומות הבודדים שבו רמות המחירים נשארו הוגנות.

***הכותב הוא מנהל מחלקת מחקר מניות בלאומי שוקי הון, עובד בנק לאומי. הסקירה בוצעה על בסיס מידע ונתונים ציבוריים, המפורסמים לכלל המשקיעים, ועליהם בלבד 

עוד כתבות

ניל צור, האוני' העברית / צילום: יוסי זמיר

"בעקבות ההרצאה 'המתמטיקה של המלחמה' הבנתי שאפשר לשלב יחסים בינלאומיים ופיזיקה"

ניל צור, בן 34, דוקטורנט במחלקה ליחסים בינלאומיים ומכון דיוויס ליחסים בינלאומיים באוניברסיטה העברית ● חוקר תופעות של סינכרון חברתי, השייכות לתחום הפיזיקה של מערכות מורכבות ● פרויקט מיוחד

יהב יולזרי, גל קרובינ, אביטל פרדו - בעלי פאגאיה / צילום: רועי פרי

מכשול בדרך למיזוג פאגאיה? האשמות בדילול יתר של מניות ה-SPAC

שני משרדי עורכי דין הוציאו מכתבים לבעלי המניות שהם פותחים בחקירה על טענות ל"דילול יתר של המניות" ● עסקת הספאק מגלמת שווי חברה של 8.5 מיליארד דולר, ובמסגרתה צפויים בעלי המניות הקיימים ב-SPAC להחזיק פחות מ-6% מהחברה לאחר המיזוג

מנכ''ל Airbnb בריאן צ'סקי / צילום: Reuters, Mike Hutchings

מנכ"ל Airbnb מודה לראשונה: הקורונה הצילה אותנו ממשבר

רגע אחרי ההנפקה Airbnb לא היתה רחוקה ממשבר קיומי: על פניו היא היתה חברת ענק בשווי 100 מיליארד דולר, אבל היא גם דיממה מיליארדים ● תחקיר פאסט קומפני מביא את מאחורי הקלעים של הטלטלה שעברה על החברה שעיצבה מחדש את התיירות העולמית | מיטב הסיפורים מהעולם

יהב יולזרי, גל קרובינ, אביטל פרדו - בעלי פאגאיה / צילום: רועי פרי

לפי שווי של 8.5 מיליארד דולר: חברת התשלומים פאגאיה תמוזג לספאק

חברת הפינטק חתמה על הסכם מיזוג עם ספאק לפי שווי של 8.5 מיליארד דולר ● במסגרת העסקה צפויים בעלי המניות הקיימים בחברה לשמור על כ-94% ממנה בבעלותם

ציור קיר של קריקו בבודפשט, כמחווה לתרומתה למלחמה בקורונה / צילום: Reuters, KRISZTINA FENYO

"הייתי הולכת באוניברסיטה ואומרת לחוקרים 'קחו RNA'!": החוקרת שמאחורי חיסוני הקורונה בראיון בלעדי

ד"ר קטלין קריקו, החוקרת שגילוייה אפשרו את פיתוח חיסוני הקורונה של פייזר ומודרנה, היא היום סמנכ"לית בכירה בביונטק וכבר מוזכרת כמועמדת לפרס נובל, אבל הדרך להכרה הייתה רצופה כישלונות ● בראיון לגלובס היא מספרת שמבחינתה, חיסוני הקורונה הם רק ההתחלה

טובי שמלצר - שלמה סיקס - משנה לשלמה ביטוח / צילום: איל יצהר

בגלל אינדיקציות לא טובות מהשוק: שלמה אחזקות דוחה את הנפקת שלמה ביטוח

בחברה שבבעלות משפחת שמלצר קיוו להנפיק את חברת הביטוח לפי שווי שוק של בין 1.2 ל-1.3 מיליארד שקל, אך הבינו שנכון להיום לא יקבלו זאת ● בשלמה מתכוונים להמתין כמה חודשים ולבחון את המצב מחדש

מתחם הבניינים במהלך ההריסה. עמדו נטושים במשך שנים וניזוקו / צילום: מתוך יוטיוב

סין מציגה: כך הורסים 15 בניינים ב-45 שניות בלבד

שכונה שלמה בעיר קונמינג בסין נהרסה בשבוע שעבר באמצעות חומרי נפץ ● הבניינים בני פחות מעשר שנים אולם מעולם לא הושלמו

סדרות מומלצות

הדרמה הבלתי נסבלת שתגרום לכם להתמכר והסדרה של מארוול שתעביר לכם את הסופ"ש: המלצות טלוויזיה

הסדרה הצפויה שתדביק אתכם למסך, המשפחה שבנתה לעצמה טירה - ותיעדה הכול, סיפור האונס שכמעט כולם מכחישים ועונה שלישית לקופה ראשית ● מה שכדאי לראות בטלוויזיה עכשיו

מפגש בין אנשי הממשל הקטאריים לאנשי הטליבאן בקאבול / צילום: Reuters, Balkis Press/ABACAPRESS.COM

הטליבאן רוצה הכרה בינלאומית - למדינות שדנות עימו יש מחשבות אחרות

ביקורו של שר החוץ של קטאר בקאבול מדגיש את המורכבות של עיסוק בממשלה החדשה שהקים הארגון האיסלאמיסטי באפגניסטן

שופטי בית משפט עליון / צילום: יוסי זמיר

הגיעה העת להחזיר את השימוש בכלי הסליחה לדיון המשפטי

אשה דתייה תבעה פיצויים של חמישה מיליון שקל מבעלה, לאחר שגילתה שהסתיר ממנה את היותו הומוסקסואל וחילוני • שופטי העליון הבינו את כאבה של האשה, אך דחו את התביעה בפסק דין שממחיש את הפער בין החוק היבש לבין המוסר והכפרה: "הדין האזרחי לא נועד לרפא לב שבור"

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

למרות המדד הטוב מהצפוי: וול סטריט ננעלה בירידות

מדד דאו ג'ונס ירד ב-0.8%, נאסד"ק איבד 0.4% ומדד S&P 500 נסוג 0.6% ● מדד המחירים בארה"ב עלה באוגוסט בשיעור שנתי של 5.3% ● רדהיל צנחה בעקבות כישלון ניסוי בחולי קורונה קשים ● סיירן זינקה לאחר חוזה הפצה חדש ● הזהב התחזק ושוב מעל 1,800 דולר, הנפט יציב

פרסומת ביטוח ישיר / צילום: יחצ רן דנינו

היונים יורדות מהעץ: תקציב ביטוח ישיר עובר למקאן

לגלובס נודע כי תקציב הפרסום של ביטוח ישיר עוזב את משרד הפרסום באומן בר ריבנאי, ועובר למשרד הפרסום מקאן ת"א ● קניון עופר רמת אביב משיק חנות פופ-אפ יד שנייה, שכל הכנסותיה ייתרמו לעמותות הפועלות למען נערות בסיכון ● אירועים ומינויים 

אדם מוסרי, ראש אינסטגרם / צילום: Reuters, Beck Diefenbach

מסמכים חדשים חושפים: פייסבוק ידעה שאינסטגרם מזיקה לבני נוער

בדיווח של וול סטריט ג'ורנל צוטטו מחקרים פנימיים של פייסבוק שבדקו כיצב אינסטגרם משפיעה על קהל המשתמשים הצעיר, כשאחד הממצאים מצביעים שבנות מתבגרות נפגעות הכי במיוחד: "32% מבנות נוער אמרו שכשהרגישו רע עם הגוף שלהן, אינסטגרם גרמה להן להרגיש יותר גרוע"

חיסון שלישי לקורונה בתל אביב / צילום: Reuters, אמיר כהן

ההסכם שיאפשר למחוסנים ישראלים גישה לתו הירוק באיחוד האירופי

ישראל והאיחוד האירופי הגיעו להסכמה על הכרה הדדית בתעודות המתחסן ● תשתית טכנולוגית תעביר את המידע על המחוסנים ותוודא שאכן התעודות שהם נושאים תקפות

מערכת ''הדק חכם'' / הדמיה: רפאל

מדע בדיוני ביישום מלא: מוצרי רפאל מככבים בתערוכה ביטחונית בלונדון

מערכת שיודעת לזהות אויב או ידיד בשדה הקרב המולבשת על משקפות היא רק אחד המוצרים של רפאל שתוכלו למצוא בתערוכה הביטחונית DSEI בלונדון, בחלקם צה"ל יתחיל להשתמש כבר בשנת 2022

עומר אדם בפרסומת לבזק / צילום: ליאור נורדמן

בריחת העובדים מענף הפרסום וניצחון וולט על המסעדנים: 10 הפספוסים הגדולים של השנה בתחומי המדיה, השיווק והפרסום

הם היו יכולים להצליח, אבל המציאות הסתדרה אחרת: המותג שנסגר כשכולם חגגו, הרשתות שלא הרוויחו מהנהירה לאונליין, המסעדנים שאיחרו את הרכבת, ההזדמנויות שרשת 13 החמיצה ועוד 6 דברים ש(לא) התרחשו השנה

מפעל 'עשות אשקלון' / צילום: אלביט מערכות

מדוע אלביט שמה את עשות אשקלון על המדף, למה ישי דוידי מתעניין, וממה חוששים העובדים

שלוש שנים לאחר שקיבלה את מניות השליטה בחברת מוצרי המתכת, כחלק מרכישת תע"ש, מעמידה אותה אלביט למכירה ● לקרן פימי של ישי דוידי, שביקורו במפעל עשות עורר סערה, יש יכולת להשביח את החברה, אולם העובדים מאיימים: "נפעל בכל האמצעים העומדים לרשותנו, לרבות סכסוך עבודה"

הסבירות להירשם לריצת מרתון בגיל שנגמר בספרה 9 (29, 39, 49, 59) גבוהה ב-48% ביחס לשאר הגילים / צילום: Shutterstock, Pavel1964

זמן למוטיבציה: אחרי החגים ואפקט ההתחלה החדשה

מדוע אנשים נרשמים למרתון לראשונה בחייהם דווקא בפתח העשור הבא לחייהם ואיך אפשר ליצור סמני זמן מלאכותיים כדי להתניע פרויקט שנתקע

אושר עד, מדפי מוצרי חלב / צילום: אסף עיני

מדד אוגוסט עלה ב-0.3%; מחירי הדירות עלו ב-8% בשנה

מתחילת השנה עלה מדד המחירים לצרכן ב-2.3%, וב-12 החודשים האחרונים עלה ב-2.2% ● מתחילת השנה עלה מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים ב-4.3% ● עליות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי ירקות ופירות טריים שעלו ב-2.6%

אייפון 13 / צילום: צילום מסך

מתי האייפונים החדשים ינחתו בישראל וכמה הם יעלו?

על פי הערכות, המחירים יתחילו בכ-3,200 שקל בגרסת הבסיס לאייפון מיני, וכ-3,600 לדגם הרגיל ● בדינימיקה מעריכים כי דגמי הפרימיום יחלו במחיר של כ-4,500  ● מחירי הסדרה החדשה דומים למחירי אייפון 12 מיד לאחר השקתם