עו"ד מיכל הלפרין, הממונה על רשות התחרות / צילום: ניב קנטור
רשות התחרות ממליצה על שורה של צעדים להקלת לקיחת המשכנתאות, במיוחד בשלב קבלת ההצעות מהבנקים השונים, ועריכת ההשוואות ביניהם. "הקושי בביצוע השוואת מחירים במצב הנוכחי מונע מלווים רבים לחפש, ולכן גם לקבל, הצעות מחיר מאושרות נוספות אשר יכלו להביא להם חיסכון משמעותי", נאמר בדברי ההסבר להמלצות החדשות,.
זאת בעקבות עבודה שנערכה בתחילת השנה על ידי הכלכלנים ד"ר ענת אלכסנדרון ואביתר גוטמן ששמה "בעיות אינפורמציה בשוק המשכנתאות בישראל: פיזור מחירים וחיפוש". בעבודה נמצא, כי על אף שתהליך של תיחור (כלומר בדיקה משווה של הצעות שונות וניסיון להתמקח על התנאים מול הגורמים השונים) עשוי להביא לחסכון של עשרות אלפי שקלים בהחזרים המצטברים של המשכנתה, רק 44% מהלווים נוקטים בצעד הזה.
המחקר מתאר מצב שבו לווי משכנתאות יכולים כיום לבחור מסלולים מתוך מגוון אין סופי כמעט של אפשרויות שניצבות בפניהם, ואולם רובם מתקשים לבצע את הבחירה הטובה עבורם.
ברשות מסבירים, כי מכיוון שהמשכנתה היא מוצר שנתפר אישית לכל לווה ולווה, בהתאם להכנסתו, גובה המשכנתה שלו, מחיר הנכס, מקום עבודתו ועוד - מדובר במוצר בלתי אחיד. בנוסף, עלויות הגיוס של הבנק מחושבות על בסיס יומי, שמיתרגמים לשינויים בריבית המוצעות להלוואות; בנוסף, שקיפות המחירים נמוכה. הצעות עדכניות אינן מתפרסמות באופן פומבי על ידי הבנקים. לקוחות יכולים לגלוש לאתרי הבנקים ולבקש הלוואות, ואולם הם אינם יכולים לבחור לעצמם את מסלולי המשכנתה, וההצעה המקוונת שהם מקבלים אינה מהווה בהכרח הצעה אמיתית.
ולבסוף, מחירי המשכנתאות תלויים בחלוקה להלוואות משנה, כלומר המסלולים השונים (הלוואות, פריים, הלוואות צמודות והלוואות משתנות צמודות). רבים אולי סבורים שהבנק קובע מרווח רווח זהה עבור כל הלוואות המשנה הללו, אבל זו טעות. הבנק קובע מרווחים שונים עבור המסלולים השונים המאוגדים באותה משכנתה. ויותר מזה: קיים סבסוד צולב בין ההלוואות הללו.
לפיכך הלווה הישראלי אולי נחשף ליותר אפשרויות לבניית משכנתה שתפורה לפרופיל שלו מאשר במקומות אחרים בעולם, אך מבחינת שקיפות המחירים מתברר, כי ישראל נמצאת במקום נמוך יחסית למקומות אחרים ולכן קשה לו מאוד לנצל את ריבוי המסלולים והתחרות בין הבנקים.
בעבודה נערכו סימולציות להלוואות זהות שלוקחים אנשים זהים בבנקים שונים, והתברר שפערי המחיר יכולים להגיע למאות שקלים בחודש ועשרות אלפי שקל בסך החזרי המשכנתה לאורך חיי הלוואה.
חלק ניכר מהמציאות הזו היא העדר תחרותיות בענף המשכנתאות, שנשלט כמעט בלעדית על ידי בנקים מזרחי טפחות, הפועלים ולאומי. על כך כותבים ברשות התחרות, כי "במצב הדברים האמור, הצעד האידיאלי מבחינת הרשות הוא נקיטה בצעדים אשר יתמרצו כניסה של שחקנים חדשים לשוק המשכנתאות, באופן שצפוי לעורר ולקדם את התחרות על הלווה, ובתוך כך גם לתמרץ את השוק לספק לו אמצעים קלים ונוחים לעריכת תיחור".
בהקשר לכך יועצי משכנתאות מדווחים בימים אלה, כששוק המשכנתאות בוער, שבנקים פחות נלחמים על הלקוחות, באמצעות מתן הצעות לא אטרקטיביות ו/או במתן שירות גרוע. יש גם עדויות על פקידי בנקים שהפנו לקוחות פוטנציאליים לבנקים מתחרים.
ואולם ברשות התחרות מודים, כי האפשרות לפתוח בזמן הזה את ענף המשכנתאות לתחרות על ידי שחקנים חדשים עוד רחוקה, ועל כן הדרכים שניתן לשפר את המצב מוגבלות לשיפור המידע.
בשנים האחרונות אמנם ננקטו צעדים משמעותיים בעניין זה, ובראשם הקמת מאגר נתוני אשראי וצעדים מכוח תזכיר חוק שירותי מידע פיננסי (בנקאות פתוחה), אך האפקטיביות של צעדים אלה מוגבלת. לאור זאת ממליצים ברשות לשפר את יכולת הלווים להשוות בצורה פשוטה בין הצעות השונות שיוצעו להם.
"בראש ובראשונה ממליצה הרשות לפעול לשיפור הליך התיחור באמצעות עדכון הנוהל הנוגע לאופן יישום מנגנון האישור העקרוני בממשק המקוון. מנגנון זה עשוי להיות כלי משמעותי שיקל על ביצוע התיחור, אך בפועל כאמור לעיל, הוא לא מסייע ללווה כפי שהיה מצופה. כך, על פי רוב, אין אפשרות להשלים את מלוא הפרטים הנדרשים להנפקת האישור העקרוני באופן מקוון ומהיר. בפרט, לא ניתנת בידי הלווה האפשרות לבחור בתמהיל ההלוואה הרצוי מבחינתו. יתירה מזו, גם כאשר ניתנים אישורים עקרוניים באופן מקוון, אלה אינם מהווים בהכרח נקודת ייחוס מציאותית לתיחור.
"לפיכך, הרשות ממליצה שיתאפשר ללקוח להגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני באופן מקוון עבור תמהיל שייבחר על-ידי הלקוח מתוך האישור שיונפק יכלול באופן מפורש וברור גם החלופות השונות שמציע הבנק ללקוחותיו", נכתב בהמלצות הרשות.
עוד מודגש, כי ההצעות צריכות לבוא בהתאם לתמהיל שנבחר, בהתאם למאפייני הלקוח שהוזנו, כך שניתן יהיה להסתמך על ההצעה, גם לצורך השוואה מול בנקים אחרים.
בנוסף, על מנת להקל על הלקוח בהגשת הבקשה, ממליצה הרשות לעשות שימוש בממשקים המקוונים האחידים שיוקמו בעקבות הוראת ניהול בנקאי תקין. "במסגרת זאת, ראוי שהבנקים יאפשרו למי שמבקש אישור עקרוני להגיש את המידע שנוגע למצבו הכלכלי הנוכחי ישירות מהבנק הנוכחי שלו, דרך הממשקים של הבנקאות הפתוחה. כן יש לבחון דרכים נוספות לשלב בין הצעדים, לרבות הקמת ממשקים אחידים אחרים לצורך העברת מידע אחר שחובה על כל הבנקים לדרוש מכוח הוראות האסדרה בעת העמדת משכנתא".
להערכת הרשות, יישום ההמלצה הזו צפוי להפוך את מנגנון האישור העקרוני המקוון לכלי יעיל יותר מבחינת הלקוח ולהביא לצמצום עלויות החיפוש שלו.
ולבסוף, הרשות סבורה, כי יש לבחון דרכים לפישוט מוצר המשכנתא באופן שיקל על בחינת מסלולי משכנתאות דומים של בנקים שונים, ובכך יאפשר ללווה לקבל החלטה מושכלת יותר.