מנכ"ל גזית גלוב, חיים כצמן / צילום: איל יצהר
קבוצת הנדל"ן המניב גזית גלוב מנסה פעם נוספת לרכוש את מלוא הבעלות בחברה הבת אטריום, שמפעילה מרכזים מסחריים במזרח אירופה (פולין וצ'כיה). ביום ב' דיווחה גזית גלוב כי הגישה הצעת לרכישת כל מניות אטריות שבידי הציבור (25%) בתמורה לסכום של 335 מיליון אירו (1.28 מיליארד שקל) במזומן.
ההצעה מבוססת על מחיר של 3.35 אירו למניית אטריום, המשקף פרמיה של 14.3% ביחס למחיר השוק של המניה טרם הגשת ההצעה. המחיר המוצע מניח שלא תבוצע חלוקת דיבידנד בגין מניות אטריום עד למועד השלמת העסקה, למעט הדיבידנד הרבעוני עליו הכריזה אטריום בשבוע שעבר. בתגובה להצעה זינקה מניית אטריום ב-10% למחיר של 3.23 אירו בפתיחת המסחר בבורסת וינה.
בעלי מניות המיעוט התנגדו בעבר
כבר לפני שנתיים ביקשה גזית גלוב לרכוש את מניות המיעוט באטריום ולהפוך אותה לחברה פרטית בבעלותה המלאה. גזית גלוב החזיקה אז ב-60% ממניות אטריום, ובתום מו"מ בין החברות נקבע כי היא תשלם מחיר של 3.75 אירו לכל מניית אטריום שאינה ברשותה (מחיר גבוה בכ-12% מבהצעה הנוכחית).
עם זאת, חלק מבעלי מניות המיעוט באטריום התנגדו בזמנו להצעה, ומשכך היא לא זכתה לרוב הדרוש באסיפת בעלי המניות של אטריום. מאז, הגדילה גזית גלוב את החזקתה באטריום ל-75% באמצעות עסקאות בבורסה ומחוצה לה, וכעת היא מנסה להתניע מחדש את המהלך.
גזית גלוב, בהובלת חיים כצמן, נסחרת בבורסה לפי שווי של 3.8 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה טיפסה ב-21% מתחילת השנה. עם זאת, בשנה וחצי האחרונה איבדה מניית החברה, המתמקדת בנדל"ן מסחרי ברחבי העולם, כ-40%. ההון העצמי של החברה גבוה משמעותית משווי השוק שלה ועומד על 5.73 מיליארד שקל.
האג"ח ימשיכו להיסחר בלוקסמבורג
גזית גלוב מדווחת כעת כי הגישה לדירקטוריון אטריום הצעה למיזוג בין שתי החברות, לאחר שיחה שהתקיימה עם דירקטוריון אטריום. להערכת גזית גלוב, יחליט דירקטוריון אטריום על הקמת ועדת דירקטוריון בלתי תלויה לבחינת המיזוג המוצע.
ככל שייחתם הסכם למיזוג אטריום לתוכה של גזית גלוב, הוא יותנה באישור בעלי המניות של אטריום, בהתאם לחוק החברות באי ג'רזי (בו מאוגדת אטריום) שבתעלת למאנש. אם יושלם המיזוג בהצלחה, תהפוך אטריום לחברה בבעלותה המלא של גזית גלוב, ומניותיה יימחקו מהמסחר בבורסות של וינה ואמסטרדם. עם זאת, אג"ח של אטריום ימשיכו להיסחר בבורסה של לוקסמבורג.
אטריום היא חברה ציבורית העוסקת ברכישה, השבחה, פיתוח וניהול של מרכזים מסחריים במרכז ובמזרח אירופה. החברה מחזיקה ב-26 נכסים בשטח כולל של כ-809 אלף מ"ר ובשווי של כ-2.5 מיליארד אירו. שיעור התפוסה בנכסים אלו עומד על כ-92.2%, וכ-55% מתיק הנכסים ממוקם בערים ורשה ופראג - שני מטרופולינים בעלי הגירה חיובית וצמיחה בתעסוקה ובשכר.
בשנה וחצי האחרונות נכנסה אטריום גם לתחום הדיור להשכרה, ונכון לסוף יוני השנה היו ברשותה 4,000 יחידות דיור בשלבים שונים של הקמה בערים מרכזיות בפולין, 2,000 דירות לפיתוח מעל ובסמוך לנכסים מסחריים בבעלותה, ועוד כ-2,000 דירות בעסקאות ממשיות לרכישה של נכסים קיימים או בשלבי בנייה.
לדברי גזית גלוב, לאטריום נכסים לא משועבדים בסך של כ-2 מיליארד אירו, יתרות מזומן של 520 מיליון אירו, ומסגרות אשראי לא מנוצלות של כ-300 מיליון אירו. לאטריום רמת המינוף של 26% ודירוג אשראי בינלאומי של מודי'ס ושל פיץ' ברמות של Baa3 ו-BBB מינוס, בהתאמה, עם אופק יציב.
לדברי חיים כצמן, מייסד, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב, "המיזוג יקרב את גזית לנכסי אטריום ויאפשר גמישות מלאה בקבוצה בכל הקשור לתפעול נכסים, בנייה ופיתוח של נכסים קיימים. אנו מאמינים שעם הפיכת אטריום לחברה פרטית בבעלות מלאה, נוכל לייצר ערך באמצעות סינרגיות בתחומי התפעול, המימון ושוק ההון".
כצמן הוסיף, כי "איחוד נכסי הקבוצה תחת קורת גג אחת יאפשר לנו לייצר מותג בינלאומי אחיד ובכך לחזק עוד יותר את הקשרים שלנו עם דיירים בינלאומיים. למעלה מ-60% מנכסי אטריום נמצאים במטרופולינים צפופי אוכלוסין עם צמיחה גדולה ואנו מאמינים כי הודות לכך נוכל ליישם עוד יותר את האסטרטגיה שלנו לציפוף נכסים קיימים וליצור זכויות בנייה נוספות לשימושים מעורבים.
בהנהלת גזית גלוב הוסיפו, כי הגדלת החזקתה באטריום ל-100% מהווה צעד משמעותי ביישום האסטרטגיה העסקתי של החברה להגדלת שיעור רכיב הנדל"ן הפרטי, תוך התמקדות בנכסים דומיננטיים בערים מרכזיות. בחברה הדגישו, כי המקורות למימון המיזוג המוצע הם יתרות המזומנים בידיה, וכן מימון חיצוני שבכוונתה ליטול לשם כך. לצורך ליווי העסקה שכרה גזית גלוב את בנק ההשקעות גולדמן זאקס.
הממונה על שוק ההון התערב
אטריום, יש לציין, סבלה ממגפת הקורונה יחד עם כל חברות הקניונים ברחבי העולם, בעקבות מדיניות הסגרים שנקטו הממשלות השונות בניסיון לבלום את התפשטות המגפה.
מניית החברה צנחה עד למחיר שפל של כ-2 אירו בלבד בסוף אוקטובר 2020, לעומת כ-3.5 אירו בדצמבר 2019. עם זאת, מאז התאושה המניה עד למחיר של 2.93 דולר נכון לסוף יולי 2021 (טרם הצעת המיזוג).
יש לציין, כי ניסיון הרכישה הקודם של גזית גלוב לפני שנתיים כלל תשלום של 565 מיליון אירו (כ-2.26 מיליארד שקל אז) לבעלי מניות המיעוט של אטריום - מחיר ששיקף פרמיה של 18% על מחיר השוק של המניות.
כחלק מאותה עסקה, החליטו אז שני גופים מוסדיים מקומיים להצטרף לגזית גלוב ברכישת מניות אטריום, במחיר העסקה - מנורה מבטחים (שאמורה הייתה לרכוש 12% ממניות אטריום ב-150 מיליון אירו) והפניקס (6% תמורת 75 מיליון אירו).
אלא שהמהלך לא התקבל בהתלהבות אצל הממונה על שוק ההון, ד"ר משה ברקת, מאחר שהיה מדובר ברכישת מניות מיעוט בפרמיה על מחיר השוק ומבלי לקבל זכויות מיוחדות בחברה לאחר רכישתן.
ברקת אף פנה לשני הגופים המוסדיים בדרישה לקבלת פרטים לגבי הליך קבלת ההחלטות, לצורך התערבות אפשרית, חסרת תקדים, בעסקה, מתוך מטרה לשנות את תנאיה. עם זאת, בסופו של דבר העסקה בוטלה כאמור בשל התנגדות בעלי מניות המיעוט של אטריום, ומשום כך הפכה התערבות זו ללא רלוונטית.