פוזנן, פולין / צילום: Shutterstock, Boris Stroujko
השקעות בשוקי הנדל"ן של מזרח אירופה מזוהות אצל רבים מהפעילים בשוק ההון עם הפסדי עתק שנבעו מהן בעבר. בין השנים 2004 ל-2008 הזרימו יזמי נדל"ן ישראלים מיליארדי שקלים לטובת רכישת קרקעות ונכסים במדינות השונות של מזרח אירופה, בין השאר מתוך הנחה שיוכלו לגרוף רווחים גבוהים ממכירת אותן קרקעות בתוך שנים בודדות.
רכישות אלו מומנו בעיקר בהנפקות של איגרות חוב לציבור, וכאשר פרץ המשבר הפיננסי העולמי של 2008, נגוזו החלומות במהירות. הצמיחה במזרח אירופה נעצרה, המימון לפרויקטים נדל"ניים מצד בנקים במערב אירופה הופסק כמעט כליל, ומחירי אותן קרקעות החל לצנוח במהירות.
החברות מנפיקות האג"ח הפכו בחלקן הגדול לחדלות פירעון, ונעלמו בתוך שנים בודדות, תוך שהן גורמות הפסדים אדירים של מיליארדי שקלים לציבור המשקיעים בישראל. מבחינת רבים מאלו הפך הנדל"ן במזרח אירופה לטריטוריה אסורה להשקעה.
גזית גלוב שמה יהבה על פעילות הבת אטריום
עם זאת, היו גם מספר חברות חזקות ומבוססות הנסחרות בבורסה בת"א, אשר דווקא העמיקו ופיתחו את פעילותן במזרח אירופה בשנים האחרונות, תוך המשך ההקמה והתפעול של מרכזים מסחריים, משרדים ודירות למגורים בהיקף של מיליארדי שקלים.
אחת הבולטות שבהן היא קבוצת הנדל"ן המניב גזית גלוב , שלפני פחות מחודשיים הגישה הצעה לרכישת החזקות הציבור (25%) בחברה הבת, אטריום , בתמורה לתשלום של 335 מיליון אירו (1.26 מיליארד שקל). גזית גלוב, שכבר מחזיקה כיום ב-75% ממניות אטריום, ציינה אז כי רכישת יתרת המניות שאינן ברשותה מהווה צעד משמעותי ביישום האסטרטגיה העסקית שלה, להגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי תוך התמקדות בנכסים דומיננטיים בערים מרכזיות.
אטריום מחזיקה ומנהלת 26 מרכזים מסחריים במרכז ובמזרח אירופה, בעלי שטח השכרה כולל של 809 אלף מ"ר. 85% מפעילותה מתרכזת בשתי הכלכלות החזקות באזור, פולין וצ'כיה, כאשר 55% מפעילות החברה מרוכזים בערי הבירה של מדינות אלו - ורשה ופראג, בהתאמה.
עוד בטרם השלמת העסקה, העריכה גזית גלוב את השקעתה באטריום לפי שווי של כ-10 מיליארד שקל, כאשר פעילות זו מהווה 26% מסך השקעות הקבוצה בנדל"ן. תחת בעל השליטה חיים כצמן, מתמקדת אטריום בשנים האחרונות באזורים אורבניים צומחים בערים מרכזיות, תוך מכירת נכסים שאינם בליבת עסקיה.
בנוסף, החלה אטריום גם בכניסה לתחום המגורים להשכרה בפולין ובפראג, תוך הצבת יעד לבניית תיק של 5,000 יחידות דיור עד שנת 2025. ההחלטה של גזית גלוב להרחיב עוד יותר את חשיפתה למרכז ומזרח אירופה, ובעיקר לערים הגדולות של פולין וצ'כיה, מאותתת על החשיבות שמייחסת הקבוצה לכלכלות צומחות אלה ולאזור גיאוגרפי זה.
חג'ג' גילה את רומניה, וסוחף את משקיעי ת"א
כיום פועלות החברות הישראליות בארבע מדינות מרכזיות במזרח אירופה: פולין, צ'כיה, רומניה וסרביה. בפולין למשל, צמח התוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) בשיעור שנתי ממוצע של 4.25% בין השנים 2014-2019, לפני שירד ב-2.7% ב-2020 ל-594 מיליארד דולר, בעקבות התפרצות מגפת הקורונה בעולם.
גם כלכלת רומניה הציגה צמיחה בשנים שלפני הקורונה, כאשר בין 2016 ל-2019 נרשמה בה צמיחה שנתית ממוצעת של 5.2% בתמ"ג. יזם נדל"ן ישראלי שהחל לפעול בשנים האחרונות ברומניה הוא צחי חג'ג', שהקים לשם כך את חברת חג'ג' אירופה .
בשנת 2018 נחשפה החברה לשוק ההון המקומי, כאשר הצליחה לגייס 62 מיליון שקל בהנפקה ראשונה של סדרת אג"ח לציבור. סדרה זו, שגדלה בהמשך ליותר מ-100 מיליון שקל, נפרעה לאחרונה לאחר שהחברה השלימה בהצלחה גיוס של 100 מיליון שקל בהנפקה ראשונית של מניות לציבור.
הנפקה זו לימדה כי ציבור המשקיעים חוזר לגלות עניין בהשקעות במזרח אירופה, לפחות כאשר הן מתבצעות על ידי יזמים ותיקים שהוכיחו כבר את יכולותיהם במקומות אחרים בעולם.
"השווקים במערב אירופה די מיצו את עצמם"
מלבד גזית גלוב וחג'ג', בולטות בפעילותן במדינות מזרח אירופה גם החברות ביג , המתמקדת בתחום המרכזים המסחריים; אפי אירופה, הפועלת בנדל"ן מניב; הכשרת הישוב , שנכנסה לתחום המרכזים הלוגיסטיים; וקבוצת לוזון העוסקת בתחום הנדל"ן למגורים בפולין באמצעות החברה הבת רונסון.
בועז חיים, מנכ"ל רונסון, טוען כי "פולין כבר נחשבת היום יותר למערב מאשר למזרח אירופה, בהיותה על התפר ביניהן, כשבמערב אירופה רואים את פולין כבסיס שמקשר בין המערב למזרח, אחרי שהיא עברה מודרניזציה".
לגבי שוק הנדל"ן למגורים, אומר חיים כי "פולנים, בדומה לישראלים, אוהבים בעלות על דירה, ויש בשוק הזה גם הרבה משקיעים, כי השווקים במערב אירופה די מיצו את עצמם. לכן מגיעות המון חברות וקרנות אירופיות לבצע השקעות פה. זה שוק שנמצא בעלייה תמידית, ובשנתיים-שלוש האחרונות מורגשת במיוחד העלייה במחירי הדירות".
איך השפיעה הקורונה על הפעילות?
חיים: "בכל העולם, ובפולין בפרט, הקורונה חיזקה את התפיסה ולפיה נדל"ן למגורים הוא השקעה טובה, לא רק מבחינת התשואות שהוא מספק, אלא גם כשמירה על ערך הכסף. מתחילת השנה המחירים בפרויקטים שלנו עלו בסדרי גודל של כ-15%-20%, וחלק מהלקוחות שרכשו אצלנו דירה מתכננים למכור אותה כשתהיה מוכנה".
גם ישראלים קונים אצלכם דירות?
"רונסון מוכרת את הדירות שלה בעיקר לפולנים, והפעילות שלנו מול ישראלים היא שולית. זה שוק שקוסם להרבה מדינות מהסביבה, ואני מעריך שתוך כמה שנים פולין כבר תהיה 'צבועה' ממש כמערב אירופה, משום שהיא חוט מקשר. אבל המחירים פה עדיין זולים ביחס למערב".
חברות הנדל"ן הישראליות שמציעות חשיפה למזרח אירופה: