הוספת ממ''ד לבניין בראשון לציון במסגרת תמ''א 38 / צילום: Shutterstock
במסגרת ההיערכות שלנו לתכנון ושיווק פרויקט של התחדשות עירונית בתל אביב ולצורך קביעת תמחור דירות התמורה, נדרשנו לראשונה להכריע בסוגיה מעניינת - כמה שווה ממ"ד בתל אביב, לעומת ממ"ק?
מדובר בפרויקט התחדשות עירונית בצפון הישן של תל אביב, שנמצא בשלבים הראשונים של תכנון ושל משא ומתן עם הדיירים. עקב שיקולים תכנוניים הקשורים לחניון, ניתן לבנות ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) רק במחצית מהדירות בפרויקט, בעוד שבמחצית השנייה ניתן לבנות רק ממ"ק - מרחב מוגן קומתי המשותף לכמה דירות.
ממ"ד נבנה בתוך הדירה, והוא מהווה חדר לכל דבר הן בתמחור הדירה והן בתכנון שלה. היתרונות שלו הם שבעת אזעקה לא צריך לצאת מהבית, אולם יש לו גם חסרונות: קיומו בדירה מקטין משמעותית את הגמישות התכנונית שלה, ויש שיגידו גם שזהו חדר פחות נעים למגורים.
ממ"ק, לעומת זאת, ממוקם מחוץ לדירה ומשמש לפחות שתי דירות בקומה. בניית ממ"ק מאפשרת גמישות מרבית בתכנון הדירה עצמה, והממ"ק עצמו הוא שטח נוסף שיכול לשרת את הדיירים בקומה בזמני שגרה (בהסכמת כל דיירי הקומה) - כמו למשל לאחסון, או לחדר משחקים לילדים וכדומה. החסרונות הם שבעת אזעקות צריך לצאת מהבית אליו ולחלוק אותו עם השכנים.
בפרויקט המדובר נתקלנו לראשונה בשאלה איך לתמחר שתי דירות זהות בכל הפרמטרים, למעט העובדה שבאחת תוכנן ממ"ד ובשנייה ממ"ק. מדובר באותה דירה בדיוק - באותה קומה, באותו גודל, עם אותו גודל מרפסת ואותן הצמדות, רק שבאחת ניתן לבנות ממ"ד ובשנייה לא.
הואיל ומדובר בדירות תמורה שיקבלו הדיירים ביקשנו לערוך שמאות והתברר לנו שלא קיימות הנחיות מפורשות מהשמאי הממשלתי לגבי תמחור של ממ"ד וגם אין שווי מדויק בספרי השמאים. לדברי השמאי, גם בדיקת עסקאות קודמות בשוק לא הניבה תוצאות, מאחר שבדרך כלל לא מצוין ברשות המסים באילו מהדירות קיים ממ"ד ובאילו ממ"ק.
באין נתונים הוחלט על ידי השמאי שנעזרנו בו לערוך משאל בקרב כ-20 שמאים בנוגע לתמחור של ממ"ד לעומת ממ"ק באזור הפרויקט. מתברר שרוב השמאים גרסו כי למרות חסרונותיו, ממ"ד מייצר ערך גבוה יותר לדירה בהשוואה לממ"ק והפער ביניהם מסתכם בכ-2.5% משווי הדירה.
לדוגמה, בשתי דירות זהות לגמרי בתל אביב שמתומחרות ב-5 מיליון שקל, הפער הכספי שצפוי להיות בין דירה עם ממ"ד לדירה עם ממ"ק יעמוד על כ־125 אלף שקל.
דוגמה נוספת מעסקאות קודמות שבוצעו באזור - דירת 5 חדרים בשטח 116 מ"ר נמכרה לאחרונה בצפון הישן של ת"א תמורת 7.24 מיליון שקל. הדירה נמכרה עם ממ"ד, אילו הייתה נמכרת עם ממ"ק מחירה היה צפוי להיות נמוך בכ-180 אלף שקל.
הכותב מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן דרא