גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"הסיפור של קבוצות הרכישה חוזר בגלל שהמחירים עולים"

קבוצות הרכישה למגורים ספגו בשנים האחרונות כמה מהלומות בדמות קבוצות שקרסו ● עם זאת, רבים עדיין בוחרים בחלופה הזו נוכח מחירי הדיור הגואים, והצעת החוק שנועדה להסדיר את התחום אינה מתקדמת

פרויקט אורות חנן של קבוצת אלדד פרי ברחובות / צילום: איל יצהר
פרויקט אורות חנן של קבוצת אלדד פרי ברחובות / צילום: איל יצהר

לפני כחודש הודיע בנק לאומי כי יממן פרויקט של קבוצת רכישה להקמת מרכז לוגיסטי באבן יהודה ב-145 מיליון שקל.

אורי יוניסי, סמנכ"ל המשכנתאות בלאומי, אמר אז לגלובס: "להערכתנו, המגמה של הקמת קבוצות רכישה למרכזים לוגיסטיים נמצאת רק בראשיתה, וצפויה להתחזק בשנים הקרובות. בימים אלה אנו נמצאים במגעים למימון מספר עסקאות נוספות בתחום זה".

עו"ד זיו כספי, שותף במשרד גינדי כספי ושות’, המייצג קבוצות רכישה רבות, בשלבים שונים של קידום הפרויקט, מאשר שתחום קבוצות הרכישה התרחב בשנים האחרונות ואינו בלעדי לבנייה למגורים: "התחום זלג לעולם המשרדים והמסחר, ובדגש על מרלו"גים". לא מדובר רק על קבוצות גדולות וחזקות: "מדובר למשל בשרברב שצריך מקום אחסון, במסגר, בעלי משרדים וגם אנשי עסקים. זה בולט במיוחד בתחום האחסון - שם קנו תאי שטח גדולים וחילקו אותם", אומר כספי.

"ירדו בגלל מחיר למשתכן, ועולות מחדש"

האם קבוצות הרכישה שבונות מרלו"גים ומשרדים מחליפות את טרנד קבוצות המגורים? אלה ספגו בשנים האחרונות כמה מהלומות, שכניסתה של קבוצת אלדד פרי להקפאת הליכים לפני כשנה (פרי עצמו נרצח בשבוע שעבר) הייתה רק האחרונה שבהן. קודם לכן קרסה קבוצת ענבל אור, וקבוצת יונייטד שרונה נקלעה לקשיים שחייבו את חברי הקבוצה להוסיף סכומים גדולים של כסף. ואלה אינן הדוגמאות היחידות.

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין: "בעבר קבוצות הרכישה היו 50% מכלל התיקים שלנו, אבל אין ספק שהתחום הזה ספג מכה בתקופה האחרונה וגם ההתעסקות שלנו בתחום ירדה בהיקפה. הרווחיות של תחום קבוצות הרכישה מאוד גבוהה - מדובר בהסכמי אופציה. המארגן רוכש את הקרקע רק מרגע שהוא מצליח לארגן רוכשים לקבוצה. בעיניי, התחום הופך בתקופה האחרונה להרבה יותר מקצועי. למה אני מתכוון? התחום חי ונושם, אבל מי שמארגנים הם ברמה גבוהה ולא יזמים קטנים".

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: תמונה פרטית

גורם אחר שפעיל בתחום קבוצות הרכישה מסכים שהתחום פעיל פחות בעקבות קריסת הקבוצה של פרי. "קודם כול, יש פחות מארגנים שמארגנים קבוצות רכישה; שנית, הבנקים בודקים בציציות; ושלישית, גם המשתתפים הפוטנציאליים, לפני שנכנסים לקבוצה, בודקים, כולל בבנקים, על מארגן הקבוצה. חבל שלא עשו את זה לפני שנים", הוא אומר.

לעומתם אומר שחף ארליך, מנכ"ל חברת האשראי טריא, שסגרה בשנה האחרונה עסקאות בהיקף מאות מיליוני שקלים למימון קבוצות רכישה: "הייתה תקופה שנושא קבוצות הרכישה ירד, בגלל מחיר למשתכן והמחסור בקרקעות, אבל עכשיו זה עולה בחזרה ואנחנו רואים את זה בהיקף רכישת הקרקעות.

"ב-2023 נראה את גרף התחלות הבנייה עולה, גם בהקשר של קבוצות רכישה. הסיפור של קבוצות רכישה חוזר כרגע, למרות כל סיפורי הצד, פשוט בגלל שהמחירים עולים. קבוצות הרכישה הן אחד הפתרונות להוזלת מחיר הדירה, או המשרד. השוק עושה את זה".

לדברי אותו גורם בענף, למרות הסינון הטבעי של המארגנים, יש בעיה עם זה שגורמים לא מקצועיים שנדחים בבנקים, מתקבלים בזרועות פתוחות בקרנות המימון. "כל מי שלא מקבל כסף מהבנק למימון פרויקט, רץ לקרנות, ויש הרבה שמוכנות לממן. הן נותנות להם מימון בריביות גבוהות, שבסופו של דבר ‘מולבשות’ על הקונים, וזו ממש בעיית השעה".
אבל אם היזם נופל, גם הן נפגעות.

"רק בשוליים, כי הפרויקט משועבד להן, כך שהן הראשונות לקבל את כספן, לפני הקונים".

"הקרנות נכנסו למימון בגלל הרגולציה על הבנקים"

גורמים בענף המימון החוץ בנקאי לנדל"ן דוחים את הטענה הזו. לדבריהם, לא פעם קבוצות רכישה נתקעו ללא מימון בנקאי, "ולא בגלל זהות המארגן". לדבריהם, הקרנות נכנסו לוואקום שנוצר בגלל הרגולציה המחמירה שחלה על הבנקים, שהביאה לכך שבמקרים מסוימים הבנקים היו מנועים ממתן מימון לקבוצת רכישה, לא בשל אי סולבנטיות, אלא בשל אי-עמידה בפרמטרים טכניים. גם המארגנים החזקים מממנים פרויקטים במימון חוץ בנקאי כי הרגולציה מקשה עליהם לקבל מימון בבנק.

עו"ד יניב לאור ממשרד עו"ד לאור גבאי: "הסיבה שתחום קבוצות הרכישה חי ונושם היא שמחירי הנדל"ן משתוללים. אנשים קונים קרקע חקלאית באשדוד ונכנסים לקבוצות רכישה כי מבטיחים להם איזה חלום. כשבאים אליי לקוחות אני מבהיר להם שהם עצמם הופכים להיות סוג של יזם קטן. אין מועד מתי הפרויקט יסתיים וגם לא ברור כמה משלמים אם אתה והמארגן שלך יזמים טובים אז אולי תצליחו לחסוך את ה-20%. אם לא, יש סיכוי שתצטרכו להתמודד עם קשיים מרובים. עוברים לצד השני. המארגן משקיע את הכסף בהתחלה, בשיווק אגרסיבי, אבל אין לו אחריות. כל אחד שם 300 אלף שקל כתשלום ראשוני והוא מתחיל להתגלגל הלאה. הוא לא מושקע בפנים. כשבא אליי בן אדם ורוצה להצטרף לקבוצת רכישה אני מבהיר לו שכספו מונח על קרן הצבי". 

יניב לאור / צילום: דור פזואלו

הרגולציה: "שלא ניתן יהיה למכור זכויות אוויר"

עו"ד זיו כספי: "התחום זה של קבוצות רכישה חי ונושם ללא רגולציה מתאימה. יש הצעת חוק, שאנחנו בלשכת עורכי הדין סייענו בשעתו לכתיבה שלה, שביקשה להסדיר את התחום: לחייב מתאם מלא בין התכנון לקניין - כלומר, שלא ניתן יהיה למכור זכויות אוויר, לחייב בחירת אנשי מקצוע בשלב הראשון - שמאי, מתכנן, לחייב את מעמדו של המארגן - שכרו המומלץ, העיתוי לשכרו".

עו"ד זיו כספי / צילום: סם יצחקוב

"ההצעה חיזקה מאוד את מעמדה של נציגות הקבוצה כגורם הביניים בין המארגן לחברי הקבוצה, לחייב מימון מלא, לפחות מסגרות אשראי, לכל חברי הקבוצה - כך שמנטרלים את הערבות ההדדית". למיטב ידיעתו, ההצעה מוקפאת בשלב זה.

ארליך: "הפתרון לשוק מונח על השולחן והוא לעשות רגולציה. אגב, גורמים מממנים ‘מייצרים רגולציה’ בעצמם, כי הם מחתימים כל אחד מחברי הקבוצה על ההלוואה בנפרד, ומחתמים בנפרד, ואומרים שאם כסף לא עבר בחשבון הנאמנות אז לא מלווים את הקבוצה. כל הפרצות ידועות. ברור שהסיפורים של אלדד פרי ז"ל וענבל אור מרתיעים, אבל השוק דוחף את האנשים למצוא פתרונות על מנת לקנות דירות. זה לא מסובך לעשות רגולציה. אלה אנשים פשוטים שרוכשים נדל"ן, חשוב להגן על רוכשי הקצה". 

עוד כתבות

יו''ר הפד ג'רום פאוול בסנאט בארה''ב / צילום: Associated Press, Andrew Harnik

סיבוב הפרסה של פאוול: בשוק חוששים מטעות במדיניות של הפד

איך הידוק המדיניות המוניטרית משתלב בעולם הסובל מקשיים בשרשרת האספקה, שבתורה מתדלקת את האינפלציה?

הייטק ישראלי / אילוסטרציה: Shutterstock

ההייטק הישראלי לא נקי מהתערבות ממשלתית, אך הצלחתו לא קשורה לכך

מלחמת הקרדיטים על הצלחת ענף ההייטק הישראלי נמצאת בעיצומה: האם הענף מצליח בזכות הטבות כאלו או אחרות שקיבל מהמדינה, או שאי ההתערבות שלה היא שאיפשרה את השגשוג ● בהשוואה לתחומים אחרים, קשה להתעלם מההתערבות הממשלתית המינימלית לעומת ההצלחה העולמית האדירה

משפחת גת-טובול. רעות, אוריאן, נגה ואחינועם / צילום: איל מרגולין

"לילדות יש חשיבה כלכלית שמרנית. הן לא קיבלו את זה מאיתנו": משפחות ישראליות מדברות על כסף

כמה דמי כיס הילדים מקבלים, איך לומדים לחסוך, על מה מעודדים אותם להוציא ואיפה עוברים הקווים האדומים? ● ארבע משפחות מספרות בגילוי לב על תפיסת החינוך הפיננסי שלהן ● פרויקט מיוחד על כסף וחיסכון להורים וגם לילדים

חגי דרור, הבעלים של דרור דיגיטל, חנות סלולר / צילום: תמונה פרטית

"העסקים, כמונו, שהוגדרו על ידי ממשלת ישראל כחיוניים מתגעגעים עד היום לסגרים"

חגי דרור בן 39 מרמת גן ● הבעלים של דרור דיגיטל ● "תקופת הקורונה הייתה מבחינתי תקופה של פריחה ושגשוג" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

מתקן נפט של ארמקו בג'דה, ערב הסעודית / צילום: Associated Press, Amr Nabil

ערב הסעודית מעלה את מחירי הנפט ללקוחות מאסיה ומארה"ב

ענקית האנרגיה הסעודית ארמקו העלתה את התעריפים של ינואר עבור כל חביות הנפט הגולמי שיישלחו לאסיה ולארה"ב ● המהלך מסמן שיצואנית הנפט הגולמי הגדולה בעולם עדיין רואה ביקוש חזק בשני השווקים העיקריים שלה, למרות התפשטות וריאנט אומיקרון

מנכ''לי רשתות המזון / צילום: איל יצהר, תמר מצפי, שלומי יוסף, יח''צ

החידה של רשתות המזון: הסחורות התייקרו, המחירים לצרכן לא השתנו דרמטית אבל הרווחים זינקו

התוצאות העסקיות של רשתות הסופרמרקטים הנסחרות בבורסה בתל אביב מלמדות כי הללו הסתגלו במהירות לתקופה של אחרי המגפה, שבה נהנו מביקושי שיא ● המשך ההתרחבות בעסקיהם הוביל לשיפור ברווחיהן גם מבלי להעלות מחירים לצרכן ● אי.בי.אי: "אם מחירי ההובלה ימשיכו לעלות, עליות המחירים יגיעו"

פרויקט תמ''א 38 בקריות / צילום: פאול אורלייב

אם אין תכנון מתחמי, יש לאשר תמ"א גם על מגרשים בודדים

ועדת הערר במחוז תל אביב קבעה כי אין סיבה למנוע התחדשות נקודתית באופן גורף, כל אימת שלא הוצגה חלופה ראויה לתכנון מתחמי

סריקת מחירים בסופרמרקט בשווייץ / צילום: Reuters, Arnd Wiegmann

מדבקות המחירים ייעלמו מהמדפים: ברשות להגנת הצרכן מקדמים תוכנית חדשה, ולא כולם מרוצים

הרשות להגנת הצרכן מנסה לקדם חקיקה שתאפשר לרשתות המזון הגדולות להציג את מחירי המוצרים שעל המדפים באמצעות צג דיגיטלי ● למה שרת הכלכלה תומכת במהלך שקודמיה בתפקיד ראו כלא מתאים, מי המרוויחים הגדולים מהמהלך ומה הטיעון המוביל של המתנגדים

היועמ''ש,  אביחי מנדלבליט וערן דוידי, מנכ''ל משרד המשפטים / צילום: תמר מצפי, יח''צ

מינוי המשנה ליועמ”ש תקוע: מנדלבליט ומנכ"ל משרד המשפטים במבוי סתום

ועדת האיתור למינוי משנה ליועץ המשפטי לממשלה בתחום משפט ציבורי סיימה את עבודתה כבר לפני שבוע, אך באופן חריג טרם הכריזה על המועמד הזוכה ● הסיבה: היועמ"ש, מנדלבליט, ומנכ"ל משרד המשפטים, ערן דוידי, מתעקשים על מועמדים שונים ומסרבים להגיע לפשרה

הרשת Dollar Tree / צילום: Shutterstock, John Mantell

"הכל בדולר"? האינפלציה שיבשה את המודל של הענקית האמריקאית

Dollar Tree (DLTR) היא רשת של יותר מ-15 אלף חנויות בארצות הברית ובקנדה ● עד היום היא מכרה הכל במחיר מקסימלי של דולר, אלא שלאחרונה הודיעה החברה על כך שבעקבות האינפלציה, לראשונה מיום היווסדה, היא תעלה מחירים

שלמה רודב / צילום: איל יצהר

כונסת הנכסים הרשמית מתנגדת למכירת פרטנר לקבוצת רודב-גבאי

סיגל יעקבי תומכת בקיום מכרז למכירת מניות האצ'יסון בפרטנר כדי "לקבל מושג האם ישנן הצעות רציניות מטעם מתעניינים נוספים" ● קבוצת סבן התנגדה גם היא למכירת המניות לקבוצה של שלמה רודב ואבי גבאי

השרה להגנת הסביבה, תמר זנדברג / צילום: המכון הישראלי לדמוקרטיה

קצא"א: השרה ומנכ"לית המשרד להגנת הסביבה משחירות את שמנו

לדברי היו"ר ארז כלפון, השתיים "מטעות את הציבור" כשהן טוענות בראיונות ובהתבטאויות שונות שקצא"א הסתירה מהמשרד את דבר קיומו של הסכם רד-מד והוא דורש שהן יחזרו בהן פומבית ● המשרד להגנת הסביבה: "המשרד לא עודכן מראש על כוונת קצא"א להגדלת פעילות דרמטית בנמל אילת"

הנפקת סימילרווב בבורסה בניו יורק / צילום: NYSE

נובמבר שלילי לישראליות בארה"ב: מי החברות שבכל זאת בלטו לטובה?

מדד גלובס-פרומתאוס, שעוקב אחרי החברות הישראליות שנסחרות בוול סטריט, ירד בנובמבר ב-ב־7.6% ● חברות הביומד איבדו גובה גם בת"א וגם בנאסד"ק, אך ביונד אייר הצליחה לבלוט עם עלייה של 41% ● חברת הטכנולוגיה אינוויז גם סיימה את החודש בעליות גבוהות ● ומה צופים במחלקת המחקר של פרומתאוס לסימילרווב?

מירב כהן, השרה לשוויון חברתי / צילום: יונתן בלום

ועדת השרים לחקיקה אישרה הצעת חוק חדשה שתאפשר חידוש אוטומטי בהנחה בארנונה לאזרחים ותיקים

כיום נדרשים אזרחים ותיקים בכל שנה מחדש להגיש בקשה להנחה מהרשות המקומית בכפוף לבדיקת הכנסות ● הבירוקרטיה הכרוכה בכך גורמת לרבים מהם לוותר על הזכות המוקנית להם בחוק להנחה משמעותית של 30% מגובה הארנונה ● מרגע אישור החוק במליאה, אזרח ותיק שמלאו לו 75 שנים וניתנה לו הנחה בארנונה לפי חוק "אזרחים ותיקים", יהיה זכאי לקבלתה באופן אוטומטי גם ללא הגשת בקשה מחודשת

בצלאל סמוטריץ’, הציונות הדתית / צילום: צחק קלמן

כמעט כל עצורי "שומר החומות" הם מהמעמד הגבוה בחברה הערבית?

מאילו בתים הגיעו העצורים ב"שומר החומות"? השאלה מעניינת, הממצאים דלים ● המשרוקית של גלובס

נועה סופר, תרצה חניה ושחר סויסה, כיתב י' במרכז שוורץ רייסמן לחינוך מדעי, נתיבות / צילום: גיל נמט

יומיים לחשיפת הסטארט-אפים המבטיחים של גלובס: 4 רעיונות איך הם יכולים לתרום להכשרת הדור הבא

סטארט-אפים וחדי קרן ישראליים גייסו ב-2021 כ-24 מיליארד דולר - הון בגובה תקציב משרד החינוך ● הקצאת עשירית מהסכום יכולה לעשות אימפקט משמעותי על התעשייה כולה ● כל הדרכים שבהן סטארט-אפים יכולים להיות מעורבים בגידול חדי הקרן הבאים: מהשקעה בסטארט-אפים בחינוך ועד הקמת מערכי הסבת עובדים להייטק

הזן החדש “אומיקרון” / הדמיה: Reuters, EyePress News

מניין מאומתי האומיקרון בישראל עלה ל-11; מהם שישה מחוסני בוסטר

עדיין לא ברורה רמת ההגנה שהחיסון נותן למי שנדבק בווריאנט האומיקרון ● קיים חשד גבוה לאומיקרון בקרב 24 מאומתי קורונה נוספים

מכוניות חשמליות בתחנת טעינה / צילום: Shutterstock

אל תבנו על פחות זיהום אוויר: הטבת המס על רכב חשמלי בארגונים מיטיבה בעיקר עם קופת המדינה

רשות המסים הציעה תוכנית לעידוד המעבר למכוניות חשמליות שמזהמות פחות, ובמקביל צמצמה את הטבות המיסוי על כלי רכב היברידיים ופלאג-אין • אלא שבפועל, יש מחסור בכלי רכב בכלל ובחשמליים בפרט עקב משבר האספקה, ובמקביל עדיין אין מספיק עמדות טעינה כדי להפוך את המעבר לאטרקטיבי

רו''ח חן שרייבר / צילום: כדיה לוי

לשכת רואי החשבון קוראת להסדרת מיסוי הקריפטו: "זמן להחלטות אמיצות"

רו"ח חן שרייבר הודיע על הקמת ועדת מומחים שתפעל לגיבוש המלצות מיידיות בנושא: "לא יעלה על הדעת שמאות אלפי ישראלים קונים ומוכרים קריפטו תוך הפרת החוק, אי דיווח לרשות המסים והיעדר אכיפה ופיקוח רגולטוריים"

לחסוך מס / צילום: Shutterstock

הרגע האחרון ממש: איך לחסוך מס לקראת סוף השנה?

סוף שנה מסמנת במקרים רבים הזדמנות אחרונה לנקות שולחן מחובות מס וחובות דיווח שונות לרשות המסים ● האם יש דרך לחסוך במס על רווחים מהשקעות בשוק ההון, ומה עם זירת הקריפטו?  מומחי מס עונים לפני ההגעה לקו הגמר של שנת 2021