גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחקר חדש של הכנסת עלול לסבך את הרפורמה הגדולה להתחדשות עירונית

הכנסת תדון היום בפרק בחוק ההסדרים בנושא התחדשות העירונית, ובעיקר בכוונה להפחית את הרוב הדרוש לתביעת "דייר סרבן" שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שלישים מבעלי הדירות ● מחקר חדש שערך מרכז המידע והמחקר של הכנסת, וייחשף הערב לראשונה, עשוי לטרפד את התיקון לחוק

פרויקט פינוי-בינוי ברחוב הירקון בתל אביב. אי-מימוש תוכניות התחדשות עירונית לא קורה בהכרח בגלל "דיירים סרבנים" / צילום: איל יצהר
פרויקט פינוי-בינוי ברחוב הירקון בתל אביב. אי-מימוש תוכניות התחדשות עירונית לא קורה בהכרח בגלל "דיירים סרבנים" / צילום: איל יצהר

ועדת הפנים והסביבה של הכנסת תדון היום (א') בפרק ד' מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (חוק ההסדרים) בנושא התחדשות העירונית. הדיון אמור להיות מעניין במיוחד, משום שהוא יעלה את סוגיית שיעור בעלי הדירות הנדרש לתמיכה בקידום פרויקט התחדשות ומשמעות המונח "דייר סרבן".

מחקר חדש שערך מרכז המידע והמחקר של הכנסת, וייחשף הערב לראשונה, יוצא נגד הניסיון להקטין את הרוב הדרוש לקידום הפרויקט. על פניו, מדובר במסמך מעניין שהמידע שבו עשוי לטרפד את התיקון לחוק.

עד שנת 2006 נדרשה הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם כדי לקדם תוכנית פינוי-בינוי. בשנת 2006 נחקק חוק פינוי ובינוי, הקובע כי רוב של 80% מכל בעלי הדירות שמסכימים לעסקת פינוי-בינוי וחתמו על חוזה מכר, יוכלו לתבוע את מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לעסקה, באם בית המשפט יקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר. בשנת 2018 החוק תוקן, ובית המשפט קיבל את היכולת לכפות על מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לחתום על ההסכם, ואף לפנותם מדירותיהם.

לפי הצעת החוק שבה ידונו היום, יופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שלישים (66%) מבעלי הדירות. התיקון החדש יכלול סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב. במילים אחרות, שיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, יחוזק מעמדו של אדם שבבעלותו כמה דירות לצורך יצירת הרוב הנדרש. בנוסף - וכאן מדובר בחידוש מעניין - גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן. 

לא רק בגלל "דיירים סרבנים"  

דוח שהכין מתן שחק, בעבור מרכז המידע והמחקר של הכנסת בנושא התחדשות עירונית, ויוצג הערב לראשונה בפני וועדת הפנים, מגלה כי אי-מימוש תוכניות התחדשות עירונית לא קורה בהכרח בגלל "דיירים סרבנים", אלא כתוצאה של מגוון נסיבות, כגון פעילות של כמה יזמים במתחם אחד, היעדר כדאיות כלכלית וגם אי-מתן פטור מהיטל השבחה. ניתן לומר איוא ש"הפללת" המתנגדים לפרויקטי התחדשות עירונית אינה נכונה.

עוד קובע הדוח: "לא בית המשפט קובע מיהו 'דייר סרבן', שכן הדבר לא מגיע בדרך-כלל לפתחו של בית המשפט, ולמעשה, השפעת החוק היא בכך שמקנה ליזם, בתמיכת בעלי הדירות שמסכימים לעסקה, כוח רב להפעיל לחץ על בעלי הדירות שאינם מסכימים לעסקה, גם אם מדובר בהתנגדות שנובעת מסיבות שונות שאינן מתאימות למודל 'הדייר הסרבן', או להגדרות המשפטיות בנושא, כדי שיסכימו לעסקה". השאלה הנשאלת היא למה לתת עוד כוח הרתעתי ליזמים נגד בעלי הדירות.

עורכי המחקר נוהגים משנה זהירות אך יוצאים בצורה ברורה נגד הלחץ המופעל על דיירים המתנגדים לפרויקט התחדשות עירונית: "משמעות ההצעה היא הקדמת הליך התביעה כלפי בעלי דירות שאינם מסכימים לעסקה לשלב בו עדיין לא ידוע מהי התוכנית שתאושר בהליך התכנון הסטטוטורי, ובתוך כך, מתן זכויות הבנייה שיאושרו לפרויקט.

"למעשה, בשלב זה עדיין אין מוצר או אובייקט שלגביו יכולים בעלי הדירות להחליט אם הם מסכימים לעסקה או לא, ולכן לא ידוע אם התמורות שהיזם הבטיח לבעלי הדירות בעסקה, אכן יתאשרו על-ידי מוסדות התכנון, או שלאחר אישור התוכנית יהיה על היזם ובעלי הדירות לפתוח את ההסכמים ולשנות את התמורות בהתאם לתוכנית שאושרה או לסגת מההסכם. כלומר, שבשלב זה, חוסר הוודאות התכנוני, הכלכלי והקנייני של בעלי הדירות גבוה מאוד ביחס לפרויקט בכלל ולתמורות שלהם בעסקה בפרט". 

דמוניזציה של "הדייר הסרבן"

מחבר הדוח של מרכז המידע והמחקר של הכנסת זהיר אומנם, אך נקל להבין כי הוא רואה את הדמוניזציה של "הדייר הסרבן" כשלילית: "מאז חקיקת חוק פינוי-בינוי בישראל בשנת 2006 נפוץ השימוש במונח דייר 'סרבן' או 'סחטן' בשיח ההתחדשות העירונית בישראל, בדיוני הכנסת ובחקיקה.

"כאמור, המונח 'דייר סרבן', בתרגומו הקלוקל של המונח מהשיח הכלכלי באנגלית, מתייחס למודל תאורטי של כשל שוק מסוים בעסקאות ריכוז בעלויות בהן נדרשת הסכמת כל הבעלים. לעומת זאת, השימוש במונח זה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל רחב הרבה יותר, ולעיתים נעשה כתיוג שלילי המכליל את כל בעלי הדירות שאינם מעוניינים בתוכנית פינוי-בינוי שהוצעה להם על-ידי היזם, גם אם טעמיהם, מניעיהם ומטרותיהם שונים, וגם אם הם אינם בעמדת המיקוח הייחודית המאפיינת את 'הדייר הסרבן'".

גישה שונה מציג ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריו, "הקטנת הרוב הדרוש אינה מחייבת את הדייר שמתנגד לפרויקט לחתום על ההסכם, אלא מאפשרת לרוב הדומם של הדיירים שהסכימו, לברר את סוגיית ההתנגדות בבתי המשפט ולמנוע התנגדות בלתי סבירה ובלתי מוצדקת.

"אם מדינת ישראל חפצה בהוצאה לפועל של התחדשות עירונית שתמנע מבתים ישנים לקרוס, תגן על תושבים מפני טילים ורעידות אדמה ותגדיל את היצע הדירות במרכזי הערים, במקום להפשיר ריאות ירוקות ושטחים פתוחים - כנסת ישראל חייבת לאשר רפורמה זו".

עוד כתבות

יו''ר תע''א הנבחר, עמיר פרץ / צילום: שלומי יוסף

הנפקת תע"א שוב נדחית: האם עמיר פרץ יביא אותה לבורסה?

מינויו של השר לשעבר עמיר פרץ ליו"ר אמור להסיר חסמים ועיכובים רבים, שאחד החשובים שבהם הוא הוויכוח בין משרד המשפטים לשאר הגורמים על הסרת החיסיון המתחייב בהנפקה ועל ההגבלות הקשורות לרוכשי המניות

רמי לוי / צילום: תמר מצפי

למרות רבעון חלש לרמי לוי: הרווח הנקי זינק ב-33% מתחילת השנה

רשת שיווק השקמה מייחסת את הירידה הרבעונית בהכנסות וברווחים למיעוט ימי העבודה ולהעמקת מבצעי חגי תשרי ● מינואר עד ספטמבר רשמה רווח נקי של 150 מיליון שקל ● רמי לוי על הירידה ברווח הגולמי: "העברנו חלק מהרווח לטובת הלקוח"

אמיר גבע, מנכ״ל לטסטוק / צילום: LetsTok

"בקורונה היו רגעי חשש והוצאות רבות בלי אף משקיע באופק, אבל פתאום צמחו הרבה משפיענים חדשים"

אמיר גבע, בן 50, נשוי ואב לשניים ● מנכ"ל ומייסד משותף בלטסטוק ● "בהתחלה חשבנו להתמקד ביועצים ומומחים קלאסיים מהדור הישן, אבל מהר מאוד הבנו שזה לא הכיוון" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

העובדים שמרוצים גם בזמני משבר / צילום: Shutterstock

מקורונה ועד זעזועים בהנהלה: הכירו את העובדים שמרוצים גם בזמני משבר

ברשימת 150 המעסיקים הטובים בישראל מופיעות גם חברות שחוו משברים כלכליים, תדמיתיים ומנהיגותיים ● מומחים לתרבות ארגונית מנתחים את הפער שבין מצב החברה לאופן שבו העובדים תופסים אותה ● פרויקט מיוחד 

ארז חלפון, יו''ר קצא''א / צילום: קצא''א

דיון סוער בכנסת על הסכמי קצא"א: "חברה שהיא עבריינית סביבתית סדרתית"

לתדהמת חברי הכנסת, בדיון שנערך היום במשכן, טענו בקצא"א שהגדלת שינוע הנפט תשפר את מיומנות החברה בטיפול במכליות ובכך יקטן הסיכוי לתקלות ● עוד לפי החברה, ב-2020 נחתם הסכם בהיקפי שינוע גדולים מאלו שסוכמו מול איחוד האמירויות, למשך שנה ● ח"כ אלון טל: "מעולם לא ראיתי גורם שכל כך מתחמק, ומציג דיס אינפורמציה באופן קבוע"

תמיר כהן, יו”ר ומנכ”ל שיכון ובינוי / צילום: איל יצהר

העסקים כרגיל אבל המניה יורדת: כך משפיעה עזיבת הבכירים על שיכון ובינוי

עזיבתם המפתיעה של מנכ"לי שתי חברות בנות, לצד החשש מגניזת הנפקתה של שו"ב אנרגיה, מכבידים על מניית ענקית הנדל"ן והתשתיות ● שיכון ובינוי: "לא ידענו על עזיבת הבכירים, ולא נחמד שזה קרה באותו היום. התזמון היה בעייתי, אבל ברמת ניהול העסק אנחנו לא רואים פגיעה משמעותית מהעזיבות"

כך תוודאו שלא תשלמו יותר מדי / צילום: Shutterstock

השקעה בימים של חוסר ודאות: 5 דברים שצריך להביא בחשבון

לא לפעול מתוך פחד, לא לנסות לתזמן את השוק, לחפש הזדמנויות ולהבין מה רמת הסיכון המתאימה לנו: כמה דברים שכדאי לחשוב עליהם כשהשוק הופך לתנודתי

ראש הממשלה נפתלי בנט / צילום: מוטי מילרוד, פול ''הארץ''

החל מינואר: דמי הקיום של משרתי השירות הלאומי יעלו בכ-50%

סכום דמי הקיום הבסיסיים למשרתי השירות הלאומי יעלה לכ-810 שקל בחודש, במקום 540 שקל כיום ● עלות ההחלטה, שתיכנס לתוקף לאחר אישור ועדת התעריף של הכנסת, היא כ-60 מיליון שקל, אשר יוקצו מתקציב משרד רה"מ ומשרד האוצר ● רה"מ בנט: "כמו שהעלינו את שכר חיילינו ששומרים על ביטחון ישראל, כך היה ראוי להעלות את שכר השירות הלאומי"

אורי לוין, מנכ''ל דיסקונט / צילום: יח''צ

בנק דיסקונט השלים הנפקת אג"ח בהיקף של 4.6 מיליארד שקל

מדובר בהנפקה של שלוש סדרות חוב, כשהביקושים במכרז עמדו על כ-5.8 מיליארד שקל • הגיוס נועד לאפשר לבנק להגדיל את תיק האשראי, אחד מיעדי האסטרטגיה שלו • לאומי הנפיק בשבוע שעבר שתי סדרות וגייס יותר מ-2 מיליארד שקל

בניין גלי צה''ל ביפו / צילום: Shutterstock, Roman Yanushevsky

העיתונאי אילן ליאור מונה לראש מחלקת החדשות של גלי צה"ל

ליאור, שיחליף בתפקיד את אמיר איבגי, שימש בשנים האחרונות כעורך הראשי של מהדורת "השבוע" ב"כאן 11" וערך תוכניות רדיו מובילות ● את שירותו הצבאי עשה בגל"צ ככתב ולאחר מכן צבר ניסיון כעורך וכמגיש תוכניות אקטואליה, יומנים ומהדורות חדשות

טל הראל-מתתיהו, ראש מטה המפקח על הבנקים / צילום: דוברות בנק ישראל

בנק ישראל חשף: 10,000 בקשות ניוד במערכת המעבר בין הבנקים

בפיקוח על הבנקים הביעו שביעות רצון באשר למספר המשתמשים במערכת לניוד בקליק מאז נכנסה לפעולה בחודש ספטמבר ● ראש מטה המפקח על הבנקים, טל הראל-מתתיהו: יש אינדיקציות שלקוחות ביקשו לעזוב והבנק הקיים הציע להם הצעת ערך טובה יותר, כך שהם ביטלו את בקשת המעבר

ג'ק דורסי / צילום: Reuters, Toby Melville

התפקיד שסיבך אותו: מאחורי הקלעים של עזיבתו המפתיעה של ג'ק דורסי מטוויטר

מנכ"ל הרשת החברתית טוויטר, ג'ק דורסי, הודיע כי הוא מתפטר מתפקידו ● המחליף שלו יהיה פאראג אגרוואל - מנהל הטכנולוגיות הראשי (CTO) בחברה ● "אני רוצה שכולם ידעו שזו הייתה החלטה שלי ואני לוקח על זה אחריות", כתב דורסי במכתב הפרישה

מאי גולן, הליכוד / צילום: אבי אוחיון - לע''מ

האם בג"ץ איפשר להפגין מול ביתם של נתניהו ומנדלבליט?

מאי גולן טוענת שבג"ץ איפשר למתנגדי נתניהו ומנדלבליט להפגין מול ביתם הפרטי. נברנו בפסיקות ● המשרוקית של גלובס

מנכ''ל פרטנר אבי צבי / צילום: ישראל שם טוב

פרטנר הפרישה 10 מיליון שקל בשל צפי לנטישת מנויי טלוויזיה בגלל עליית מחירים

למרות זאת מציגה חברת התקשורת, שעומדת בפני העברת שליטה לקבוצת גבאי-רודב, דוחות טובים ● רשמה רווח של 24 מיליון שקל ברבעון השלישי, לעומת הפסד ברבעון המקביל אשתקד

שמעיה רייכמן / צילום: יח''צ וויידלי

בית המשפט הטיל צו עיקול: האם שמעיה רייכמן מתנער מהלוואת מיליונים שנטל?

קבוצת משקיעים פרטיים שהלוו לרייכמן 5.5 מיליון שקל ב-2018 לצורך ביצוע פרויקט תמ"א, ביקשה להוציא את צו העיקול לאחר שעורך דינו טען כי מסמכי ההלוואה כלל אינם מוכרים לרייכמן ● רייכמן: "מדובר בתביעות חסרות בסיס של מי שהשקיעו כספים בפרויקט שטרם הסתיים"

באר שבע. ''עדיף להראות דירה באור יום ולא בחושך'' / צילום: Shutterstock

624 מיליון שקל ירדו לטמיון: כך נכשלה ההשקעה בהייטק בפריפריה

כיצד הושקעו מאות מיליוני שקלים לעידוד חברות הייטק להקים מרכזי פיתוח בבאר שבע, ומדוע מעולם לא קמה תוכנית "שמים את הפריפריה במרכז"? ● מחקר חדש של הכנסת מציג את הכישלון המערכתי ורב-השנים בהתפשטות ההייטק אל מחוץ לתל אביב

אודי עטר סמנכ''ל חטיבת לקוחות פרטיים בזק / צילום: דוברות בזק

אנליסיס ממליצה למפעילים ללמוד מהניסיון של בזק בפיתוח נתב עצמאי

חברת הייעוץ הבינלאומית אנליסיס מייסון חיברה ניתוח על המהלך של בזק בפיתוח נתב עצמאי והמשמעויות שלו לרווחיותה ● הניתוח משבח את האסטרטגיה של בזק שהעמידה במרכז את הנתב BE כמנוע צמיחה וכאמצעי מבדל מול התחרות

הראל גילאון - מנכל / צילום: תמר מצפי

"אנשים מחפשים את האינפלציה במזון, אך היא באה לידי ביטוי בעיקר בשוק המניות"

הראל גילאון מנכ"ל אופנהיימר ישראל סבור כי הווריאנט החדש לא צפוי להביא לאסקלציה בשוק המניות: "העולם נמצא במקום אחר מהמקום שבו היה במרץ 2020"

יורם נוה, מנכ''ל כלל ביטוח / צילום: כדיה לוי

דוחות כלל: רווח של מיליארד שקל בתשעת החודשים הראשונים

בתקופה המקבילה עמד ההפסד של כלל על 80 מיליון שקל ● היקף הנכסים המנוהלים עלה ב-13% ועמד על 268 מיליארד שקל בסוף הרבעון השלישי

יאיר הירש, מנכ''ל משרד הפנים / צילום: יוסי זמיר

מנכ"ל משרד הפנים בראיון ראשון: "מודל גביית הארנונה למגורים ישתנה. אנחנו בוחנים את הדרך"

יאיר הירש עומד בין הרשויות המקומיות לממשלה ומנסה לספק תשובות למשבר הדיור ● בראיון ראשון מאז שנכנס לתפקיד הוא מדבר על התוכנית לחיזוק הרשויות ● מסביר למה יש צורך ביישובים חדשים הרחק מאזורי הביקוש: "ציונות היא ערך הבסיס" ● ומבטיח: "נתערב ביישום הסכמי הגג"