נדל''ן במיסיסיפי / צילום: Shutterstock
מדד מחירי הדירות האחרון שפורסם, לחודשים יולי-אוגוסט, הוא המדד השלישי במהלך 2021 והשני ברציפות, שבו מחירי הדירות עולים ביותר מאחוז. עד כמה מדובר בנתונים דרמטיים? המדד החודשי הממוצע ל-60 השנים האחרונות נע בסביבות ה-0.2%. מכל מקום, הדרך למדד שנתי דו ספרתי, הולכת ומתקצרת. בעוד עליית המחירים השנתית (מיולי-אוגוסט של שנה שעברה) הגיעה ל-9.2%, קצב עליית המחירים השנתי מאז תחילת השנה נע בסביבות ה-11% ושלושת חודשי המדד האחרונים לבדם מבטאים עלייה של כ-12%. קצב כזה של עליות לא זכור כאן מאז 2010. אבל עד כמה הזינוק הזה חריג בהשוואה לעולם ומה הסיכוי שהממשלה תצליח למתן את התופעה?
מגזר הדירות שתורם במידה המשמעותית ביותר לעליות המחירים, הוא הדירות החדשות. אם מנכים את העסקאות שנערכו בתמיכה ממשלתית ומתמקדים בעסקאות שוק חופשי בלבד, מחירי הדירות החדשות עלו בחודש האחרון ב-1.6%, ואילו מחירי הדירות יד שנייה עלו באותו חודש בפחות מהמדד של 1.2%. לא פלא לפיכך, שמבחינת הדירות החדשות, השוק נמצא כבר עכשיו בתוך מדד דו ספרתי. בשנה האחרונה מחירי הדירות החדשות עלו ב-11.8%.
המחוזות שמזניקים את המדד
עניין אחר הוא הניתוח הגיאוגרפי. המחוזות שמושכים את מחירי הדירות למעלה בחודשיים האחרונים משקפים את אזורי הביקוש: ירושלים, ערי המרכז ותל אביב. בירושלים המחירים עלו בחודשיים הללו בכ-6%, במרכז ב-4% ובמחוז תל אביב בכ-3%. זאת בעוד שמחוזות חיפה והדרום עלו מחירי הדירות בכאחוז, ואילו מחוז הצפון ירד באחוז.
לראשונה מזה הרבה זמן, מדובר בנתונים ש"מסתדרים" עם ההגיון התיאורטי. זה גורס שבעליות מחירי דירות, האזורים שיובילו הם אזורי הביקוש, ובעת ירידות מחירים - הראשונים שיובילו הם אזורי הפריפריה. עד לעת האחרונה ממש, המחוזות שפרחו מבחינת המחירים היו דווקא הפריפריאליים - צפון ודרום, ואולם בחודשים האחרונים המגמה הזו נבלמה.
מה קורה בעולם?
איך ישראל עומדת יחסית לעולם? אין זה סוד, שהקורונה הביאה למהפך גלובלי בשוקי הדירות ויש לא מעט מדינות שמחירי הדירות כבר נמצאים עמוק בתוך העלייה הדו ספרתית: באוסטרליה מחירי הדירות עלו בקצב של כ-18%; בנורווגיה המחירים ירדו מעט בחודש האחרון, אך קצב העלייה השנתי הגיע ל-8%; גם בגרמניה שיעור העלייה השנתי מגיע לכ-12%. ואולם נראה, כי המדינות הבולטות בעלייה הן צפון אמריקה. מחירי הדירות בארצות הברית ובקנדה עלו בכ-20% בשנה האחרונה.
עיבוד גלובס של מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, מדד קייס שילר האמריקאי ומדד האליפקס הבריטי מראה, שמאז ינואר 2020, שקדם לקורונה, מחירי הדירות בארה"ב עלו בכ-21%, באנגליה בכ-9%, ובישראל בכ-10%. כלומר בהשוואה פשטנית, ישראל מתאפיינת בעליית מחירים "שפויה" יחסית.
הסיבות: הריביות בקורונה
זה קורה בין היתר, משום שהריביות שירדו בעקבות המגפה הן הסיבה לעליות ברחבי העולם, ואולם לכל מדינה שיטת משכנתה שונה ובישראל בנק ישראל מגביל את לקיחת המשכנתה, בעוד שבאנגליה ובארה"ב השיטה מתירנית בהרבה. יתכן גם שהיחס הנמוך יותר של מספר המשכורות לדירה בארה"ב, מאפשר לאמריקאים לרכוש דירות במחירים יקרים יותר ולהקפיץ את המדדים.
באנגליה ובארה"ב עליות המחירים התרכזו בבתים פרטיים, בעקבות היציאה אל הפרברים שנגרמה בשל הקורונה. בישראל באמת נרשמו עליות מחירים משמעותיות במחירי צמודי הקרקע (וזו אולי הסיבה העיקרית לעליות המחירים בצפון ובדרום), אבל בסופו של דבר, כפי שראינו, כל הדרכים מובילות לאזורי הביקוש.
באנגליה ניתן פטור זמני ממס רכישה, מהלך שגרם לרבים לרוץ ולרכוש דירות. הפטור הופסק לפני זמן מה. בישראל הוזילו את המס הזה למשקיעים בשנה שעברה, וכעת מדברים על העלאתו בחזרה. בסך הכל לתנאים המקומיים יש תפקיד מרכזי בהתנהגות מחירי הדירות, ובשונות שבין המדינות השונות.
במדד הבועה של UBS שפורסם בשבוע שעבר והתמקד ב-25 ערים בעולם, מחירי הדירות בתל אביב הוגדרו כ"תימחור יתר", ואולם העיר הגיעה למקום ה-17 מבחינת הסיכון לבועה. מדד זה לוקח בחשבון את היחס בין מחירי הדירות לשכר הממוצע ומחירי הדירות למחירי השכירות. וכאן מתברר שיש לא מעט מקומות שהמצב בהם בעייתי יותר מאשר בתל אביב.
מתי השרים הפכו לפרשנים?
האם לממשלה יש סיכוי להתמודד עם עליות המחירים, שהקצב שלהן רק גובר? באופן כללי התשובה שלילית, ובמציאות הישראלית האפשרות לכך נראית סבירה אף פחות. יש לכך שתי סיבות: הראשונה, היא ההתבטאות החוזרת ונשנית של שרי הממשלה בדבר ההמשך הצפוי של עליות המחירים; והשנייה הוא המדיניות שנותנת בעיקר מענה לטווחים הבינוני והארוך, בזמן שדרושים פתרונות דחופים לכאן ולעכשיו.
בעשור האחרון לוקים שרי הממשלה בהתבטאויות לא אחראיות באשר למחירי הדירות. היו אלה שרי השיכון לשעבר אריאל אטיאס ואורי אריאל, ראש הממשלה לשעבר בנימין נתניהו, שרי האוצר לשעבר יאיר לפיד ומשה כחלון, שהבטיחו להוריד את מחירי הדירות. והיו אף כאלה מתוכם שגם המליצו לא לרכוש דירות עכשיו, כי המחירים אוטוטו יירדו.
שרי הממשלה הנוכחית, נוהגים מעט אחרת. שרת הפנים איילת שקד, שר השיכון זאב אלקין ושר האוצר אביגדור ליברמן אומרים שמחירי הדירות בעלייה, ואף יוסיפו לעלות בעתיד הקרוב, לפחות עד לרגע שבו המדיניות שלהם תקרום עור וגידים. בכך הם הופכים את עצמם לפרשנים. ואפילו שהפרשנויות שלהם לא רעות כלל - זה אינו תפקידם.
גם ההבטחות וגם הפרשנויות חורגות מסמכותם של השרים ומזיקות לעניין. מי שהאמין להבטחות של השרים לשעבר ועיכב את רכישת הדירה שלו - כנראה ניזוק; ואלה שמאמינים לפרשנויות- רצים לרכוש דירות ולוחצים עוד יותר על עליות המחירים.
ממשלה תפקידה להסדיר את השוק ולהסיר מכשולים וחסמים, וכך יווסתו מחירי הדירות. לא לדבר ולא להבטיח. וכאן, בענייני מדיניות, צצות בעיות נוספות שיקשו על הרגעת השוק: הבעיות שבהן נתון ענף הדיור כיום הן בטווחים המיידי והקצר, ולכן המענה שיש לתת להן חייב לבוא לידי ביטוי בתוך חודשים עד שנים ספורות. תוכניות להגדלת היצע הדירות, תיגבור ועדות התכנון והבנייה, עידוד התחדשות עירונית, הסבת שטחי תעסוקה למגורים וכו', לא עונות על ההגדרה הזו.
סוגיות מיסוי על משקיעים, טיפול מהיר בתמ"א 38 ובחלופה המתוכננת ע"י השרה שקד, והסרת חסמים ממימוש תוכניות בשלבים מתקדמים - כן יבואו לידי ביטוי בטווח המיידי והקצר, רק לא ברור עד כמה בשוק הלוהט של היום הם יימצאו יעילים מספיק.