גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חשבתם ששוק הדיור הישראלי בוער? בארה"ב המחירים זינקו השנה ב-20%

זינוק של 12% בשלושה חודשים: יותר מעשור עבר מאז שישראל ראתה עלייה כזו במחירי הדיור ● אבל כשמסתכלים על התמונה הגלובלית, בהינתן משבר הקורונה, המצב בארץ לא חריג במיוחד ● בינתיים, במקום פתרונות קונקרטיים, שרי הממשלה ממשיכים לתת פרשנויות שרק מוסיפות עוד שמן למדורה של שוק הנדל"ן

נדל''ן במיסיסיפי / צילום: Shutterstock
נדל''ן במיסיסיפי / צילום: Shutterstock

מדד מחירי הדירות האחרון שפורסם, לחודשים יולי-אוגוסט, הוא המדד השלישי במהלך 2021 והשני ברציפות, שבו מחירי הדירות עולים ביותר מאחוז. עד כמה מדובר בנתונים דרמטיים? המדד החודשי הממוצע ל-60 השנים האחרונות נע בסביבות ה-0.2%. מכל מקום, הדרך למדד שנתי דו ספרתי, הולכת ומתקצרת. בעוד עליית המחירים השנתית (מיולי-אוגוסט של שנה שעברה) הגיעה ל-9.2%, קצב עליית המחירים השנתי מאז תחילת השנה נע בסביבות ה-11% ושלושת חודשי המדד האחרונים לבדם מבטאים עלייה של כ-12%. קצב כזה של עליות לא זכור כאן מאז 2010. אבל עד כמה הזינוק הזה חריג בהשוואה לעולם ומה הסיכוי שהממשלה תצליח למתן את התופעה?

מגזר הדירות שתורם במידה המשמעותית ביותר לעליות המחירים, הוא הדירות החדשות. אם מנכים את העסקאות שנערכו בתמיכה ממשלתית ומתמקדים בעסקאות שוק חופשי בלבד, מחירי הדירות החדשות עלו בחודש האחרון ב-1.6%, ואילו מחירי הדירות יד שנייה עלו באותו חודש בפחות מהמדד של 1.2%. לא פלא לפיכך, שמבחינת הדירות החדשות, השוק נמצא כבר עכשיו בתוך מדד דו ספרתי. בשנה האחרונה מחירי הדירות החדשות עלו ב-11.8%.

המחוזות שמזניקים את המדד

עניין אחר הוא הניתוח הגיאוגרפי. המחוזות שמושכים את מחירי הדירות למעלה בחודשיים האחרונים משקפים את אזורי הביקוש: ירושלים, ערי המרכז ותל אביב. בירושלים המחירים עלו בחודשיים הללו בכ-6%, במרכז ב-4% ובמחוז תל אביב בכ-3%. זאת בעוד שמחוזות חיפה והדרום עלו מחירי הדירות בכאחוז, ואילו מחוז הצפון ירד באחוז.

לראשונה מזה הרבה זמן, מדובר בנתונים ש"מסתדרים" עם ההגיון התיאורטי. זה גורס שבעליות מחירי דירות, האזורים שיובילו הם אזורי הביקוש, ובעת ירידות מחירים - הראשונים שיובילו הם אזורי הפריפריה. עד לעת האחרונה ממש, המחוזות שפרחו מבחינת המחירים היו דווקא הפריפריאליים - צפון ודרום, ואולם בחודשים האחרונים המגמה הזו נבלמה.

מה קורה בעולם?

איך ישראל עומדת יחסית לעולם? אין זה סוד, שהקורונה הביאה למהפך גלובלי בשוקי הדירות ויש לא מעט מדינות שמחירי הדירות כבר נמצאים עמוק בתוך העלייה הדו ספרתית: באוסטרליה מחירי הדירות עלו בקצב של כ-18%; בנורווגיה המחירים ירדו מעט בחודש האחרון, אך קצב העלייה השנתי הגיע ל-8%; גם בגרמניה שיעור העלייה השנתי מגיע לכ-12%. ואולם נראה, כי המדינות הבולטות בעלייה הן צפון אמריקה. מחירי הדירות בארצות הברית ובקנדה עלו בכ-20% בשנה האחרונה.

 

עיבוד גלובס של מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, מדד קייס שילר האמריקאי ומדד האליפקס הבריטי מראה, שמאז ינואר 2020, שקדם לקורונה, מחירי הדירות בארה"ב עלו בכ-21%, באנגליה בכ-9%, ובישראל בכ-10%. כלומר בהשוואה פשטנית, ישראל מתאפיינת בעליית מחירים "שפויה" יחסית.

הסיבות: הריביות בקורונה

זה קורה בין היתר, משום שהריביות שירדו בעקבות המגפה הן הסיבה לעליות ברחבי העולם, ואולם לכל מדינה שיטת משכנתה שונה ובישראל בנק ישראל מגביל את לקיחת המשכנתה, בעוד שבאנגליה ובארה"ב השיטה מתירנית בהרבה. יתכן גם שהיחס הנמוך יותר של מספר המשכורות לדירה בארה"ב, מאפשר לאמריקאים לרכוש דירות במחירים יקרים יותר ולהקפיץ את המדדים.

באנגליה ובארה"ב עליות המחירים התרכזו בבתים פרטיים, בעקבות היציאה אל הפרברים שנגרמה בשל הקורונה. בישראל באמת נרשמו עליות מחירים משמעותיות במחירי צמודי הקרקע (וזו אולי הסיבה העיקרית לעליות המחירים בצפון ובדרום), אבל בסופו של דבר, כפי שראינו, כל הדרכים מובילות לאזורי הביקוש.

באנגליה ניתן פטור זמני ממס רכישה, מהלך שגרם לרבים לרוץ ולרכוש דירות. הפטור הופסק לפני זמן מה. בישראל הוזילו את המס הזה למשקיעים בשנה שעברה, וכעת מדברים על העלאתו בחזרה. בסך הכל לתנאים המקומיים יש תפקיד מרכזי בהתנהגות מחירי הדירות, ובשונות שבין המדינות השונות.

במדד הבועה של UBS שפורסם בשבוע שעבר והתמקד ב-25 ערים בעולם, מחירי הדירות בתל אביב הוגדרו כ"תימחור יתר", ואולם העיר הגיעה למקום ה-17 מבחינת הסיכון לבועה. מדד זה לוקח בחשבון את היחס בין מחירי הדירות לשכר הממוצע ומחירי הדירות למחירי השכירות. וכאן מתברר שיש לא מעט מקומות שהמצב בהם בעייתי יותר מאשר בתל אביב.

מתי השרים הפכו לפרשנים?

האם לממשלה יש סיכוי להתמודד עם עליות המחירים, שהקצב שלהן רק גובר? באופן כללי התשובה שלילית, ובמציאות הישראלית האפשרות לכך נראית סבירה אף פחות. יש לכך שתי סיבות: הראשונה, היא ההתבטאות החוזרת ונשנית של שרי הממשלה בדבר ההמשך הצפוי של עליות המחירים; והשנייה הוא המדיניות שנותנת בעיקר מענה לטווחים הבינוני והארוך, בזמן שדרושים פתרונות דחופים לכאן ולעכשיו.

בעשור האחרון לוקים שרי הממשלה בהתבטאויות לא אחראיות באשר למחירי הדירות. היו אלה שרי השיכון לשעבר אריאל אטיאס ואורי אריאל, ראש הממשלה לשעבר בנימין נתניהו, שרי האוצר לשעבר יאיר לפיד ומשה כחלון, שהבטיחו להוריד את מחירי הדירות. והיו אף כאלה מתוכם שגם המליצו לא לרכוש דירות עכשיו, כי המחירים אוטוטו יירדו.

שרי הממשלה הנוכחית, נוהגים מעט אחרת. שרת הפנים איילת שקד, שר השיכון זאב אלקין ושר האוצר אביגדור ליברמן אומרים שמחירי הדירות בעלייה, ואף יוסיפו לעלות בעתיד הקרוב, לפחות עד לרגע שבו המדיניות שלהם תקרום עור וגידים. בכך הם הופכים את עצמם לפרשנים. ואפילו שהפרשנויות שלהם לא רעות כלל - זה אינו תפקידם.

גם ההבטחות וגם הפרשנויות חורגות מסמכותם של השרים ומזיקות לעניין. מי שהאמין להבטחות של השרים לשעבר ועיכב את רכישת הדירה שלו - כנראה ניזוק; ואלה שמאמינים לפרשנויות- רצים לרכוש דירות ולוחצים עוד יותר על עליות המחירים.

ממשלה תפקידה להסדיר את השוק ולהסיר מכשולים וחסמים, וכך יווסתו מחירי הדירות. לא לדבר ולא להבטיח. וכאן, בענייני מדיניות, צצות בעיות נוספות שיקשו על הרגעת השוק: הבעיות שבהן נתון ענף הדיור כיום הן בטווחים המיידי והקצר, ולכן המענה שיש לתת להן חייב לבוא לידי ביטוי בתוך חודשים עד שנים ספורות. תוכניות להגדלת היצע הדירות, תיגבור ועדות התכנון והבנייה, עידוד התחדשות עירונית, הסבת שטחי תעסוקה למגורים וכו', לא עונות על ההגדרה הזו.

סוגיות מיסוי על משקיעים, טיפול מהיר בתמ"א 38 ובחלופה המתוכננת ע"י השרה שקד, והסרת חסמים ממימוש תוכניות בשלבים מתקדמים - כן יבואו לידי ביטוי בטווח המיידי והקצר, רק לא ברור עד כמה בשוק הלוהט של היום הם יימצאו יעילים מספיק.  

עוד כתבות

יואל רזבוזוב, שר התיירות / צילום: איל יצהר

הכניסה לישראל אסורה, אבל מטרות יש: זה החזון של משרד התיירות

שר התיירות יואל רזבוזוב הציג בוועדת הכלכלה של הכנסת את מטרת המשרד להגיע להיקף של 10 מיליון תיירים בשנה ● אם אכן יצליח המשרד להגיע ליעד - הוא אומד את ההכנסות למשק בכ-60 מיליארד שקל

בנין בית משפט מחוזי לוד / צילום: תמר מצפי

כתב אישום נגד קבלני תשתיות בפרשת שחיתות בראשל"צ

כתבי אישום הוגשו נגד הקבלנים בני עוזיאל ואברהם יצחק והחברות שבבעלותם ● התיק נגד מנכ"ל החברה הכלכלית לשעבר ניצן פלג וחבר מועצת העיר ראשל"צ אייל מושיוב נסגר ● הפרשה נחקרה כחלק מ"תיק 1803", במסגרתו הוגשו כתבי אישום נגד חבר הכנסת דוד ביטן ואחרים בגין עבירות שוחד, מרמה והפרת אמונים והלבנת הון בתשע פרשות שונות בין השנים 2017-2011

ניסוי במכונית אוטונומית של מובילאיי בירושלים, 2020 / צילום: מובילאיי

רגע לפני וול סטריט: מובילאיי תסיים את 2021 עם הכנסות של יותר ממיליארד דולר

ב-2014 היא הייתה ההנפקה הישראלית הגדולה ביותר בבורסה בארה"ב ולאחר מכן קטפה את תואר המכירה הגדולה ביותר ● כעת, מובילאיי דוהרת לקראת שיא נוסף עם שווי פוטנציאלי של 50 מיליארד דולר בסיבוב השני בבורסה ותחזיות צמיחה מרשימות

מתמודדות התחרות בשיעור יוגה באילת. מאות מיליוני אנשים נחשפים לעיר לראשונה / צילום: גיא יחיאלי

בהשקעה של 30 מיליון שקל: מה מרוויחה ישראל מתחרות מיס יוניברס?

תחרות היופי שתתקיים באילת בשבוע הבא מצטרפת לאירועים בינלאומיים שהמדינה אירחה בשנים האחרונות, במטרה לשפר את התדמית ולהגדיל את התיירות הנכנסת ● מארגני התחרות מעריכים כי שווי החשיפה של ישראל ברשתות החברתיות מגיע ל-90 מיליון דולר ● אלא שבעידן הקורונה, יקח זמן לגזור את הקופון הכלכלי

שליח וולט / צילום: Shutterstock, Karolis Kavolelis

חברת שליחויות או טכנולוגיה? הקרב הגדול על מודל ההעסקה של וולט הגיע לאולם בית המשפט

החל שלב ההוכחות בתביעה נגד הענקית הפינית, על סך 24 מיליון שקל ● התובע טוען ליחסי עובד-מעביד בין החברה ל-10,000 שליחיה, ולכן מגיעות להם זכויות סוציאליות ● וולט מצידה מציגה עצמה כפלטפורמה טכנולוגית וטוענת: "נדרשת גמישות מחשבתית"

אישה מקבלת חיסון קורונה ביוהנסבורג / צילום: Reuters, SUMAYA HISHAM

עומס של חולי קורונה בבתי החולים בדרום אפריקה; רוב המאושפזים לא מחוסנים וחלקם ילדים

בסוף נובמבר נרשמו במדינה כ-600 מאומתים ביום בממוצע, והיום כבר מדובר ב-10,000 ● לדברי מומחה לרפואה זיהומית במדינה, מספר האשפוזים בדרום אפריקה עקב קורונה מוכפל בכל יום ● כ-75%-80% מן המאושפזים בדרום אפריקה הם לא מחוסנים

שלב א' בפרויקט דניזן-בושוויק / צילום: מצגת החברה

לאחר קריסתה של חברת הנדל"ן הזרה: מחזיקי האג"ח המובטחות של אול-יר ייפגשו עם רוב הכסף

מימוש נכסים של החברה צפוי להניב לנושים המובטים יותר ממיליארד שקל - 85%-94% מקרן החוב ● סכום דומה חייבת החברה לנושיה הבלתי מובטחים, הנמצאים במצב גרוע בהרבה

דניאל לישינסקי עם המכשיר שפיתח / צילום: שי וזדיאס הדס

בלי מרשם רופא: המכשיר שיתחרה בוויאגרה

טכנולוגיה שנולדה בתחום האסתטיקה הרפואית הוסבה לטיפול באין אונות עם הבטחה: לא רק זקפה על פי דרישה, אלא ממש "הצערת" הפין

מנהלים בכירים בלמונייד, ג׳ייפרוג, ורביט ג׳יי.פי מורגן וקרן ורטקס בכנס הסטארט אפים המבטיחים / צילום: איל יצהר

״החוזה עם הסטארט-אפ המפורסם כבר היה חתום אבל אז גילינו שהמוצר לא עומד באיומי סייבר״

איך גדלים מצוות מייסד לחברה של אלף עובדים ועל מה מסתכלים בנקאי ההשקעות כשחברה מחפשת השקעה ורוצה לגדול עוד ● מנהלים בכירים בלמונייד, ג׳ייפרוג, ורביט ג׳יי.פי מורגן וקרן ורטקס משתפים את נוסחת הקסם שלהם

גלית צוקר, סמנכ''לית משאבי האנוש של סודה סטרים / צילום: איל יצהר

גלית צוקר, סמנכ"לית משאבי אנוש בסודהסטרים: "משאבי אנוש זה כבר לא רק רווחה, אלא דאטה"

גלית צוקר מספרת לגלובס איך הגיעה למשאבי אנוש במקרה, מסבירה מדוע היא מעודדת עובדים להגיע למשרד במקום לעבוד מהבית ונותנת עצת זהב אחת למנהלים ● בכל שבוע נארח במדור זה סמנכ"ל/ית משאבי אנוש מהחברות המובילות במשק

הודעת תקלה בשירותי אמזון פריים / צילום: צילום מסך

תקלה בשירותי אמזון: אלפי משתמשים מדווחים על בעיות בהתחברות

לפי מונה הדיווחים, יש מעל ל-9,000 דיווחים על בעיות מצד משתמשים ● ישנם דיווחים על הפסקות בסטרימינג של דיסני פלוס, טינדר ועוד ● יונתן חצור, מנכ"ל Parametrix: "שוב אנו רואים שגם ענקיות הטכנולוגיה לא חסינות בפני תקלות, אירוע כזה פוגע בעשרות אלפי חברות ומאות אלפי לקוחות ומוביל להפסדים כספיים עצומים"

אמנון שעשוע פרופ' חברת מובילאיי / צילום: רפי קוץ

המסלול של מובילאיי חזרה לבורסה והסיכוי שתהפוך ליצרנית רכב אוטונומי

אינטל הודיעה כי מובילאיי בדרך לוול סטריט ● על פי הודעת החברה, אינטל תיוותר בעלת מניות הרוב במובילאיי, ושתי החברות ימשיכו לפעול כשותפות אסטרטגיות ● השווי הפוטנציאלי עדיין בגדר תעלומה, אבל ההערכות מגיעות ל-50 מיליארד דולר, פי 10 מהסכום שלפיו הונפקה בגלגול הציבורי הקודם

שרת הפנים איילת שקד / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הכנסת אישרה בקריאה ראשונה את מתווה תמ"א 38 החדש

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה שתמ"א 38 תסתיים בתחילת אוקטובר 2022, והמתווה שקודם על ידי שרת הפנים איילת שקד הוא גרסה מתוקנת של התוכנית הישנה

ועדת הכספים, היום / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

דיון ראשון במס הפחמן: ועדת הכספים לוטשת עיניים להקלות לתעשיינים

למרות שוועדת הכספים הייתה אמורה לאשר בשבוע הבא את מס הפחמן, הדיונים צפויים להתארך ● מס פחמן נחשב לדרך היעילה ביותר להפחתת פליטות, אך בכנסת חושבים כיצד להקל על התעשיינים ● שני מנדל לאופר, משרד האוצר: "אם תצליח ישראל להשיג את יעדי האנרגיה המתחדשת שהציבה, ייתכן שמחירי החשמל לא יעלו"

נגיד בנק ישראל, אמיר ירון / צילום: דוברות בנק ישראל

בנק ישראל יידחק לפינה? הבנקים מתקרבים לתקרת האשראי לענף הנדל"ן

למרות אזהרות הרגולטור מפני הזינוק בסיכון האשראי לבינוי, הבנקים, ובראשם לאומי והפועלים, מגדילים את ההלוואות למיזמי בנייה ונדל"ן בטענה שהסיכונים בענף מינימליים ● בינתיים, היזמים נהנים ממימון בסכומי עתק

יו''ר מובילאיי פרופ' אמנון שעשוע / צילום: Heinz Troll European Patent Office-min

כשהמניה של אינטל מדשדשת: מנפיקים את ביצת הזהב

עובדי מובילאיי הפכו להיות עובדי אינטל - ומעובדים של חברה צומחת ומצליחה, פגשו אנשי מובילאיי את אינטל בתקופה הקשה שלה, עם תחלופה תדירה של מנכ"לים, בעיות בפסי הייצור ובמותג בדעיכה ● הנפקה של מובילאיי, יותר מאשר לשתף את העולם החיצוני בהצלחה של החברה הישראלית, תאפשר לאינטל לשמר את העובדים, שיזכו להנות מפירות עמלם - כפי שהיה ב-2016

דידי גורפינקל, אייל כהן, עודד הר-טל, מייסדי datarails / צילום: שני צידקיו

הסטארט-אפ המבטיח של 2021: החברה שמשדרגת את האקסל

הסטארט-אפ של דידי גורפינקל, אייל כהן ועודד הר-טל נחלץ לעזרת מיליוני עובדים במחלקות פיננסיות בארגונים ברחבי העולם ● המוצר של דאטה ריילס קורא מידע לא מובנה מתוך אקסל וממזג אותו עם מידע ממערכות אחרות בארגון ומאפשר ניתוח בזמן אמת של הנתונים וגם תצוגה ויזואלית ברורה

חשיפה: 10 הסטארט-אפים המבטיחים של גלובס

זו השנה ה-16 ברציפות שגלובס עורך את דירוג הסטארט-אפים המבטיחים, המסמן את החברות הבאות שיובילו את ההייטק הישראלי ● בכנס הוכרזו עשר החברות המבטיחות ● מי הצטרפה השנה לחברות כמו מאנדיי, למונייד, ג'ייפרוג ומלאנוקס שדורגו בעבר במקומות גבוהים?

בורסת וול סטריט בניו יורק / צילום: תמר מצפי

מניות הטק משכו את וול סטריט מעלה: נאסד"ק קפץ 3%, אפל 3.5%

מדד נאסד"ק קפץ 3%, מדד דאו ג'ונס התחזק 1.4% ומדד S&P 500 עלה 2.1% ● נפט WTI קפץ 3.7%, נפט ברנט עלה 3.2% ● באירופה: מדד דאקס עלה ב-2.8%, פוטסי 100 התחזק ב-1.5% וקאק 40 התקדם 2.9% ● חברות הרכב זינקו בטוקיו ודחפו את הניקיי ב-1.9%

חנות איידיגיטל IDIGITAL עזריאלי תל אביב / צילום: שוקה כהן

נחשף בגלובס: יבואנית האייפונים נכנסה לבורסה לאחר שקיצצה כ-20% ממחיר ההנפקה

איידיגיטל, יבואנית מוצרי אפל בישראל, גייסה כ-150 מיליון שקל לפי שווי של פחות מ-800 מיליון שקל ● מחצית הסכום מיועדת לקופת החברה ומחצית הסכום לידי בעליה, בראשות קרן סקיי