גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חשבתם ששוק הדיור הישראלי בוער? בארה"ב המחירים זינקו השנה ב-20%

זינוק של 12% בשלושה חודשים: יותר מעשור עבר מאז שישראל ראתה עלייה כזו במחירי הדיור ● אבל כשמסתכלים על התמונה הגלובלית, בהינתן משבר הקורונה, המצב בארץ לא חריג במיוחד ● בינתיים, במקום פתרונות קונקרטיים, שרי הממשלה ממשיכים לתת פרשנויות שרק מוסיפות עוד שמן למדורה של שוק הנדל"ן

נדל''ן במיסיסיפי / צילום: Shutterstock
נדל''ן במיסיסיפי / צילום: Shutterstock

מדד מחירי הדירות האחרון שפורסם, לחודשים יולי-אוגוסט, הוא המדד השלישי במהלך 2021 והשני ברציפות, שבו מחירי הדירות עולים ביותר מאחוז. עד כמה מדובר בנתונים דרמטיים? המדד החודשי הממוצע ל-60 השנים האחרונות נע בסביבות ה-0.2%. מכל מקום, הדרך למדד שנתי דו ספרתי, הולכת ומתקצרת. בעוד עליית המחירים השנתית (מיולי-אוגוסט של שנה שעברה) הגיעה ל-9.2%, קצב עליית המחירים השנתי מאז תחילת השנה נע בסביבות ה-11% ושלושת חודשי המדד האחרונים לבדם מבטאים עלייה של כ-12%. קצב כזה של עליות לא זכור כאן מאז 2010. אבל עד כמה הזינוק הזה חריג בהשוואה לעולם ומה הסיכוי שהממשלה תצליח למתן את התופעה?

מגזר הדירות שתורם במידה המשמעותית ביותר לעליות המחירים, הוא הדירות החדשות. אם מנכים את העסקאות שנערכו בתמיכה ממשלתית ומתמקדים בעסקאות שוק חופשי בלבד, מחירי הדירות החדשות עלו בחודש האחרון ב-1.6%, ואילו מחירי הדירות יד שנייה עלו באותו חודש בפחות מהמדד של 1.2%. לא פלא לפיכך, שמבחינת הדירות החדשות, השוק נמצא כבר עכשיו בתוך מדד דו ספרתי. בשנה האחרונה מחירי הדירות החדשות עלו ב-11.8%.

המחוזות שמזניקים את המדד

עניין אחר הוא הניתוח הגיאוגרפי. המחוזות שמושכים את מחירי הדירות למעלה בחודשיים האחרונים משקפים את אזורי הביקוש: ירושלים, ערי המרכז ותל אביב. בירושלים המחירים עלו בחודשיים הללו בכ-6%, במרכז ב-4% ובמחוז תל אביב בכ-3%. זאת בעוד שמחוזות חיפה והדרום עלו מחירי הדירות בכאחוז, ואילו מחוז הצפון ירד באחוז.

לראשונה מזה הרבה זמן, מדובר בנתונים ש"מסתדרים" עם ההגיון התיאורטי. זה גורס שבעליות מחירי דירות, האזורים שיובילו הם אזורי הביקוש, ובעת ירידות מחירים - הראשונים שיובילו הם אזורי הפריפריה. עד לעת האחרונה ממש, המחוזות שפרחו מבחינת המחירים היו דווקא הפריפריאליים - צפון ודרום, ואולם בחודשים האחרונים המגמה הזו נבלמה.

מה קורה בעולם?

איך ישראל עומדת יחסית לעולם? אין זה סוד, שהקורונה הביאה למהפך גלובלי בשוקי הדירות ויש לא מעט מדינות שמחירי הדירות כבר נמצאים עמוק בתוך העלייה הדו ספרתית: באוסטרליה מחירי הדירות עלו בקצב של כ-18%; בנורווגיה המחירים ירדו מעט בחודש האחרון, אך קצב העלייה השנתי הגיע ל-8%; גם בגרמניה שיעור העלייה השנתי מגיע לכ-12%. ואולם נראה, כי המדינות הבולטות בעלייה הן צפון אמריקה. מחירי הדירות בארצות הברית ובקנדה עלו בכ-20% בשנה האחרונה.

 

עיבוד גלובס של מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, מדד קייס שילר האמריקאי ומדד האליפקס הבריטי מראה, שמאז ינואר 2020, שקדם לקורונה, מחירי הדירות בארה"ב עלו בכ-21%, באנגליה בכ-9%, ובישראל בכ-10%. כלומר בהשוואה פשטנית, ישראל מתאפיינת בעליית מחירים "שפויה" יחסית.

הסיבות: הריביות בקורונה

זה קורה בין היתר, משום שהריביות שירדו בעקבות המגפה הן הסיבה לעליות ברחבי העולם, ואולם לכל מדינה שיטת משכנתה שונה ובישראל בנק ישראל מגביל את לקיחת המשכנתה, בעוד שבאנגליה ובארה"ב השיטה מתירנית בהרבה. יתכן גם שהיחס הנמוך יותר של מספר המשכורות לדירה בארה"ב, מאפשר לאמריקאים לרכוש דירות במחירים יקרים יותר ולהקפיץ את המדדים.

באנגליה ובארה"ב עליות המחירים התרכזו בבתים פרטיים, בעקבות היציאה אל הפרברים שנגרמה בשל הקורונה. בישראל באמת נרשמו עליות מחירים משמעותיות במחירי צמודי הקרקע (וזו אולי הסיבה העיקרית לעליות המחירים בצפון ובדרום), אבל בסופו של דבר, כפי שראינו, כל הדרכים מובילות לאזורי הביקוש.

באנגליה ניתן פטור זמני ממס רכישה, מהלך שגרם לרבים לרוץ ולרכוש דירות. הפטור הופסק לפני זמן מה. בישראל הוזילו את המס הזה למשקיעים בשנה שעברה, וכעת מדברים על העלאתו בחזרה. בסך הכל לתנאים המקומיים יש תפקיד מרכזי בהתנהגות מחירי הדירות, ובשונות שבין המדינות השונות.

במדד הבועה של UBS שפורסם בשבוע שעבר והתמקד ב-25 ערים בעולם, מחירי הדירות בתל אביב הוגדרו כ"תימחור יתר", ואולם העיר הגיעה למקום ה-17 מבחינת הסיכון לבועה. מדד זה לוקח בחשבון את היחס בין מחירי הדירות לשכר הממוצע ומחירי הדירות למחירי השכירות. וכאן מתברר שיש לא מעט מקומות שהמצב בהם בעייתי יותר מאשר בתל אביב.

מתי השרים הפכו לפרשנים?

האם לממשלה יש סיכוי להתמודד עם עליות המחירים, שהקצב שלהן רק גובר? באופן כללי התשובה שלילית, ובמציאות הישראלית האפשרות לכך נראית סבירה אף פחות. יש לכך שתי סיבות: הראשונה, היא ההתבטאות החוזרת ונשנית של שרי הממשלה בדבר ההמשך הצפוי של עליות המחירים; והשנייה הוא המדיניות שנותנת בעיקר מענה לטווחים הבינוני והארוך, בזמן שדרושים פתרונות דחופים לכאן ולעכשיו.

בעשור האחרון לוקים שרי הממשלה בהתבטאויות לא אחראיות באשר למחירי הדירות. היו אלה שרי השיכון לשעבר אריאל אטיאס ואורי אריאל, ראש הממשלה לשעבר בנימין נתניהו, שרי האוצר לשעבר יאיר לפיד ומשה כחלון, שהבטיחו להוריד את מחירי הדירות. והיו אף כאלה מתוכם שגם המליצו לא לרכוש דירות עכשיו, כי המחירים אוטוטו יירדו.

שרי הממשלה הנוכחית, נוהגים מעט אחרת. שרת הפנים איילת שקד, שר השיכון זאב אלקין ושר האוצר אביגדור ליברמן אומרים שמחירי הדירות בעלייה, ואף יוסיפו לעלות בעתיד הקרוב, לפחות עד לרגע שבו המדיניות שלהם תקרום עור וגידים. בכך הם הופכים את עצמם לפרשנים. ואפילו שהפרשנויות שלהם לא רעות כלל - זה אינו תפקידם.

גם ההבטחות וגם הפרשנויות חורגות מסמכותם של השרים ומזיקות לעניין. מי שהאמין להבטחות של השרים לשעבר ועיכב את רכישת הדירה שלו - כנראה ניזוק; ואלה שמאמינים לפרשנויות- רצים לרכוש דירות ולוחצים עוד יותר על עליות המחירים.

ממשלה תפקידה להסדיר את השוק ולהסיר מכשולים וחסמים, וכך יווסתו מחירי הדירות. לא לדבר ולא להבטיח. וכאן, בענייני מדיניות, צצות בעיות נוספות שיקשו על הרגעת השוק: הבעיות שבהן נתון ענף הדיור כיום הן בטווחים המיידי והקצר, ולכן המענה שיש לתת להן חייב לבוא לידי ביטוי בתוך חודשים עד שנים ספורות. תוכניות להגדלת היצע הדירות, תיגבור ועדות התכנון והבנייה, עידוד התחדשות עירונית, הסבת שטחי תעסוקה למגורים וכו', לא עונות על ההגדרה הזו.

סוגיות מיסוי על משקיעים, טיפול מהיר בתמ"א 38 ובחלופה המתוכננת ע"י השרה שקד, והסרת חסמים ממימוש תוכניות בשלבים מתקדמים - כן יבואו לידי ביטוי בטווח המיידי והקצר, רק לא ברור עד כמה בשוק הלוהט של היום הם יימצאו יעילים מספיק.  

עוד כתבות

רביב צולר / צילום: נטלי כהן-קדוש

ICL פותחת מפעל חדש לתחליפי חלבון

המהלך הוא חלק מאסטרטגיית המיקוד של החברה בפיתוח מוצרי מזון בריאים יותר וסביבתיים ● וגם: יוניקורן הפינטק הישראלי ראפיד (Rapyd) רוכש את חברת הפינטק Neat ● אירועים ומינויים

כביש חוצה צפון / צילום: בר - אל

הפעם לא הצליח לה: תביעת מיליונים של שפיר הסתיימה בפיצוי סמלי

קבוצת שפיר, שמשמשת זכיינית בכמה מקטעים בצפון כביש 6, תבעה מספר פעמים את חברת חוצה ישראל בשל שינויים במהלך העבודה על הפרויקט ● הפעם היא דרשה 80 מיליון שקל, אך זכתה רק ב־650 אלף שקל ● חוצה ישראל: "פסק דין חשוב", שפיר:"הפרויקט הסתיים בהקדמה משמעותית בלוח הזמנים"

הזן החדש “אומיקרון” / הדמיה: Reuters, EyePress News

וריאנט אומיקרון: תוצאות ראשונות הגיעו, והן לא מעודדות

במחקר קטן שנערך בדגימות מ-12 נבדקים בדרום אפריקה נמצא כי מחלימים ומחוסנים מוגנים יותר מהוריאנט ● נתונים נוספים שהגיעו מגרמניה כבר מציגים תמונה לא טובה גם לגבי ההגנה באמצעות שלושה חיסונים ● ד"ר טל רוה, חוקרת במכון לרפואה משקמת באוניברסיטת סטנפורד: "קשה לאמוד את המשמעות הרפואית של התוצאות הללו. מה שברור הוא שיעילות הנוגדנים המנטרלים יורדת מול האומיקרון, וסביר שהדבר יתבטא בפחות הגנה מפני הדבקה"

משככי כאבים. לטענת הרשויות בניו יורק, שיווק אגרסיבי של חברות התרופות הוביל למגפת התמכרויות לחומרים ממכרים / צילום: Associated Press, Jessica Hill

הסכם הפשרה של אלרג'ן משאיר את טבע לבד בתביעת האופיואידים בניו יורק

לפי הסדר הפשרה, קבוצת אלרג'ן תשלם לרשויות במדינת ניו יורק 200 מיליון דולר בשל חלקה במגפת ההתמכרויות למשככי כאבים במדינה ● בכך נשארת חברת טבע החברה היחידה שלא הגיעה להסדר עם הרשויות במדינה בנושא, לאחר שלמעלה מ-20 חברות כבר עשו זאת

מאיר שפיגלר, מנכ''ל הביטוח הלאומי / צילום: איל יצהר

הכללים החדשים של הביטוח הלאומי: הנטל הבירוקרטי עובר למעסיקים

רפורמה חדשה מצמצמת את השימוש במסמכים בהגשת התביעות לביטוח הלאומי ופותחת מאגר דיגיטלי שייתן תמונת מצב על שוק התעסוקה והזכאים לקצבאות

מטבעות קריפטו / אילוסטרציה: Shutterstock, Dan Eady

מנכ"לי חברות קריפטו הגנו על הענף בשימוע בקונגרס, שם שוקלים פיקוח על התעשייה

מנהלי החברות אמרו בשימוע בבית הנבחרים בארה"ב, שיהיה קשה להכניס את הנכסים הדיגיטליים תחת רגולציה במסגרת החוקים הפיננסיים הקיימים

סניף בנק הפועלים. בין הראשונים שידווחו על תוצאותיהם / צילום: Shutterstock

בנק הפועלים גייס ממוסדיים 4.9 מיליארד שקל בהנפקת אג"ח

הגיוס זכה לביקושי שיא שעמדו על למעלה מ-7 מיליארד שקל ● בכוונת הבנק להשלים היום את ההנפקה באמצעות מכרז לציבור

ביטקוין / אילוסטרציה: Shutterstock

בשידור חי: בכירי תעשיית הקריפטו מעידים בסנאט על "עתיד הכסף"

הדיון עוסק בנכסים דיגיטליים ובקשיים והכשלים במערכת הפיננסית הנוכחית ● בין המשתתפים, יו"ר ומנכ"ל חברת Circle ג'רמי אלייאר, מנכ"ל ומייסד פלטפורמת FTX סם בנקמן-פרייד וסמנכ"לית קוינבייס אלסיה האס

ביטוח לאומי ראשון לציון / צילום: תמר מצפי

אתר הביטוח הלאומי חזר לפעילות רגילה אחרי מתקפת הסייבר

המתקפה התמקדה בהעמסת מידע של שרתי האתר ● בביטוח הלאומי מסרו כי לא נפרצו מאגרי מידע ● מערך הסייבר והמחשוב בביטוח הלאומי חסמו את הגישה לאתר מחו"ל

רן קוניק, ראש עיריין גבעתיים / צילום: אמיר מאירי

רן קוניק: "מתקרבים להסכם עם ת"א להעברת הבעלות על גבעת קוזלובסקי לגבעתיים"

לפי ראש עיריית גבעתיים, שתי הערים צפויות לחתום על הסכם שלפיו גבעתיים תקבל 15 דונם מגבעת קוזלובסקי, שבבעלות ת"א ● "אנחנו מאוד זקוקים לקרקע הזאת כי עד שלא נבנה שם מאגר מים, לא נוכל לאשר אלפי יחידות דיור בתוכניות הפינוי בינוי שלנו"

בנק ישראל בירושלים / צילום: אורית דיל

במחאה על הקיצוץ בתקציב: עובדי בנק ישראל סגרו את החשמל בבניין

עובדי בנק ישראל מוחים נגד ההנהלה ומאשימים אותה בחוסר שקיפות ● העובדים הורידו במחאה את התאורה כדי להביע "תמיכה" בחיסכון בתקציב

אילוסטרציה - בורסה ת''א / צילום: שלומי יוסף

עליות קלות בבורסה; לייבפרסון מטפסת ב-4.4%, טקטונה ב-5.5%

מדד ת"א 35 מטפס בכ-0.2% ומדד ת"א 90 עולה ב-0.3% ● עליות קלות באירופה ● פריון מעלה תחזיות ומפרסמת תשקיף לגיוס של כ-100 מיליון דולר ● הדולר נחלש בכ-0.2% ונסחר סביב 3.10 שקלים

ג'ף בזוס, מייסד אמזון / צילום: Associated Press, Tony Gutierrez

מחקר חדש: העשירון העליון מחזיק ב-76% מההון בעולם

לפי דוח אי השוויון העולמי 2022, מגפת הקורונה היטיבה עם צמרת המיליארדרים העולמית, שרשמה ב-2020 את הזינוק החד ביותר המתועד בחלקה בסך העושר בעולם ● בישראל יש נקודת אור בולטת: חלקן של הנשים בהכנסות מעבודה קפץ בכ-10 נקודות האחוז בהשוואה לתחילת שנות ה־90

קרן ברק, ליכוד / צילום: דוברות הכנסת

האם אין הבדל בין אכילת פרי לבין צריכתו בצורת 100% מיץ טבעי?

מה ההבדל בין לאכול תפוז ללשתות אותו? "מס הסוכר" הוא הזדמנות להסביר ● המשרוקית של גלובס

התחלתם ללמוד השבוע לתואר שני? רובכם מבזבזים זמן וכסף / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

שוקלים לוותר על השכלה אקדמית? אתם בדרך לנכות תעסוקתית

אינטרסנטים ועתידני עולם העבודה החדש מובילים דור שלם להאמין שבהייטק כבר לא צריך השכלה ● ניהול וקריירה

רועי קליין ורואי שמיר / צילום: איל יצהר

בית ספר לקריפטו: בין הצופים לבגרויות, הנערים האלה מנהלים בנק דיגיטלי

בין הדרכה בצופים לבגרויות, רועי קליין ורואי שמיר עסוקים בתפקידם כנגידי הבנק המרכזי של גימנסיה הרצליה בתל אביב ● בימים אלה הם עובדים על הנפקת מטבע וירטואלי שישמש ליצירת כלכלת שוק אמיתית בתוך בית הספר ● אבל כל זה, הם חולמים, הוא רק פיילוט ליצירת כלכלת נוער מבוססת קריפטו שתאפשר מסחר בינלאומי בתוך מערכת החינוך, ותסייע לבני נוער בקשיים כלכליים

פריסת סיבים אופטיים / אילוסטרציה: Shutterstock

משרד התקשורת מסרב לפתרונות אלחוטיים במכרזי הסיבים בפריפריה

במסגרת הבהרות שפרסם המשרד לקראת המכרזים לפריסת סיבים באזורי תמרוץ, הבהיר שכל מפעיל חייב להתחבר בסיבים לכל יישוב ולא יוכל להסתמך על תמסורת אלחוטית דוגמת מיקרוגל ● ההחלטה תקשה להגיש הצעות בעיקר ביו"ש

משרדי דויטשה בנק בניו יורק / צילום: Associated Press, Mark Lennihan

חשד בארה"ב שדויטשה בנק הפר התחייבות לחלוק דיווחים על אי-סדרים

דויטשה בנק חתם בינואר על הסכם פשרה עם משרד המשפטים האמריקאי שכלל התחייבות לדווח על כל חשד לאי-סדרים בתמורה לזניחת חקירה בנושא חשדות לשוחד ● כעת מדווח ה"וול סטריט ג'ורנל" כי הרשויות בודקות אם הבנק "לא דיווח כיאות" על תלונה פנימית שהוגשה בנוגע להשקעות של חברה באחזקתו

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: יוסי זמיר

הגירעון ממשיך לרדת: עמד על 4.6% בנובמבר

מדובר בירידה של כמעט אחוז לעומת אוקטובר, שאז הגירעון עמד על 5.5% מהתוצר ● באוקטובר 2020 הגירעון היה גבוה כמעט פי שלושה

רותם סלע בקמפיין טורנדו / צילום: צילום מסך

מה עומד מאחורי התביעה הלא השגרתית של טורנדו נגד רותם סלע

בדיסקונט החליטו לקפוץ לליגה של הגדולים, והחתימו את סלע כפרזנטורית בבלעדיות ● לגלובס נודע כי צילומי הקמפיין מתוכננים בקרוב. בטורנדו לא מבקשים לעצור אותם, אך דורשים ביטול בלעדיות או פיצוי ● מה עומד מאחורי התביעה, ואיך זה ישפיע על תוכניות דיסקונט?