פרויקט MOMENT של אזורים בבת ים / צילום: 3Division
הביקוש גבוה, ההיצע פחות, ומחירי הדירות בישראל ממשיכים לטפס. נתונים שפרסמו בימים האחרונים שתי יזמיות הבנייה למגורים, אפריקה ישראל מגורים ואזורים, מספקים עדות נוספת לטירוף סביב המכירה של דירות חדשות באזורי ביקוש בישראל, גם בתקופה שבה נרשמות עליות מחירים חדות.
בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021 מכרו הן אפריקה מגורים והן אזורים יותר דירות מאשר ב-2020 כולה, וזאת תוך עליות של עשרות אחוזים במחיר הממוצע לדירה. אומנם אין הדבר יכול ללמד באופן מובהק על רווחיות הפרויקטים, אבל הוא בהחלט מלמד על המגמות הנוכחיות בענף.
אפריקה ישראל מגורים, שבשליטת לפידות קפיטל, מדווחת כי ברבעון השלישי של 2021 היא מכרה 193 יחידות דיור חדשות, המשקפות עלייה של יותר מ-70% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. התמורה הכספית ממכירות אלו הסתכמה ב-686 מיליון שקל כולל מע"מ, ומשקפת עלייה של כ-190% ביחס לרבעון השלישי של 2020. המחיר הממוצע ליחידת דיור עמד ברבעון השלישי על 3.6 מיליון שקל כולל מע"מ, לעומת 2.1 מיליון שקל כולל מע"מ ברבעון השלישי אשתקד.
זינוק כזה של כ-70% במחיר הממוצע ליחידת דיור הוא חריג בהיקפו, ואינו מאפיין את הענף כולו. לדברי אפריקה מגורים נבע זינוק זה בעיקר מהמכירות המרשימות בפרויקט היוקרה שלה DUO במתחם סמל (סומייל), הממוקם במרכז ת"א.
לאחרונה, חשף גלובס כי יעקב (לוקסי) לוקסנבורג, בעל השליטה ויו"ר אפריקה מגורים, סגנו אריק שפיר, בני משפחותיהם ושותפים עסקיים של השניים רכשו בחודשים האחרונים לא פחות מ-23 דירות בפרויקט, תמורת סכום מצרפי המוערך ביותר מ-120 מיליון שקל, ובטווח מחירים של 3-7.5 מיליון שקל לדירה. זאת, במסגרת מבצעי מכירות מוקדמים שבהם הוענקו "הנחות בשיעורים משתנים ממחיר המחירון".
הללו כבר סופרים כנראה רווחים נאים "על הנייר" מהשקעתם, שכן בפרויקט DUO עצמו נרשמה השנה עליית מחירי משמעותית בהשוואה לאשתקד, אשר מעידה על עוצמת הביקוש לדירות באזורי ביקוש.
בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021 מכרה אפריקה מגורים 558 דירות תמורת סכום של 2.015 מיליארד שקל כולל מע"מ, המשקף מחיר ממוצע של 3.6 מיליון שקל כולל מע"מ ליחידת דיור. לשם השוואה, בתשעת החודשים הראשונים של 2020 מכרה אפריקה מגורים 251 יח"ד, תמורת סכום של 543 מיליון שקל כולל מע"מ, המשקף מחיר ממוצע של כ-2.2 מיליון שקל כולל מע"מ ליח"ד.
מרבית המכירות - בתנאי "שוק חופשי"
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה מגורים, מסביר כי הגידול המהותי במחיר הממוצע לדירה מיוחס בעיקרו לכך שמרבית המכירות התבצעו השנה בתנאי "שוק חופשי" (בשונה ממכירות במסגרת פרויקטי "מחיר למשתכן"), וכן להיקפי מכירות משמעותיים בפרויקט DUO, ששיווקו החל לקראת סוף 2020.
לדברי קליין, בשנה האחרונה באו לידי ביטוי נתוני מכירות של שני סגמנטים משמעותיים. הראשון מביניהם הוא כאמור פרויקט DUO במרכז תל אביב, הכולל 668 יח"ד ושטחי מסחר. מדובר בפרויקט הכולל שני מגדלי דירות בחלקו הדרומי של מתחם סומייל, כאשר בהמשך תבנה החברה מגדל יוקרה נוסף, בהיקף של כ-250 יח"ד, בחלקו הצפוני של מתחם סומייל.
"סגמנט נוסף הוא התחדשות עירונית בקריית יובל שבירושלים, אשר הפרויקט הראשון במסגרתו הוא 'סביוני קטמון החדשה'", הדגיש קליין. "באזור זה לחברה כ-1,400 יחידות דיור בשלבי בנייה שונים, אשר מהוות חלק מאלפי יחידות הדיור בתחום ההתחדשות העירונית, הפרוסות ברחבי הארץ".
קליין הוסיף כי "עליות המחירים שלהן היינו עדים בשנה האחרונה מתבטאות בחלקן בתוצאות שלושת הרבעונים האחרונים, וחלקן עוד צפויות לבוא לידי ביטוי בהמשך, בהתאם לפרויקטים שייפתחו לשיווק בקרוב".
אזורים: סיומה של "מחיר למשתכן" סייע לזינוק במחירים
גם אצל אזורים, שבשליטת הרשי פרידמן, נרשם השנה זינוק של עשרות אחוזים במחיר הממוצע ליחידת דיור. הסיבות לכך הן עליית המחירים הכללית בשוק וסיומה של תוכנית מחיר למשתכן, אשר לחצה באופן מלאכותי את המחירים כלפי מטה. בתשעת החודשים הראשונים של 2021 מכרה אזורים 1,039 יח"ד בהיקף כספי בסך של 2.4 מיליארד שקל, המשקף מחיר ממוצע של 2.35 מיליון שקל כולל מע"מ ליחידת דיור.
לשם השוואה, בתקופה המקבילה אשתקד מכרה אזורים 625 יח"ד תמורת 1.2 מיליארד שקל כולל מע"מ, המשקפת מחיר ממוצע של 1.87 מיליון שקל כולל מע"מ ליחידת דיור. נתונים אלו משקפים עלייה של 66% במספר יחידות הדיור שנמכרו, ועלייה של 26% במחיר הממוצע ליח"ד, שהובילו יחדיו לזינוק של כ-100% בתמורה שהתקבלה ממכירת הדירות.
תוצאות המכירות בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2021 גם גבוהים יותר מאלו שהושגו במהלך שנת 2020 כולה, שבה מכרה אזורים 976 יח"ד בהיקף כספי בסך של 2.1 מיליארד שקלים. ברבעון השלישי של 2021 דווקא נרשמה האטה בקצב מכירת הדירות של אזורים, אולם זאת לדברי החברה רק בגלל חגי תשרי שנחגגו השנה כולם בחודש ספטמבר.
במהלך הרבעון השלישי של 2021 מכרה אזורים "רק" 154 יח"ד, תמורת 410 מיליון שקל כולל מע"מ, וזאת בהשוואה ל-262 יח"ד שמכרה ברבעון המקביל אשתקד תמורת 500 מיליון שקל כולל מע"מ. אלא שבכל הקשור לרמות המחיר נמשכה המגמה, ומחירה הממוצע של דירה ברבעון השלישי ל-2021 עמד על כ-2.66 מיליון שקל כולל מע"מ, זאת לעומת 1.91 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
מדובר בזינוק של 39% במחיר המכירה הממוצע ליחידת דיור. לדברי אזורים, הפרויקטים שהשפיעו באופן המהותי ביותר על היקפי המכירות ברבעון השלישי לשנה הם פרויקט Moment בבת-ים, פרויקט היוקרה Exchange Ramat Gan, פרויקט "הנרקיס" בראשון לציון, פרויקט "סנטרל פארק" בבאר שבע, וכן פרויקטים אחרים.
"שנה שלישית של מכירת 1,000 דירות"
יוני בראל, סמנכ"ל מכירות באזורים, הסביר כי החברה ממשיכה לחוות ביקושי שיא ליחידות דיור, אשר יובילו לכך ש-2021 תהיה השנה השלישית ברציפות שבה מוכרת החברה כ-1,000 יח"ד. "לאור המחסור החמור בהיצע הדירות, מחירי הדיור ממשיכים לנסוק ונתוני הרבעון הנוכחי של החברה משקפים זאת, בהלימה עם נתוני הלמ"ס שפורסמו אך לאחרונה", הדגיש בראל.
בראל הוסיף כי "אזורים ממשיכה להרחיב את צבר הפרויקטים שלה, תוך התמודדות עם מחסור בהיצע הקרקעות, באמצעות עסקאות רכישת קרקע אטרקטיביות באזורי ביקוש וכן ייזום, תכנון וקידום פרויקטים משמעותיים בתחום ההתחדשות העירונית, שבו היא רואה מנוע צמיחה עיקרי בשנים הקרובות".
התוצאות המשופרות של השתיים באות לידי ביטוי במחירי המניות שלהן: מניית אזורים מציגה תשואה של של 117% בשנה האחרונה, ושל 311% בשלוש השנים האחרונות, ומשקפת לחברה שווי של 2.9 מיליארד שקל. אפריקה מגורים נסחרת לפי שווי של 2.2 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה הניבה תשואה של 93% בשנה האחרונה ושל 228% בשלוש שנים.