דירות בבנייה. עיכוב בעקבות הקורונה / צילום: שלומי יוסף
בית המשפט דן לראשונה בסוגיה שממנה חששו כל יזמי נדל"ן ובכירי משרד המשפטים: איחור במסירת דירות עקב מגפת הקורונה. נקבע כי עיכוב של כחודשיים במסירת דירה שנבע ממגפת הקורונה הוא פרק זמן סביר, ולכן הרוכש לא זכאי לפיצוי מהקבלן.
חוק המכר קובע פיצוי לרוכש דירה בגין איחור במסירתה רק לאחר תקופת חסד של 60 ימים ממועד מסירת הדירה שנקבע. החל מהיום ה-61 מחויב הקבלן בפיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה בתוספת של 50% בעבור כל יום איחור. אם האיחור ארוך משמונה חודשים, הקבלן מחויב לשלם ללקוחותיו דמי שכירות של דירה דומה לזו שנרכשה בתוספת 25%, בעבור כל יום איחור. לצד זאת קובע החוק כי הצדדים יכולים להסכים שהחוק לא יחול בעניינם כתוצאה מ"נסיבות שאינן בשליטת המוכר", ו"שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהם אינו מוטל עליו".
בעקבות הקורונה החשש של היזמים היה, שבתי המשפט לא יכירו במגפה כ"כוח עליון" או כ"גורם מסכל חוזה", וישיתו עליהם פיצויי עתק בגין איחור במסירת הדירות בשל עיכובים שנגרמו כתוצאה מהמגפה; במשרד המשפטים, לעומת זאת, חששו מגל של אלפי תביעות שיציף את בתי המשפט.
לאור זאת הקים משרד המשפטים לפני כשנה וחצי צוות להגדרה חקיקתית של "סוגיות כוח עליון", שבראשו עמדה מי שנבחרה לאחרונה למשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד כרמית יוליס. הצוות קיבל נתונים ממשרד הבינוי והשיכון, שלפיהם במהלך החודשים הראשונים של המגפה נגרמו לפרויקטים איחורים שבין 70 ל-90 יום, ולפיכך המליץ להאריך את תקופת ימי החסד שקובע חוק מכר דירות לקבלן מ-60 יום עד 120 יום. זאת, לגבי דירות שמועד המסירה שלהן נקבע בין 15 במרץ 2020 (יומו הראשון של הסגר הראשון) ל-1 באפריל 2021. מעבר לאיחור הזה - היזם יחויב במתן פיצוי לרוכשים.
אפקט הקורונה?
עו"ד דיוויד בראל רכש דירה בפרויקט דיור למשתכן של חברת אזורים במבשרת ציון. הצדדים ציינו בהסכם כי עיכוב בהשלמת הנכס כתוצאה מסיבות שאינן בשליטת אזורים יידחה את מועד המסירה ל"תקופת זמן המתחייבת באופן סביר".
בתביעה שהגיש לבית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב דרש עו"ד בראל פיצוי מאזורים, לאחר שהדירה נמסרה לו שלושה חודשים ו-20 ימים (110 ימים) אחרי המועד שנקבע בהסכם לדצמבר 2020. התובע טען כי אזורים יכלה לפעול לצמצום הנזק, וכי לא ניתן לייחס את העיכוב לקורונה. זאת, מאחר שתחום הבנייה הוחרג מהמגבלות שהטילה הממשלה.
התובע טען כי הוא זכאי לפיצוי של 23 אלף שקל לפי חוק המכר, כולל את דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים בפיצוי העונשי הקבוע בחוק העומד על 150% ותוספת הוצאות.
אזורים טענה כי הקורונה הערימה קשיים רבים על ביצוע הפרויקט, בהם ירידה בכמות הפועלים וספקים של הורשו לתת שירות. לטענתה, למרות הקשיים היא עשתה מאמצים לסיים את הבנייה וקיבלה טופס 4 יומיים בלבד לאחר תום תקופת החסד של 60 יום. אזורים הפנתה להמלצות של משרד המשפטים להכיר בתקופת עיכוב נוספת של 60 יום בשל הקורונה.
זמן סביר
השופטת רונית אופיר קבעה כי העיכוב שנבע ממגפת הקורונה לא היה בשליטת החברה והיה לפרק זמן סביר. בכך אימץ לראשונה בית המשפט את המלצות הצוות הבין-משרדי של משרד המשפטים, למרות שאינן בעלות תוקף מחייב.
בית המשפט קבע כי "מגפת הקורונה אכן גרמה לעיכובים בענף הבנייה בכללותו - כך עולה ממסמך הצוות הבין-משרדי המתבסס על נתונים שסיפק משרד הבינוי והשיכון. בהתאם לנתונים אלה, משבר הקורונה תרם לאיחורים במסירת דירות בענף הבנייה בסדר גודל של חודשיים עד שלושה חודשים". השופטת אופיר ציינה כי בפרויקט במבשרת ציון ירדה כמות העובדים באתרי הבנייה בחלק מהחודשים ב-75%.
השופטת ציינה כי בהמלצות של משרד המשפטים "יש להעיד על האופן בו יש לפרש עיכוב סביר בגינו ניתן לעכב את מסירת הדירה". השופטת ציינה כי קביעתה - שלפיה מסירת הדירה לאחר 60 תום ימי החסד היא זמן סביר ולכן לא מצדיקה פיצויים - ניתנה למעלה מן הצורך. זאת, מאחר שהיא ראתה במסירת טופס 4 כעונה על הגדרה של מסירה בחוזה, והטופס נמסר יומיים בלבד לאחר 60 ימי החסד הניתנים לפי החוק ונקבעו בהסכם.
"החלטה שגויה"
התובע הוא עורך דין לענייני מקרקעין, ולכן השופטת אישרה באופן חריג לחברת אזורים להיות מיוצגת על-ידי עורכי דין בהליך בבית משפט לתביעות קטנות. אזורים יוצגה בהליך על-ידי עורכי הדין יעקב כרם ויעלה שחר.
התובע, עו"ד דיוויד בראל, מסר: "ההחלטה שגויה. היא לוקחת בחשבון רק צד אחד של שיקולי הקבלן, כשהצד השני לא נלקח בחשבון כלל. לאורך כל המשפט, בית המשפט לא שש לתת החלטה" (ת"ק 29214-05-21).