זאב אלקין בהצגת תוכנית הדיור הממשלתית / צילום: יוסי זמיר
העלאת מס הרכישה למשקיעים לשמונה אחוזים, זועקת את הפראפרזה לסיסמת הבחירות הפרובוקטיבית והמפורסמת של קלינטון It's the economy, stupid בתרגום מילולי: "זאת הכלכלה, טמבל" ואצלנו - "זה ההיצע, טמבל!" אלה לא המשקיעים זו הרגולציה.
לא הביקוש לדירות הוא שיוצר את בעיית הדיור, אלא חוסר ההיצע שנובע מרגולציה וההיטפלות לביקוש, המשקיעים במקרה זה, מייצרת עיוות בשוק ומדיניות ממשלתית סותרת. הממשלה מקדמת כמה יוזמות ברוכות בהסרת חסמי רגולציה והגדלת ההיצע, שיסייעו להקל את מצוקת הדיור, ובמקביל הממשלה גם מייצרת עיוותים, כדוגמת העלאת מס הרכישה. מיסוי זה מייצר נזק ואין ממנו תועלת למצוקת הדיור.
הטלת מיסוי נוסף על המשקיעים מסמן אותם כאוייבי הציבור וכאחראים ליוקר הדיור אך המציאות הפוכה - המשקיעים מספקים שירות דיור במחיר נמוך. כל משקיע קטן המחזיק בדירה, לא מוציא אותה מהשוק, אלא - מציע אותה לשוק ובכך מגדיל את היצע השכירות.
יתירה מזו, שוק הנדל"ן בישראל זקוק מאד להיצע דירות להשכרה, וכאשר המשקיעים הקטנים יוצאים מהמשחק, נוצר מחסור בדירות ממנו סובלים בעיקר השכבות החלשות (הקטנת ההיצע מביאה לעלייה במחירי השכירות). הממשלה מודעת לכך, ולכן מאמצת מדיניות חלמאית - המדינה מתמרצת בהנחות מס משמעותיות גופים מוסדיים וקרנות גדולות כדי שיכנסו לשוק הנדל"ן להשכרה. מדוע שחקנים אלה לא נכנסו לשוק הדיור להשכרה עד כדי שצריך למתרץ אותן? התשובה היא התשואות הנמוכות בשוק זה לעומת האלטרנטיבות, ולא משתלם להן לעסוק בכך.
כלומר, ישנו שוק אשר התשואה בו היא נמוכה ויש בו שחקנים קטנים שנמצאים בו מרצון, מסתפקים בתשואה נמוכה וכך מספקים ערך רב לציבור (ובעיקר לשכבות החלשות), ודווקא אותם פועלת המדינה להוציא באופן אקטיבי מן המשחק ולסמנם כאוייבי האומה. בד בבד, את ידה האחרת מכניסה המדינה לכיס הציבורי כדי לפתות שחקנים אחרים להיכנס אל אותו שוק בדיוק.
קיימים הבדלים בין המשקיעים הקטנים לגופים המוסדיים בתחום הנדל"ן, הגדולים משקיעים בדרך כלל בבניינים או במתחמים ומאפשרים שכירות לתקופות ארוכות, והמשקיעים הקטנים מחזיקים בדירה יחידה או כמה דירות בודדות המרוחקות זו מזו, והם נוהגים בדרך כלל לעדכן את השכירות מידי תקופה (בהתאם לשיקול העסקי, לרוב נוח לתת מחיר טוב לדייר הקיים, כדי שימשיך את תקופת השכירות).
ניתן היה להבין את הרציונל בהכנסת המוסדיים והוצאת המשקיעים הקטנים אילו היה מוסכם על הכל כי שכירות ארוכת טווח היא צורך נדרש ושכירות קצרת טווח פוגעת בשוכרים, אך המציאות היא שיש צורך בשניהם, והאחד לא פוגע בשני.
אנשים בוחרים לגור בשכירות בגלל שתי סיבות עיקריות האחת היעדר יכולת כלכלית לרכוש דירה והשנייה הרצון לגור באופן זמני באזור מסויים כדוגמת צרכי עבודה או סיבות אחרות. יצירת היצע של שכירות ארוכת טווח תועיל לסוג הראשון - שוכרים מחוסר יכולת כלכלית, אך תפגע מאד בשוכרים מטעמי גמישות. שוק שבו כל הדירות מושכרות לטווח ארוך, זה אומר שאין גמישות ואין היצע לאנשים המחפשים שכירות לטווח קצר (ופעמים רבות גם מהרגע להרגע).
הנקודה החשובה היא, שאם רוצים לסייע לחסרי היכולת, אין צורך לפגוע באחרים. אין למדינה צורך להוציא את השחקנים הקטנים, אפשר פשוט לעודד את הגדולים בהנחות מס, וכך יווצר היצע גדול.
מה שצורם במיוחד בעיני, זו העובדה שכבר נעשה ניסיון בתקופת כחלון לבדיקת המלחמה במשקיעים - את התוצאות ראינו, היצע השכירות קטן, מחירי השכירות עולים, ובד בבד עליית מחיר הדיור לא מפסיקה. מה ההיגיון לחזור על טעויות עבר אחרי שכבר ניסינו אותם, וראינו את תוצאותיהן?
המדינה צריכה להתמקד במדיניות הנכונה של הסרת חסמים רגולטוריים במטרה להגדיל את היצע הדיור באזורי ביקוש, לשווק קרקעות, ולפעול כדי לייצר היצע דיור שיהיה תואם את הגידול באוכלוסייה. אין צורך למהול מדיניות נכונה עם טעויות שנוסו, צריך לשחרר יותר את שוק הנדל"ן בישראל, ולאפשר לו לפעול באופן גמיש ומיטבי יחד עם כוחות השוק ולא במלחמה איתם.
הכותב הוא יזם נדל"ן ומנכ"ל קבוצת החברות היזמיות הוד הבירה ואינסייט בינה