גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מי שיאנית מחירי הדירות ובאיזו חברה תמצאו דירה במיליון שקל בלבד: מה מסתתר בדוחות של יזמיות הנדל"ן

הדוחות הכספיים של חברות הבנייה למגורים מלמדים כי הללו מכרו השנה מאות דירות יותר מבשנה שעברה, ובמחירים גבוהים יותר, שעמדו בממוצע על יותר מ-2 מיליון שקל ● שיאנית המכירות - אזורים; שיאנית המחירים - אפריקה מגורים; והרווחית ביותר - פרשקובסקי ● ומי מוכרת דירות תמורת כמיליון ש'

פרויקט למגורים של אזורים ברמת גן / הדמיה: 3DVISION
פרויקט למגורים של אזורים ברמת גן / הדמיה: 3DVISION

נסיקת מחירי הדירות בישראל ושיאי המכירות בענף אינם יורדים מהכותרות כבר חודשים ארוכים. החגיגה הזאת משתקפת היטב בדוחות הכספיים שפרסמו לאחרונה חברות הנדל"ן למגורים הבורסאיות, שמניותיהן נהנות מגל ירוק מתמשך, עם זינוקים בשיעורים דו-ספרתיים ותלת-ספרתיים מתחילת השנה, המוביל אותן להיסחר במחירי שיא.

נתוני המכירות המוצגים בדוחותיהן הכספיים של שבע מיזמיות הנדל"ן למגורים הבולטות לסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021 מלמדים על "הטירוף" שאחז בענף בעקבות משבר הקורונה ועל רקע הריבית הנמוכה, ההון שנצבר בידי הציבור והיעדר אלטרנטיבות השקעה אטרקטיביות: צמיחה של עשרות אחוזים לפחות במכירות בכל אחת מהן, כאשר מספר הדירות המצרפי שמכרו החברות הללו בין ינואר וספטמבר הסתכם בכ-3,700 - זינוק של כ-70%.

לצד הגידול במכירות נמשכת העלייה במחירי הדירות, בשיעור המגיע לדו-ספרתי חד. מחיר זה עמד בממוצע על יותר מ-2 מיליון שקל לדירה - עלייה של 17% לעומת המחיר הממוצע אשתקד. 

על העדנה שממנה נהנות יזמיות הנדל"ן יכולים להעיד גם רווחיהן הגואים, עם עליות בשיעורים דו-ספרתיים גבוהים שהציגו בשורה התחתונה, בזכות הגידול במכירות ועליית המחירים. יש לציין, כי ההכנסות שמציגות חברות הנדל"ן למגורים מדווחות בהתאם לתקני הדיווח החשבונאיים הנדרשים, הקובעים כי ההכרה ממכירת דירות נעשית בהתאם לשיעור ההשלמה שלהן בכל מועד דיווח - מה שגם משפיע על הרווח.

במבט קדימה, מהתייחסויות החברות לא נראה כי צפוי בקרוב שינוי כיוון בכל הנוגע גם למחירים וגם לביקושים, עם דיווחים על עליות בביקושים ועליות במחירים.

עוד נראה, כי גם תנאי המאקרו משחקים לרעתם של הרוכשים הפוטנציאליים. כפי שחברת דמרי מסבירה בדוחותיה, "החל מהרבעון הרביעי של שנת 2020, וכן במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2021, נרשמת עליית מחירים ביחס למרבית חומרי הבנייה. עלייה זו גורמת גידול בעלות הבנייה. כמו כן, ישנה עלייה משמעותית במחירי השילוח וההובלה של חומרים ארצה".

 

מוכרות מאות דירות יותר

כאמור, בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021 בולטת העלייה החדה במספר הדירות שמכרו חברות הנדל"ן למגורים הבורסאיות. בצד המתון יותר מציגות החברות דמרי ופרשקובסקי עלייה של כ-25%-30% "בלבד" במספר הדירות שנמכרו - אצל דמרי מדובר בתוספת של כ-140 דירות, ליותר מ-630 (בישראל), ואצל פרשקובסקי בתוספת של כ-50 דירות, לכ-240.

החברות צמח המרמן, חנן מור ואפריקה מגורים מציגות לעומתן זינוקים בטווח של 115%-180% במספר הדירות שמכרו - המשקפים תוספת בטווח של כ-170-310 דירות נוספות שמכרה כל אחת מהחברות.

מדוחות חנן מור עולה, כי זו נהנתה בעיקר מתחילת שיווק דירות מחיר למשתכן בשכונת 'אור ים' שלה באור עקיבא - בו היא מכרה 335 דירות מתוך קצת יותר מ-400 דירות שמכרה בסך הכול מתחילת השנה, בהיקף כספי של כ-350 מיליון שקל, מסכום מצרפי של קצת יותר מ-500 מיליון שקל.

זאת בעוד אצל צמח המרמן, מכירות של כ-60-50 דירות בכל אחד מארבעה פרויקטים שלה בנהריה, צור יצחק, רמת גן ורמת השרון, סיכמו לה מכירות של למעלה מ-300 דירות בין ינואר לספטמבר.

את מספר הדירות הגדול ביותר שנמכרו מציגה אזורים, בשליטת הרשי פרידמן, שחצתה רף של 1,000 דירות, כמעט מחציתן (כ-460 דירות) בפרויקט התחדשות עירונית שלה בבת ים (Moment), שבמסגרתו היא מקימה ארבעה מגדלים, הצפויים לכלול יותר מ-700 דירות, ואשר ממנו היא צופה הכנסות של כ-1.4 מיליארד שקל ורווח גולמי של יותר מ-200 מיליון שקל.

אפריקה מגורים: זינוק של כ-70% במחיר הממוצע

טווח המחיר הממוצע של דירה שמכרו החברות התחיל בקצת יותר מ-1 מיליון שקל והגיע עד ליותר מ-3 מיליון שקל. בצד הגבוה, המחיר הממוצע של דירה שמכרה חברת אפריקה מגורים עמד על 3.1 מיליון שקל - סכום המשקף זינוק של כמעט 70% ביחס למחיר ממוצע של 1.9 מיליון שקל לדירה שמכרה בתקופה המקבילה של השנה שעברה.

ברקע לזינוק, ניתן להעריך, תומכות המכירות שמבצעת החברה בפרויקט היוקרה DUO שבמרכז תל אביב, הפרויקט המרכזי שאפריקה מגורים משווקת כיום טרם ביצוע.

באותו פרויקט, אגב, רכשו לאחרונה בעל השליטה באפריקה מגורים, היו"ר יעקב לוקסנבורג (לוקסי), סגנו אריק שפיר, בני משפחותיהם ושותפים עסקיים של השניים, 23 דירות במכירה מוקדמת, בטווח מחירים שעמד על 3-7.5 מיליון שקל. זאת מתוך ציפייה לזינוק במחירי הדירות שרכשו, שבהן כבר נרשמו עליות מחירים.

מלבד DUO, אפריקה מגורים משווקת היום פרויקטים טרם ביצוע בירושלים, בנתניה, בגבעת שמואל ובחריש, ובביצוע יש לה גם כמה פרויקטים בגבעתיים, ברמת גן, בראשון לציון ועוד.

כמו כן נהנו מעליות נאות, שנעו סביב כ-30% במחיר הממוצע של דירה שמכרו, גם דמרי ואזורים, שתיהן לממוצע שנע סביב כ-2 מיליון שקל.

בהתייחסות למגמות מתחילת השנה, בחברה שבשליטת המנכ"ל יגאל דמרי מסבירים בדוחות כי "נמשכת מגמת הגידול בביקושים ועלייה בהיקפי המכירות ומחירי הדירות, שהחלה עוד לאחר דעיכת 'הגל הראשון' של נגיף הקורונה בשנת 2020".

מול אלה, בולטת שחיקה של כ-10% במחיר הדירה הממוצע שמכרה חנן מור, לסכום של כ-1.2 מיליון שקל. החברה החלה במהלך הרבעון השלישי בשיווק דירות מחיר למשתכן בשני מתחמי פרויקט אור ים שלה באור עקיבא - האחראי על עיקר הזינוק במכירות.

לפי הסברי החברה, בראשות היו"ר חנן מור והמנכ"ל אבי מאור, "הפער בין המחיר הממוצע לדירה בכל אחת מהתקופות נובע מהשוני בתמהיל הדירות שנמכרו בין שוק חופשי ומחיר למשתכן".

זינוק של עשרות ומאות אחוזים ברווחים

בין החברות בולטת השורה התחתונה של פרשקובסקי, שהציגה רווח נקי בסכום של 228 מיליון שקל בין ינואר לספטמבר 2021, סכום המשקף שיפור של כ-60% ביחס לרווחיה בתקופה המקבילה בשנה שעברה, והרווח הנקי הגדול ביותר מבין החברות שנבחנו.

בדרך לשיפור של יותר מ-40% ברווח התפעולי שלה, שהתקרב ל-300 מיליון שקל, נהנתה פרשקובסקי מעלייה של 70 מיליון שקל בשווי נכסיה - המיוחס בעיקר לעליית ערך קרקע בלוד (פרויקט נופי בן שמן), ולנכסיה בארה"ב, מה שהשתרשר לשורה התחתונה.

פרשקובסקי לא מציינת במפורש את שינוי תנאי השוק ששיחקו לטובת השיפור בתוצאותיה, אולם מי שמספקת לכך עדות ברורה היא אאורה.

בסיכום ינואר-ספטמבר נהנתה החברה שבשליטת המנכ"ל יעקב אטרקצ'י מזינוק של כמעט 170% ברווח הנקי שלה, שהגיע ליותר מ-60 מיליון שקל, למרות שחיקה של 20% בהכנסותיה, שהסתכמו בפחות מ-680 מיליון שקל, בעקבות סיום ביצוע פרויקטים בהקמה ומסירתם.

למרות זאת, אאורה הצליחה להגדיל את הרווח הגולמי שלה בהשפעת "שיפור ניכר במחירי המכירה בשנה האחרונה, אשר היו גבוהים מבעבר, וכן משיפור ברווחיות של הפרויקטים בביצוע".

בדרך לשיפור ברווח התפעולי רשמה אאורה הכנסה חד-פעמית של קרוב ל-20 מיליון שקל ממכירת מעונות סטודנטים בקריית אונו, כחלק ממכירת פרויקטים להשכרה לקבוצת הנדל"ן המניב מבנה, בעסקה שהיקפה הכולל כ-750 מיליון שקל.

עוד בין החברות בלט שיפור של יותר מ-270% שהציגה ברווח הנקי שלה אזורים, לכ-200 מיליון שקל. מלבד טיפוס של קרוב ל-50% בהכנסותיה, שהגיעו ליותר מ-1.1 מיליארד שקל, נהנתה אזורים בסיכום התקופה מרווחי חברות מוחזקות של כ-75 מיליון שקל, עיקר הסכום בזכות עלייה בשווי נכסיה המניבים של קרן הריט אזורים ליווינג, שהונפקה אשתקד בת"א. 

בשיפור בשורה התחתונה בולטת גם חנן מור, עם רווח נקי של 87 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-6 מיליון שקל בתקופה המקבילה (וב-2020 כולה), אחרי שיפור בהכנסות וברווחיות, בין היתר בזכות שערוך נכסים בהיקף של כ-90 מיליון שקל.

רמות שיא במניות אחרי זינוקים חדים

כאמור, יזמיות הדירות למגורים בישראל בבורסה נהנות מתקופה של גאות, והמשקיעים במניותיהן שולחים אותן לרמות שיא, הגורמות למשבר הקורונה שסחף אותן לירידות חדות בתחילת השנה שעברה להיראות כמו זיכרון עמום בלבד.

כך לדוגמה, מניית אאורה מציגה קפיצה של כ-440% מרמת השפל במרץ 2020, כך שהיא משקפת לחברה שווי של כ-1.3 מיליארד שקל.

עוד בולטות מניות דמרי וצמח המרמן, עם זינוק של 240% ו-28%, בהתאמה, מרמת השפל, לשווי של כ-630 מיליון שקל וכ-5 מיליארד שקל, בהתאמה.

עוד כתבות

ביהמ''ש העליון / צילום: Shutterstock

בג"ץ: הזכות לחשמל היא חוקתית, לא ניתן לנתק חייבים

בית המשפט העליון קבע כי הזכות לחשמל היא זכות חוקתית הקשורה קשר הדוק לזכות לחיים ולבריאות ● חייב את רשות החשמל לתקן את אמות-המידה לניתוקי חשמל בקרב חייבים ולגבות את החוב באמצעים מתונים יותר שאינם כרוכים בניתוק החשמל

שריפת פסולת בג'לג'וליה, אוקטובר 2021 / צילום: אזרחים למען אוויר נקי

בישראל יש 14 אלף אירועי שריפות פסולת בשנה, אבל רק 14 פקחים בכל המדינה

שריפת פסולת בלתי חוקית היא מכת מדינה שעולה לתושבים בבריאות ● עם המצב האקוטי בשטח, שמחמיר משנה לשנה, מתמודד כוח עבודה דל במיוחד של פקחים בכל הארץ ● בינתיים, בחלק מהיישובים אין תשתית לפינוי פסולת, האכיפה דלה, העונשים מגוחכים, ואת רוב הפורעים בכלל אי אפשר לאתר ● תוכנית עבודה מסודרת לפתרון הבעיה אין בנמצא, כשבשטח העבריינים חוגגים

בוב סטרנפלס / צילום: MCKINSEY & CO

מנהל חברת הייעוץ מקינזי רוצה לשנות את האופן שבו החברה פועלת

בוב סטרנפלס, השותף המנהל החדש של חברת הייעוץ, מדבר על קבלת החלטות מהירה יותר, חשיבה מחדש על הערכות עובדים ומניעת שערוריות עתידיות

רוני צארום / צילום: איל יצהר

אספן מעדכנת: המו"מ עם איש העסקים טדי שגיא הופסק

בדיווח לבורסה מסרה אספן כי "המשא ומתן שהתקיים בין החברה לבין קבוצת שגיא, כמשמעותה בדוחות הקודמים, לא הבשיל לכדי הסכם מחייב מפאת פערים מסחריים"

הוד בצר / צילום: מאת Kesemr , ויקימדיה

אדריכלי ממשלת גנץ-נתניהו חזרו לשתף פעולה, והפעם במגזר העסקי

הוד בצר, מנכ"ל משרד ראש הממשלה החליפי לשעבר ומקורבו של שר הביטחון בני גנץ, התמנה לאחרונה למשנה למנכ"ל בחברת הנדל"ן אאורה שבבעלות איש העסקים יעקב אטרקצ'י, המקורב ליו"ר האופוזיציה בנימין נתניהו

ססמאות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

משתמשים תמיד באותה הסיסמה? כדאי לכם להכיר את הכלי הזה

ברחבי האינטרנט אורבות סכנות גדולות ואתגרים לא פשוטים, וחשוב לדעת איך שומרים על המידע בטוח ● בשביל כך, צריך לוודא שהסיסמאות אינן חוזרות על עצמן ואינן קלות לפיענוח ● איך עושים את זה? הכירו את מנהל הסיסמאות, על סוגיו השונים ● הטיפ היומי

טוטו בתל אביב / צילום: שלומי יוסף

בעלי תחנות להימורים בספורט יידרשו לבדיקת רקע פלילי

משרד התרבות והספורט פרסם תזכיר חוק שלפיו למועצה להסדר ההימורים בספורט תהיה סמכות למנוע התקשרות מול זכיינים שהורשעו בעבירות חמורות

נפתלי בנט, ימינה / צילום: רפי קוץ

האם אוכלוסיית בית שמש גדלה בקצב הגבוה ביותר בישראל?

ראש הממשלה בנט טען כי בית שמש היא העיר שמציגה את קצב הגידול הגבוה בישראל ● האם זה נכון? רק כמעט ● המשרוקית של גלובס

''האניגמה''.  ניתן לתארך את היהלום לטווח שבין 3.8 מיליון ל-2.6 מיליון שנה והוא מכיל עקבות של חנקן, מימן וכן אוסבורניט - מינרל שנמצא על גבי מטאוריטים / צילום: Associated Press, Kamran Jebreili

לא מהעולם הזה: יהלום שחור במשקל 555.55 קרט שהגיע מהחלל החיצון עומד למכירה

6.8 מיליון דולר: זה המחיר ההתחלתי של "האניגמה" - יהלום שחור שהגיע מהחלל החיצון ושוקל 555.55 קרט, שצפוי לעמוד למכירה פומבית החל מחודש פברואר בסותבי'ס לונדון; אפשר גם לשלם בקריפטו ● לפי סותבי'ס דובאי, יהלום שחור כזה, מלוטש באופן טבעי ובמשקל כזה, הוא מאורע נדיר באופן קיצוני

השקעה פסיבית / אילוסטרציה: Shutterstock

5 דברים שצריך לדעת על השקעה פסיבית

דמי ניהול נמוכים ואפשרויות מגוונות: ישנו ויכוח ארוך שנים האם יש יתרון בהשקעה אקטיבית על ידי זיהוי חברות מוצלחות והשקעה בהן, או שכדאי להשקיע באופן פסיבי ● עובדתית, מעט מאוד מנהלי השקעות הצליחו להשיג תשואה יותר גבוהה מהמדדים לאורך זמן ● אז מה כדאי לדעת על השקעה פסיבית? גלובס עושה סדר

נשיר טורקיה,  רג'פ טייפ ארדואן / צילום: Reuters, SPUTNIK

לא רק האינפלציה: למה ארדואן רוצה לחמם יחסים עם ישראל?

הגירעון בטורקיה, יחד עם הצורך במקורות אנרגיה, הובילו את אנקרה לחימום היחסים עם ירושלים ● במקביל, האינפלציה ששוברת שיאים של כמעט 20 שנה ומגיעה לשיעור של 36%, גורמת לנשיא הטורקי "לחשב מסלול מחדש" ולהושיט יד למי שבעבר ראה בה כאויבת

השותפים בקרן ורטקס / צילום: עומר הכהן

אחרי קפיצה של פי חמישה בשווי, קרן ורטקס מממשת החזקות

קרן ההון סיכון ורטקס מוכרת החזקות ב-160 מיליון דולר מהקרן הרביעית שלה ● לאחר המכירה, עדיין נותרו לה החזקות של 410 מיליון דולר בקרן שהחלה להשקיע ב-2014

הבורסה בתל אביב / אילוסטרציה: שלומי יוסף

יציבות בת"א; בית בכפר מזנקת ב-15% ביומה הראשון בבורסה

מדדי ת"א 35 ות"א 90 שומרים על יציבות, הבנקים נחלשים קלות ● רשת הדיור המוגן בית בכפר זוכה לקבלת פנים חמה לאחר שגייסה 255 מיליון ש' לפי שווי של 1.1 מיליארד שקל ● מחזור המסחר מסתכם בכ-2 מיליארד שקל

יהודה עמיחי 16, תל אביב. עלייה של 240 אלף שקל בחצי שנה / צילום: שלומי יוסף

מחיר שתי דירות באזור שדה דב קפץ במיליון שקל בתוך חודשים. הסיבה: מכרזי קרקעות של המדינה

מכרזי הקרקעות בשדה דב בתל אביב ובשכונת נווה גן ברמת השרון תרמו לעלייה חריגה במחירי הדירות במתחמים סמוכים, כך עולה מבדיקת גלובס בסיוע yad2 ומשרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל ● המתווכת מירי אופק: "המכרזים השפיעו על מחירי הדירות בנווה גן, שעלו ב-10% ו-15%"

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

עליות בוול סטריט: ביונד מיט מזנקת לאור הרחבת השת"פ עם מקדונלד'ס

מגמה מעורבת באירופה ● מספר תביעות האבטלה הראשוניות בארה"ב זינק ב-55 אלף ● הבנק המרכזי של סין הודיע על הורדת הריבית על הלוואות לשנה ב-0.1% ועל הפחתת ריבית על הלוואות ל-5 שנים ב-5 נקודות בסיס ● יציבות בשוק הקריפטו, מחיר הנפט בנסיגה

ספינת סחורות. כיצד משפיעה התנודתיות בענף על תיק ההשקעות? / צילום: Reuters, WILLY KURNIAWAN

זמנן של קרנות הגידור: מה יתרונן במצב השווקים הנוכחי ואיך בוחרים עם מי לגדר

קרנות הגידור זכו באחרונה לפופולריות רבה בארה"ב הודות לתנודתיות החדה באינפלציה, כמו גם בענפים כמו ספנות, מלונאות ואנרגיה ● רקע, גודל ונזילות הם רק חלק מהשיקולים שיש להביא בחשבון בבחירת קרן

אדר שפרן, יו''ר איגוד המפיקים / צילום: תמונה פרטית

משבר בתעשיית הטלוויזיה: איגוד המפיקים משבית צילומי הפקות חדשות

באיגוד המפיקים מסבירים את ההחלטה בהתנהגות אלימה של ארגון אקט, שכללה לדבריו פיצוץ יום צילום בשבוע שעבר, איומים וסחיטה על מפיקים ואנשי צוות בעניין שעות הצילומים ועוד -הכול כחלק מהמאבק להגיע להסדר חדש ובניסיון חד-צדדי לבטל הסכמים קיימים

סוחר בבורסת ניו יורק. מניות הטכנולוגיה אינן חביבות כבעבר על המשקיעים / צילום: Associated Press, Richard Drew

בית ההשקעות אופנהיימר: "מחצית מהחברות הישראליות בוול סטריט ירדו במעל 50% מהשיא"

לדברי סרגיי וסצ'ונוק, אנליסט אופנהיימר, המעבר ממניות צמיחה למניות ערך פוגע מאוד בחברות הטכנולוגיה מישראל ● "ריבית אפסית תומכת בתמחורים גבוהים יותר לחברות צמיחה, ולכן האמירות על הכוונה להעלות ריבית הן הגורם המרכזי לירידות בהן"

השופט בדימוס חנן מלצר / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות מינוי חנן מלצר ליו"ר מגדל: הצעת חוק לחובת צינון על שופטים

ח"כ שמחה רוטמן הגיש הצעת חוק המטילה לראשונה חובת צינון על שופטים ● ההצעה הוגשה לאחר הפרסום בגלובס אודות התנהלות השופט בדימוס חנן מלצר, אשר דן בעניינה של חברת מגדל לפני חצי שנה, וכעת ממונה לתפקיד יו"ר החברה

סמנכלית שיווק אייס, יפעת טולדו / צילום: תמר מצפי

יפעת טולדו מספרת איך הופכים "רשת של גברים" למשפחתית

אחת המשימות של יפעת טולדו, סמנכ"לית השיווק של קבוצת מולטי ריטייל גרופ, הייתה להפוך את המותג אייס לרשת משפחתית לשדרוג הבית - ולא רק מקום לגברים ● איך היא עשתה את זה, וכיצד מחברים בין בני ה-65 לדור ה-Z ● הזווית של סמנכ"לי השיווק בחברות הבולטות במשק