שלב א' בפרויקט דניזן-בושוויק / צילום: מצגת החברה
חברת הנדל"ן הזרה אול-יר, שקרסה אשתקד בגלל חובות עתק למחזיקי האג"ח שלה, השלימה בשבוע שעבר את מכירת פרויקט המגורים להשכרה שלה דניזן-בושוויק בתמורה לסכום של 506 מיליון דולר. שלב 1 של הפרויקט היה משועבד למחזיקי איגרות החוב מסדרה ה', כך שבעקבות השלמת המכירה העבירה החברה לנאמן האג"ח סכום של 245 מיליון דולר (772 מיליון שקל), אשר יחולק למחזיקי הסדרה.
מדובר על סכום השווה ל-94% מהערך הנקוב של אג"ח ה' (שאינה צמודה) ול-90% מסך הערך ההתחייבותי הנוכחי של הסדרה, כלומר בתוספת הריבית שנצברה מאז תשלום הריבית האחרון. בסך הכול עומד החוב של אול-יר לכלל המחזיקים על 2.3 מיליארד שקל במונחי ערך נקוב, ועל 2.45 מיליארד שקל במונחי הערך ההתחייבותי הנוכחי (על פי מצגת של חברת קליר סטרקצ'ר המשמשת כיועצת כלכלית למחזיקי האג"ח).
הפרויקט בבושוויק נמכר ב-79% מערכו בספרים
דניזן-בושוויק שברובע ברוקלין בניו יורק הוא פרויקט נדל"ן מניב שבמסגרתו נבנו 911 יחידות דיור להשכרה בשני מבנים בשני שלבים. הנכס כולל יחידות דיור מסוג סטודיו, חדר אחד ושני חדרים, וכן שטחי מסחר להשכרה בהיקף של 12.3 אלף מ"ר.
על פי דוחות אול-יר, נכון לסוף הרבעון השני של 2020 עמד שווי שלב א' של הפרויקט על 323 מיליון דולר, ואילו שוויו של שלב ב' הסתכם ב-315 מיליון דולר. כך, שהפרויקט נמכר לבסוף ב-79% מערכו בספרים, נכון לדוח הכספי האחרון שפרסמה החברה טרם קריסתה.
נאמן אג"ח ג' ימכור זכויות במלון בברוקלין
במקביל, מקדם נאמן האג"ח של סדרה ג' את הלוואת המשכנתה ושטר החוב על מלון וויליאם וייל בברוקלין, המשועבד לטובת מחזיקי הסדרה. בשבוע שעבר הודיע נאמן אג"ח ג' למנהלי אול-יר, כי בכוונתו למכור את הזכויות בנכס אם החברה לא תודיע עד ל-7 בדצמבר על רצונה לרכוש את הזכויות בנכס.
קודם לכך, בסוף אוקטובר העניקו מחזיקי אג"ח ג' אישור אינדיקטיבי לנאמן לפעול לניסוח הסכם סופי למכירת הנכס לקרן בשם MC, אשר הציעה לרכוש את זכויות המחזיקים במלון תמורת 155 מיליון דולר (490 מיליון שקל).
מדובר בסכום השווה ל-85% מהחוב למחזיקי אג"ח ג' במונחי ערך נקוב, שעומד על 579 מיליון שקל, ול-80% מסך החוב כלפיהם במונחי ערך התחייבותי שעומד על 613 מיליון שקל. כך, שמחזיקי שתי הסדרות המובטחות של אול-יר עתידים להיפגש עם מרבית כספם.
עברה לשליטת מחזיקי האג"ח
עם זאת, מצבם של מחזיקי סדרות ב' ו-ד' הלא מובטחות של החברה גרוע בהרבה. חובות החברה כלפיהם מסתכמים ב-894 מיליון שקל במונחי ערך נקוב (982 מיליון שקל במונחי ערך התחייבותי לפי קליר סטרקצ'ר), אך שיעור ההחזר שלו הם יזכו צפוי להיות נמוך ביותר.
אול-יר עסקה עד קריסתה בתחום הנדל"ן המניב בניו יורק ובעיקר ברובע ברוקלין. עד הקריסה הוחזקה החברה בידי חסיד סאטמר יואל גולדמן ונוהלה על ידו. מאז הקריסה נטלו מחזיקי האג"ח את השליטה, ומינו את אסף רביד לתפקיד מנהל ארגון מחדש ראשי (CRO) בחברה, עם סמכויות ניהול וזכויות חתימה.