בניין ישן ברמת גן נהרס במסגרת פינוי-בינוי / צילום: טלי בוגדנובסקי
עד ש"חלופת שקד" לתוכנית תמ"א 38 תעבור את כל שלבי החקיקה, מאריכה רשות המסים את הטבות המס לעסקאות תמ"א 38. רשות המסים הודיעה היום כי בעלי דירות ויזמים שהתקשרו במסגרת תוכנית תמ"א 38 יוכלו להמשיך ליהנות מהטבות מס שתוקפן יפוג ב-31 בדצמבר 2021, אם הסכמי המכר ביניהם נחתמו לפני פקיעת תוקף ההטבות, אך הבנייה בפועל תחל רק לאחר פקיעת תוקפן. ההחלטה התקבלה בימים אלה ברשות המסים על רקע הצורך לתת מענה לצדדים לפרויקטים על רקע ביטולה של תוכנית תמ"א 38 הנהוגה כיום, וחקיקת מתווה תמ"א 38 חדש על פי הצעת שרת הפנים איילת שקד.
כידוע, במסגרת תמ"א 38 מתקשרים יזמי בנייה עם בעלי דירות בבניינים לצורך ביצוע עסקה שבמסגרתה מוכרים הדיירים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות בבניין, בתמורה לחיזוק הבניין הישן או הריסתו ובנייתו מחדש בהתאם להוראות תמ"א 38. על פי פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין, בעלי הדירות זכאים להקלה משמעותית בתשלום מס שבח על התמורה שמעניק להם היזם בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות. כמו כן, נקבע בפרק 5 כי יום המכירה יחול רק לאחר התקיימות התנאים המתלים שבהם הותנו הסכמי המכר (כמו קבלת היתרי בנייה, למשל), ולא ביום החתימה של הסכמי המכר עצמם. קביעה זו מאפשרת ליזמים ולבעלי הדירות לדחות את תשלום מס השבח ומס הרכישה בגין העסקה.
פרק זה נוסף לחוק במסגרת הוראת שעה שתוקפה יפוג בסוף השנה האזרחית. עם התקרבות מועד פקיעת התוקף של הוראת השעה, נוצרה אי וודאות בנוגע לעסקאות שנחתמו לפני פקיעת תוקפה של הוראת השעה אך התנאים המתלים שבהם הותנו יתקיימו רק לאחר פקיעת תוקפה של הוראת השעה.
על הרקע הזה פרסמה מחלקת מקרקעין וקבלנים מהחטיבה המקצועית ברשות המסים עמדה רשמית, שלפיה ההטבות הניתנות במסגרת פרק 5 לחוק, יחולו גם על עסקאות שנחתמו לפני פקיעת תוקפה של הוראת השעה, אשר התנאים המתלים לקיומן יתקיימו רק לאחר פקיעת תוקפה של הוראת השעה האמורה. עם זאת, החלת ההטבות מותנית בעמידה במספר תנאים מצטברים: על העסקה להיחשב לעסקה במסגרת תוכנית תמ"א 38, הסכם המכר נחתם לפני 31 בדצמבר 2021, והיזמים ובעלי הדירות עמדו בחובת ההודעה והדיווח הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (בסעיף 49לב2), על הסכמי המכר לכלול תנאים מתלים שלא התקיימו ולא צפויים להתקיים עד ה-31 בדצמבר 2021 ועל כל הצדדים לעמוד בכל התנאים המצוינים בפרק 5 לחוק.
בנוסף מדגישים ברשות המסים, כי ככל שבעתיד יתוקן החוק, יוארכו המועדים הקבועים בו או שתתפרסם החלטה חדשה בנושא - החלטה זו לא תחול על פעילות שתיעשה לאחר מועד השינוי בחקיקה או במדיניות רשות המסים.
"מתווה שקד"
הארכת ההטבה מתפרסמת על רקע החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לפיה תמ"א 38 תסתיים בתחילת אוקטובר 2022, וקידום מתווה חדש על ידי שרת הפנים - "מתווה שקד", שעבר לאחרונה בקריאה ראשונה בכנסת. במסגרת הצעת החוק, מוצע לתקן את חוק התכנון והבנייה ולעגן בו שני נושאים מרכזיים: קביעת חלופה לתוכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ומתן סמכות למוסדות התכנון לקבוע הוראה להקניית בעלות בחלק ציבורי לרשות מקומית או למדינה.
המתווה החדש, המוצג לציבור כ"חלופת שקד", יאפשר הריסת מבנים קיימים בני 2-5 קומות, הקמת מבנים חדשים עם הוספת עד 300% לשטחי הבנייה שהוקמו עד 2005 -כלומר, הגעה למצב שבו זכויות הבנייה מגיעות לעד 400%, פי ארבעה מהמבנה הקיים.
כמו כן, החלופה כוללת מסלול של חיזוק מבנים ותוספת בנייה, בסגנון תמ"א 38/1, אך עם מחצית מזכויות הבנייה ביחס למסלול ההריסה ובנייה מחדש - כלומר, 200%. בשני המסלולים לא תהיה מגבלת גובה על המבנים החדשים, וגם, תאושר תוספת שטחי ציבור, בהיקף של 15%-10% מכלל השטח הבנוי.
התיקון קובע שהוועדות המקומיות יקבלו את הסמכות לקדם את תוכניות תמ"א 38 החדשה, אלא רק אם יגישו לוועדה המחוזית תוכנית כללית להתחדשות עירונית, בתוך שלוש שנים מיום תחילתו של התיקון לחוק. מי שלא יגישו - יאבדו את סמכותן הבלעדית לאשר תוכניות לפי התיקון, ויזמים יוכלו להגיש אותה גם לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
אחד מנושאי הביקורת המרכזיים על תמ"א 38, בעיקר מצד הרשויות המקומיות, היה הפטור מהיטל השבחה, שנועד אולי לעודד התחדשות עירונית, אך מנע את הרווח מהקופה העירונית.
הפתרון של שקד לנושא זה, שהוצג במתווה האחרון לתיקון לחוק, נועד לאפשר לעיריות לבחור בין שלוש חלופות: קבלה של 15% מהשטח הבנוי לצורך שימושים ציבוריים; היטל השבחה בשיעור של 25% או היטל השבחה מופחת בשיעור של 12.5%.
כלומר אם העירייה תבחר לקבל שטח במסגרת התוכנית שישמש לצורכי ציבור (למשל, גן ילדים או מרכז חוגים) היא לא תוכל לגבות היטל השבחה. יש לציין כי נכון למועד כתיבת הכתבה עדיין לא ברור הפתרון שיוצג היום למליאת הכנסת לנושא היטל ההשבחה.
מרשות המסים נמסר כי "בעקבות פניות שהגיעו מבהירה רשות המסים כי ההודעה שפורסמה היום מתייחסת להחלטה של מח' מקרקעין וקבלנים בחטיבה המקצועית שהוצאה לאותן עסקאות שנחתמו עד ליום 31.12.21 ויום המכירה לגביהן נדחה לפי הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין.
"לגבי עסקאות שטרם נחתמו הרשות מקדמת חקיקה להארכת תוקף פרק חמישי 5 לחוק מכוחו מוענקות הטבות המס בעסקאות תמ"א 38 כך שיחולו על עסקאות שיחתמו החל מיום 1.1.22.
"ההודעה מהבוקר התייחסה לחוזים שנחתמים בימים אלה. ההבהרה מתייחסת לעסקאות שיחתמו החל מה 1 בינואר 2022".