המפקחת על המקרקעין קבעה כי השוויון בפרויקטים צריך להיות מהותי-כלכלי והמבחן הקובע הוא אם ניתנה תמורה זהה לאותם טיפוסי דירות
מרפאת רופא שיניים / אילוסטרציה: Shutterstock
17 בעלי דירות מתוך 18 בעלים חתמו על הסכם הריסה ובנייה עם יזם בפרויקט ברח’ ויצמן 109 בתל אביב. דיירת אחת (הנתבעת) התנגדה לביצוע הפרויקט ועקב כך הוגשה כנגדה תביעה למפקחת על המקרקעין. התנגדותה של הנתבעת התבססה בעיקר על הטענה כי ניתנה תמורה עודפת לאחד מבעלי הדירות בבניין - רופא שיניים - אשר לו שתי דירות בבניין, ובאחת מהן, הנמצאת בקומת הקרקע, הוא מנהל זה 27 שנים מרפאת שיניים. התמורות שהובטחו לרופא השיניים היו בין היתר שתי דירות (דירת גן ודירה בקומה הראשונה), אפשרות לרכוש שטח במרתף (ע1) בעלות של 18,000 שקל למ"ר, וכן הוצאות מעבר בסכום של כ-550 אלף שקל, ודמי שכירות בסכום של 14,000 שקל לחודש עבור מרפאת השיניים. לשיטתה של הנתבעת תמורות אלו מהוות תמורות עודפות על חשבונה. בנוסף טענה הנתבעת כי דירתה משופצת, דבר אשר אינו מקבל ביטוי ביחס לשאר הדירות.
■ ההחלטה: המפקחת על המקרקעין סקרה את הפסיקה וקבעה כי ביהמ"ש המחוזי כבר דן בעניין וקבע כי השוויון הנדרש בפרויקטים של תמ"א 38 הוא שוויון כמותי-מהותי, ולא שוויון כלכלי. במילים אחרות, ייתכן כי בפרויקט תמ"א 38 (חיזוק או הריסה), הרווח שיצמח לבעל דירה שמעולם לא שיפץ את דירתו יהיה גבוה מזה של שכנו אשר לו דירה משופצת מן היסוד. אולם שאלת האיזון הכלכלי אינה רלוונטית ולכן אינה נדרשת לפרויקט תמ"א 38. המבחן הדרוש, הוא האם כמותית-מהותית, ניתנה תמורה זהה לאותם טיפוסי דירות.
המפקחת קבעה כי התמורות שניתנו לתובע המנהל מרפאת שיניים אינן מהוות תמורות עודפות, שכן הוכח שעלויות המעבר ושכר הדירה, הן עלויות ריאליות שהתובע יישא בהן במסגרת מעבר מרפאת השיניים לדירה חלופית. בנוסף קבעה המפקחת, כי המאפיינים הייחודיים של מרפאת השיניים, כניסה נפרדת וניהול מרפאה ועסק במשך 27 שנים, מאפשרים ניהול מו"מ פרטני בין התובע ליזם ותמורה שונה בין התובע לבין יתר הבעלים בבית המשותף. המפקחת קבעה כי התמורה שניתנה לרופא השיניים לא מהווה תמורה עודפת.
המפקחת אף דחתה את טענתה של הנתבעת כי העובדה שדירתה שופצה, שיפוץ שנעשה לפני 13 שנה, לא הובאה בחשבון והיא לא קיבלה כל תמורה בגין שיפוץ זה. המפקחת קבעה ככלל כי אין להביא בחשבון שיפוץ של דירות לצורך האיזונים הכספיים בין בעלי הדירות, כאשר ממילא סטנדרט דירת התמורה יהיה גבוה מסטנדרט השיפוץ של הנתבעת וסיכמה זאת במילותיה: "כמו כן, מתן משקל לכל אחד ממאפייני הדירות שבפרויקט ולכל העדפה אישית של בעלי הדירות, תביא למורכבות גדולה באופן העלול להכשיל את הפרויקט".
■ המשמעות: פסק הדין שניתן בעניין שבנדון ממשיך את הקו שנקט ביהמ"ש המחוזי בעניין ניסני נ’ חביב, עת קבע כי טענה בדבר איזון כלכלי, ככלל תידחה, והמבחן הרלוונטי יהיה איזון כמותי-מהותי. קו זה עשוי לגרום לכך שבפרויקטים של תמ"א 38/2 לא יינתן משקל עודף לדירות ששוויין במצב הנכנס גבוה, לדוגמה דירות משופצות, ולקבוע מנגנון פשוט וברור לקביעת תמורות בפרויקטים של תמ"א 38, באופן שיחסוך הרבה התנצחויות וויכוחים מיותרים.
יהב רון ואח’ נ’ ישראל ניצה 5/853/2019
הכותב הוא שותף במשרד מינצר־כרמון, נסים המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית