גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחיר שתי דירות באזור שדה דב קפץ במיליון שקל בתוך חודשים. הסיבה: מכרזי קרקעות של המדינה

מכרזי הקרקעות בשדה דב בתל אביב ובשכונת נווה גן ברמת השרון תרמו לעלייה חריגה במחירי הדירות במתחמים סמוכים, כך עולה מבדיקת גלובס בסיוע yad2 ומשרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל ● המתווכת מירי אופק: "המכרזים השפיעו על מחירי הדירות בנווה גן, שעלו ב-10% ו-15%"

יהודה עמיחי 16, תל אביב. עלייה של 240 אלף שקל בחצי שנה / צילום: שלומי יוסף
יהודה עמיחי 16, תל אביב. עלייה של 240 אלף שקל בחצי שנה / צילום: שלומי יוסף

בפרויקט חדש ברחוב יהודה עמיחי בגוש הגדול, נמכרו שתי דירות בתוך חמישה חודשים: ביולי נמכרה הראשונה בקומה 5 ב-5.75 מיליון שקל ובדצמבר נמכרה דירה בקומה שמתחת ב-5.99 מיליון שקל.

ברחוב איינשטיין בתל אביב הוצעה למכירה ביולי דירת 6 חדרים בקומה 11 ב-7 מיליון שקל בלוח האינטרנטי yad2. באוקטובר קפץ המחיר במיליון שקל ל-8 מיליון שקל.
מה קרה? בדיקת גלובס בסיוע yad2 ומשרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל מעלה כי המכרז שנערך בשדה דב בתל אביב, ומכרז נוסף שנערך בנווה גן ברמת השרון תרמו לעלייה חריגה במחירי הדירות שנמצאות בסמוך להם.

בימים כתיקונם וברוב המקומות, קיומם של מכרזי קרקע לא תורם לעליית מחירי דירות - אולי אפילו להיפך. הידיעה שמבנים חדשים יוקמו בסמוך, שליד השכונה עומד לקום אתר בנייה, שהפרויקטים החדשים יהיו גבוהים יותר מאלה הקיימים והדירות כנראה טובות יותר, אינה מהווה סיבה טובה דיה לבעלי הדירות במקום להעלות מחירים ובטח שלא מעלה את המוטיבציה של הרוכשים לשלם יותר. ואולם הימים אינם כתיקונם ושדה דב ונווה גן אינם נמנים עם רוב המקומות.

המכרזים: המחירים שינו את כללי המשחק

לפני שנה ערכה רמ"י מכרזים ראשונים על קרקעות מצפון לנווה גן. ניתוח של המכרזים העלה כי היזמים שילמו 1.9 מיליון שקל ליחידת דיור, וכי הם מעריכים שמחירי הדירות בפרויקטים שלהם יגיעו לכ-40 אלף שקל למ"ר, כ-20% יותר מהמחירים שהיו נהוגים בשכונה באותו זמן.

חמישה חודשים לאחר מכן, ביוני 2021, ערכה רמ"י מכרז קרקעות שני במתחם הזה, ומחיר הקרקע הממוצע ליחידת דיור שהושג בו הגיע ל-2.3 מיליון שקל, כלומר דירות 4 חדרים ממוצעות שיימכרו במתחם ישווקו לפי 5-4.5 מיליון שקל, כ-45 אלף שקל למ"ר. במילים אחרות, בתוך חמישה חודשים העלו היזמים את תחזיות המחירים שלהם לעלייה של יותר מ-30% במחירי הדירות.

זה כבר שינה את כללי המשחק בשכונה. בעיבוד שערכנו לנתוני רשות המסים עלה כי בחודשים שלפני המכרז השני (ביוני), מחיר מ"ר ממוצע של דירה הגיע ל-32.4 שקל למ"ר. מאז הוא עלה ביותר מ-13% והגיע ל-36.7 אלף שקל למ"ר.

"המכרזים האלה באמת השפיעו על מחירי הדירות בשכונה ובעלי דירות הוסיפו עליהן אחרי המכרזים 10% ו-15%", אומרת המתווכת מירי אופק, המשווקת בעיקר דירות יוקרה ברמת השרון. לדבריה, כמתווכת היא נמצאת בין הפטיש לסדן: "מצד אחד אני רוצה להשלים את העסקה ומצד שני אני צריכה להסביר את מה שקורה בשוק, אבל בתכלס אף אחד לא יודע מה יהיה מחיר הדירות בעוד שנתיים, כשהיזמים ישווקו אותן. המוכרים היום רוצים להשתתף ברווח העתידי של היזמים. אבל מי יודע שיהיה רווח כזה? הרי מי צפה את השנה האחרונה עם כל העליות שהיו בה? אף אחד".

 

אופק גם חוזרת על התימרוץ הגדול לעליות המחירים שנתנו אנשי ההייטק. "אני נתקלת בהם המון. קל להם להוציא את הכסף. הם כמעט שלא מתמקחים על המחיר".

מחירי הדירות: "תיקונים" כלפי מעלה מצד הבעלים

עיקר הבדיקה שערכנו הייתה באזור שדה דב, שבסביבתו כמה שכונות: כוכב הצפון הדרומית, תוכנית ל’ הישנה ממזרח, מצפון מתחם הגוש הגדול, שחלקו הצפוני מוכר בשם נוף ים ואילו זה הדרומי מכונה "ל’ החדשה".

ביוני העלו הממצאים שמחירי הדירות הממוצעים בגוש הגדול על שני חלקיו (נופי ים ול’ החדשה) מגיעים ל-36.2 אלף שקל למ"ר לדירות יד שנייה וכ-10% יותר לדירות חדשות. בכוכב הצפון מחירי הדירות הגיעו ל-40 אלף שקל למ"ר, ברמת אביב החדשה ל-38.4 אלף שקל למ"ר ובתוכנית ל’ הוותיקה ל-34.7 אלף שקל בממוצע.

ואז, לקראת סוף אוגוסט, הגיעו תוצאות המכרז. כמעט 4.5 מיליארד שקל הציעו החברות שזכו, שבמסגרתו יוקמו 1,574 דירות על 340 דונם בחלק הדרומי של מה שהיה שדה דב, במגרשים שסמוכים לרחוב ש"י עגנון. מחיר הקרקע ליחידת דיור הגיע ל-2.8 מיליון שקל, מה שהציב את רף המחירים בשכונה העתידית על 50 אלף שקל למ"ר ומעלה לדירת 4 חדרים, או 5 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר.

בגוש הגדול, שממש גובל במתחם ששווק, היזמים העריכו שמחירי הדירות עשויים לעלות ביותר מ-30%, בשנתיים-שלוש הקרובות.

משרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל בדק עבורנו את רמות המחירים בגוש הגדול בחודשים מלפני המכרז ובאלה שלאחר המכרז, ומצא כי מחירי הדירות בגוש הגדול מגיעים לרמה של 45.6 אלף שקל למ"ר, לעומת 39.5 אלף לפני המכרז, כלומר עלייה של יותר מ-15% בתוך חודשים ספורים.

במקביל, ערכנו בגלובס בדיקה לגבי יתר השכונות, ששימשו מעין "קבוצות בקרה" לשכונה העיקרית. מצאנו כי בכוכב הצפון המחירים הגיעו לכמעט 46 אלף שקל למ"ר (עלייה של כ-15%); תוכנית ל’ החדשה רשמה עלייה של כ-6% ל-37 אלף שקל למ"ר, ואילו ברמת אביב החדשה מחירי הדירות עלו בפחות מאחוז לכ-39 אלף שקל למ"ר.

במקום ניכרה גם תופעה של "תיקוני מחיר" מצד בעלי דירות: באפריל הוצעה בלוח yad2 דירת 4.5 חדרים ברחוב אשכול ב-4.2 מיליון שקל. באוקטובר הועלה מחירה ל-4.4 מיליון שקל; ברחוב אבא קובנר בכוכב הצפון הוצע דופלקס למכירה ב-7.6 מיליון שקל ובספטמבר הועלה מחירו ל-7.95 מיליון שקל; ואילו ברחוב יובל נאמן הוצעה דירת גן כ-10 ימים לפני המכרז ב-7.4 מיליון שקל. לאחר היוודע תוצאותיו המחיר המבוקש עלה ב-100 אלף שקל.

רמת אביב החדשה נמצאת מחוץ לקשת ההשפעה של המכרזים; הדירות בתוכנית ל’ הישנה אמנם קרובות למיקום המכרזים, אבל הן ישנות יחסית. ועדיין, עלייה של 6% בתוך כחמישה חודשים חדה יותר מאשר מדד מחירי הדירות הכולל וגם זה המחוזי של אזור תל אביב.

עוד כתבות

סניף של TJ Max בארה''ב. מניית חברת האב TJX בביצועי שיא / צילום: Shutterstock, Eric Glenn

זו המניה היחידה שניצלה מהמפולת בוול סטריט אמש, וכך היא עשתה זאת

מניית TJX, תאגיד הקמעונאות המוזל, טיפסה אמש בוול סטריט במעל 7% לאחר שפרסמה דוחות חזקים לרבעון הראשון ● המתחרות העיקריות בתחום, וולמארט וטארגט, עדיין מנסות להתאושש מתוצאותיהן

סדנת בירה בקרמזינה / צילום: אמנון זיו

דברים שלא ציפיתם למצוא בחצרות של מושבים קטנים בחוף אשקלון

גלריה לעיצוב הבית שתורים משתרכים בפתחה, מסעדה איטלקית כמו בחבל אברוצו, סטודיו של אמנית בינלאומית ומבשלת בירה בחצר

שלישיית מה קשור בקמפיין אלקטרה / צילום: צילום מסך

פלאפון ואלקטרה מנסות להרשים בכל מחיר, אבל נופלות בפרטים הקטנים

השקעה גבוהה במדיה לא יכולה לחפות על קריאטיב חלש בפרסומת עצמה, כך עולה מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● דיסקונט ומזרחי טפחות מבקשים למצב עצמם כמספר 3 חזק בדירוג הבנקים, אך לא זוכים לאהדה גדולה

הבורסה לניירות ערך בניו יורק, אתמול / צילום: Associated Press, Courtney Crow/New York Stock Exchange

בתום יום מסחר תנודתי: וול סטריט ננעלה בירידה של עד 0.8%

הבורסה בניו יורק נסגרה בירידות שערים של עד 0.8% לאחר יום מסחר הפכפך ● גם בורסות אירופה ננעלו באדום ● הנפט עלה בקרוב ל-3%

קתרינה טיכונובה / צילום: Reuters, Evgenia Novozhenina

דיווחים בגרמניה: בתו של פוטין טסה "לפחות 50 פעם" למינכן

לפי הדיווחים, קתרינה טיכונובה, בת 35 כיום ורקדנית לשעבר, נמצאת במערכת יחסים עם איגור מנהל הבלט של מדינת המחוז בוואריה ● לשניים ככל הנראה יש בת משותפת, שעד כה לא היה ידוע עליה ● לפי הדיווחים טיכונובה טסה באמצעות מטוסים שלפחות בכמה פעמים נחכרו על ידי הממשלה הרוסית

ממתקי מונדלז / צילום: יח''צ

המיזמים הישראלים שמעניינים את תאגיד החטיפים מונדלז

התאגיד הענק שעומד מאחורי עוגיות אוריאו, שוקולד מילקה וטובלרון משתף לראשונה פעולה עם סטארט-אפים ישראלים, ביניהם Seebo ו-Saturas ● וגם: כ-1,200 תלמידים סיימו את שנת הלימודים במסגרת "אוניברסיטה בעם" ● אירועים ומינויים

מימין:  מנסור עבאס, ג’ידא רינאוי-זועבי, נפתלי בנט / צילום: AP, Abir Sultan , נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת, מארק ישראל סלם, הארץ

המינוי שנתקע והמשחק של בני גנץ: מאחורי הקלעים של הטלטלה בקואליציה

הפרישה של חברת מרצ מדגימה את מצבה הקשה של הקואליציה, וההבנה של חבריה שכל אחד מהם יכול לדרוש את כל שעולה בדעתו ● בינתיים, שר הביטחון גנץ מוודא שחבריו בממשלה יבינו שהישארותו בקואליציה לא מובנת מאליה ● וגם: ההישג של עבאס שעצבן את שקד ואלקין

משמעות פסה''ד במישור המעשי היא כי בעסקת תמורות יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי שוק / צילום: Shutterstock, Pormezz

מיסוי עסקת תמורות: איך קובעים את שווי העסקה

ביהמ”ש המחוזי נדרש להחליט לפי מה מחשבים את שווי העסקה בעסקת תמורות: בהתאם לשווי הקרקע ביום העסקה, או לפי התמורות הצפויות ממכירת הדירות

 

אילוסטרציה: shutterstock

הקורונה עשתה את שלה, הקורונה יכולה ללכת: גרסת אנלייבקס

חברת התרופות ניצלה את התלהבות המשקיעים מטיפול שפיתחה כדי לגייס עשרות מיליוני דולרים  ● לאחר שהפעילות לא התרוממה והמניה התרסקה מדווחת החברה על הקפאת פעילות הקורונה, והיא איננה היחידה שעושה זאת

הממונה על שוק ההון משה ברקת / צילום: יוסי זמיר

ברקת אישר: עסקת רכישת השליטה באיילון יוצאת לדרך

הממונה על שוק ההון אישר את קיפול השכבה בין איילון אחזקות לאיילון ביטוח ונתן לווישור ולצבי ברק היתר שליטה בחברה הממוזגת ● קיסריה של בני הזוג ברק העבירה לווישור תשלום ראשון בסך 100 מיליון שקל ותצטרך לגרעין השליטה בווישור ● כפי שפורסם בגלובס, למרות הירידה בערך המניות החברות דבקו במחיר עליו סיכמו

מטוס אל על / צילום: מיכל רז-חיימוביץ'

עקב המשבר עם הטייסים: ביטולי הטיסות באל על חוזרים, וזו רק ההתחלה

טיסות אל על לציריך, לדובאי, למינכן, לוורשה ולבודפשט שתוכננו להיום בוטלו, וכך גם מספר דומה של טיסות שהיו אמורות להמריא אמש ● ביטולי הטיסות מתרחשים בתזמון אומלל לקראת הקיץ, וזאת לאור הקרע החוזר ביחסי ההנהלה עם הטייסים

אילת / צילום: Shutterstock

לא רק עיר תיירות: אילת מנסה להמציא את עצמה מחדש

עיר התיירות של ישראל מאותגרת בשנים האחרונות מכמה כיוונים ובכמה חזיתות בו זמנית ● האתגר האחרון הוא פתיחת קו התעופה ההיסטורי בין נתב"ג לשארם א-שייח ● אבל במקום לקרוס, נדמה שאילת דווקא מנסה למצוא את עצמה מחדש

אילון מאסק / צילום: Associated Press, Ringo H.W. Chiu

ההאשמות בהטרדה מינית נגד אילון מאסק: מניית טסלה נפלה, המנכ"ל מכחיש

"Business Insider" דיווח אתמול כי SpaceX שילמה 250 אלף דולר ב-2018 לדיילת שהתלוננה שמאסק הטריד אותה מינית ● מניית טסלה הגיבה בנפילה של 6% והשלימה צניחה של כ-13% בשלושה ימים

עימותים במזרח ירושלים / צילום: Associated Press, Mahmoud Illea

הכאוס בחברה הערבית ממשיך באין מפריע. והשלטון? עוצם עין בכל תחום והיבט

אובדן הריבונות במגזר הערבי מכה שורשים החל מסכסוכי חמולות במערכת החינוך, דרך תקיפת שוטרים ועד פולגימיה ממוסדת ● כל זה לא מניע את הרשויות לטפל בשורש הבעיה ● מה עוד צריך לקרות כדי להבין שחבית הנפץ לא תתפרק מעצמה? "תחשוב טוב יהיה טוב" היא לא תכנית עבודה

אבעבועות הקוף / צילום: Associated Press, Cynthia S. Goldsmith, Russell Regner/CDC

התגלה מקרה ראשון בישראל של אבעבועות הקוף. זה מה שידוע על המחלה

מקרה של אבעבועות הקוף התגלה בישראל ● איך נדבקים, איך נמנעים והאם צריך לדאוג?

עו''ד כרמית יוליס / צילום: קובי שירביט

המשנה ליועמ"ש מבהירה: עבירות בנייה בפזורה עדיין יאכפו

המשנה ליועמ"ש כרמית יוליס שופכת מים צוננים על ההישגים שהציגה רע"ם בנוגע לבנייה בפזורה הבדואית, וכותבת למשרד הרווחה כי "גם סדר עדיפות נמוך לאכיפה אין משמעותו כי הבנייה אינה מהווה עבירה, ואין משמעותו כי לא ניתן לבצע אכיפה מסוג זה"

אבישי אברהמי WIX / צילום: שלומי יוסף

מה גרם לאבישי אברהמי להתחפש בערב שלאחר פרסום דוחות הרבעון?

אבישי אברהמי, המנכ"ל הוותיק של וויקס, עטה על עצמו ביום שני האחרון תחפושת של ספק מדביר ספק גנן, כשהוא מחזיק צינור השקייה בידו האחת ושלט בידו השנייה, עם הכיתוב: "קיצוצים! אין וויסקי, יש רק טקילה" ● מה פשר התמונה ואיך זה קשור לביקורת הציבורית על חברות הטכנולוגיה

ג'רום פאוול, יו''ר הפדרל ריזרב / צילום: Associated Press, Alex Brandon

התחמושת של הפדרל ריזרב מצומצמת הפעם

הפד מבקש לצנן את פעילותה של הכלכלה האמריקאית על מנת למתן את האינפלציה, כך שבואה של ההאטה אמור על פניו לעודד את מקבלי ההחלטות בבנק המרכזי ● היו"ר ג'רום פאוול חושש, ובצדק, מהמשך עלייתה של האינפלציה בארה"ב, ופועל להידוק התנאים הפיננסים שאפשרו למחירי הנכסים להרקיע שחקים. אלא שזה קורה מאוחר מדי

שביל הפסגה במירון. עתיר נקודות תצפית ונוף חלומי / צילום: Shutterstock

טיול קליל עם נוף מרהיב בהר מירון ועוד מסלולים מיוחדים לל"ג בעומר

הליכה נעימה בשביל הפסגה בהר מירון, זחילה מאתגרת במערות המסתור של בר כוכבא והצצה למערת רבי שמעון בר יוחאי בפקיעין

השוק בטהרן בשבוע האחרון / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

המחירים באיראן מזנקים ובלבנון כמעט שאין חשמל: המצוקה הכלכלית של מדינות האזור, וההשפעה עלינו

בזמן שהעולם המערבי מוטרד מהאינפלציה הגואה, מדינות המזרח התיכון נמצאות כבר שנים עמוק בתוכה ● באיראן מחירי התרופות עולים בעשרות אחוזים, בסוריה המתפרקת מחפשים מקורות הכנסה ופונים ליצוא סמים, והאזרחים בלבנון מסתפקים בשעתיים חשמל ביום ● בראיון נרחב לגלובס, רב סרן א', ראש התחום הכלכלי בחטיבת המחקר של אמ"ן, מתאר את המציאות הקשה במדינות האזור