אורי לוין, יאיר אבידן, גיל טופז / צילום: יח''צ, אייל טואג, שריה דאימנט
בחודש אוקטובר הטיל הפיקוח על הבנקים איסור לשעבד נכס קיים בלקיחת משכנתה. ממידע שהגיע לידי גלובס עולה כי לפחות שלושה בנקים המשיכו להעניק הלוואות ללקוחות בשיטה זו.
כזכור, כחלק מהניסיון לצנן את שוק המשכנתאות הורה הפיקוח על הבנקים להפסיק לשווק משכנתאות אלו, בכדי להצר את צעדיהם של המשקיעים המתוחכמים, שמינפו אחד או יותר מהנכסים שברשותם על מנת לרכוש נכס נוסף. הפיקוח על הבנקים התיר לבנקים להעניק הלוואת גישור בלבד למשפרי דיור במשכון הנכס הקיים, אך הלוואה זו תינתן רק לתקופה של שנתיים במסגרתה יחויב הלווה למכור את הנכס שברשותו.
אולם הוראות לחוד ויישום לחוד. חלק מהבנקים מצאו פירצה בהוראות של בנק ישראל והמשיכו להציע ללקוחותיהם למשכן את הנכס שברשותם על מנת שיוכלו לרכוש דירה חדשה. בדיסקונט, מזרחי טפחות ובנק ירושלים ניצלו את חוסר הבהירות בהוראה של בנק ישראל והמשיכו במתן המשכנתאות הללו.
בפיקוח על הבנקים מאסו בהמשך קיום הנוהל
הפירצה המדוברת היא למעשה אישור שמופיע שחור על גבי לבן בקובץ שאלות ותשובות שפרסם הפיקוח על הבנקים בחודש אוקטובר. בקובץ ישנן שתי שאלות העוסקות בשיעבוד נכסים לטובת משכנתה, כאשר אם הלקוח מבקש לשעבד נכס קיים הוא מופנה לסעיף 2.1 ואילו אם הוא מבקש לשעבד את שני הנכסים, הקיים והנרכש, התשובה ניתנת בסעיף 2.6.
בהוראה שפורסמה באוקטובר שינו בפיקוח את סעיף 2.6 ואסרו על שיעבוד הנכס הקיים בנוסף לנכס החדש, אך סעיף 2.1 לא שונה. וכך, בתשובה לשאלה אם אפשר לשעבד רק את הנכס הקיים, הפנו את הציבור והבנקים לטבלת חישוב בה מוסבר כיצד לחשב את גובה ההלוואה בהתאם לשיעבוד של אחד הנכסים. מכיוון שהבנקים לא מחויבים לבדוק מה בכוונת הלקוח שפנה אליהם לעשות עם הנכס שברשותו, הוא רשאי לקבל עליו משכנתה, כל עוד הוא לא מבקש משכנתה גם בשיעבוד הנכס העתידי.
בפיקוח על הבנקים מאסו בהמשך קיום הנוהל, למרות ההוראה שלהם, ולגלובס נודע כי לפני כשבועיים, ב-5 בינואר, שלח הפיקוח על הבנקים שני מכתבים למנכ"לים של הבנקים. מכתב ראשון נשלח אל דיסקונט ומזרחי טפחות שהמשיכו להציע את המשכנתאות שנאסרו, ומכתב שני ליתר הבנקים. הפעם נאסר הנוהל באופן סופי, למרות שההוראה עצמה לא שונתה.
בפיקוח על הבנקים אמרו לגלובס כי אין שינוי בהוראות. "מבלי להתייחס לבנק כזה או אחר, לאור מידע שנתקבל בפיקוח בדבר אי אחידות בציות להנחיה, נשלחו לבנקים מכתבים שנועדו להבטיח את ציות המערכת הבנקאית להנחיות הקיימות. למיטב ידיעתנו, ההוראה וההנחיות ליישומה הן ברורות לחלוטין, ולכן לא נדרשת הסדרה נוספת. כמו כן, יש לזכור כי ביום פרסום ההנחיות ניתנה הוראת מעבר לעסקאות שהיו בתהליך. על כן, לא מצאנו לנכון להרחיב מעבר לכך".
עוברים לגופי אשראי חוץ בנקאיים
האיסור שהטיל הפיקוח הפנה את הציבור אל גופי האשראי החוץ בנקאיים. אלו אינם מפוקחים על ידי בנק ישראל, אלא על ידי רשות שוק ההון, ולכן הם רשאים להמשיך להציע משכנתאות במשכון נכס קיים. גופים אלו מאפשרים הלוואה גם בהיקף של 90% משווי הנכס הקיים, אך הריביות שהם מציעים גבוהות מהבנקים.
מיכה אבני, יו"ר איגוד חברות האשראי ומנכ"ל חברת פנינסולה, מסביר כי בעשור האחרון שוק האשראי החוץ בנקאי גדל להיקף של 25 מיליארד שקל. "השוק כולל הלוואות פרטיות, מימון רכב, ניכוי צ’קים ועוד. אולם, מתוך העוגה הזו מעט מאוד מגיע ממשכנתאות. החברות התחילו לאחרונה לתת משכנתאות לאנשים פרטיים, וכשהבנקים מתחילים לצמצם את הפעילות בגלל האיסור של הבנק ישראל, זה המקום שהשוק החוץ בנקאי יכול להיכנס".
הערכות בשוק מדברות על כך שתיק המשכנתאות של כל החברות החוץ בנקאיות עומד על 3-4 מיליארד שקל, פחות מאחוז מתיק המשכנתאות של הבנקים העומד על 468 מיליארד שקל, נכון לסוף הרבעון השלישי של 2021. בחודשים נובמבר ודצמבר שלאחר כניסתה לתוקף של ההוראה הראשונה, הציבור נטל משכנתאות חדשות בהיקף של 11 ו-12.2 מיליארד שקל בהתאמה, כך שהצעד של הפיקוח על הבנקים באשר לשיעבוד נכס קיים עוד לא מורגש.
לדברי אבני, מי שחשוף לפגיעה כתוצאה מהאיסור שהוטל על הבנקים משתייך לשני קצוות קשת רוכשי הדירות. "מצד אחד נמצאות האוכלוסיות הקשות. בשל הגאות בשוק והחוסר בכוח אדם, הבנקים בוררים את המשכנתאות ומוותרים על לקוחות פחות אטרקטיביים.
"מצד שני יש את המשקיעים - בעלי מקצועות חופשיים שמרוויחים מספיק ורוצים להשקיע. אם לקוח מייצר רווח עודף כל שנה ורוצה להשקיע בדירות אין סיבה שלא יעשה זאת".
יגאל צמח, מייסד ומנכ"ל משותף בקרן גשרים המעמידה אשראי חוץ בנקאי מגובה נדל"ן, מסביר על יתרונות העולם החוץ הבנקאי. "הגמישות מאפשרת להשיג מימון בלי לוותר על נכס קיים. רוב הפעילות שלנו כיום היא הלוואות נכסים קיימים ביחס חוב אשראי (LTV) של 60%. עם זאת, כשלקוח מבקש אנחנו עולים עד 65% באזורי ביקוש מובהקים כמו גוש דן".
כאן עולה השאלה אם לא מדובר במינוף מסוכן של הנכס, שבמקרה והלווה לא יעמוד בהתחייבויות הוא עלול לאבד את הנכס. "נתתי לאורך השנים עשרות הלוואות כנגד הנכסים ב-80% ואף 90% ובתחום הזה לא הפסדנו. אם היו מאשרים לכל בנק לחלק הלוואות על 80% מהנכס הם לא היו בודקים את יכולת ההחזר אלא מאשרים את ההלוואה, ואולי זה היה יוצר בעיה. אבל בחברות החוץ בנקאיות כמעט כל המנהלים מושקעים בחברה ולכן הם יותר אחראים".
מעבר למינוף, הריביות שגובות החברות החוץ בנקאיות גבוהות באופן משמעותי מאלו שגובות הבנקים. מלבד פנינסולה וקרן גשרים, פועלות בשוק המשכנתאות החוץ בנקאיות חברות נוספות כמו טריא, וויצ’ק וקרדיטו, כשגם חלק מחברות הביטוח, בהובלת כלל, נכנסו לתחום.
בעוד שבבנקים הריבית עומדת על בין 2% ל-3%, בחברות החוץ בנקאיות הריביות בהלוואות לדיור גבוהות יותר. בחברות הביטוח הריבית הממוצעת הינה כ-3.5%, כשחלק מהחברות האשראי החוץ בנקאי אמנם מציעות ריבית דומה אך בחלקן הריבית עומדת גם על 8%. מנגד, הם יותר זריזים באישור המשכנתאות ויכולים להזרים את הכסף תוך שבעה ימים, ובחלק מהחברות אפשר אף לפרוס את לוח הסילוקין ל-40 שנים.
"הבנק תמיד פועל לטובת לקוחותיו"
מבנק מזרחי טפחות נמסר: "לאחר פרסום ההוראה, פנה הבנק, ביוזמתו, לבנק ישראל והפנה את תשומת הלב לעובדה שנוסח ההוראה לא מתייחס לסיטואציה שבה ההלוואה החדשה מועמדת בבנק אחד, וההלוואה כנגד נכס קיים מועמדת בבנק אחר.
"הבנק המליץ לבנק ישראל להבהיר את הדברים, על מנת לוודא שכל הבנקים נוהגים באופן אחיד, בהתאם לכוונת הבנק המרכזי. ואכן, לאחרונה יצאה מבנק ישראל הבהרה בהתאם להמלצת הבנק. למותר לציין שהבנק מקפיד תמיד לפעול בהתאם להוראות הדין והרגולציה".
מבנק ירושלים נמסר: "בנק ירושלים פועל תמיד לטובת לקוחותיו. כמו בנקים נוספים, הבנק העמיד משכנתאות בהתאם ללשון הוראת הפיקוח על הבנקים. לאחר שהתקבלה הבהרה מהפיקוח - הבנק התאים את התנהלותו לאמור בהבהרה. לא ידוע לבנק על לקוחות שנפגעו לאחר המכתב האחרון ששלח בנק ישראל".
מבנק דיסקונט נמסר: "בנק דיסקונט פועל על פי הדין".