פרויקט פינוי בינוי בבת ים / צילום: דרור סיתהכל
הרשות לניירות ערך הודיעה השבוע כי תחיל מעתה כללים ברורים ומפורטים בנוגע לדיווחים של חברות הנדל"ן הציבוריות על קידום פרויקטים של התחדשות עירונית. עם זאת, ברשות נמנעו לפי שעה מאזהרה מפורשת או מהצגת סנקציות כספיות ואחרות במקרה של חריגה מהכללים החדשים.
הודעת הרשות הגיעה בתגובה לביקורת שנמתחה בסוף השבוע האחרון בגלובס על הדיווחים הרבים שמוציאות בעת האחרונה חברות ציבורית לבורסה בדבר קידום פרויקטים רבים של התחדשות עירונית - בדגש על פינוי בינוי ותמ"א 38. הדיווחים הללו מתפרסמים לא פעם בשלב בוסרי מאוד ברמה התכנונית והקניינית, הרחוק מאוד ממימוש אמיתי של אותם פרויקטים ומהקמתם בפועל.
ברשות לניירות ערך מבהירים כעת, כי בעת פרסום דיווח על פרויקטים של התחדשות עירונית "על התאגידים לכלול כל פרט שנדרש למשקיע סביר, לצורך הבנת התכנות הוצאתו לפועל של הפרויקט והיקפו הצפוי".
ברשות מדגישים כי הדיווח יכלול תיאור כללי על הפרויקט - "ובכלל זה מיקומו, שטח הקרקע עליו מקודם הפרויקט ומבנה הבעלות בה, מספר יחידות הדיור הקיימות והמתוכננות/מבוקשות, סטאטוס תכנוני, האם ניתנה החלטה מקדמית במסלול מיסוי, האם המתחם הוכרז (במסלול מיסוי או במסלול רשויות מקומיות), שיעור הסכמה הנדרש על פי דין ושיעור ההסכמה בפועל למועד הדיווח (שיעור חתימת בעלי הדירות), תנאים נדרשים להוצאתו לפועל של הפרויקט (כגון שינוי תב"ע, הצורך בקרקע משלימה וסטטוס ההקצאה)".
דיווח נדרש על עמדת הרשות המקומית
מעבר לכך, לאחר שלאחרונה פרסמו כמה חברות הודעות על קידום פרויקטים שנתקלו מאוחר יותר בהתנגדות עזה מצד הרשות המקומית, מבהירה הרשות כי החברות נדרשות לדווח על עמדת הרשות המקומית ביחס לפרויקט וכן לוחות זמנים משוערים עד להתחלת הבנייה. הדיווח גם יכלול "פרטים חשובים נוספים - כמו, למשל, העדר הלימה בין תכנון הפרויקט למדיניות המוצהרת של גופי התכנון/הרשות המקומית, ניסיונות קודמים שנעשו על ידי יזמים לקידום פרויקט התחדשות עירונית על הקרקע, קיומם של יזמים נוספים שמתמודדים שמחתימים את הדיירים על אותו פרויקט, קיומם של מבנים לשימור בשטח הפרויקט, וקיומם של דיירים מוגנים ביחידות הקיימות".
הודעת הרשות כוללת גם הבהרות בנוגע לתחזית ההכנסות מאותם פרויקטים: "אם התאגיד בוחר לכלול מידע אודות נתונים כספיים צפויים של הפרויקט, כגון הכנסות צפויות או רווחיות צפויה, עליו לפרט את ההנחות המרכזיות בבסיס המידע התחזיתי, את מידת הוודאות של הנחות אלו והגורמים העשויים להשפיע עליהן ואת לוחות הזמנים המשוערים לתחילת הבנייה ועד לסיומה". בנוסף, אם החברה בוחרת לכלול נתונים על אודות הרווחיות הצפויה - עליה להתייחס גם לשיעור הרווח היזמי אותו לקחה בחשבון.
המטרה: למנוע מצג שווא בקרב משקיעים
הבהרת הרשות נועדה למנוע מעתה פרסום דיווחים לא מהותיים של חברות לבורסה, שעלולות לייצר מצג שווא בקרב משקיעים. ברשות מבקשים לעצור את השיטפון הגדול של דיווחי חברות הנדל"ן למגורים, שממהרות להתהדר ב"קידום" אלפי דירות במסגרת התחדשות עירונית, מבלי שרכשו זכויות כלשהן בקרקע ולא פעם מבלי שעשו צעדים ראשונים מול מוסדות התכנון לבדיקת היתכנות אותם פרויקטים.
לאחרונה נאלצה חברת הנדל"ן לוינסקי־עופר לדווח כי הוגשה נגדה בקשה לתביעה ייצוגית, לאחר שהיא נופפה בפרויקט גדול של פינוי בינוי שהיא מקדמת בקרית מלאכי, חרף ההתנגדות העזה מצד הרשות עצמה.