קרקע ומבנה מגורים של החברה ברחוב חורב בחיפה / צילום: מצגת החברה
כשמונה שנים לאחר הסדר חוב שביצעה חברת הנדל"ן א. לוי, הפועלת בתחום הנדל"ן למגורים בישראל, היא מקדמת כעת מהלך לגיוס אג"ח. א. לוי אינה מפרטת את היקף הגיוס המתוכנן, אך היא מייעדת כ-75 מיליון שקל מהתמורה לפירעון חובות, בהם 18 מיליון שקל שהעמיד לה בעל השליטה, עזרא לוי.
ניסיון הגיוס הנוכחי של א.לוי, כך נראה, נעשה כשמצבה הפיננסי שוב מאתגר. רואי החשבון של החברה מפנים את תשומת לב המשקיעים לתוכניותיה, הכוללות בין היתר מימוש נכסים, מיחזור הלוואות וקבלת הלוואות חדשות, כדי לעמוד בפירעון התחייבויותיה השוטפות. עוד מפנים רואי החשבון של א. לוי את תשומת לב המשקיעים לגירעון של 70 מיליון שקל בהון החוזר של החברה.
בדוחותיה הכספיים האחרונים, המצורפים לטיוטת התשקיף שפרסמה א. לוי לקראת הגיוס, מציגה החברה קופת מזומנים מדולדלת, שעמדה בסוף חודש ספטמבר 2021 על כ-3 מיליון שקל, הון עצמי של פחות מ-25 מיליון שקל, ומולו התחייבויות שוטפות המצטברות ליותר מ-110 מיליון שקל - עיקרן אשראי והלוואות.
ההסדר כלל דחיית תשלומים ושיעבוד נכסים
לפני כעשור החלה א. לוי לפעול כדי להגיע להסכמות מול מחזיקי האג"ח שלה (חוב שעמד על כ-200 מיליון שקל) לפריסה מחודשת של חובותיה כלפיהם, אחרי שנקלעה לקשיים פיננסיים ולא עמדה בתנאי התשלום שלהם התחייבה בפני המחזיקים.
בתום מו"מ מול המחזיקים, באפריל 2014, נכנס לתוקף הסדר חוב שגיבשו הצדדים, וכלל דחיית מועדי תשלום, שיעבוד נכסי החברה לטובת בעלי האג"ח, הנפקת מניות וכתבי אופציות למחזיקים ועוד. יש להדגיש, כי ההסדר לא כלל "תספורת", ובסופו של דבר החוב נפרע במלואו בתוספת ריבית. מניות א. לוי נמחקו מהמסחר לפני כארבע שנים, ולפני כשנתיים השלימו האחים לוי הצעת רכש מלאה למניות הציבור.
שני פרויקטים בביצוע וארבעה בתכנון
חברת א. לוי, שבה מחזיק עזרא לוי יחד עם שניים מאחיו - יונה ואברהם, החלה לפעול בשנת 1977 בתחום של ייזום והקמת פרויקטים, בעיקר בענף המגורים בישראל, ובסוף שנות ה-90 של המאה הקודמת החלה ברכישת נדל"ן מניב במערב אירופה.
כיום לא. לוי (ושותפים) שני פרויקטים למגורים בשלבי ביצוע, הכוללים קצת יותר מ-90 דירות, וארבעה פרויקטים נוספים, בהיקף של כ-60 דירות בשלבי תכנון, ובתחום המניב היא מחזיקה בשטחי השכרה בהיקף של כ-10,000 מ"ר, עיקרם (כ-6,000 מ"ר) בחו"ל והיתר בארץ. עזרא לוי מכהן כיו"ר החברה ואוחז גם בתפקיד מנכ"ל החברה במשותף עם אחיו יונה.
בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021 הגיעו הכנסותיה של א. לוי ל-64 מיליון שקל - עיקרן מהכרה בחוזים ממכירת דירות - והרווח הנקי שלה הסתכם בכ-3 מיליון שקל, אחרי שבשנת 2020 כולה הגיעו הכנסותיה לכ-77 מיליון שקל, ולצד זאת הציגה הפסד של כ-3.5 מיליון שקל.
טיוטת התשקיף שפרסמה החברה חושפת כאמור כי חלק מתמורת ההנפקה מיועד לפירעון הלוואות שהעמיד עזרא לוי לחברה. מדובר בשתי הלוואות שהיקפן המקורי כ-15 מיליון שקל, שיועדו בעיקרן לפירעון הלוואות קודמות, נושאות ריבית שנתית בשיעורים המתקרבים ל-11%, וקבלתן אושרה על ידי דירקטוריון א.לוי ב-2018.
עוד חושפת טיוטת התשקיף, כי בחודש מרץ האחרון אישר דירקטוריון החברה הסכם הלוואה של כ-6 מיליון שקל מבעלי השליטה, שתועמד לה בריבית שנתית של כ-7% ובתנאים זהים לתנאים שיקבלו בעלי השליטה מפלטפורמת ההלוואות החברתית (P2P) טריא.
נוסף על כך מעוניינת א. לוי לפרוע באמצעות כספי ההנפקה חובות של קרוב ל-60 מיליון שקל שיש לה במסגרת פרויקטים שהיא מקדמת.
עוד מתברר כי שתי עסקאות בעלי עניין בוצעו בחברה בשנים האחרונות ללא קבלת האישורים הדרושים לכך. אלה כללו מכירת שתי דירות - לאיתמר לוי, בנו של יונה לוי, ולנועם סטלקאל, אחיינו של עזרא לוי - בפרויקט "מחיר למשתכן" שבנתה החברה באילת.
עסקת בעלי עניין נוספת שעליה מדווחת א. לוי בטיוטת התשקיף היא מכירת דירה בפרויקט של החברה בחדרה לבתו של אברהם לוי, בהנחה של 16% על מחיר המחירון שלה.
א. לוי
תחום עיסוק: ייזום נדל"ן בישראל, בעיקר בתחום המגורים, ונדל"ן מניב
במערב אירופה
היסטוריה: נוסדה בשנת 1977. בעל השליטה בחברה הוא היו"ר עזרא לוי, יחד
עם שניים מאחיו - יונה לוי, המשמש יחד עם עזרא לוי כמנכ"ל משותף, ואברהם לוי
נתונים: בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021 הכנסות החברה הגיעו
ל־ 64 מיליון שקל והרווח הנקי שלה הסתכם בכ־3 מיליון שקל. בשנת 2020
ההכנסות הגיעו לכ־77 מיליון שקל ולצד זאת הציגה החברה הפסד של
כ־3.5 מיליון שקל