חברת הבנייה הוותיקה בוני התיכון נהנית מהגאות חסרת התקדים בענף ● הבעלים והמנכ”ל עמי פרץ סבור שהתחדשות עירונית היא העתיד: “כולם נותנים שם היום גז וזה תפס אותנו עם צבר פרויקטים ענק” ● על השתוללות מחירי הדיור: "יזמים והקבלנים לא יפתרו את הבעיה. זה נמצא בממשלה, שצריכה לשווק קרקעות בכמויות”
הבעלים והמנכ”ל של בוני התיכון, עמי פרץ / צילום: יח''צ
חברת הנדל"ן בוני התיכון היא אחת הכוכבות הגדולות של שוק המניות הישראלי בשנים האחרונות. החברה, שעוסקת בתחום ייזום הבנייה למגורים, נסחרת כיום לפי שווי של 786 מיליון שקל, לאחר שמנייתה זינקה ב-125% בשנה האחרונה, ב-566% בשנתיים האחרונות, וב-1734% בשלוש השנים האחרונות.
כמו חברות נוספות בתחום ייזום הבנייה למגורים, גם בוני התיכון נהנית בשנה וחצי האחרונות מהזינוק החד במכירת דירות למגורים בישראל ומעליית המחירים בענף. את תשעת החודשים הראשונים של 2021 סיימה החברה עם צמיחה של 88% בהכנסות ממכירת דירות ל-360 מיליון שקל ועם רווח נקי של 36 מיליון שקל.
הרווח הגולמי, שמהווה את אחד המדדים החשובים ביותר עבור יזמיות הבנייה למגורים, הסתכם בתשעת החודשים הראשונים של 2021 ב-82 מיליון שקל, או 22.8% מההכנסות. ממצגת שפרסמה החברה לאחרונה עולה, כי ברבעון הרביעי של 2021 היא צפויה להציג רווח גולמי של 34 מיליון שקל, ואילו בשנת 2022 כולה צפוי הרווח הגולמי שלה לצמוח ב-58% ל-183 מיליון שקל.
עוד עולה מהמצגת, כי בתקופה שבין תחילת אוקטובר 2021 ועד סוף דצמבר 2026, צפויה החברה לרשום רווח גולמי כולל של כ-2 מיליארד שקל. תחזית זו מבוססת על צבר הפרויקטים הנוכחי של החברה, אשר כולל פרויקטים משלושה תחומים עיקריים: תוכניות מחיר למשתכן, פינוי בינוי באזורי ביקוש, וכן הריסה ובנייה של בניינים בודדים במסגרת תמ"א 38/2.
"זוהי רק תחילת הדרך לההתחדשות העירונית"
בוני התיכון פעילה בשוק הנדל"ן למגורים כבר יותר מ-35 שנה, ומניותיה רשומות למסחר בבורסה בת"א מאז שנת 1993. בעל השליטה בחברת בוני התיכון הוא עמי (עמרם) פרץ, שמחזיק ב-48.64% ממניותיה ומכהן בתפקידי דירקטור ומנכ"ל החברה.
שני אחיו של בעל השליטה, בנימין פרץ וניסים פרץ, מחזיקים גם הם בנתחים של 15.98% ו-8.42% ממניות החברה, בהתאם. בנימין גם מכהן כדירקטור בחברה, ואילו ניסים הוא מנהל האחזקה הראשי, הלוגיסטיקה והציוד שלה.
לחברה כיום כ-2,087 יחידות דיור (יח"ד) בתכנון ביצוע ושיווק, אשר עתידות להניב הכנסות של כ-2.576 מיליארד שקל ורווח גולמי של 488 מיליון שקל. אלו כוללים בעיקר השלמת הפרויקטים שבונה החברה במסגרת מכרזי מחיר למשתכן להקמת 1,003 יח"ד במודיעין, אשקלון, קריית גת ובאר יעקב, וכן פרויקט פינוי בינוי בהיקף של 1,077 יח"ד בקריית אונו.
ארבעת פרויקטי מחיר למשתכן יניבו לחברה רווח גולמי צפוי של כ-230 מיליון שקל, מתוכו סכום של 138 מיליון שקל טרם הוכר בדוחות הכספיים. פרויקט הפינוי בינוי בקריית אונו צפוי להניב רווח גולמי של כ-368 מיליון שקל, ממנו נותר להכיר בסכום של כ-347 מיליון שקל.
בראיון לגלובס מסביר המנכ"ל עמי פרץ, כי "הנושא של התחדשות עירונית תפס תאוצה לאור המצוקה של קרקעות ויזמויות רגילות. אני רואה שבשנה האחרונה, בגלל המצוקה שבה הממשלה נמצאת, כולם הבינו שאין ברירה וחייבים לקדם את התחום הזה, למרות שפרויקטים כאלה הם ארוכי טווח".
פרץ מדגים: "למשל פרויקט הפינוי בינוי שלנו בקריית אונו, שנמצא כבר בביצוע ובשיווק, נמשך שמונה שנים, מה שלהערכתי לא יהיה לגבי הפרויקטים החדשים. אני רואה עכשיו שיש שיתוף פעולה של הרשויות וגורמי התכנון, כי כולם כבר בלחץ. הם מבינים שהפרויקטים היחידים שהם יכולים להוציא אל הפועל אלו פרויקטים במרכזי הערים, איפה שרוב הביקוש ואיפה שהתהליכים יחסית מהירים".
פעילות ההתחדשות העירונית של החברה כוללת פרויקטי פינוי בינוי גדולים ופרויקטי הריסה ובנייה של בניינים בודדים בת"א במסגרת תמ"א 38/2. כמו כן ישנה פעילות בתחום שטרם הבשילה. לדברי החברה, היא מקדמת כיום כ-36 פרויקטים כאלו בהיקף כולל של כ-16 אלף יח"ד.
מדובר בפרויקטים המצויים בשלבים שונים של ייזום במרכזי ערים המוגדרות כאזורי ביקוש, כאשר החברה פועלת לקדמם הן מול הדיירים והן מול הרשויות. לדברי פרץ, בחמש השנים הקרובות תמשיך החברה ותמקד את מאמציה והשקעותיה בתחום זה, אולם תמשיך להיות פתוחה גם למכרזי הקרקעות של רשות מקרקי ישראל (רמ"י) ולעסקאות קומבינציה בשוק.
"נכנסנו לתחום ההתחדשות העירונית לפני כעשור, אבל החלטנו להגביר את הלחץ בתקופה שכולם התעסקו עם מחיר למשתכן וכשכולם גם חיפשו קרקעות ליזמויות רגילות ולא מצאו", מספר פרץ. "הצלחנו לחזק ולהגדיל את הפעילות של הפרויקטים האלה ונכון להיום אנחנו מקדמים יותר מ-20 אלף יח"ד בהתחדשות עירונית בשלבים מאוד מתקדמים. יש פרויקטים שהתחילו לפני 5-6 שנים, יש פרויקטים שאנחנו נכנסים אליהם גם כעת".
"אין פתרון של שיווקי קרקעות בטווח הקרוב"
כשנכנסתם לת"א לפני שלוש שנים דובר על מחיר ממוצע של כ-45 אלף שקל למ"ר בפרויקטים הללו, והיום כבר מדברים על כ-65 אלף שקל למ"ר. הופתעתם מהזינוק הדרמטי במחירים בת"א?
"לא מפתיע אותנו שום דבר. במדינה שבה קיים חוסר במשאב של הקרקע והביקושים רק עולים, הדבר הזה בהחלט לא מפתיע. זה לא רק בת"א, אלא גם באזורי ביקוש אחרים. אם לא יהיה מענה לביקושים מבחינת היקף ההיצע של הקרקע, אז תמיד תהיה מגמת עלייה במחירי הדירות ורואים את זה גם בת"א וגם במקומות אחרים.
"זה נכון שאנחנו שואלים את עצמנו תמיד, עד לאן המחירים יכולים לעלות. אז בסופו של דבר יהיה מצב שאוכלוסיות שונות לא יוכלו להרשות לעצמן לרכוש דירות ואנחנו רואים היום שהביקושים באים מהחלק החזק של האוכלוסיה.
"כבר היום המחירים הם גבוהים, אבל זה המצב. אנחנו, היזמים והקבלנים, לא נפתור את הבעיה. זה דבר שנמצא לפתחה של הממשלה, שצריכה לשבת ולמצוא את הפתרון ולשווק קרקעות בכמויות. אם זה לא יהיה בכמויות, אז תמיד נראה תופעה של עליית מחירים".
ראינו את 2021 מסתיימת עם עליות מחירים של יותר מ-10% בשוק הדיור כולו ושל יותר מ-11% בתחום הדירות החדשות. מה להערכתך נראה ב-2022?
"אני חושב שזה ימשיך בכיוון הזה, כי אני לא רואה פתרון של שיווקי קרקעות בטווח הקרוב. רמ"י מפרסמת רשימות מכרזים של עשרות אלפי יח"ד, אבל מצד שני אנחנו רואים שהם לא מפרסמים את החוברות למכרזים הללו.
"אז נכון שהם מצהירים על שיווק (קרקעות לבנייה) של 80-100 אלף יח"ד, אבל כרגע אני לא רואה שום מכרזים שהולכים לצאת בטווח הקרוב, בכמות שיכולה לתת פתרון למענה הנדרש".
"היזמים בארץ חזקים מבחינה כלכלית"
איך אתה רואה את רמות המחירים שבהן נסגרים היום המכרזים של רמ"י? אתם משתתפים במשחק? גם אתם מציעים את המחירים הגבוהים שאחרים מציעים כדי לזכות?
"אנחנו משתתפים אבל לא הצלחנו לזכות בחודשים האחרונים. המכרז האחרון שזכינו בו היה לקרקע לבניית 250 יח"ד בבאר יעקב, מתוכן 50% במחיר מטרה (התוכנית שהחליפה את מחיר למשתכן) ו-50% במכירה חופשית.
"זה היה לפני שנה, אבל מאז המחירים פשוט עוברים במאות אחוזים את הערכות שלנו וכנראה שהיזמים השונים צופים שמגמת עליית מחירי הדירות תמשיך וזה משתקף במחירים שהם נותנים על הקרקעות. אנחנו גם רואים שבכל מכרז משתתפים עכשיו 30-40 יזמים, אף פעם לא היה מצב כזה.
"אז בתחרות של 40 יזמים שמתנפלים על מכרז, תמיד יהיה יזם אחד שייתן את המחיר הגבוה כי הוא רוצה להישאר במעגל של היזמות ולא להפסיק פעילות", מסביר פרץ. לדבריו, במכרזים מסוימים נקבעו חלק מהיזמים במחירים הגבוהים ב-100% ואפילו 200% ממחיר המינימום שהמנהל קבע, מתוך הנחה שהמחירים הללו ישקפו עלייה של 10%-30% במחירי הדירות.
המצב הזה יכול לסכן את הענף?
"זה לא מסכן את הענף. לדעתי היזמים בארץ די חזקים, גם מבחינה כלכלית וגם מבחינת אפשרויות המימון שיש היום בשוק. כמות הבנייה וכמות הפרויקטים שקיימת היום היא מעטה מאוד ביחס לביקוש הקיים. בדרך כלל נוצר סיכון בגלל מלאי דירות קיים שלא מוכרים. אני לא רואה את הסיכון הזה קיים היום".
האינפלציה התחילה לעלות ובעקבותיה עשויה גם הריבית לחזור ולעלות. האם עלייה אפשרית בעלויות המימון מגלמת סיכון מהותי, או שמדובר עדיין בעניין זניח?
"אם הריבית תעלה זה יוציא חלק קטן מהרוכשים, אבל גם אם הביקושים יירדו ב-10%, הרי שאם אני מסתכל על המאזן של ההיצע של הדירות לעומת יתרת הביקושים, הוא עדיין לטובת הביקושים. גם אם תהיה עליית ריבית, אז היא תהיה ב-0.5% או במקסימום ב-1% במשך השנה הקרובה. אני לא רואה שזה ישפיע על מחירי הדירות ועל הביקושים, כי עדיין אנחנו בפיגור של עשרות אלפי יח"ד ואולי אפילו יותר מ-100 אלף יח"ד בגלל חוסר השיווק בשנים האחרונות".
המניה שלכם עלתה במאות אחוזים בשנים האחרונות. יש לך הסבר לכך? פתאום השוק גילה אתכם או מה?
"בסופו של דבר המשקיעים רואים את התהליך ואת הדרך של החברה וזה מתבטא בשווי. חשוב להדגיש שיש הרבה יזמים שמתעסקים בהתחדשות עירונית ובונים פרויקטים יפים, אבל יש משמעות לכך שאנחנו חברה שהיא גם יזמית וגם בונה את הפרויקטים ומאכלסת אותם, ויחד עם זה לוקחת את התחום הכי קשה של הבנייה - התחדשות עירונית - ועושה את זה בצורה טובה. השוק וציבור המשקיעים מזהים כנראה את היתרון הזה אצלנו".
"עליית המחירים הזאת תתבטא בסוף במחאה"
בהתייחס למצוקה בשוק הדיור, לביקוש הגובר והמחירים העולים בהתאם, פרץ סבור שהממשלה צריכה להתערב.
מה לדעתך הממשלה צריכה לעשות בשנה הקרובה באופן הכי דחוף?
"הדבר הכי חשוב זה לקדם פרויקטים שהם יחסית זמינים ושבפעולות קטנות ניתן להוציא אל הפועל עשרות אלפי יח"ד. מדובר בפרויקטים של פינוי בינוי, שבהחלטות פשוטות יחסית ניתן לקדם אותם כי יזמים כבר שנים עובדים עליהם ולא מצליחים לעבור את המשוכה.
"דבר נוסף, זה לקחת את כל הקרקעות שעומדות הרבה זמן ולעשות שולחן עגול כדי לפתור את החסמים ואת הבעיות של המכרזים ולהוציא עשרות אלפי יח"ד לשוק. את זה צריך לעשות בארבעת החודשים הקרובים, לא בסוף 2022. חייבים להוציא לביצוע עשרות אלפי יח"ד, אחרת המצב יילך ויחמיר".
יצא לך כבר להגיד את זה לשרת הפנים?
"לא אמרתי לה את זה, אבל כל היזמים אומרים את זה בכל מפגש. אני גם חושש, שעליית המחירים הזאת תתבטא בסוף באיזושהי מחאה או משהו דומה, כי לא ייתכן שהמחירים רק עולים".
ת"ז | בוני התיכון
תחום פעילות: ייזום והקמה של בנייני דירות למגורים
היסטוריה: הוקמה בשנת 1985. הונפקה בבורסה בתל אביב ב-1993. בעל השליטה והמנכ"ל הוא עמי (עמרם) פרץ
נתונים: שווי שוק נוכחי - 786 מיליון שקל, רווח גולמי מוערך ב-2021 - 116 מיליון שקל
ת"ז | עמי פרץ
אישי: בן 63, נשוי ואב לארבעה
מקצועי: בעלים ומנכ"ל של חברת הנדל"ן בוני התיכון. בהשכלתו מהנדס אזרחי, בוגר הטכניון
עוד משהו: חובב סקי וריצה