שוק שמתנהל מתחת לרדאר - תעלומת נתוני השכירות / איור: גיל ג'יבלי
בסיסי נתונים מהימנים ועדכניים הם תנאי סף לקבלת החלטות מושכלת. אלא שגם
בעידן עתיר מערכות מידע, חלק גדול מהנתונים הכלכליים והדמוגרפיים המשמשים לקביעת מדיניות, אינו מספק - אם בשל קשיים באיסוף מידע, בעיות מדידה או סילופים סטטיסטיים. סדרת הכתבות "חורים בנתונים" צוללת לעומק הדאטה שעל בסיסה
נקבעת מדיניות במגוון תחומים כלכליים, ובוחנת כיצד אי דיוק בנתונים עלול להוביל למסקנות שגויות ולהחלטות מוטעות.
בעוד מחירי הדיור בישראל זינקו ב-132% מאז 2008, מחירי השכירות עלו בצורה מתונה הרבה יותר: 43% בלבד באותו פרק זמן. במשך זמן רב, הפער האדיר הזה היה אינדיקציה מרכזית לקיומה של בועה בשוק הדיור. כלומר, ניפוח של שווי הנכסים בסיוע משכנתאות ממונפות, במחשבה שמחיריהם יעלו. זאת, לכאורה, בלי שהתשואה עליהם, בדמות דמי השכירות, מצדיקה את מחירי העתק. לכן, ממשלת ישראל ניסתה לצנן את הביקוש, מתוך מחשבה שברגע שתסתיים השקעת-היתר - המחירים יירדו או לפחות יתייצבו. כידוע, לא כך היה.
אלא שישנה גם אפשרות אחרת, והיא שהלמ"ס פשוט לא בכיוון. בעוד קיים פיקוח קפדני וחובת דיווח לצורכי מס על כל עסקת בעלות על נדל"ן, שוק השכירות שונה לחלוטין: אין חובת דיווח, עסקאות מתבצעות בין גורמים פרטיים קטנים, לעיתים במזומן, ושכר דירה עד 5,196 שקל לא חייב במס. המשמעות היא שאין שום מסד נתונים רשמי שיודע לומר מה מחירי השכירות בישראל. זאת בניגוד לכמות האדירה של נתונים על מחירי הדיור, המפורטים לרמת העיר והשכונה. לכן ההשוואה ביניהם בעייתית מלכתחילה.
במסגרת חוק ההסדרים האחרון נעשה ניסיון של משרד האוצר לכלול סעיף שיחייב כל משכיר לדווח על הכנסתו משכירות, גם אם היא פטורה ממס, בין השאר כדי לייצר סוף סוף מאגר נתונים רחב ומהימן על שוק השכירות בישראל, אולם הסעיף הזה נפל במהירות.
זו בעיה חמורה במיוחד, שכן מדד מחירי השכירות מהווה 5.7% מכלל מדד המחירים לצרכן. גם מדד "שירותי דיור בבעלות הדיירים", שמהווה 17.2% נוספים מהמדד, מושפע משכר הדירה שהיה ניתן לקבל מהשכרת הדירה בבעלות הדיירים. לכן, קריטי למדוד את שכר הדירה בצורה טובה ומדויקת - כל טעות תיצור תפיסה שגויה לגבי אחת ההוצאות המרכזיות של משקי הבית, ותשפיע ישירות על מדד המחירים לצרכן. לכן נוצרה מבוכה רבתי כאשר (היום ד"ר) עופר רז-דרור, גילה לפני כ־5 שנים, כשעבד במועצה הלאומית לכלכלה, כי מחירי השכירות מוטה בחדות כלפי מטה. רז-דרור הצביע על הטעות במסגרת דוח שהוגש ללמ"ס, אך הבעיה כמעט ונקברה - עד חשיפתו של דרור מרמור בגלובס בתחילת 2018 שהציפה את הפער האדיר בין המדידה של הלמ"ס למצב בשטח.
רז-דרור גילה פער אדיר בין השינוי בנתוני השכירות הממוצעים שמפרסם הלמ"ס לבין השינוי במדד מחירי השכירות המקובל: עלייה של 59% מול 34% בשנים 2008-2015. נתוני השכירות הממוצעים נובעים מממוצע פשוט של חוזי השכירות העולים מסקר שהלמ"ס עושים מדי רבעון, במסגרת העבודה על סקר הוצאות משקי הבית. חולשת מדד השכירות הפשוט היא שהוא אינו מתחשב בעליית האיכות של דירות ושינוי בתמהילן לאורך זמן. מדובר בממוצע פשוט ותו לא. לכן, קיים מדד מחירי השכירות, העוקב אחרי אותם שוכרים לאורך זמן וכולל מידע מפורט בהרבה על פרטי הדירה. כך, לכאורה, ניתן לעקוב בצורה אמינה יותר אחרי השינוי במחירי דירות דומות לאורך זמן.
"הטיית השוכר הוותיק" עיוותה את הנתונים
אך בכך טמון הכשל הגדול: כאשר משק בית נסקר עוזב דירה מסוימת, ממשיכים לסקור את משק הבית ולא את הדירה. כאשר משק הבית עובר מדירה שכורה לדירה בבעלות, הדירה נמחקת כליל מהמאגר. לכאורה, הבדל טכני בלבד. אך למעשה, הוא יוצר הטיה אדירה: כאשר יש עליה במחירי הדיור, בעלי דירות לעיתים מעדיפים לשמור על מחיר יציב עבור שוכרים קיימים כדי לעודד אותם להישאר, ולחסוך ב"עלויות מעבר" של חיפוש שוכר ראוי (או סתם בגלל יחסי משכיר-שוכר טובים). לכן, מחירי השכירות עולים בעיקר כשהשוכרים מתחלפים. אך משום שהמדד עוקב אחרי משקי הבית ולא הדירות עצמן, הוא מפספס לחלוטין את העלאות המחיר הללו. כך, נוצרת "הטיית השוכר הוותיק" - שמביאה לעיוות כלפי מטה של מדד מחירי השכירות וכתוצאה מכך של מדד המחירים לצרכן.
ההסבר המקובל לפער בין הממוצע הפשוט של מחירי השכירות לבין מדד מחירי השכירות הוא השינוי באיכות הדירות - הדירות גדלו ושופצו, ועל כן רמת החיים של הישראלי הממוצע גבוהה יותר מאשר בעבר. בעבודת הדוקטורט שלו, שהתבססה על הגילוי, רז-דרור מעיד כי אמנם איכות הדירות הממוצעת אכן השתפרה, אך ברמה שמצדיקה התאמה של מחירי השכירות ב-5% בלבד. שיפור ערך הדירות לא מסביר את הפער, וזה נובע משגיאה מתודולוגית עקבית של הלמ"ס.
בעיה נוספת היא הנסקרים עצמם. הם אמנם נכנסים למאגר דרך סקר ההוצאות וההכנסות של הלמ"ס שאמור להיות על מדגם מייצג של משרדי הבית, אך המעקב הספציפי אחר השוכרים מוחרג. כך, הם נשארים במאגר לאורך זמן, בלי קשר לשינוי במצבם הסוציואקונימי. נוצר מצב שבנוסף לכך שהם מעטים (בין 6,000 ל-14,000 נסקרים בלבד, בשוק שכולל כ-700 אלף שוכרים לפחות), לא ברור האם בחלוף השנים הם עדיין מדגם מייצג.
לסקור את הדירה במקום את השוכר
בדוקטורט של רז-דרור, שפורסם בכתב העת המדעי של בנק ישראל "Israel Economic Review", הוא ממליץ לשנות מהותית את מדידת השכירות: במקום לסקור שוכרים לאורך זמן, הוא ממליץ לסקור דירות לאורך זמן. בצורה כזאת, ניתן להימנע מההטיה של הנחת השוכר הוותיק ומשינויים בחיי השוכרים עצמם (מעבר לאזור טוב או גרוע יותר, ויציאה משוק השכירות) שיוצרים הטיה נוספת. הוא גם יוצר דרך להעריך בצורה מדויקת יותר את השינויים, על ידי התמקדות בחוזים חדשים ולא מתחדשים, שמייצגים טוב יותר את מחירי השוק בפועל.
אחרי הפרסום, הלמ"ס הקימו את "הוועדה לטיוב נתוני הדיור" בראשות פרופסור דני בן שחר, שמסקנותיה תמכו בתזה של רז-דרור, והציעו דרכים למזער את הבעיה. חלקן יושמו במתודולוגיה החדשה של הלמ"ס שנכנסה לתוקף בשנת 2018 ופורסמה באפריל 2021.
על פי שיטת המחקר החדשה, הלמ"ס תעשה מאמצים רבים יותר לאתר את שוכרי הדירות החדשים בדירות הנסקרות - וכך להימנע מהטיית השוכר הוותיק שמורידה מלאכותית את מחירי השכירות. דבר ראשון, הלשכה מנסה להשיג את פרטי השוכר החדש דרך השוכר העוזב, אך זה מצליח רק בין 5% ל-10% מהמקרים. בשלב השני, חברת החשמל מחויבת כעת להעביר ללמ"ס מידע על שינוי בעלות בחשבון החשמל. בדרך הזאת, הלמ"ס מצליחה למצוא בין 25% ל-30% מהשוכרים שהיא מנסה לאתר.
אם גם זה לא מצליח, הלמ"ס שולחת סוקר לשטח שמנסה להשיג את השוכר החדש ישירות - וזה מצליח בין 20% ל-25% מהמקרים. אם גם זה לא מצליח, מקטלגים את הדירה יחד עם דירות דומות שכן הצליחו למצוא את השוכרים החדשים בהן. כאשר שכר הדירה בהן עולה, מניחים שגם בדירה ההיא שכר הדירה עולה בהתאם.
בנוסף לכל אלו, הלמ"ס הגדילה את מספר המשיבים על הסקר מהכמות התנודתית, שנעה בין 6 ל־14 אלף איש, לדרישת מינימום של 18 אלף איש. נכון לנובמבר 2021, מעל 19.6 אלף איש השיבו לסקר מחירי השכירות של הלמ"ס.
לזכות הלמ"ס ייאמר שזה שיפור דרמטי במתודולוגיה שצפוי להפוך את נתוני המדד (לפחות מ-2021 והלאה) למהימנים יותר. חשיפת גלובס דחפה להקמת ועדה שהגישה מסקנות מוצדקות - וחלקן הגדול מומש. עם זאת, עדיין יש נקודות רבות לשיפור: הלמ"ס מצליחים להשיג את השוכר החדש באותה הדירה רק בכ-50% מהמקרים, והדרך היחידה בה דירות נכנסות למדד עדיין תלויה בהשתתפות בסקרים נפרדים על הוצאות משקי הבית. כלומר, ייתכן ומאגר הדירות בשכירות של למ"ס אינו מהווה מדגם מייצג של הדירות להשכרה בישראל. מדידת שכר הדירה הממוצע הרבה פחות בעייתית מהבחינה הזאת מכיוון שהדירות הכלולות בו מתחדשות מדי שנתיים - אך הוא לא יכול להתחשב בשינויים באיכות הדירה הממוצעת בישראל.
בוועדה לטיוב נתוני הדיור, ביצעו השוואה בינלאומית שהראתה שבמרבית המערב מקובל לעשות מיפוי מלא ונפרד של הנכסים להשכרה בישראל, כדי שהסטטיסטיקאים יוכלו לבחור מתוכו מדגם מייצג אמיתי של הדירות הרלוונטיות - שאחריהן עוקבים. בבריטניה אף מגדילים ומחליפים כל דירה במאגר מדי 18 חודשים כדי שהמדגם יישאר מייצג לאורך זמן. בישראל לא קיים מאגר דומה של דירות מושכרות, והשוק כולו יושב "מתחת לרדאר". כדי לפתור את המחסור בידע נדרש שינוי רדיקלי, שיכלול הקמת "רשם שכירויות" ממשלתי - או לפחות סקירה שיטתית של הדירות המוצעות להשכרה בכל הארץ.
השינוי נעשה, אבל הפער עדיין קיים
למרות השיפור הניכר במתודולוגיה, הפער שגילה ד"ר רז-דרור חי וקיים בנתוני השנים האחרונות: בין 2018 (שבתחילתה פורסמה הטעות) ל-2021, עלה מדד מחירי השכירות ב-3.3%. אך שכר הדירה הממוצע, הנתון שהתגלה כמייצג נאמן יותר של המציאות, עלה באותו פרק זמן ב-5.7%. אפשר להסביר את הפער גם בהסתפקות המשקיעים בתשואות נמוכות בהרבה נוכח סביבת הריבית הנמוכה, אבל ייתכן וההטיה עדיין קיימת בשטח. אז האם אכן קיימת בועה בשוק הדיור בישראל והוא סובל מסחרור ביקושים יותר ממחסור בהיצע? נראה שלאף אחד היום אין את הכלים לדעת את התשובה.
תגובת הלמ"ס: "פועלים לאיתור השוכרים"
מהלמ"ס נמסר: "אנו פועלים לאיתור שוכרים מתחלפים באמצעות כלים שונים, הכוללים בין היתר שינוי בעלות על חשבון חשמל, כפי שהמליצה הוועדה בנושא בינוי דיור ונדל"ן. הדבר נעשה בהתאם לסמכויות הלמ"ס ועבר את האישורים הנדרשים".
הלמ"ס יודעת: אפקט הדומינו של תיקון המדד עלול להקריס את המשק | דרור מרמור, פרשנות
הבעיה הגדולה עם העיוות במחירי השכירות שמפרסמת הלמ"ס היא שמדובר בבעיה גדולה מדי. כמו בעל עסק שחייב לבנק סכום עתק דמיוני, או להבדיל פצוע שמגיע לבית חולים עם דימום רב מערכתי, לפעמים הפתרון המתקבל על הדעת הוא פשוט לא לגעת. נעצום עיניים ונתפלל שהבעיה כבר תחלוף מאליה.
ככה זה כשמחירי השכירות מהווים רבע ממדד המחירים לצרכן - האינפלציה. כל רבולוציה בחישובי המדד עלולה לזעזע - כפשוטו - את כל אמות הסיפים של המדינה. רק דמיינו למשל מסקנה שמחירי השכירות עלו ב-80% ולא ב-40% לאורך העשור האחרון, מה שאומר שצריך לעדכן את האינפלציה בעוד 10%, 1% בכל שנה. האם נעדכן לאחור את המשכורות שצמודות למדד? האם נעדכן לאחור את רכיב המשכנתה הצמוד למדד? האם נעמוד בהשפעה שזה יחולל בארץ ובעולם? עדיף לא לגעת. עדיף לעשות שינויים בהדרגה, אבולוציה ולא רבולוציה, בשאיפה שדברים יסתדרו מעצמם.
חשוב לדעת שלא תמיד זה היה ככה. סקטור הדיור במדד מחולק במפורש ל"מדד שכר דירה", שתופס נתח של 5.8% בלבד, ו"מדד שירותי דיור בבעלות דיירים", שתופס נתח של 18% (עוד 1.2% הם הוצאות דיור נוספות כמו שירותי תיווך, חוזה עו"ד וביטוח). עד דצמבר 1998, מדד שירותי דיור בבעלות התבסס, כפי שמרמז שמו, על השינוי במחירי הדירות. הרי כמעט 70% מהישראלים גרים בדירה בבעלותם. רק שאז, "בעקבות המלצות ועדת מומחים וקרן המטבע הבינלאומית", הוחלט שהמדד הזה יתבסס על שינויים בשכר הדירה - "חוזים חדשים ומתחדשים".
הרציונל המרכזי היה שלהבדיל ממי קונה דירה, מחירי השכירות משקפים מחיר של מוצר צריכה, בעוד מחירי המכירה משקפים גם תמחור של השקעה.
הכל טוב ויפה, וזו אכן הפרקטיקה המקובלת ברוב המדינות המערביות ובמחלקות הסטטיסטיקה ברחבי העולם, אבל שם - ברחבי מדינות ה-OECD - גם יש מאגר נתונים גדול ומהימן בנוגע לחוזי השכירות עצמם. ברוב מדינות העולם משכירי הדירות משלמים מס הכנסה, בעוד שאצלנו ישנו חוק הפוטר את רוב המשכירים מתשלום מס, מה שאומר (חוץ מאובדן של מיליארדי שקלים הכנסות למדינה) שמרבית העסקאות הללו נעשות באין רואה, בין ישראלים פרטיים לבין עצמם. ומה שאומר, שהדרך היחידה לגלות מה קרה למחירי השכירות בכל חודש היא באמצעות סקר מפוקפק, שרק אל תעזו לערער על מסקנותיו.