עסקאות נדל''ן / צילום: Shutterstock
העולם כולו מצוי בתקופה של אינפלציה וריביות עולות - מצב שמתרחש באורח די קיצוני בארה"ב, שם האינפלציה כבר חצתה את רף ה-8%, אך נראה גם בישראל. אצלנו, מכיוון שהאינפלציה כבר יצאה מגבולות היעד, שהם 1%-3%, והיא כעת בקצב של 4% בחישוב שנתי, החליטו בבנק ישראל על העלאת ריבית לראשונה מאז 2018 ל-0.35%. בעוד שנה, ריבית בנק ישראל כבר צפויה להיות 1.5%. על רקע המגמות האלה, אנו רואים גם ירידות חדות בשווקים, בעיקר בארה"ב ובאירופה.
לכאורה, שוק הנדל"ן הוא חוף המבטחים בתקופה כה סוערת. בפועל, בכלל לא בטוח שזה נכון, והסיבה לכך נעוצה בעיקר בריביות העולות. כאשר ריבית בנק ישראל ומדד המחירים לצרכן מצויים בתנועה כלפי מעלה, גם ההלוואות שלנו מתייקרות, לרבות משכנתאות. המשכנתאות הרי צמודות בחלקן גם לריבית הפריים, שמבוססת על ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%; וגם למדד המחירים לצרכן, במסלול שצמוד למדד. לכן המשמעות עשויה להיות תוספת של מאות שקלים להחזר החודשי במשכנתה.
מה בנוגע למי שעוד לא קנה דירה ועומד בפני רכישה כזו? כל עוד מחירי הדירות לא יירדו משמעותית, הרי שמשכנתה מתייקרת משמעותה שהחלום על בית משלהם יילך ויתרחק עוד יותר מחלקם של הזוגות הצעירים.
אבל יש עוד צד במשוואה הזו, והוא נוגע למחירי הדירות. מצד אחד, אנו מצויים כיום באקלים של עליית מחירים, וזה עלול לבוא לידי ביטוי גם בהתייקרות חומרי הגלם בתחום הבנייה ולעליות במחירי הדיור. לכן מי שרוכשים כעת דירה על הנייר, צריכים לשים לב לא להימתח עד הקצה ביכולתם הכלכלית לרכוש את הדירה, כי ייתכן שבמועד המסירה של הדירה, מחירה עלול לעלות אפילו בכמה מאות אלפי שקלים.
מצד שני, מצב של ריבית אפסית, שהתניע גם הוא את הנהירה אל הנדל"ן כאפיק השקעה, מתחלף כעת בתקופה של ריביות עולות ולכן אנו עשויים לראות את קצב עליית מחירי הדירות הולך ומאט.
ואל הקלחת הזו צריך להכניס עוד גורם: יזמי הנדל"ן, ובייחוד הממונפים שבהם. בדיוק כפי שההלוואות והמשכנתאות של הציבור עלולות להתייקר, כך גם עלול לקרות לחובות של יזמי הנדל"ן. ובמקרה שלהם מדובר בחובות עתק. יזמים לא פעם נוטלים חובות של מאות מיליונים ואף מיליארדים כדי לרכוש קרקעות, ואם חובות אלה יתייקרו, מדובר בעלויות מימון כלל לא מבוטלות.
האם היזמים אם כך יהיו מוכנים יותר לבוא לקראתנו במחיר? אנחנו עוד לא רואים את זה קורה, אך אם המגמה הנוכחית תימשך, ייתכן שנראה שינוי במאזן הכוחות שבין יזמים לבין הרוכשים הפוטנציאליים. המשמעות: לא הרוכשים ירוצו אחרי היזמים, כי אם דווקא היזמים יתאמצו יותר לחזר ולתת הצעות מחיר אטרקטיביות לרוכשים. זה נכון בעיקר נוכח העובדה שכדי שחברה תוכל להחזיר את חובותיה, היא זקוקה לתזרים, וזה נתון ביכולת למכור דירות במהירות ולא להשאיר אותן זמן ארוך מדי על המדף.
איזה צד במשוואה יהיה משמעותי יותר בעבור רוכשי הדירות בישראל, והאם מצבם יוטב או יורע על רקע העליות במחירים ובריבית?התמונה ככל הנראה תתבהר בחודשים הקרובים.