מחצית מרוכשי הדירות היו רוכשי דירה ראשונה, שרובם זוגות צעירים / צילום: Shutterstock
שלושה מדדי מחירי דירות רצופים שלא היו כמותם בגובה מזה עשור ויותר הם הישג נדיר שהממשלה הייתה מוותרת עליו בחפץ לב, אבל את דברי הביקורת היא מרוויחה ביושר: מדובר בשלושה מדדים שהם פרי ישיר של מדיניותה. עלייה שנתית של 16.3% במחירי הדירות ממוקמת במקום רע באמצע בין העליות השנתיות שנרשמו ב-2009 ל-2010. עלייה שנתית של כמעט 21% במחירי הדירות החדשות - עוברת גם את השנתיים ההן. מי שנעדר מהמדינה שנה ושב ארצה לרכוש כאן דירה מגלה שהוא נמצא בעולם אחר.
בימים האחרונים פורסמו מספר סיכומים לחודשים ינואר-מרץ, שאינם בדיוק מסונכרנים, לא בשיטות המדידה וגם לא בתאריכים, אבל התמונה העולה מהם ברורה. אם בוחנים את כמות העסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של השנה, אותה פרסמה הכלכלנית הראשית באוצר, מגיעים לכ-35 אלף. מדובר בכמות נכבדה בראייה ארוכת טווח, אבל לא בהשוואה לטירוף הנדל"ן שאחז במדינה בשנה האחרונה, והיא הייתה נמוכה בכמעט רבע מהשיא שנקבע ברבעון האחרון של 2021. יחסית לרבעון הראשון של שנה שעברה כמות העסקאות רשמה עלייה של כ-2% .
ואולם מה שמייחד את הרבעון הראשון של השנה הנוכחית הוא תמהיל הרוכשים: מחצית מרוכשי הדירות היו רוכשי דירה ראשונה, שרובם זוגות צעירים. למעשה, הזוגות הצעירים רשמו ברבעון הראשון של השנה שיא רכישות של כל הזמנים, בין אם מכלילים את הדירות שרכשו במחיר למשתכן ובין אם לאו. וזה ברבעון שבו יתר המגזרים - משפרי הדיור ובמיוחד המשקיעים - צמצמו את כמות הדירות שרכשו. ההתנפלות הזו, שאירעה בשיאו של שוק מהסוערים שהיו בתולדות המדינה, היא חומר למחקר סוציולוגי, כי ההגיון הכלכלי כבר מזמן לא נמצא כאן.
ואולם יש מי שכיוונו את הדברים מלמעלה בקונספציה שקרסה ברעש גדול. לאורך כל הדרך, ואפילו בימים האחרונים, השמיעו נציגי ממשלה טענות כבדות כנגד מגזר משקיעי הנדל"ן, כאילו שהם שאשמים בגל העליות שפקד את המדינה החל מסוף יולי 2020, כששר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ הוריד את מס הרכישה למשקיעים. ואכן, כמות המשקיעים שנוספה לשוק הייתה משמעותית ועליות המחירים צברו תאוצה, שהספיקה לממשלת השינוי להחליט, שהמשקיעים אשמים. בסוף נובמבר העלה שר האוצר הנוכחי אביגדור ליברמן את המס בחזרה, והממצאים הם יותר ממאלפים: המשקיעים צמצמו את כמות הרכישות שלהם לרמה של לפני הורדת המס של כ"ץ, ומרמה של 20% מהשוק, הם ירדו ל-14% ברבעון הראשון של השנה.
אחרי התנדפות המשקיעים, אין מי שיסתיר את חלקם המשמעותי של הזוגות הצעירים לעליות המחירים
אבל מה קרה? במהלך 17 החודשים שבהם הורדת המס הייתה קיימת, מחירי הדירות עלו ב-14%; ב-3 החודשים הראשונים מאז הועלה המס בחזרה, המחירים עלו ב-6%. קצב יותר מכפול, שהקפיץ את בכירי האוצר והשיכון בחזרה לשולחנות הדיונים, למצוא תוכנית דיור יעילה.
הבעיה שניצבת בפניהם היא המציאות. כי אחרי הקפצת המס והתנדפות המשקיעים, אין כבר מי שיסתיר את חלקם המשמעותי של הזוגות הצעירים בעליות המחירים. הבעיה, שזה לא מהווה חלק מהפוליטקלי קורקט הישראלי.
הממשלה לא רק שמעודדת את הזוגות הצעירים לרכוש דירות באמצעות "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה"; חלק משמעותי מביקושי השיא של הצעירים מגיע מצד אלה שלא הצליחו לזכות בשנים האחרונות בדירה חדשה מוזלת, והם פונים לרכוש דירות חדשות בשוק החופשי. אם נחזור לאותם 3 חודשים נטולי (כמעט) משקיעים, שבהם מדד מחירי הדירות הכולל עלה ב-6%, מדד הדירות החדשות עלה בלא פחות מ-8.8%. ואם ניקח בחשבון שאותן דירות צמודות למדד תשומות הבנייה, שדוהר אף הוא למעלה, בקצב של כ-7% בשנה נגיע שוב למסקנה, שהגיון כלכלי אינו בנמצא.
מי שבסופו של דבר יכריעו בעניין עליות המחירים יהיו נגיד בנק ישראל והעלאות הריבית
מחירי הדירות הממוצעים במדינה ובערים הגדולות מצביעים על הבעיה בצורה יותר מוחשית, משום שאין כמו תג מחיר אל מול העיניים, להדגים את המצב.
מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הראשון של השנה הגיע ל-1.76 מ' שקל, מעט פחות מאשר ברבעון הקודם, אך עלייה שנתית של 3%. בערים חרדיות כמו בית שמש ובני ברק נרשמו עליות מחירים חדשות: אם מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים בבית שמש ברבעון הראשון של 2021 הגיע ל- 1.84 מ' שקל ברבעון הראשון של השנה הוא הגיע כבר ל-2.49 מ' שקל - 550 אלף שקל יותר; מחיר דירה דומה בבני ברק עלה בכמעט 900 אלף שקל - מ-1.83 מיליון שקל ברבעון הראשון של שנה שעברה ל-2.7 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה. בתל אביב דירת 5 חדרים עלתה ביותר - מ-4.73 מיליון שקל ל-5.66 מיליון שקל; ברמת גן היא עלתה בכ-700 אלף שקל - מ-3 מיליון שקל בממוצע ל-3.71 מיליון שקל.
אלו דוגמאות בולטות, אבל ברוב סוגי הדירות המחירים עלו בשנה האחרונה במאות אלפי שקלים, הרבה יותר מההנחות הצפויות להינתן במסגרת ההגרלות של "דירה בהנחה" למשל, מה שמעלה שוב את השאלה, עד כמה התוכנית הזו נכונה ומתאימה.
ואולם במצב הנוכחי, הן פוליטי והן תפיסתי, קשה לצפות מהממשלה למשהו אחר, ונראה שמי שבסופו של דבר יכריעו בעניין עליות המחירים יהיו נגיד בנק ישראל והעלאות הריבית.