שיא במחירים, וגם במכירות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
ממחאת האוהלים, דרך מחיר למשתכן המחודשת ועד דירה בהנחה, המונח "משבר הדיור" הוטמע ב-15 שנה האחרונות בשיח הציבורי, הפוליטי והתקשורתי. אבל מהו בכלל אותו משבר? במה הוא בא לידי ביטוי ואיך הוא נמדד? במחירי הדירות המזנקים? ביחס בין מחירי הדירות למשכורות? או בכלל במחירי השכירות שדווקא לא השתתפו בטיסת המחירים הגדולה? ואולי, לא קיים היום משבר דיור כלל, אלא עליית מחירים הרבה פחות מרגשת?
שלא במפתיע, הדעות בעניין חלוקות בהתאם לתפיסות עולם כלכליות. החוקרים כולם מתנגדים לאימוץ ההגדרה הממשלתית למשבר, שמדברת בפשטות על עליית מחירי הדירות, שמקשה על יותר ויותר משקי בית צעירים לרכוש לעצמם דירות.
התייקרויות לבדן הן לא "משבר"
ירון הופמן דישון חוקר ממכון אדוה, הדוגל בגישה כלכלית-חברתית סוציאל-דמוקרטית מסכים חלקית עם ההגדרה הממשלתית. "מבחינתי משבר הדיור משקף את הקושי הגובר של חלק משכבות האוכלוסייה ממעמד הביניים והמעמד הנמוך להשיג קורת גג יציבה, בעיקר באזורי הביקוש. זה נובע כמובן מהעלייה במחירי הדיור, שמייצרת חסם בצורה של צורך בהון עצמי גדול ובנטל גבוה של תשלומי דיור והחזרי משכנתה, אבל גם מהעדר חלופות לשוק הפרטי בצורה של דיור ציבורי וחברתי והעדר הסדרה של שוק השכירות הפרטית. לצד זאת, יש גם מי שמרוויח מהגאות בענף הנדל"ן, בעיקר יזמים נדל"ן ובנקים, כך שעבורם המצב אינו משבר אלא אם בכלל, הזדמנות", הוא אומר.
לעומתו, ד"ר יאיר דוכין, שמנהל את תחום ההתמחות במימון נדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, סבור שאין בישראל מציאות משברית כלל. "מתי הייתי אומר שיש כאן משבר?", הוא מסביר. "אם מחירי השכירות היו מוכפלים לפתע, כתוצאה מביקושים לדיור שהשוק מתקשה לספק. אבל אתה לא רואה את זה".
לדבריו, "למשבר דיור יש 2 היבטים: ההיבט הראשון הוא שאין מספיק דירות למשקי בית, ואז אתה רואה שאנשים מתחילים לגור בפחונים ובאוהלים ובמעברות, כפי שקרה אצלנו בשנות החמישים. בשנות התשעים ראינו את המשבר הזה בא לידי ביטוי כשכמה משפחות נכנסו לגור באותן דירות, ובקראוונים שייבאו ארצה לשם שיכון עולים.
"הבט שני של משבר דיור הוא מחסור בדיור ציבורי, כשהמשק לא מייצר למשקי בית מוחלשים דיור נאות, וכאן אני מסכים שיש משבר. משנות התשעים המדינה החלה למכור דירות שנכללו במאגר הדיור הציבורי לדיירים שהתגוררו בהן, ולא דאגו ליצור מלאי חלופי. כתוצאה מזה יש היום משקי בית מוחלשים, ללא פתרונות דיור מתאימים".
גם בפורום קהלת, שמייצג את גישת השוק בכלכלה, מתעקשים שאין משבר דיור. במסגרת ניתוח שוק הדיור שפורסם לפני כחודשיים, ניתח יו"ר הפורום, ד"ר מיכאל שראל את הנתונים והראה, כי בשנים האחרונות היה גידול במספר החדרים ובשטחי הדירות לנפש ולמשק בית וכי עלות הדיור, שבאה לידי ביטוי במחירי השכירות, עלתה בצורה מתונה בלבד. אלה אינם ביטויים למשבר.
"'משבר הדיור' שהיה ביטוי הולם להתרחשויות במחצית הראשונה של שנות התשעים, אינו תיאור מתאים לתהליכים שהתרחשו ב-13 השנים האחרונות", כתב שראל. "תיאור מתאים יותר הוא ‘עלייה משמעותית במחירי הדירות'".
כלומר בעוד שבעלי הגישה החברתית יותר רואים בעליית המחירים הגדולה משבר - אנשי כלכלת השוק רואים אותה בתור לא יותר מעליית מחירים.
התפקיד של הממשלה מול המדד המזנק
הופמן דישון אומר, כי "אני חושב שההסתכלות הצרה על מחירי הדיור בלבד נובעת משליטת אידיאולגיית השוק הפרטי בעיצוב מדיניות הדיור בישראל, שליטה שמאפיינת את המדיניות בארץ כבר עשורים אבל התחזקה במיוחד מסוף שנות ה-90. תפיסה זו מגבילה את תפקיד הממשלה לתפקיד של מתכננת ומשווקת קרקעות כך שההתמקדות במחסור בהיצע נובעת מהתפקיד המוגבל שמוענק לממשלה תחת תפיסה כזו. בעשור האחרון התפיסה הזו הביאה להגדלה משמעותית של היקף יח"ד המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אך הגידול הזה לא לווה בגידול מקביל במספר התחלות הבנייה כיוון שהשחקנים בשוק הפרטי לא בהכרח מעוניינים להגדיל את היקף הבנייה בהיקף שיעצור את עליית המחירים. מבחינתנו זו עוד סימן לצורך במעורבות ממשלתית גדולה יותר בצורה של בנייה ציבורית שתיעשה בהיקפים, במיקומים ובמאפיינים שמתאימים לאוכלוסייה שאינה מצליחה להשיג קורת גג בשוק הפרטי".
דוכין טוען כי המדינה פועלת בעיקר בצורה של מס שפתיים ופופוליזם לטפל במצב. "הרי היא מפיקה הרבה מאוד מעליית מחירי הדירות", הוא אומר. "כיום אתה לא רואה המונים גרים ברחובות, וכמות יחידות הדיור בישראל עונה פחות או יותר לכמות האוכלוסייה ברמה הלאומית. נכון שהיא אולי לא מתאימה בהכרח לציפיות או לתפיסות ההשקעה של הציבור, אבל זה אינו הופך את המצב למשבר".
בפורום קהלת מראים, כי היחס של ההון העצמי הנדרש כיום להכנסה נטו של משקי הבית נמוך מעט בהשוואה לזה שהיה ב-1997 והיחס בין ההחזר החודשי של משכנתה להכנסה נטו - נמוך בהרבה, כך שאם מדברים היום על משבר - לפני 25 התחולל כאן מגה משבר, רק שלא שמו לב אליו.
הפתרונות: המודל מוינה או תדלוק התחרות?
כמו שהגדרת הבעיה שונה בקרב המומחים בהתאם לתפיסתם הכלכלית, כך גם הפתרונות. באחרונה פרסם הופמן דישון מסמך במסגרת מכון אדוה, שנקרא "דיור לכל גם בישראל". המאמר שואב רעיונות ממדיניות הדיור האוניברסלית של העיר וינה שמבוססת על דיור ציבורי בהיקף רחב ופיקוח הדוק על שוק השכירות שמהווה כ-76% מכלל הדירות בעיר. בווינה 21% מהדירות הן של המגזר הציבורי-עירוני ו-22% נמצאות בבעלות פרטית. לדעתו, המודל הווינאי ניתן ליישום גם בישראל.
למרות שבפורום קהלת גורסים כי אין משבר דיור, הם מדגישים כי "העובדה שלא מדובר ב'משבר דיור' אינה מפחיתה מאחריותה של הממשלה לנקוט צעדים שעשויים להסיר חסמים, להקטין עיוותים ולשפר את רווחת הציבור, תוך מיתון העלייה במחירי הדירות".
ההצעות של הפורום בתחום ההיצע הן להגביר תחרות בשיווק הקרקעות, להפחית ולפשט רגולציה בתחום התכנון, להגביר תמריצים לרשויות המקומיות, להסיר חסמים לפרויקטים של פינוי-בינוי; בתחום הביקוש הפורום ממליץ להפסיק עם תוכניות ההגרלות שרק מגדילות את הביקושים לדירות, ולבטל הטבות במיסוי בהשקעה בדירות, כולל בדירה יחידה.
מה מבין ההצעות ישים? מעט מאוד. לגבי ההצעות של מכון אדוה - לא נראה שהמודל הווינאי יגיע ארצה, בדיוק כפי שהמודל הברלינאי, שמפקח בצורה הדוקה על מחירי השכירות, לא עשה עלייה, על אף שבעת המחאה החברתית הועלו דרישות ברוח זו. שני המודלים נקודתיים ומבוצעים בוינה ובברלין ולא מיושמים בשום מקום אחר בעולם, וכנראה מסיבה טובה. בישראל מדיניות של פיקוח מחירים ורגולציה נוקשה בתחום השכירות לא מתקבלים באהדה גם בדעת הקהל הציבורית וגם בממשלות. כמו כן, השיטות הללו נתונות למחלוקת בקרב כלכלנים ואנשי מקצוע נוספים בעולם.
ואילו לגבי פורום קהלת - חלק מההצעות נמצאות בשלב כזה או אחר של קידום - הקלת הרגולציה בתחום התכנון והתמריצים לרשויות מקומיות. הגברת התחרות בתחום שיווקי הקרקעות היא רעיון שהועלה עוד בתקופת כחלון אך לא יושם; הרעיון לחדול מההגרלות לא נראה ישים כלל, בעוד שביטול ההטבות במיסוי לדירה יחידה נראה התאבדות פוליטית של השר שינסה את הצעד הזה.