גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שיא במחירים וגם במכירות: ישראל סובלת ממשבר דיור, אבל יש כוכבית

המדד המזנק? היחס בין החזרי המשכנתה לשכר? או דווקא מחירי השכירות, שעולים הרבה יותר לאט? ● החוקרים חלוקים לגבי השאלה מהו בכלל משבר הדיור ואיך מודדים אותו, אבל מסכימים שהממשלות לדורותיהן לקחו מעט מדי אחריות בצינון הענף ● כתבה ראשונה בסדרה

שיא במחירים, וגם במכירות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
שיא במחירים, וגם במכירות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

 

ממחאת האוהלים, דרך מחיר למשתכן המחודשת ועד דירה בהנחה, המונח "משבר הדיור" הוטמע ב-15 שנה האחרונות בשיח הציבורי, הפוליטי והתקשורתי. אבל מהו בכלל אותו משבר? במה הוא בא לידי ביטוי ואיך הוא נמדד? במחירי הדירות המזנקים? ביחס בין מחירי הדירות למשכורות? או בכלל במחירי השכירות שדווקא לא השתתפו בטיסת המחירים הגדולה? ואולי, לא קיים היום משבר דיור כלל, אלא עליית מחירים הרבה פחות מרגשת?

 

שלא במפתיע, הדעות בעניין חלוקות בהתאם לתפיסות עולם כלכליות. החוקרים כולם מתנגדים לאימוץ ההגדרה הממשלתית למשבר, שמדברת בפשטות על עליית מחירי הדירות, שמקשה על יותר ויותר משקי בית צעירים לרכוש לעצמם דירות.

התייקרויות לבדן הן לא "משבר"

ירון הופמן דישון חוקר ממכון אדוה, הדוגל בגישה כלכלית-חברתית סוציאל-דמוקרטית מסכים חלקית עם ההגדרה הממשלתית. "מבחינתי משבר הדיור משקף את הקושי הגובר של חלק משכבות האוכלוסייה ממעמד הביניים והמעמד הנמוך להשיג קורת גג יציבה, בעיקר באזורי הביקוש. זה נובע כמובן מהעלייה במחירי הדיור, שמייצרת חסם בצורה של צורך בהון עצמי גדול ובנטל גבוה של תשלומי דיור והחזרי משכנתה, אבל גם מהעדר חלופות לשוק הפרטי בצורה של דיור ציבורי וחברתי והעדר הסדרה של שוק השכירות הפרטית. לצד זאת, יש גם מי שמרוויח מהגאות בענף הנדל"ן, בעיקר יזמים נדל"ן ובנקים, כך שעבורם המצב אינו משבר אלא אם בכלל, הזדמנות", הוא אומר.

 

לעומתו, ד"ר יאיר דוכין, שמנהל את תחום ההתמחות במימון נדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, סבור שאין בישראל מציאות משברית כלל. "מתי הייתי אומר שיש כאן משבר?", הוא מסביר. "אם מחירי השכירות היו מוכפלים לפתע, כתוצאה מביקושים לדיור שהשוק מתקשה לספק. אבל אתה לא רואה את זה".

לדבריו, "למשבר דיור יש 2 היבטים: ההיבט הראשון הוא שאין מספיק דירות למשקי בית, ואז אתה רואה שאנשים מתחילים לגור בפחונים ובאוהלים ובמעברות, כפי שקרה אצלנו בשנות החמישים. בשנות התשעים ראינו את המשבר הזה בא לידי ביטוי כשכמה משפחות נכנסו לגור באותן דירות, ובקראוונים שייבאו ארצה לשם שיכון עולים.

"הבט שני של משבר דיור הוא מחסור בדיור ציבורי, כשהמשק לא מייצר למשקי בית מוחלשים דיור נאות, וכאן אני מסכים שיש משבר. משנות התשעים המדינה החלה למכור דירות שנכללו במאגר הדיור הציבורי לדיירים שהתגוררו בהן, ולא דאגו ליצור מלאי חלופי. כתוצאה מזה יש היום משקי בית מוחלשים, ללא פתרונות דיור מתאימים".

גם בפורום קהלת, שמייצג את גישת השוק בכלכלה, מתעקשים שאין משבר דיור. במסגרת ניתוח שוק הדיור שפורסם לפני כחודשיים, ניתח יו"ר הפורום, ד"ר מיכאל שראל את הנתונים והראה, כי בשנים האחרונות היה גידול במספר החדרים ובשטחי הדירות לנפש ולמשק בית וכי עלות הדיור, שבאה לידי ביטוי במחירי השכירות, עלתה בצורה מתונה בלבד. אלה אינם ביטויים למשבר.

 

"'משבר הדיור' שהיה ביטוי הולם להתרחשויות במחצית הראשונה של שנות התשעים, אינו תיאור מתאים לתהליכים שהתרחשו ב-13 השנים האחרונות", כתב שראל. "תיאור מתאים יותר הוא ‘עלייה משמעותית במחירי הדירות'".

כלומר בעוד שבעלי הגישה החברתית יותר רואים בעליית המחירים הגדולה משבר - אנשי כלכלת השוק רואים אותה בתור לא יותר מעליית מחירים.

התפקיד של הממשלה מול המדד המזנק

הופמן דישון אומר, כי "אני חושב שההסתכלות הצרה על מחירי הדיור בלבד נובעת משליטת אידיאולגיית השוק הפרטי בעיצוב מדיניות הדיור בישראל, שליטה שמאפיינת את המדיניות בארץ כבר עשורים אבל התחזקה במיוחד מסוף שנות ה-90. תפיסה זו מגבילה את תפקיד הממשלה לתפקיד של מתכננת ומשווקת קרקעות כך שההתמקדות במחסור בהיצע נובעת מהתפקיד המוגבל שמוענק לממשלה תחת תפיסה כזו. בעשור האחרון התפיסה הזו הביאה להגדלה משמעותית של היקף יח"ד המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אך הגידול הזה לא לווה בגידול מקביל במספר התחלות הבנייה כיוון שהשחקנים בשוק הפרטי לא בהכרח מעוניינים להגדיל את היקף הבנייה בהיקף שיעצור את עליית המחירים. מבחינתנו זו עוד סימן לצורך במעורבות ממשלתית גדולה יותר בצורה של בנייה ציבורית שתיעשה בהיקפים, במיקומים ובמאפיינים שמתאימים לאוכלוסייה שאינה מצליחה להשיג קורת גג בשוק הפרטי".

דוכין טוען כי המדינה פועלת בעיקר בצורה של מס שפתיים ופופוליזם לטפל במצב. "הרי היא מפיקה הרבה מאוד מעליית מחירי הדירות", הוא אומר. "כיום אתה לא רואה המונים גרים ברחובות, וכמות יחידות הדיור בישראל עונה פחות או יותר לכמות האוכלוסייה ברמה הלאומית. נכון שהיא אולי לא מתאימה בהכרח לציפיות או לתפיסות ההשקעה של הציבור, אבל זה אינו הופך את המצב למשבר".

בפורום קהלת מראים, כי היחס של ההון העצמי הנדרש כיום להכנסה נטו של משקי הבית נמוך מעט בהשוואה לזה שהיה ב-1997 והיחס בין ההחזר החודשי של משכנתה להכנסה נטו - נמוך בהרבה, כך שאם מדברים היום על משבר - לפני 25 התחולל כאן מגה משבר, רק שלא שמו לב אליו.

הפתרונות: המודל מוינה או תדלוק התחרות?

כמו שהגדרת הבעיה שונה בקרב המומחים בהתאם לתפיסתם הכלכלית, כך גם הפתרונות. באחרונה פרסם הופמן דישון מסמך במסגרת מכון אדוה, שנקרא "דיור לכל גם בישראל". המאמר שואב רעיונות ממדיניות הדיור האוניברסלית של העיר וינה שמבוססת על דיור ציבורי בהיקף רחב ופיקוח הדוק על שוק השכירות שמהווה כ-76% מכלל הדירות בעיר. בווינה 21% מהדירות הן של המגזר הציבורי-עירוני ו-22% נמצאות בבעלות פרטית. לדעתו, המודל הווינאי ניתן ליישום גם בישראל.

למרות שבפורום קהלת גורסים כי אין משבר דיור, הם מדגישים כי "העובדה שלא מדובר ב'משבר דיור' אינה מפחיתה מאחריותה של הממשלה לנקוט צעדים שעשויים להסיר חסמים, להקטין עיוותים ולשפר את רווחת הציבור, תוך מיתון העלייה במחירי הדירות".

ההצעות של הפורום בתחום ההיצע הן להגביר תחרות בשיווק הקרקעות, להפחית ולפשט רגולציה בתחום התכנון, להגביר תמריצים לרשויות המקומיות, להסיר חסמים לפרויקטים של פינוי-בינוי; בתחום הביקוש הפורום ממליץ להפסיק עם תוכניות ההגרלות שרק מגדילות את הביקושים לדירות, ולבטל הטבות במיסוי בהשקעה בדירות, כולל בדירה יחידה.

מה מבין ההצעות ישים? מעט מאוד. לגבי ההצעות של מכון אדוה - לא נראה שהמודל הווינאי יגיע ארצה, בדיוק כפי שהמודל הברלינאי, שמפקח בצורה הדוקה על מחירי השכירות, לא עשה עלייה, על אף שבעת המחאה החברתית הועלו דרישות ברוח זו. שני המודלים נקודתיים ומבוצעים בוינה ובברלין ולא מיושמים בשום מקום אחר בעולם, וכנראה מסיבה טובה. בישראל מדיניות של פיקוח מחירים ורגולציה נוקשה בתחום השכירות לא מתקבלים באהדה גם בדעת הקהל הציבורית וגם בממשלות. כמו כן, השיטות הללו נתונות למחלוקת בקרב כלכלנים ואנשי מקצוע נוספים בעולם.

ואילו לגבי פורום קהלת - חלק מההצעות נמצאות בשלב כזה או אחר של קידום - הקלת הרגולציה בתחום התכנון והתמריצים לרשויות מקומיות. הגברת התחרות בתחום שיווקי הקרקעות היא רעיון שהועלה עוד בתקופת כחלון אך לא יושם; הרעיון לחדול מההגרלות לא נראה ישים כלל, בעוד שביטול ההטבות במיסוי לדירה יחידה נראה התאבדות פוליטית של השר שינסה את הצעד הזה.

עוד כתבות

זיו פופלבסקי ואבי רומנו, חברת ray tlv / צילום: איל יצהר

זכויות בנייה ל־250 אלף מ"ר: היזמים שמייצרים קרקעות לבנייה בתל אביב

אבי רומנו וזיו פופלבסקי, בעלי RAY TLV, מוצאים קרקעות בתל אביב עם פוטנציאל השבחה גבוה, ומכינים אותן לייזום פרויקטים, לאחר שהם רוכשים את חלקם של בעלי הנכסים • קשיים בהייטק? הם בטוחים שהביקוש למשרדים בתל אביב לא ייעלם

משכן הכנסת / צילום: Shutterstock

יוקר המחיה? אינפלציה? בכנסת מנסים להגדיל את מימון קמפיין הבחירות

האקלים הכלכלי הנוכחי ועליות המחירים לא מונעים מהפוליטיקאים לנסות לקבל תוספת מימון לקמפיינים לקראת הבחירות ● בגלל ריבוי מערכות הבחירות נוצרו גרעונות למפלגלות משני צידי המפה הפוליטית, שחייבות למדינה 200 מיליון שקלים שטרם הוחזרו

מימין: הראל, טלי, חן, לשכת שר האוצר / צילום: איל יצהר

"זאת עבודה כזאת שכולם צועקים עליך, ולמחרת זה בעיתון": ביקור במשרד האוצר

רכז התחבורה שמנסה להימלט בעצמו מהפקקים, הפקידה שנמצאת בלב המו"מ עם המורים והתסכול מתקופה נוספת של אלתור תקציבים ● ביקור במשרד האוצר

שלומציון 13, ת''א. האם לתאגיד המים יש זכות לדרוש זיקת הנאה? / צילום: איל יצהר

תאגיד המים של ת"א דורש זכות בקרקע כתנאי לאישור פרויקט תמ"א 38

כתנאי להיתר בנייה לפרויקט ברחוב שלומציון בתל אביב, הודיע תאגיד מי אביבים כי הוא דורש להשאיר רצועה של 3 מטר לאורך צינור תיעול שעובר בחצר ● עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל: "זה לא חוקי לדרוש זכות קניינית בקרקע פרטית, לצמיתות"

מי באמת משלם על העלאת שכר המינימום / צילום: Shutterstock

טוב או רע לכלכלה? מה באמת קורה כשמעלים את שכר המינימום

זינוק דרמטי באבטלה? פיטורים המוניים? זה דווקא לא מה שקורה כשמעלים את שכר המינימום ● הכלכלן פרופ' אטילה לינדנר יצא לבדוק איך העלאת שכר המינימום באמת משפיעה על הכלכלה, וחזר עם מסקנות חשובות ומפתיעות ● ראיון בלעדי על שורת מחקרים רותחים מהשטח

נועה קירל / צילום: צילום מסך מיוטיוב

בהיעדר קריאטיב מבריק, גם הפרזנטוריות המפורסמות ביותר זוכות לאהדה מוגבלת

ההומור של אודי כגן וחברת הביטוח 9 מתקבל היטב אצל הצופים, כך עולה מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הבחירה של רשת אופטיקנה לתת לפרזנטור עומר אדם להקריא את התגובות נגדו עדיין לא מוכיחה את עצמה

מימין לשמאל: לו פל, ד''ר ארז און , לין פל, ד''ר אורי גייגר וקרן גייגר / צילום: ילנית סולומונוביץ חבוט

הגיוס המשולש של ד"ר אורי גייגר, מייסד אקסלמד

וגם: מוצ'ילרו בהווה, סטודנט לעתיד? ● מיליון דולר בהפתעה ● מצנח הזהב ● וחדשות טובות ● אירועים ומינויים 

מטבעות קריפטו / צילום: Shutterstock, 1maksim1

האש שבוערת מתחת להתמוטטות הקריפטו

הקריסה של מטבעות קריפטו קרתה לאחר יצירה פרועה של כסף דיגיטלי חדש, משהו שאף פעם לא הסתיים בטוב בעולם המסורתי

הפגנות מחוץ לבית המשפט העליון בוושינגטון בעקבות ההחלטה לבטל את רו נגד ווייד / צילום: Associated Press, Gemunu Amarasinghe

״פצצה גרעינית״: בית המשפט העליון של ארה״ב מבטל את הזכות החוקתית להפלות מלאכותיות

רוב ימני של בית המשפט מוחק תקדים בן 49 שנה ● הפלות מלאכותיות הופכות היום ללא-חוקיות ב-13 מדינות של ארה״ב, ורבות נוספות עומדות להצטרף ● התרת ההפלות התחילה תגובת נגד רחבת-ממדים של הימין; האם איסור ההפלות יביא התארגנות דומה של השמאל?

פרשת השבוע: קרח / איור: תחריט גוסטב דורה / wikimedia

מאחדים את האינטרסים של האזרחים והפקידים: שכר הלויים הוצמד להצלחות הכלכליות של המדינה

הכוהנים והלוויים מקבלים מעשרות מהעם כך ששכרם הוא פונקציה ישירה של ההצלחות בענפי המשק השונים ● כך מונעת התורה מצב שמקורבים לשלטון נהנים ממשכורות מובטחות ● פרשת השבוע במבט כלכלי, מדור חדש

מלון ליר סנס בגדרה / צילום: סימפלקס 360

הכניסה למושבה לא מסגירה שבמרכזה מסתתרות כמה פנינים של ממש

מסע דילוגים בין בילויים לביל"ויים: בראנץ' נפלא ומלון בוטיק בטעם טוב ומדויק, שלל עיסויים ופינוקים, מבנים היסטוריים וגן פסלים

אנשים עומדים לפני המונה ליזה / צילום: Shutterstock

איך המוח שלנו מחליט מה יפה ועל מה עוד דיברו השבוע

קליפ הגאווה שכבש את יוטיוב, שיאן החיפושים בגוגל והסרט החדש הנוסף של במאי "אהבה בשחקים: מאווריק" ● על מה כולם דיברו השבוע

ההייטק נכנס בסערה לתחום בריאות הנפש / צילום: Shutterstock

האם טיפול פסיכולוגי יהפוך להיות מוצר לעשירים בלבד?

אנחנו מתקרבים בצעדי הענק לעבר עתיד שבו טיפול רגשי אחד על אחד, עם פסיכולוג בשר ודם, יהפוך להיות מוצר לעשירים בלבד ● כבר היום העומס על המערכת עצום, וכדי לקבל תור צריך לחכות כמעט שנה ● כעת יוזמות שונות מנסות לתת מענה בדמות פיתוחים טכנולוגיים שיסייעו למטפלים, גישה לטיפול דרך מקום העבודה וגם שיטות מימון יצירתיות שמגיעות משוק ההון

הסדרה ''מנייאכ'' / צילום: רואי רוט - באדיבות כאן 11

האם האירועים בסדרה "מנאייכ" יכולים להתרחש במערכת אכיפת החוק של 2022?

בניגוד לעלילת סדרת הדרמה המשטרתית, שמציגה את גורמי אכיפת החוק תחת עננת שחיתות כבדה, היכולת לטייח פשע ארגוני רוחבי היא אפסית ● אמנם ידי הפרקליטות והמשטרה אינן טהורות, אך אם היו תופרים תיקים באופן ממוסד, כפי שנטען סביב האישומים נגד נתניהו - כבר היינו יודעים מזה

עומס של נוסעים בשדה התעופה הית'רו בלונדון / צילום: Associated Press, Frank Augstein

לונדון, אמסטרדם, פרנקפורט ופריז: מזוודות נטושות, בידוק ביטחוני של ארבע שעות והתפרצויות זעם

התאוששות ענף התעופה תפסה את רוב שרשרת התיירות באירופה לא ערוכה • בבריטניה, בצל שביתת הרכבות, העומסים מתחילים כבר בכבישים בדרך לטרמינלים • מנכ"ל לופטהנזה קרסטן שפור לגלובס: "נידרש להתנצלויות בקיץ, בשל ביטולי טיסות" ● הכאוס בתעופה, פרויקט מיוחד

מגוון מטבעות קריפטוגרפיים / צילום: Shutterstock, eamesBot

משבר טייסים באל על וכאב הראש של משקיעי הקריפטו: הכתבות שאהבתם השבוע

גלובס מלקט 5 כתבות (אולי קצת יותר) שאהבתם מהשבוע האחרון וכדאי להקדיש להן עוד קריאה ● השבוע: החוק שיוזיל את המשכנתה באלפי שקלים, חברת ההייטק הישראלית שהסתבכה עם גוגל ו-6 טיפים להשקעות מגילעד אלטשולר

 

דירת שלושה חדרים ברמת גן הייתה רק חודש על המדף. בכמה היא נמכרה?

הדירה ברחוב החשמונאים היא בשטח 75 מ"ר, עם מרפסת בשטח 10 מ"ר, בקומה 3 מתוך 8, בבניין עם שתי מעליות, עם חניה, והיא נמכרה ב־3.1 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

מטבעות דיגיטליים. כללים לדיווח נכון של רווחים והפסדים / אילוסטרציה: Shutterstock

איך מחשבים את המס על הביטקוין, איך משלמים אותו, ומה עושים כשיש הפסדים - מדריך מיסוי קריפטו

האם ניתן לקזז הפסדים מהשנה עם הרווחים מ-2021? כיצד מוודאים העברה מסודרת של כספים לחשבון בנק ישראלי ואיך פועל מיסוי הקריפטו ● גלובס יחד עם רו"ח  גיא רשטיק עושים סדר

מארי אואנס־תומסן / צילום: יאט''א

"החברות לא נערכו": יותר מ-5,000 טיסות בוטלו ביומיים

משבר הטיסות העולמי הולך ומחריף, ונמלי תעופה בכל העולם קורסים תחת העומס ● בכנס של ארגון התעופה העולמי יאטא הציגו שיפור בתוצאות הכספיות של חברות התעופה מאז הקורונה, אבל ברקע מחירי הדלק מזנקים, ולמחסור האדיר בכוח אדם לא נמצא פתרון ● הכאוס בתעופה, פרויקט מיוחד 

ברוסקטה עם שכבת שומן בקר קצוץ ותמרים ב''תרצה'' / צילום: חיים יוסף

6 ברוסקטות משובחות עם כוס יין - בפחות מ-100 שקל

הברוסקטה, הדבר הכי נכון לעונה ולתקופה: לחם קלוי עם ירקות וגבינות, עם מוח מתובל בעמבה, עם שרימפס בחמאה, וגם קיגל בנוסח בני ברק ● ואפילו במחיר סביר, שלא כמקובל במקומותינו