אבי ברזילי, מנכ''ל אפי נכסים / צילום: תמר מצפי
מזרח אירופה ולמעשה אירופה כולה סוערת מהמלחמה הקשה המתחוללת באוקראינה, אך ההשלכות הכלכליות אינן בהכרח חמורות למדינות שסובבות אותה. מנכ"ל אפי נכסים, אבי ברזילי, המנהל פעילות נדל"נית עניפה במדינות כגון רומניה ופולין, בתחומי מסחר, משרדים וגם דיור להשכרה, סבור כי אותן מדינות ששוכנות בסמוך לאוקראינה מתחזקות כלכלית מהמצב.
חברת הנדל"ן המניב אפי נכסים שבשליטת, חברת ביג (66.4%), מפרסמת הבוקר (א') את הדוחות הכספיים לרבעון הראשון. מנכ"ל החברה ברזילי מציין בשיחה עם גלובס כי "אנחנו בתחושה שהמדינות שסובבות את אוקראינה, כגון פולין, מתחזקות כלכלית. אנחנו מרגישים שהמדינות הסובבות 'נהנות' מהמצב הזה. אנחנו מרגישים גם בהתחזקות של הפוליטיקה הפולנית, שתופסת מעמד שלא היה לה קודם. עם זאת, מעבר לטרגדיה ההומניטרית, למדינות השכנות יש גם הרבה פליטים שדורשים טיפול. הנושא הבעייתי הוא מחירי האנרגיה שפוגעים בכלכלות האירופאיות."
לדברי ברזילי המגמה במזרח אירופה היא של התחזקות בעיקר בתחומי הנדל"ן למגורים. "אנחנו רואים תנופה חזקה מאוד בתחום המגורים. זה מושפע בין היתר מההגירה מאוקראינה, אבל לא רק. יש לחץ חזק מאוד (של המחירים, ח"ש) בענף המגורים ובדגש על המגורים להשכרה. מורגשות עליות מחירים מאוד משמעותיות, כמעט בכל מקום, מזה אנחנו דווקא נהנים. בשוק המשרדים רואים ביקושים יפים, אבל לא ברמה 'הישראלית'."
בתחום המסחר אפי נכסים מפעילה מגוון רחב של קניונים בעיקר ברומניה. החברה רשמה באפריל האחרון, בפעם הראשונה מאז פרוץ הקורונה, פדיונות (ברומניה) שהיו גבוהים מהחודש המקביל טרם המגיפה לפני שלוש שנים (אפריל 2019). הפדיונות עלו בין התקופות ב-6.5%.
הנתונים הכספיים מעידים על המשך הצמיחה, למרות הטלטלה החריפה שפוקדת את השווקים הפיננסים. דמי השכירות נטו או ה-NOI (חלק החברה) הסתכמו ברבעון הראשון ב-144 מיליון שקל עליה של 9% ביחס לרבעון המקביל אשקד. הצמיחה מגיעה משיפור בביצועי הקניונים על רקע היחלשות השפעת מגפת הקורונה יחד עם השלמת פרויקטים במהלך השנה שעברה שבאה לידי ביטוי בתקופה שחלפה. העלייה קוזזה בחלקה כתוצאה מהשחיקה החריפה של שער האירו ביחס לשנה שעברה. הרווחיות במונחי נדל"ן מניב, הנבדקת על ידי הרווח תזרימי התפעולי או ה- FFO , עלתה בשיעור חד ברבעון הראשון. ה-FFO הסתכמו ב-75 מיליון שקל, עלייה של 24% בתוך שנה.
הרווח הנקי המיוחס לבעלים הסתכם ב-74.3 מיליון שקל, עלייה של 48% שנבעה מהצמיחה בהכנסות מדמי שכירות ושיערוכים שביצעה החברה בחלק מהפרויקטים. סביבת הריבית המשתנה התחילה לייקר את עלויות הוצאות המימון, מגמה שרווחת בקרב חברות הנדל"ן אך לפי שעה כאמור לא היוותה פקטור ששינה את כיוון הרווח הנקי. הוצאות המימון (נטו) של החברה עמדו על 93.9 מיליון שקל ברבעון הראשון למול 64 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
שווי השוק של אפי נכסים הבוקר עומד על 6.28 מיליארד שקל. המניה ירדה ב-19.3% מתחילת השנה, לנוכח הטלטלות בשווקים. אפי נכסים גם שותפה (50%, יחד עם מליסרון) בין היתר בפרויקט 'לנדמארק' בתל אביב, שבו שכרה לאחרונה חברת פייסבוק חלק 20 קומות בדמי שכירות של 750 מיליון שקל.
ברבעון הראשון לא בוצעו כל שיערוכים חדשים בנכס אך לדברי ברזילי לא מדובר בשינוי מגמה. שווי חלק החברה בספרים 938 מיליון שקל. ענף ההייטק לדבריו עדיין במחסור של עובדים שלהם הוא מנסה לאתר משרדים במיקומים טובים. אפי נכסים צופה נכון לסוף הרבעון הראשון הנוכחי כי הכנסותיה בפרויקט, שכולל שני מגדלים שנבנים כיום, יסתכמו ב-147.1 מיליון שקל בשנה לכשיושלם.