גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מס רכישה גם על היטל ההשבחה? מכביד על מיזמי הפינוי-בינוי

רשות המסים נוהגת להטיל מס רכישה על היטל ההשבחה בעסקאות פינוי-בינוי, אולם עיון בלשון החוק מעלה סימני שאלה לגבי עמדה זו

פרויקט פינוי-בינוי בירושלים / צילום: יובל פן
פרויקט פינוי-בינוי בירושלים / צילום: יובל פן

הכותב שותף במשרד רז-כהן, פרשקר ושות’ המתמחה בהתחדשות עירונית ובמיסוי מקרקעין 

מאז החלו להתבצע בישראל מיזמי פינוי-בינוי, היה הפולמוס סביב שיעורו וערכו של היטל ההשבחה המשולם בגינם לאחד מהגורמים העיקריים לחוסר הוודאות בתחום. רק בימים אלו, עם חיובן של הרשויות המקומיות לקבוע מדיניות סדורה לגבי שיעור היטל ההשבחה הנדרש בתחומן, מתחיל חוסר הוודאות האמור להתפוגג.

אך עניין נוסף אשר מרחיב את תחום חוסר הוודאות בעטיו של היטל ההשבחה, הוא עמדת רשות המסים שלפיה תשלום היטל ההשבחה על ידי יזם פרויקט הפינוי-בינוי, מהווה חלק מרכיבי התמורה עבור הדיירים ועל כן מתווסף למחיר המכירה . עמדת הרשות היא אם כן, שמס הרכישה יחול גם על מלוא היטל ההשבחה שמשלם היזם. מדובר בהכבדה נוספת, בהיקף של מיליוני שקלים לפרויקט, שכמובן מכרסמת במידת הכדאיות של פרויקטים רבים.

אך האם יש בסיס חוקי לדרישת רשות המסים לכלול בשווי המכירה את היטל ההשבחה?

הכלל החל בעניין חישוב מס הרכישה הוא שלתמורה החוזית שקבעו הצדדים בהסכם יתווספו כל הסכומים שתשלומם חל על פי דין או הסכם על המוכר, ושהקונה התחייב או חייב לשאת בתשלומם.

בעסקת פינוי-בינוי, הקרקע אינה נרכשת על ידי היזם בכסף, אלא בשירותי בנייה ובהוצאות שונות המשולמות עבור הדיירים. על כן יש למסות את כלל התמורות שבהן זוכים הדיירים במסגרת העסקה. אלו כוללות, לצד שירותי הבנייה של דירותיהם החדשות, שכר טרחת אנשי המקצוע המשרתים את הדיירים כגון עורך דין ושמאי, שכר הדירה המשולם על ידי היזם לדיירים לאורך שנות הפרויקט ועוד. סכום העלויות הללו הוא שווי המכירה של הקרקע, שעליו חל מס רכישה בשיעור של 5%.

לסכום זה, על פי עמדת רשות המסים, יש להוסיף את מלוא היטל ההשבחה המשולם בגין הפרויקט. ההנמקה של הנציבות להוספת מלוא ההיטל למחיר המכירה, נשענת על ההנחה שעל פי דין היה על המוכר (הדיירים בפינוי בינוי) לשאת בהיטל ההשבחה. אלא שמדובר בהנחה שגויה. בניגוד גמור להנחה האמורה, החייב בהיטל, על פי דין, הוא הקונה, דהיינו היזמים. נבהיר עניין זה.

בעל המגרש החייב בהיטל הוא היזם

על פי הוראת סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, אם "חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבת הניצול בהם וכן בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה". הסכמי הפינוי ובינוי בין בעלי הדירות (המוכרים) לבין היזם נחתמים בדרך כלל שנים רבות לפני אישור התוכנית המשביחה.

בהתאם להגדרה שבסעיף 1 לתוספת השלישית, ההשבחה מושא ההיטל חלה לאחר שהבעלות בקרקע עברה במלואה לידי היזם. כאמור, בהתאם לפריט 2(א) לתוספת השלישית, בעלם של המקרקעין יישא בהיטל. לעניין זה, "בעלם", משמע גם מי שרכש זכויות חוזיות. ובפשטות - ביום אישור התוכנית, היזם הוא שאוחז בבעלות בקרקע והוא זה שחייב בתשלום היטל ההשבחה.

לעניין זה, ההוראות בחוק מיסוי מקרקעין שמביאים לדחיית יום המכירה אינן נוגעות להוראות חוק התכנון והבנייה. יום העסקה בהתאם לתוספת השלישית הוא יום כריתת ההסכם בהתאם להוראות הדין הכללי.

על פי הוראת סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מועד תשלום ההיטל הוא מועד שבו מומשו הזכויות. מימוש הזכויות, לפי סעיף 1 לתוספת, יהיה ביום מכירת הזכויות או ביום קבלת היתר בנייה. הואיל ומכירת הזכויות ליזם מבוצעת לפני אישור התוכנית, אירוע המימוש הרלוונטי הינו היתר הבניה. הוועדה המקומית דורשת מהיזם תשלום היטל השבחה שכן הנפקת ההיתר היא בגדר מימוש זכויות.

יוצא מן האמור, שהיטל ההשבחה הוא חוב הרובץ על פי דין על הקונה. הקונה נושא בחוב משל עצמו וממילא אין לראות באותו החוב כתמורה המשולמת למוכר. הגישה של רשויות המס מנוגדת לניתוח האמור. ראוי שרשויות מיסוי המקרקעין יבחנו מחדש את עמדתן, ויחסכו התדיינויות ארוכות שמביאות להעמסה נוספת על פרוייקטים מורכבים ממילא.

עוד כתבות

האחים זלקינד וצחי נחמיאס / צילום: ישראל הדרי, ורד פיצ'רסקי

צחי נחמיאס והאחים זלקינד מוציאים לדרך את האסטרטגיה של דסק”ש

בעלי השליטה החדשים בדסק"ש, שנכון להיום מופסדים על השקעתם בה, מקווים להשיג פרמיית שליטה מהותית במכירת מניות סלקום ● המתעניינים ברכישה, ובהם קרנות הפרייבט אקוויטי סקיי ואייפקס, יידרשו להתמודד עם חוב פיננסי של 2.8 מיליארד שקל ועם סימני שאלה על עתיד החברה בתוך ענף התקשורת

זהות המעסיק ותדמיתו נושאים על גבם את עיקר ערך המותג של עובדים / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

תגידו מי המעסיק שלכם, ונדע מה הערך שלכם בשוק העבודה

הארגון ומיצובו בשוק חשובים להצלחה בקריירה יותר מהעובד, מכישוריו, התפקיד שהוא ממלא, ומהמגזר שבו הוא מועסק

יו''ר הפדרל ריזרב ג'רום פאוול, נשיאת הבנק המרכזי האירופי כריסטין לגארד ונגיד בנק אנגליה אנדרו ביילי / צילום: Reuters, European Central Bank

החזון הקודר לגבי האינפלציה: שלושת נגידי הבנקים המרכזיים נפגשו על במה אחת

שלושת נגידי הבנקים המרכזיים החשובים בעולם, שאחראיים ביחד על מאזנים של כ־20 טריליון דולר נפגשו השבוע באירופה והציגו תחזית עגומה לגבי עידן של עליות מחירים שסופו לא ידוע ● לדברי נשיאת הבנק האירופי, כריסטין לגארד, ישנם כוחות חזקים שהשתחררו בתקופה האחרונה "שהולכים לשנות לחלוטין את הסביבה שבמסגרתה אנו פועלים"

ירידות בבורסה / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

מגמה שלילית חזקה בבורסה; מניות הנפט והנדל"ן צונחות, הדולר מזנק

אחרי יונט קרדיט, גם חברת האשראי החוץ בנקאי גאון אחזקות בהפסקת מסחר מלאה בשל חשש להתנהלות לקויה ● ירידות חדות בשוקי אירופה, גם החוזים העתידיים בוול סטריט אדומים ● אלביט דיווחה על שני חוזים בהיקף כולל של 768 מיליון דולר ● יציבות במחירי הנפט, ירידות בקריפטו

בניין של פירמת רואי החשבון הגלובלית ארנסט & יאנג / צילום: Shutterstock, Michael Vi

ה-SEC כלל בהסדר עם ארנסט אנד יאנג דרישה לחקירה חיצונית חדשה לגבי התנהלותה

גורמים ברשות ניירות ערך האמריקאית אומרים שחברת הייעוץ והביקורת צריכה לממן חקירה של צד שלישי, שמטרתה לראות מעבר מעבר לווילון שמסתיר את עצות עורכי הדין לקליינטים שלה

אייפון / צילום: עינת לברון

15 שנה לאייפון: איפה נמכרים הכי הרבה מכשירים ומה עשתה המניה מאז?

בחודש ינואר בשנת 2007, סטיב ג'ובס הכריז על האייפון הראשון, שהתחיל להימכר ב-29 ביוני 2007 ● כמה אייפונים נמכרו עד כה, כמה אפל הרוויחה לאורך השנים ממכשירי ואיפה נמכרים הכי הרבה מכשירי אייפון? ● שאלות ותשובות

גלעד קריב, העבודה אופירה וברקוביץ’, קשת 12, 16.7.21 / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

האם כרבע מבנות ה-12 בישראל עושות בת מצווה בסגנון רפורמי?

ח"כ גלעד קריב טען שרבע מבנות ה-12 בישראל עולות לתורה. בדקנו ● המשרוקית של גלובס

טיפול בטכנולוגיה של אלפא תאו / צילום: יח''צ

חברת הביומד הישראלית אלפא תאו מפתחת טיפול חדשני לסרטן. האם היא תצליח?

עוזי סופר, מנכ"ל אלפא תאו שפיתחה טיפול לסרטן, מספר על המיזוג ל-SPAC ועל הצלחת המוצר ("אפשרנו למטופלים להגיע לטיפול חוזר, בינתיים אף אחד מהם לא הגיע") ● האם היא תוכיח יעילות יוצאת דופן ותשמור על שווי גבוה?

נפתלי בנט ואיילת שקד / צילום: רפי קוץ

בנט רצה להיות ראש ממשלה בכל מחיר, ושילם על כך. מה תעשה איילת שקד?

אחרי ארבעה ימים של התלבטויות בעקבות בקשת שקד, הכריז בנט שיכהן בממשלה אך לא עוד כיו"ר ימינה ● למרות איתותי האזהרה מסביבתה, שקד בחרה להישאר בממשלה ולהמשיך לפעול בה כל עוד אפשר ● בשלב הזה לא נותרו לה אפשרויות על השולחן: היא נדרשת להכריע בין ימינה או פרישה בדומה לבנט, כשבינה לבינו תהום פעורה

הנסיך צ'ארלס / צילום: Shutterstock

אחרי החשיפה בתקשורת, הנסיך צ'ארלס לא יקבל יותר מזוודות מזומנים

ביום ראשון האחרון פורסם ב"סאנדיי טיימס" דיווח לפיו צ'רלס קיבל "תיקים מלאים" ו"מזוודות" בהם היו לא פחות מ-2.5 מיליון ליש"ט במזומן ● כעת עידכן מקור אנונימי בבית המלוכה כי הנוהג ייפסק: "זה היה אז, ועכשיו הדברים יהיו אחרת"

הנפקת פלייטיקה בנאסד''ק, ינואר 2021 / צילום: יח''צ

רבע ממניות פלייטיקה נמכרו בכ-50% מעל מחיר השוק - אז למה המניה הגיבה בירידה

קרן השקעות זרה שקנתה אשתקד את האתר הפיננסי אינווסטינג מת"א, רכשה חלק ממניות השליטה בחברת הגיימינג תמורת כ-2.2 מיליארד דולר ● בעקבות העסקה מעריכים משקיעים בפלייטיקה כי ירד הסיכוי למכירת החברה כולה ולהצפת ערך קרובה לכלל בעלי המניות

אהוד ברק / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

לא רק קנאביס: אהוד ברק ימונה ליו"ר משותף בשחל טלרפואה

ראש הממשלה ושר הביטחון לשעבר יצטרף ליו"ר יריב אלראי והשניים ינסו להוביל יחד את הצמיחה הגלובלית של שחל, שעוסקת בפתרונות רפואה מרחוק ● ברק עומד גם בראש חברת הקנאביס הרפואי אינטרקיור

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock, Christopher Penler

נעילה מעורבת בוול סטריט אחרי יום הפכפך; חברות הקרוזים התרסקו

תשואות האג"ח של ממשל ארה"ב נפלו ● פאגאיה הישראלית מחקה מעל 65% מאז שהצטרפה לנאסד"ק בשבוע שעבר ● נעילה שלילית בבורסות אירופה ● מחירי הנפט ירדו ב-2% ● האינפלציה בספרד הגיעה ביוני לקצב שנתי של 10.2%, מעל התחזיות ● לאחר אומדן סופי של התמ"ג, הכלכלה האמריקאית התכווצה ב-1.6% ברבעון הראשון

מרכז שליטה של לוחמה רב מימדית / צילום: אלביט מערכות

אלביט דיווחה אתמול והיום על שני חוזים בהיקף כולל של 768 מיליון דולר באסיה פסיפיק

הבוקר דיווחה החברה לבורסה על חוזה בסך 548 מיליון דולר לאספקת יכולות לוחמה רשתית רב-ממדית למדינה באסיה פסיפיק, לאחר שאתמול דיווחה על חוזה של 220 מיליון דולר לאספקת פתרון חימוש מונחה מדויק אווירי ● במקביל הודיעה כי הושלמה מכירת השליטה בעשות אשקלון לקרן פימי

יאיר לפיד במליאת הכנסת / צילום: רפי קוץ

פיזור הכנסת אושר במליאה: הבחירות יתקיימו ב-1 בנובמבר

חוק מימון מפלגות אושר בהתאם להמלצות הוועדה הציבורית ● בוועדת חוקה אושר חוק הבחירות לכנסת ה-25 שכולל חובת שקיפות לכל פרסום של מפלגה או פרסום המופץ בתשלום, כולל טוקבקים

לימור בוזגלו / צילום: יח''צ

מי המנהלת החדשה באל על שתידרש לפתור את המחלוקת עם הטייסים?

לימור בוזגלו שמונתה לסמנכ"לית משאבי אנוש באל על נדרשת להמשיך היכן שהפסיקה קודמתה ולנסות להשכין שקט סביב המחלוקת בחברה ● הטייסים מבקשים להחזיר את רמת השכר טרום קורונה, להיפרד מהוועד ולפעול כיחידת מקח עצמאית ● אל על הגישה בקשה לצו נגד הטייסים אך סורבה ונדרשת לחזור למו"מ

מליאת הכנסת היום / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

73 חוקים חדשים ושיא בח"כים נורבגים: כך נראתה הכנסת שפוזרה במספרים

הכנסת ה-24 פוזרה אחרי שנה ושלושה חודשים בלבד ● מה היה בה? חוק הסדרים חסר תקדים, מפלגה ערבית בקואליציה, שלוש העלאות מסים ורק ראשת מפלגה אחת ● וכמה מחברי הכנסת עשויים להישאר בחוץ?

הרפורמה מתכווצת. כמה ישלמו הרוכשים?

בדקה ה-90: הרפורמה המובטחת במדד תשומות הבנייה מתכווצת. כמה ישלמו הרוכשים?

ועדת הכספים אישרה הבוקר תיקון לחוק המכר, שכולל הצמדה של רק 40% ממחיר דירה חדשה לרכיב הבנייה במדד • המשמעות: ההוזלה שהבטיח לקדם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין מצטמצמת, ורוכשי הדירות יפסידו אלפי שקלים שהובטחו להם

דרור פאר, מייסד ושותף בפאר תיווך נכסים / צילום: ערן קליגר

איש הנדל"ן שחולם לחנך דור חדש של מתווכים: "הפוליטיקאים מרתיחים את השוק ומייצרים אי ודאות"

דרור פאר, תל אביב, בן 53 ● גרוש פלוס 1 ● מייסד ושותף בפאר תיווך נכסים ● "אני שואף להקים אקדמיה לתיווך נדל״ן, כדי להקים ולחנך דור חדש של מתווכי נדל״ן - מקצוענים עם מתודת עבודה מדויקת ומוכחת"● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז  

מטבעות קריפטו / צילום: Shutterstock

המשבר תפס אותה: ענקית השקעות הקריפטו מסינגפור התמוטטה לחדלות פירעון

קרן הגידור הממוקדת קריפטו Three Arrows Capital (3AC), שנקלעה לבעיות נזילות מוקדם יותר החודש, נכנסה למצב של פירוק וסילוק חוב ● שותפי הקרן Teneo באיי הבתולה הבריטיים מונו לטפל בחובותיה