השר זאב אלקין. משרד השיכון מבקש מהיזמים להמר / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת
הכותב הוא שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד מיתר
לאחרונה פרסם משרד השיכון והבינוי תזכיר של הצעת חוק לתיקון חוק המכר (דירות), במסגרתה מציע המשרד, בין היתר, שיזם המוכר דירות יהיה רשאי להצמיד רק את "רכיב הבנייה" למדד תשומות הבניה, ואת יתרת המחיר לא ניתן יהיה להצמיד גם לא למדד המחירים לצרכן.
בהתאם לתזכיר הצעת החוק "רכיב הבנייה" יחושב לפי עלות בנייה למטר שתיקבע על ידי השר.
כפי שצוין בדברי ההסבר לתזכיר, מדד תשומות הבנייה הוא מדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המודד את השינויים בעלות חומרי הגלם והשירותים הדרושים לביצוע בנייה. בדברי ההסבר נטען כי "מוכרים רבים נוהגים להצמיד את מחיר הדירה ... למדד תשומות הבניה, וזאת על אף שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב מקרקע ורכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית מדד תשומות הבנייה".
מתעלמים ממה שמקובל
אלא, שדברי ההסבר והתזכיר מתעלמים מאחד האמצעים המקובלים ביותר כיום לרכישת קרקע - תשלום עבור הקרקע באמצעות בנייה, עסקה שמכונה "עסקת קומבינציה". בקצרה, עסקת קומבינציה היא עסקה בה היזם שבונה את הדירות לא משלם לבעלי הקרקע כסף ישיר, אלא מקצה לבעלי הקרקע חלק מהדירות שיבנו בפרויקט. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 22.5% מכלל התחלות הבנייה ב-12 החודשים שהסתיימו בסוף יוני 2021 היו בהתחדשות עירונית דוגמת פינוי בינוי או תמ"א 38. התחדשות עירונית היא סוג של עסקת קומבינציה: היזם משלם לבעלי הדירות (שהם בעלי הקרקע) באמצעות דירות (משופרות) שהוא בונה עבורם, ואת יתרת הדירות הוא מוכר. אפשר להניח, לאור העדר מצאי של קרקעות פנויות באזורי הביקוש, שבשנים הקרובות אחוז זה יגדל באופן ניכר.
מכאן, שלגבי חלק לא מבוטל מהדירות המוצעות למכירה בשוק, בין שנבנו כחלק מעסקאות פינוי בינוי בקרקעות תפוסות ובין שנבנו על קרקעות שנרכשו בעסקת קומבינציה, מבחינת היזם "מחיר הקרקע" במלואו צמוד למדד תשומות הבנייה, ולא רק "רכיב הבנייה". שכן, כאמור, התשלום עבור הקרקע נעשה באמצעות בנייה, ועלויות הבנייה צמודות למדד תשומות הבנייה.
בנוסף, יזמים נוהגים לרכוש קרקע באמצעות מימון בנקאי בשיעורים שיכולים להגיע ל-75% ויותר ממחיר הרכישה או לממן מהון עצמי (או גיוסי אג"ח בשוק ההון). הלוואות, הון עצמי וגיוסי אג"ח, מתומחרים בשוק בעלות שעשויה להיות גבוהה ממדד תשומות הבניה, ולכן גם לגבי קרקע שנרכשה "במזומן", חשוף היזם לגובה הריבית בשוק, שהיא בתורה מושפעת גם משיעור האינפלציה.
הימור מסוכן
מטרת התיקון, כמוסבר בדברי ההסבר, היא ליצור ודאות לרוכשים. אבל ודאות לא ניתן ליצור יש מאין. למעשה, משרד השיכון מבקש מהיזמים להמר, במועד מכירת הדירה, על גובה המדדים הצפויים בעתיד. הימור זה עלול לגרור דווקא לעליות מחירים, שכן היזמים עשויים לקחת "מקדם ביטחון" שגם הוא יגולגל לכתפי הרוכשים.
במבנה שוק הנדל"ן בישראל, בו כמעט כל גורמי היצור של דירות חדשות (קרקע, תכנון, ובמידה רבה גם רישוי) הם בשליטת המדינה או בפיקוחה, אזי אם מבקשת המדינה לסייע לרוכשי הדירות ולעצור את עליית מחירי הדיור, ראוי שתשקיע את מירב מאמציה בהגדלת ההיצע, ולא בהתערבות נוספת ביחסים החוזיים שבין יזם לרוכשים.