גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יועצת המשכנתאות שלא מפחדת מהעלאות הריבית ודבקה במסלול הפריים

ימית אפריאט מייעצת ללקוחותיה להיזהר דווקא מהאינפלציה העולה וממסלולי הריבית המשתנה, ומגלה כי האיסור לקחת מימון על חשבון דירה קיימת, גלגל את המשקיעים לשוק החוץ-בנקאי

ימית אפריאט / צילום: איל יצהר
ימית אפריאט / צילום: איל יצהר

אחרי שנים אחדות שבהן ריבית בנק ישראל הייתה כמעט אפסית, סימן נגיד בנק ישראל, הפרופ' אמיר ירון, את הכיוון החדש. זה התחיל בהעלאה ראשונה של הריבית ב־0.25%, באמצע אפריל האחרון, והמשיך בעלייה של 0.4% בשבוע שעבר. בבנק המרכזי צופים שהריבית במשק תמשיך לעלות בכמה "מנות" ותגיע עד 1.5% באמצע 2023.

מעבר לכל מי שפועל בתחום המימון - בנקים, קרנות ועוד - כל ציבור לווי המשכנתאות עוקב בדריכות אחרי המהלכים הללו, שלהם השפעה מיידית - ויש שייאמרו דרמטית - על ההוצאה החודשית ועל ההחזר הכולל של המשכנתה.

רוב נוטלי המשכנתה לא משווים מחירים, ומפסידים אלפי שקלים

"לחצנו יד, סיכמנו על מחיר, וכמה שעות אחר כך הוא כבר זינק": כך נראית מצוקת שוכרי הדירות בישראל

יועצת המשכנתאות ימית אפריאט, שהתארחה לאחרונה ב"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, טוענת שהיא דווקא לא מתרגשת מהעלאת הריבית, וממשיכה לייעץ ללקוחותיה לדבוק במסלול הפריים.

"ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל ומרווח קבוע של אחוז וחצי. אחרי העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל היא הגיעה לכדי 1.85%. ניקח לדוגמה מקרה שבו אחד מרכיבי המשכנתה, היה בפריים נקי והלווה מחזיר כ־2,000 שקל בחודש. המשמעות של אותה העלאה להוצאה החודשית היא 70־80 שקל", אומרת אפריאט.

לפי התחזית של בנק ישראל הריבית תגיע ל־1.5%, "והמשמעות במקרה כזה היא התייקרות בהחזר החודשי של 350 שקל. כעת כל לווה צריך לחשוב האם הוא מסוגל לספוג עלייה שכזו להחזר החודשי", היא אומרת. לדבריה, כל עוד מבינים את המספרים, אין מה לפחד מהעלאת הריבית. "זה מסלול שניתן לפרוע אותו בכל עת, אין עליו קנסות", היא מסבירה. עם זאת לא הכול ורוד - יש לזכור שאם בעתיד מסלול הפריים יומר למשל למסלול ריבית קבועה לא צמודה, בשל התייקרות הפריים - הערכים בעתיד של אותו מסלול יהיו גבוהים מאלה שקיימים כיום.

"לראות מה מתאים לכל אחד"

לצד ההתייקרות במרכיב הפריים מזכירה אפריאט גם את מרכיב ההצמדה למדד. בשנת 2021 עלה המדד ב־2.8%, ואפריאט מבקשת להמחיש את המשמעות. "אם לצורך העניין לקחת 100 אלף שקל שצמודים למדד, והמדד עלה בכ־3% אז הקרן שלך, החוב עצמו, התייקר ב־3,000 שקל. שילמת כל חודש במסלול הזה 100 שקל, ובסך-הכול 1,200 שקל בשנה, אבל החוב עצמו עלה ב־3,000 שקל.

"זה הזוי, אבל זה המצב וגם פה עוד פעם צריך לנהל את הסיכונים ולראות מה מתאים לכל בן אדם. אני נמנעת היום מאוד מצמודי המדד. אם תראה את ההלוואות שאני מרכיבה, הן מורכבות בעיקר מפריים ומקבועות לא צמודות. כן יש הלוואות צמודות וזה תלוי בעסקה".

סיכום ביניים: אפריאט ממליצה לשים עין אחת על הפריים, אבל את השנייה לכוון למדד, כי גם משם יכולות להגיע צרות. בשיחה עימה היא מציעה לשים לב לדבר נוסף - למסלול שלדבריה הבנקים מאוד אוהבים. "הבנקים מאוד אוהבים את מה שנקרא 'מסלולי המשתנה'. הם מאוד רווחים להם, ולכן הם מנסים לדחוף את זה תמיד".

מה זה מסלול משתנה?
"זה מסלול שבו אתה מקבל ריבית קבועה, למשל 2.5%, אבל זה רק לחמש שנים הקרובות. אחרי חמש שנים היא משתנה באופן אוטומטי. אתה לא יודע למה. תלוי במה שיהיה בשוק באותה העת... בעקבות המצב הצפי הוא שהיא תעלה, לכן יש בזה אלמנט של סיכון. מה גם שזה צמוד מדד, זו עוד סיבה שאני מנסה להגדיל את מרכיב הפריים".

עד ינואר 2021, בנק ישראל אפשר רק מרכיב של שליש פריים, ובאותם ימים, כשברקע הקורונה והניסיון להקטין לאנשים את ההחזר החודשי, אפשר בנק ישראל להגדיל את מרכיב הפריים עד לשני שלישים מהמשכנתה. האם לדעתך המהלך הצליח?
"אני לא יודעת להגיד באופן כלל ארצי. אני יודעת שבהלוואות שאני בונה לוקחים הרבה פריים. ומה שקרה אצלי, לדוגמה אולי יכול להסביר את המצב. כל עוד היינו רגילים לסביבת ריבית של פריים מינוס, למשל מינוס חצי או מינוס 0.6 אחוזים, והייתי מבקשת לקחת 50%-60% מהמשכנתה במסלול הזה, אז הייתי אמנם מקבלת הלוואה, אבל לא בפריים מינוס, אלא בפריים פלוס. אז אולי זה עונה על השאלה".

החלטה רגולטורית אחרת שעימה מתמודדים מזה כמה חודשים רוכשי דירות, בדגש על משקיעים, הינה ההחלטה לאסור על הבנקים למשכן נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף.

ביחס לכך אומרת אפריאט שהיא חשה שהמהלך אמנם צינן משקיעים שונים, אף שעדיין קיימת דרך לבצע מהלך שכזה - בסיוע של גורמים חוץ-בנקאיים שאינם כפופים להוראה זו.

"מאז שההחלטה הזו נכנס לתוקף, שזה חצי שנה בערך, עשיתי משכנתה אחת כזו, בסיוע של גורם חוץ־בנקאי", היא מספרת. "לפני כן עשיתי הרבה עסקאות כאלה על נכסים קיימים. אז ההרגשה היא שזה כן צינן קצת את התחום".

"להגשים מטרות לצד ההחזר החודשי"

אפריאט מודה שהיא מעולם לא תכננה להיכנס לתחום ייעוץ המשכנתאות, ושהיא הגיעה לכך די במקרה - אחרי שהצעת משכנתה שהיא קיבלה עבור דירה שביקשה לקנות, לא ממש הסתדרה לה בראש.

"לפני כמה שנים טובות עמדנו לקחת את המשכנתה הראשונה שלנו. היינו זוג צעיר בני 27 בערך. הלכנו לבנק וביקשנו פרטים. לא היה לנו שום מושג, וקיבלנו הצעה שהייתה נראית ממש חלומית. כשחקרתי ונברתי קצת, הבנתי שזה חלום אבל מהסוגים הפחות טובים. לא אגיד סיוט, אבל משהו מסוכן", היא משחזרת.

מהידע שצברה היא החלה לייעץ לסביבה הקרובה, ובהמשך למדה והחלה לעבוד בתחום, ואף לקחה חלק באמצע העשור הקודם בהקמת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל.

לדבריה, בשנים שחלפו היא למדה על מה כדאי לשים דגש. "אם בתחילת הדרך שלי כל מה שהתעסקתי זה שהלווה יחזיר הכי מעט כסף לבנק, ממש על השקל. היום פחות. היום מעניין אותי שתהיה לו רווחה. מעניין אותי שיהיה לו אפשרות להגשים את המטרות והיעדים שלו לצד ההחזר החודשי שיכול להיות מעיק, אין ספק.

"אם כספים עתידים להתפנות, אז דווקא לא לרוץ לפרוע, ואולי להשקיע באפיקים נוספים - לבחון השקעות אלטרנטיביות כמו שוק ההון או נדל"ן נוסף. כל מיני דברים שהם הרבה מעבר ל'בוא נקטין את המשכנתה'. כי כל עוד הוא חי איתה בשלום והיא משולמת, אז באמת שהכול בסדר - זה רק עוד חלק מהשוטף".

כששאלנו את אפריאט לקראת סיום המפגש, מה השירות החשוב ביותר שיועצי משכנתאות צריכים לספק ללווים, היא הדגישה כי הסוד נמצא בהרכב המשכנתה. "ההרכב הוא הכי חשוב בעיניי. לבדוק כמה כסף אתה מביא לעסקה, כמה שמים בכל מסלול ולאיזה תקופה - זה הדבר הכי חשוב".

ומה לגבי השופינג מול הבנקים?
"אם תעשה שופינג לבד, בסוף תגיע לתוצאה טובה כמוני מבחינת הריביות, זה רק ייקח לך יותר זמן. השאלה אם יש לך אנרגיה לזה. כשאתה משלם עבור ליווי מלא זה גם בשביל לחסוך לעצמך זמן. המון זמן וזה איזשהו שקט נפשי".

אני נמנעת היום מאוד מהלוואות צמודות מדד. אם תראה את ההלוואות שאני מרכיבה, הן מורכבות בעיקר מפריים ומקבועות לא צמודות. כן יש הלוואות צמודות, אך זה תלוי בעסקה".

מדברים על מי שלא יכול לקנות, ושוכחים את מי שכבר קנה / אריק מירובסקי, פרשנות

משכנתה זה דבר מאוד אישי. חשוב לא לקבוע מסמרות - כשאתם לוקחים מסלול משכנתה, הוא צריך להיות תפור לכם ולהתאים בדיוק לכם.

הדברים שימית אפריאט אומרת חשובים: גם ריבית הפריים עולה וגם המדד. נכון לעכשיו יש פערים משמעותיים לטובת מסלול הפריים על פני המסלול צמוד המדד, אבל גם הוא צפוי לעלות. צריך לזכור שגם הריבית הקבועה עולה וגם שאר המסלולים. אני ממליץ להסתכל על כל המסלולים בזכוכית מגדלת ומתוך השקפה שהמצב עומד להשתנות, כי הריביות יעלו וההחזרים החודשיים יעלו. יש גם סיכוי שמחירי הדירות יירדו, ואם מחירי הדירות יירדו, אז השאלה היא כמה אחוז ממחיר הדירה מוכנים להשקיע במשכנתה.

אנחנו נמצאים במצב שבו כולם מדברים על הזוגות הצעירים שלא יכולים לקנות דירה, ושוכחים את אלה שכן קנו דירה בשנים האחרונות, ולהם לא רק שאין אינטרס שמחירי הדירות ירדו, יש להם אינטרס מאוד חיוני שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.

קח לדוגמה משק בית שרכש דירת 4 חדרים במיליון שקל. ומתוך המיליון הזה, 700 אלף שקל זה משכנתה. יש להם הון עצמי של 300 אלף שקל, וכשהמשפחה מתרחבת ואתה רוצה לשפר דיור ל־5 חדרים, תמצא שעם הון עצמי של 300 אלף שקל אתה לא עומד בקריטריונים של רכישת דירה כזאת.

לכן האינטרס שלך הוא שההון העצמי שלך יגדל. אנחנו רואים שבשנה וחצי האחרונות כשמחירי הדירות עלו, יכול ככה כבר להיות לך 500 אלף שקל הון עצמי. נכון שגם מחיר דירת 5 חדרים עלה, אבל היעד שלך להון עצמי כדי להצליח לקנות את הדירה הזאת, גדל.

הנושא של מיחזור משכנתאות מתחיל להעלות סימני שאלה. עד עכשיו היית לוקח משכנתה לפני חמש שש שנים היה כדאי למחזר. עכשיו אנחנו עומדים לקראת תקופה שבה כדאיות המיחזור תצטרך לקבל בדיקה נוספת.

עוד כתבות

הבורסה בתל אביב / אילוסטרציה: שלומי יוסף

נעילה ירוקה בבורסה בת"א; מדד תשתיות האנרגיה זינק בקרוב ל-5%

מדד ת"א 35 טיפס ב-1.4%, מדד ת"א 90 קופץ ב-2.5% ● אנלייט חתמה על הסכם לרכישה ופיתוח משותף של פורטפוליו פרויקטים לייצור חשמל מאנרגיה מתחדשת בקרואטיה בהספק מצרפי של כ-525 מגוואט ● עליות חדות נרשמו בשוק האג"ח

מנכ''ל גולדמן זאקס דיויד סולומון / צילום: Associated Press, ASSOCIATED PRESS

עם הצטמצמות עסקאות המיזוג והרכישה, בנקי השקעות מתכוננים לתקופה רזה

שווקים חלשים ותחזית כלכלית לא וודאית מקטינים את כמות העסקאות ואת מספר ההנפקות בבורסה

אפליקציית טיקטוק על רקע הלוגו של בייטדאנס / צילום: Shutterstock

מה צריך לדעת על ענקית הדאטה והפרסום הסינית בייטדאנס

בייטדאנס הופכת במהירות לשחקנית האפליקציות המובילה בעולם, וליחידה שפעילה בהיקפים גדולים גם בעולם המערבי וגם בסין ● לצד הכנסות של עשרות מיליארדי דולרים מסרטונים, חדשות ושירות סטרימינג למוזיקה - היא גם מייצרת סכנות שצריכות להדאיג את הישראלים

 

 

המנכ''ל המיועד של חברת החשמל מאיר שפיגלר / צילום: יוסי זמיר

הנהלת חברת החשמל הולכת ונעלמת: גם היועמ"שית הודיעה על התפטרות

לגלובס נודע כי עו"ד יעל נבו מצטרפת למצעד העוזבים שכולל את היו"ר, המנכ"ל, וסמנכ"ל הכספים שיעזוב באוגוסט • למרות הטענות הקודמות, אושר מינויה של מור חלוץ למזכירת דירקטוריון החברה

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

הבורסה פועלת לנער את המדדים, בשוק חוששים מפגיעה בהנפקות ובבעלי שליטה

במסגרת רפורמה שמתכננת הבורסה צפויות עשרות חברות לצאת מהמדדים -שההשתייכות אליהם תיקבע גם על פי פרמטרים של סחירות ונזילות ● יניב פגוט, מנהל מחלקת המסחר בבורסה: "באופן חד-משמעי לא מדובר בשינוי בכללי המשחק; המרוויחים הגדולים מהרפורמה הזו יהיו המשקיעים והציבור הרחב"

עומס בתחנת דלק טרם עליית המחירים / צילום: כדיה לוי

הוצאות הדלק בישראל שברו שיא של כל הזמנים, שוב

ההוצאות על דלק שוברות שיאים: בין ה-29 ל-30 ביוני הן הגיעו ל-175 מיליון שקל ● מדובר בשבירת שיא שנייה ברצף, לאחר שגם ביומיים האחרונים של חודש מאי נרשם שיא של צריכת דלק: 156 מיליון שקל

קופות הגמל מחקו כמחצית מתשואות 2021 / צילום: Shutterstock

ההפסדים בקופות הגמל והפנסיה: מה כדאי לעשות עם הכסף

קופות הגמל המנייתיות איבדו 15% מתחילת השנה וגם קרנות הפנסיה הציגו תשואות שליליות ● בבית ההשקעות מיטב לא סבורים שזו סיבה לשנות מסלולי חיסכון: "כשהשווקים עלו ביותר מ-20%, לא הרבה משקיעים חשבו לצמצם חשיפה למניות או לעבור למסלול שמרני יותר, וגם כעת אין סיבה לעשות זאת"

עו''ד יעלה מקליס, ראשת עיריית יהוד-מונוסון / צילום: איל יצהר

ראשת עיריית יהוד־מונוסון: "חתמתי על הסכם גג עם רמ"י למרות ויכוחים עקובים מדם"

עו"ד יעלה מקליס, ראשת עיריית יהוד־מונוסון, אמרה בכנס משבר הדיור של גלובס בשיתוף המכון לרפורמות מבניות: "קיבלתי עיר שלא היו בה תוכניות התחדשות ללא כל התייחסות לשירותים מוניציפליים" ● יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי: "תקן 21 טוב יותר מהתקן הקודם"

ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל / צילום: איל יצהר

ינקי קוינט: "היום לגור בנתיבות זה כמו לגור בברוקלין ולבוא למנהטן ברכבת ב-55 דקות"

מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט אמר בכנס משבר הדיור של גלובס בשיתוף המכון לרפורמות מבניות: "המדינה מוגבלת ביכולת הפתרון שלה – מרכז הארץ ברובו תפוס. יש לנו תוכניות גדולות כמו סירקין, תע"ש, כפר סבא, וגם זה ייגמר" ● יו"ר מטה התכנון הלאומי, שלומי הייזלר: "אוהבים לכתוש את רמ"י כל הזמן, הם השעיר לעזאזל. אבל בלי גוף כמו רמ"י שמביא קרקעות ענקיות, זה לא יעבוד"

אסדת ההפקה במאגר כריש / צילום: באדיבות אנרג'יאן

ניסיון הפיגוע במאגר כריש: מה הסיכוי להסדר המחלוקות עם לבנון?

רגע לפני הפעולה החריגה של חיזבאללה בסוף השבוע, דווח כי ישראל הציעה ללבנון לרכוש את חלקה של ישראל במאגר הגז צידון שעומד בבסיס המחלוקת בין המדינות ● בכל מקרה, פגיעה בכריש לא הייתה פוגעת במשק האנרגיה הישראלי

נגיד בנק ישראל, הפרופ' אמיר ירון / צילום: גלעד קולרציק

דילמת יום שני של הנגיד: האם הריבית תעלה היום?

החשש ממיתון ריסן את ציפיות האינפלציה, שעדיין חורגת מהיעד • חוסר ודאות פוליטי ותחזיות קודרות לכלכלה העולמית לא תומכים בהעלאת ריבית, שתאט עוד את המשק • מנגד, העלאות ריבית בעולם, שוק העבודה ההדוק ושיפור בצריכה הפרטית תומכים בהעלאה חדה גם בישראל

ג'ון טאטל, סגן יו''ר בורסת ניו יורק (NYSE) / צילום: שלומי יוסף

הסיבות לתנודתיות בשווקים והתחזית לעתיד: סגן יו"ר בורסת ניו יורק בראיון

ג'ון טאטל, סגן יו"ר בורסת ניו יורק והמנהל המסחרי הראשי בה, מספר לגלובס מדוע דווקא בשוק של היום כדאי לחברות להיסחר בבורסה זו ("אצלנו יש פחות תנודות ויותר נזילות"), על עתיד הנפקות ומיזוגי ה-SPAC ("לא נראה את ההיקפים שראינו בעבר"), ומחמיא להייטק הישראלי ("ליזמים הבנה אקוטית של התפתחות עסקית")

בנק ישראל סיים את הניסוי הראשון בשקל הדיגיטלי / אילוסטרציה: Shutterstock, Aleksandra Sova

ניסוי השקל הדיגיטלי שמוביל בנק ישראל: כך הוא יעבוד

הדרך לשקל הדיגיטלי עוד ארוכה, אבל הניסוי הראשון שהסתיים בשבוע שעבר מתווה את הכיוון לעתיד • בבנק ישראל מאמינים שגוף מרכזי צריך לקבל החלטות עבור הלקוח, מתלבטים מי יכתוב חוזים שיתבצעו במטבעות דיגיטליים, ומתכננים לאפשר אנונימיות בחלק מהעסקאות

מכוניות טסלה ביציאה מהמפעל / צילום: Shutterstock, Sundry Photography

ריקול לעשרות אלפי רכבי טסלה בשל תקלה במערכת החירום האוטומטית

סוכנות התנועה הגרמנית תבצע ריקול ל-59 אלף דגמי Y ו-3 בשל תקלה ● במקביל, טסלה פירסמה נתונים מאכזבים של מסירות הרכב ברבעון השני: קיטון של כ-18% בהשוואה לרבעון הקודם ● ברקע: סגירת המפעל של טסלה בשנגחאי באפריל-מאי לצד המשך השיבושים בשרשראות האספקה

פרופ’ ג’פרי פרנקל / צילום: הרווארד

עזבו מיתון, צריך להתכונן למלחמת המטבעות ההפוכה

פרופ’ ג'פרי פרנקל, אחד המקרו כלכלנים המובילים בארה"ב, לא רואה מיתון בארה"ב השנה, אבל קצת פחות רגוע לגבי 2023 ● בראיון לגלובס הוא מסביר למה אנו בעידן חדש שבו מדינות מנסות דווקא לחזק את המטבע שלהן, ומה הלקח הנכון שצריך ללמוד מהכישלון לחזות את התפרצות האינפלציה בשנה החולפת

בנין  מלם תים פתח תקוה / צילום: בר - אל

מלם תים משתלטת על סינריון מערכות באמצעות הלוואה של 48 מיליון שקל

חברת המחשוב תרכוש 50.1% מהון המניות של סינריון, המציעה פתרונות בתחום ניהול משאבי אנוש ומערכות נוכחות, ותוכל לרכוש את יתרת המניות עד סוף מאי 2023

תחנת דלק פז / צילום: תמר מצפי

זוהר לוי קיבל את אישור המדינה להגדיל החזקותיו בפז ל-10%

חברת הנדל"ן סאמיט של לוי דיווחה על החזקה של 8.6% במניות ואופציות של חברת הדלקים והקמעונות ● אישור המדינה נדרש בשל שליטתה של פז בבית הזיקוק באשדוד

יו''ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול / צילום: Associated Press, Petros Karadjias

לשווקים הייתה מחצית ראשונה איומה - אבל המצב בהמשך 2022 עלול עוד להחמיר

ששת החודשים הראשונים של השנה זימנו למשקיעים שלל הפתעות - החל מגאות אינפלציוניות ועד להתמוטטות הקריפטו ● כעת נראה שזעזועים נוספים צפויים במחצית הנוכחית - והשווקים עדיין אינם מוכנים לכך

יובל אלבשן / צילום: איל יצהר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הוועדה לבדיקת מינויים פסלה את מינויו של יובל אלבשן למנכ"ל המוסד לביטוח הלאומי

הוועדה לבדיקת מינויים בחרה לאחר בדיקות שלא לאשר את מועמדותה של יובל אלבשן לאחר משמצאו כי אינו עומד בתנאי הכשירות הנדרשים לכהונה ● אלבשן: "אין לי שום כוונה או יכולת להרים דגל לבן"

ח''כ מיכאל ביטון, יו''ר ועדת הכלכלה, כחול לבן / צילום: איל יצהר

מיכאל ביטון: "אפשר לבנות דירות קטנות במרכז שימכרו במיליון שקל. המדינה צריכה להרוויח פחות"

יו"ר ועדת הכלכלה בכנסת, מיכאל ביטון, אמר בכנס משבר הדיור של גלובס בשיתוף המכון לרפורמות מבניות כי "הקבלנים לא בונים דירות קטנות כי הם לא מגיעים לרווחיות המקסימלית, אבל תפקיד הממשלה הוא לא למקסם את רווחי הקבלן" ● "מחירי הדירות עולים בגלל ספקולנטים ומשקיעים"