חנות בקומת הקרקע של בניין. ההטבה היא למעשה דחיית מס / צילום: Shutterstock
בתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בתמורה לזכויות בנייה, הן בתמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת קומות) והן בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), לצרכי חוק מיסוי מקרקעין עסקה בין בעלי הדירות ליזם היא עסקה החייבת במס שבח אצל בעלי הדירות וחייבת במס רכישה אצל היזם.
● מה מעמדו של דייר מוגן בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי?
● הארכת הטבות המס בתמ"א 38 אושרה בקריאה ראשונה - אבל רק עד אוקטובר הקרוב
כדי להסיר את חסמי המס מהתמריץ הכלכלי שניתן, נקבע בחוק מיסוי מקרקעין שבכפוף לתנאים המנויים בחוק, מכירת הזכויות ליזם תהא פטורה ממס שבח בידי הדיירים ומס הרכישה יחול על היזם.
לדוגמה, בפרויקט תמ"א 38/2 דייר המוכר ליזם את חלקו בזכויות הבנייה הנוספות, יהיה פטור ממס שבח בגין המכירה של הזכויות ובעת קבלת הדירה החלופית הוא יהיה פטור גם מתשלום מס רכישה.
האם הפטורים ממס יחולו גם על דייר בבניין שמחזיק בנכס שהוא אינו דירת מגורים, כמו חנות או משרד?
עובדות המקרה: מקרה שכזה הגיע לרשות המסים ובמסגרת החלטת מיסוי שניתנה בחודש דצמבר 2021 קבעה רשות המסים כי בעלי שטחים שאינם דירת מגורים אכן יכולים לקבל במסגרת ההתקשרות עם היזם נכס מסחרי בדומה לנכס שהיה קיים קודם לכן, או דירת מגורים והם יהיו זכאים להטבות מס שבח ומס הרכישה בדומה לדיירים שבבעלותם דירת מגורים בבניין.
עם זאת, בעת מכירת דירת התמורה בידי הדייר תבדוק רשות המסים כיצד הגיעה הדירה לדייר - האם בתמורה לדירה אחרת שהחזיק בפרויקט או האם כתמורה עבור נכס שאינו דירת מגורים.
דייר שקיבל דירה חלופית לדירת מגורים שהחזיק יוכל ליהנות מפטור ממס שבח או מחישוב מס לינארי מוטב בעת מכירתה של הדירה החלופית, בעוד שדייר שהחזיק נכס אחר וקיבל תמורתו דירה חליפית, לא ייהנה מכול הקלת מס מכול סוג שהוא. הוא גם לא יהיה זכאי לחישוב מס לינארי מוטב והוא ימוסה על כל השבח שנצבר על היחידה שאינה דירת מגורים בבניין הישן מיום רכישתה ועד יום מכירתה כדירת מגורים חליפית.
המשמעות:
א. מהחלטה זו ניתן לראות כי הטבות המס יחולו רק במועד מכירת הזכויות ליזם. אך אם יבקש הדייר למכור את זכויותיו בדירה החלופית, לא יחולו עליו כל הטבות מס והוא ימוסה במכירתה כאילו מכר זכות אחרת במקרקעין על כל המשתמע מכך.
ב. עוד נקבע בהחלטה כי עלות הרכישה של דירת המגורים החלופית תהא העלות המקורית של החנות בידי מקבלה, ולא יותרו ניכוי עלויות הבנייה שהשקיע היזם בבנייתה של דירת המגורים החלופית.
משמעות הדבר היא שרשות המסים העניקה לדייר הטבה שהיא למעשה דחיית מס במועד שבו קיבל את הדירה החלופית אך כעת היא מחילה עליו את עיקרון רציפות המס, כך שהשבח שישלם יחול על השבח שהיה נצמח לו היה מוכר כיום את החנות או המשרד שהיה בידו.
הכותבת בעלת משרד עו"ד המתמחה במיסוי.