גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פרויקט תמ"א 38: כמה מס תשלמו אם יש לכם חנות ולא דירה בבניין

הטבת מס ניתנת גם לבעלי שטח מסחרי שקיבל תמורתו דירה, אולם אם ימכור את הדירה שקיבל, לא ייהנה מהטבת המס

חנות בקומת הקרקע של בניין. ההטבה היא למעשה דחיית מס / צילום: Shutterstock
חנות בקומת הקרקע של בניין. ההטבה היא למעשה דחיית מס / צילום: Shutterstock

בתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בתמורה לזכויות בנייה, הן בתמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת קומות) והן בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), לצרכי חוק מיסוי מקרקעין עסקה בין בעלי הדירות ליזם היא עסקה החייבת במס שבח אצל בעלי הדירות וחייבת במס רכישה אצל היזם.

● מה מעמדו של דייר מוגן בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי?
● הארכת הטבות המס בתמ"א 38 אושרה בקריאה ראשונה - אבל רק עד אוקטובר הקרוב

כדי להסיר את חסמי המס מהתמריץ הכלכלי שניתן, נקבע בחוק מיסוי מקרקעין שבכפוף לתנאים המנויים בחוק, מכירת הזכויות ליזם תהא פטורה ממס שבח בידי הדיירים ומס הרכישה יחול על היזם.

לדוגמה, בפרויקט תמ"א 38/2 דייר המוכר ליזם את חלקו בזכויות הבנייה הנוספות, יהיה פטור ממס שבח בגין המכירה של הזכויות ובעת קבלת הדירה החלופית הוא יהיה פטור גם מתשלום מס רכישה.

האם הפטורים ממס יחולו גם על דייר בבניין שמחזיק בנכס שהוא אינו דירת מגורים, כמו חנות או משרד?

עובדות המקרה: מקרה שכזה הגיע לרשות המסים ובמסגרת החלטת מיסוי שניתנה בחודש דצמבר 2021 קבעה רשות המסים כי בעלי שטחים שאינם דירת מגורים אכן יכולים לקבל במסגרת ההתקשרות עם היזם נכס מסחרי בדומה לנכס שהיה קיים קודם לכן, או דירת מגורים והם יהיו זכאים להטבות מס שבח ומס הרכישה בדומה לדיירים שבבעלותם דירת מגורים בבניין.

עם זאת, בעת מכירת דירת התמורה בידי הדייר תבדוק רשות המסים כיצד הגיעה הדירה לדייר - האם בתמורה לדירה אחרת שהחזיק בפרויקט או האם כתמורה עבור נכס שאינו דירת מגורים.

דייר שקיבל דירה חלופית לדירת מגורים שהחזיק יוכל ליהנות מפטור ממס שבח או מחישוב מס לינארי מוטב בעת מכירתה של הדירה החלופית, בעוד שדייר שהחזיק נכס אחר וקיבל תמורתו דירה חליפית, לא ייהנה מכול הקלת מס מכול סוג שהוא. הוא גם לא יהיה זכאי לחישוב מס לינארי מוטב והוא ימוסה על כל השבח שנצבר על היחידה שאינה דירת מגורים בבניין הישן מיום רכישתה ועד יום מכירתה כדירת מגורים חליפית.

המשמעות:

א. מהחלטה זו ניתן לראות כי הטבות המס יחולו רק במועד מכירת הזכויות ליזם. אך אם יבקש הדייר למכור את זכויותיו בדירה החלופית, לא יחולו עליו כל הטבות מס והוא ימוסה במכירתה כאילו מכר זכות אחרת במקרקעין על כל המשתמע מכך.

ב. עוד נקבע בהחלטה כי עלות הרכישה של דירת המגורים החלופית תהא העלות המקורית של החנות בידי מקבלה, ולא יותרו ניכוי עלויות הבנייה שהשקיע היזם בבנייתה של דירת המגורים החלופית.

משמעות הדבר היא שרשות המסים העניקה לדייר הטבה שהיא למעשה דחיית מס במועד שבו קיבל את הדירה החלופית אך כעת היא מחילה עליו את עיקרון רציפות המס, כך שהשבח שישלם יחול על השבח שהיה נצמח לו היה מוכר כיום את החנות או המשרד שהיה בידו. 

הכותבת בעלת משרד עו"ד המתמחה במיסוי.

עוד כתבות

מטה אמזון בקליפורניה / צילום: Shutterstock, Tada Images

היזם הישראלי הסודי של אמזון ומתי הרכב של אפל יצא לשוק?

נאפע בשארה מתרשיחא, סגן נשיא אמזון AWS ומהנדס בכיר, נחשף בכנס של החברה כמוח מאחורי כל סדרות השבבים של ענקית הענן • וגם: מתי מתכננת אפל לחשוף את הרכב החדשני שהיא מפתחת תחת מעטה סודיות ● השבוע שהיה בהייטק ומדע

עיירת חוף בליגריה, איטליה. מהיעדים הטובים ביותר באירופה לרכישת בית להשקעה / צילום: Shutterstock, elitravo

מברלין ועד טוסקנה: מה קרה למחירים בשוק היוקרה באירופה?

אירופה מציעה שורה של יעדים אטרקטיביים לרכישת נדל"ן פרימיום להשקעה, ובהתאמה השוק רושם ביקושים ועליית מחירים ● ברלין מובילה עם הזינוק במחירים, ובטוסקנה נרשמה עלייה של 30% בפניות ● ובאיזה אזור כדאי לחפש נכס להשקעה?

מחקר אחד בשבוע. איך מקשיבים לעובדים ממדינות שונות / צילום: Shutterstock

הפעולה הפשוטה והיומיומית שכל מנהל חייב לזכור לעשות

בשנים האחרונות גוברת המודעות לחשיבותה של ההקשבה, וארגונים גלובליים כמו פייזר, IBM ופורד מעבירים לעובדים ולמנהלים הכשרות בנושא ● אבל מתברר שבתרבויות שונות צריך להקשיב בצורות שונות

מנכ''לים מקשיחים עמדות בזמן שהכלכלה מראה סימני התקררות / אילוסטרציה: Shutterstock, fizkes

מנכ"לים זונחים את הגישה החברמנית עם הופעת סימנים להתקררות הכלכלה

כשהתחזיות מתקדרות, מנהלי חברות מחזירים דרישות ברורות, בדיקה של רמת הביצועים ומקצצים בפינוקים כמו ספלים וחולצות

שיגורים מרצועת עזה הערב (ש') לעבר ישראל / צילום: Associated Press, Adel Hana

בצה"ל מעריכים כי בכיר נוסף בג'יהאד חוסל בעזה

לראשונה מאז התחיל מבצע "עלות השחר" נשמעו אזעקות בתל אביב ● הפלסטינים מדווחים עד כה על 12 הרוגים ו-84 פצועים כתוצאה מתקיפות צה"ל ברצועה ● בתום הערכת מצב, שר הביטחון גנץ הנחה את צה"ל להמשיך בתקיפות ובפעולות סיכול הירי על ישראל ● יו"ר האופוזיציה נתניהו יגיע לקבל עדכון ביטחוני מראש הממשלה יאיר לפיד

5 דברים שצריך לדעת על השווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הבורסה לא פועלת היום ועוד 4 דברים שכדאי לדעת על השווקים

היום אין מסחר בבורסה ● נעילה מעורבת בוול סטריט ביום שישי לאחר דוח התעסוקה החזק ● הפסד כבד לברקשייר האת'וואיי ברבעון השני ● והאם הפד צפוי להמשיך במדיניות העלאת ריבית אגרסיבית?

התחדשות עירונית  ברחוב בצלאל 9 תל אביב / הדמיה: AA STUDIO

התחדשות עירונית בת"א: "הבניין התחיל להתפורר. העירייה המליצה לחזק אבל לא חייבה אותנו"

הבניין ברחוב בצלאל 9 בתל אביב נהרס לאחרונה ● לשמונה הדירות שהיו בבניין יתווספו עוד 15 דירות בתמהיל משתנה ● דירות בשטח 108 מ"ר נמכרות בכ-7.8 מיליון שקל

האפיפיור מתנצל על יחסה של הכנסייה לילידי יבשת אמריקה. ''רצח עם'' קרא לזה / צילום: Reuters, Guglielmo Mangiapane

מה לעשות כאשר דרום אפריקה קוראת לישראל "אפרטהייד"

משהו חשוב ומאיים מתחולל בחלק ניכר של דעת הקהל העולמית: רגשי אשמה על התנהגותם של מתיישבים אירופיים הופכים לנשק פוליטי ● אפילו האפיפיור ביקש סליחה בשבוע שעבר על "רצח עם" בקנדה ● צריך להקשיב, בלי פאניקה

irobot / צילום: Shutterstock

רכישת iRobot מספקת לאמזון מפה של איך הבית שלכם נראה

כבר ב-2017 התפאר מנכ"ל iRobot כי שואב האבק הרובוטי של החברה רומבה יכול לייצר מפה עשירה של הבתים בהם הוא פועל ● מפה כזאת תקדם את חזון הבית החכם של אמזון וגם תסייע לקמעונאית הענק לשפר את המלצותיה ללקוחות

בניין היוקרה Murano at Portofino במיאמי ביץ' / צילום: Shutterstock

שנה לאחר קריסת הבניין במיאמי: מחירי הדירות באזור בירידה

הירידה במחירים משקפת את חששותיהם של הקונים בנוגע לבטיחות וצפי להוצאות של מאות אלפי דולרים על תיקונים

שוכרים עומדים בתור לראות דירה בתל אביב / צילום: איריס מושקוביץ'

האם שיטת המדידה החדשה של הלמ"ס תשקף את השינויים בשוק השכירות

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שינתה את שיטת חישוב השינויים במדד שכר הדירה החודשי, לאור הפערים הגדולים בין נתוניה לנתונים שמפרסמות חברות פרטיות • אלא שגם בשיטה החדשה יש לא מעט בעיות, וכדי להגיע לאמת, כנראה צריך להשתמש ביותר משיטת מדידה אחת

מערכת כיפת ברזל במבצע ''עלות השחר'' / צילום: דובר צה''ל

האם מותר להיעדר מהעבודה בגלל הלחימה ומי זכאי לפיצוי מהמדינה?

האם להורים שלילדיהם בוטלו הלימודים מגיע פיצוי, מה דינם של עובדים שאינם מגיע לעבודה במפעל שהוכרז כחיוני, והאם ניתן לפטר עובדים שאינם מגיעים לעבודה במפעל שאינו ממוגן? ● המתיחות בדרום מעלה גם שאלות של זכויות עובדים ● גלובס עושה סדר

חבל שחיפה לא מתנהלת כמו קבוצת כדורגל / צילום: Shutterstock, Altosvic

הפער בין חיפה השוקעת למכבי חיפה הנוסקת לא סביר

למרות החופים, ההרים ואפילו התחבורה הציבורית בשבת, חיפה סובלת מהגירה שלילית שנה אחרי שנה ● קברניטי העיר אפילו לא עושים מאמץ ללכוד את אוהדי מכבי חיפה - רבים מהם חיפאים "גולים", כדי לשכנע אותם להשתקע בה מחדש ● וגם: פייסבוק מזכירה למשקיעים כי אין חסינות בבורסות ● כוכבי השבוע 

האוצר מנסה לשכנע שהעלאת מס הקנייה על כלי רכב חשמליים ופלאג־אין  הכרחית לשמירה על הכנסות המדינה / צילום: Shutterstock

בעולם מסבסדים את המכוניות החשמליות, בישראל מעלים את המיסוי

לקוחות רבים שהזמינו רכב חשמלי יגלו בינואר כי הם נדרשים להוסיף עוד אלפי שקלים למחיר ששילמו ● באוצר הציגו את המהלך להעלאת מס הקנייה על כלי רכב חשמלי ופלאג־אין כחיוני לשמירה על הכנסות המדינה, אלא שבחציון האחרון ההכנסות ממסי רכב רק זינקו

 

דירת גן עם חצר ענקית בהרצליה הייתה חצי שנה על המדף. בכמה היא נמכרה?

אחרי חצי שנת שיווק, דירת גן עם שישה חדרים בהרצליה נמכרה ב-4.5 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

חסימת צמתים בעוטף עזה, יום שישי האחרון / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

מבצע עלות השחר: אילו עסקים זכאים לפיצויים?

עדיין לא ברור האם יינתן סיוע לכל העסקים שעלולים להיפגע כלכלית מתרחיש של התמשכות מבצע עלות השחר ● מה כולל הפיצוי ואיך מבקשים אותו? גלובס עושה סדר

שיגור טילים מרצועת עזה לעבר ישראל, אתמול / צילום: Associated Press, Fatima Shbair

הלחץ ברצועה מעצירת הדלק וקפיצת המדרגה בחזית ההסברה: מה צפוי בהמשך מבצע "עלות השחר"?

עד כה, הסבב הזה נראה כהצלחה ישראלית לצד כישלון בולט של הג'יהאד האיסלמי, ואיראן העומדת מאחוריו ● הג'יהאד איבד את מרבית התמיכה האזרחית שהייתה לו, וגם הצטרפות חמאס להסלמה התרחקה בגלל הפיצוץ בג'בליה ● ההערכה של גורמי הביטחון הישראלים היא כי אם יסופק לג'יהאד האיסלמי סולם מינימליסטי, הוא יסכים להפסקת אש

מגדלי טיילת דוד. השוכרים שילמו שנה מראש / צילום: יהונתן הונינג באדיבות נאות שירן תיווך

ארבע חניות, בריכה וחדר יין: כמה יעלה לשכור דירת יוקרה ומה תקבלו בתמורה

חדר שינה עם ריהוט בשווי של חצי מיליון שקל, רהיטים ביבוא אישי מצרפת תוצרת Roche bobois וחפצי אמנות מיוחדים • דירות היוקרה מושכרות בעשרות אלפי שקלים לחודש ומציעות מעבר למיקום גם סטנדרט אבזור גבוה במיוחד ● פרויקט מיוחד

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

האם ישראל בדרך למיתון - ועוד 9 כתבות שכדאי לכם לקרוא על הטלטלה בשווקים

מה עשו קרנות הנאמנות ביולי? ● הסבר על הפסיכולוגיה שמאחורי השוק הדובי בוול סטריט ● איך תשפיע עונת הדוחות על העלאות הריבית של פדרל ריזרב? ● החברות הישראליות בחו"ל שהפכו ליעד אטרקטיבי להשתלטות עוינת - ועוד סיפורים בולטים מהשבוע האחרון על המתרחש בשווקים

התפלגות האשראי שניתן לציבור לפי סוג מוסד

הדומיננטיות של הבנקים נחלשת, אך הם עדיין שולטים באשראי הצרכני

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם ● והפעם: הבנקים עדיין שולטים באשראי הצרכני, אבל פחות