אוסטין. הבתים רחבי ידיים, אבל התחבורה הציבורית לא טובה / צילום: Shutterstock
העלייה חסרת הרחמים של מחירי הבתים בארה"ב המשיכה בחודש מאי, כשהמחיר החציוני עלה ליותר מ-400 אלף דולר בפעם הראשונה. בו בזמן, היקף העסקאות בירידה בגלל לחץ של עלויות המשכנתאות.
שיעורי הריבית העולים במהירות גורמים תנודות בשווקים בארה"ב, לאור הניסיונות של הפדרל ריזרב להילחם באינפלציה.
המניות נכנסו לשוק דובי החודש, אמון הצרכנים נפגע, והכלכלנים צופים שהסיכון למיתון גבוה ומאיים לחנוק את הצמיחה. אבל הביקוש לבתים ממשיך להיות גבוה יותר מההיצע ולתדלק את המחירים.
המחיר החציוני של בתים קיימים (להבדיל מבתים חדשים) עלה ב-14.8% במאי בהשוואה לשנה קודם, והגיע ל-407,600 דולר - שיא מאז 1999, כך מסרה התאחדות סוכני הנדל"ן (NAR). זוהי עלייה קלה לעומת החודש שעבר.
השילוב של ריבית שעולה במהירות ומחירי שיא לבתים דוחקת רוכשים רבים אל מחוץ לשוק, ומקשה במיוחד על קונים שזוהי דירתם הראשונה.
הגורמים הללו מקררים את קצב המכירות המהיר שהתחיל לפני שנתיים כשהמגבלות הקשורות למגפת הקורונה החלו להיפתח, והקונים מיהרו לחפש בתים עם יותר ספייס. מכירות של בתים יד שנייה ירדו זה החודש הרביעי ברציפות, וירדו ב-3.4% במאי לעומת החודש הקודם, לקצב מתוקנן עונתיות של 5.41 מיליון עסקאות בשנה, השיעור הנמוך ביותר מאז יוני 2020, אומרים ב-NAR. המכירות במאי ירדו ב-8.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
כלכלנים רבים בתחום הדיור מצפים ששיעורי הריבית העולים יאטו את עליית המחירים במחצית השנייה של השנה. שיעור הריבית הממוצע על משכנתה ל-30 שנה בריבית קבועה עמד על 5.78% בשבוע שעבר - הגבוה ביותר מאז 2008 ועלייה לעומת השיעור של 2.93% לפני שנה, לפי חברת ההלוואות פרדי מק. נתוני המכירות של מאי משקפים במידה רבה החלטות רכישה שהתקבלו במרץ או באפריל.
"האימפקט של העלייה בריבית עדיין אינו משתקף במלואו בנתונים", אומר לורנס יון, הכלכלן הראשי ב-NAR. "בחודשים הקרובים אני צופה ירידה נוספת בעסקאות למכירת בתים".
מספר הבקשות למשכנתאות ירד בתגובה לעליית הריבית. שתי חברות תיווך הודיעו בשבוע שעבר שיפטרו מאות עובדים בגלל ירידה בביקוש לבתים.
עד כה, הכלכלנים ברובם צפו שמחירי הבתים ימשיכו לעלות אפילו אם קצב העלייה יתמתן. דאג דנקן, כלכלן ראשי בחברת המשכנתאות פאני מיי, אומר שהוא מצפה שהעלייה השנתית במחירי הבתים תעמוד על 5% בסוף 2022. "אפילו אם הריבית מצמצמת את הנגישות, עדיין יש חוסר התאמה בין ההיצע לביקוש", הוא אומר. "למחירי הדיור יש הרבה מומנטום".
כמעט 60% מהבתים שנמכרו בחודש מאי נמכרו מעל מחיר ההצעה שלהם, לפי סוכנות התיווך Redfin .
המלאי עלה בחדות בחלק מהשווקים, אם כי ממלאי נמוך מאוד. באזור המטרופולין של אוסטין, טקסס, מספר המודעות עלה בחדות ב-146% לעומת השנה שעברה, לפי התאחדות המתווכים של אוסטין. באזור דנבר, מספר המודעות הפעילות עלה ב-67% משנה לשנה במאי, לפי התאחדות הסוכנים באזור דנבר.
הקונים עדיין מציעים הצעות אגרסיביות משום שהם להוטים לנעול עסקאות למקרה ששיעורי הריבית יעלו עוד, אומר מארק פרנטה, סוכן נדל"ן באזור קליבלנד. בחודש מאי הוא הציע למכירה בית וקיבל שלוש הצעות, כולן מעל מחיר השיווק ועם תנאי הצעה טובים, הוא אומר.
"כשמתחילים לראות בתים יושבים בשוק ליותר מכמה ימים, הקונים יבינו שהתחרות יורדת", הוא אומר. "אני מאמין שהולכת להיות האטה".
הבית הטיפוסי שנמכר בחודש מאי היה בשוק במשך 16 ימים, ירידה מ-17 ימים בחודש הקודם אומרים ב-NAR.
האביב הוא בדרך הכלל התקופה העסוקה ביותר במכירת בתים. 40% ממכירות הבתים הקיימים מתרחשות בין החודשים מרץ ליוני, לפני NAR.
הצרכנים חשים פסימיות בנוגע לשוק הדיור. רק 17% מהצרכנים שנסקרו על ידי פאני מיי בחודש מאי אמרו שזה זמן טוב לקנות בית, ירידה לעומת35% לפני שנה, ושפל שלא נראה מאז אמצע העשור הקודם.
מישל זוניגה אומרת שהיא נסוגה מרכישת בית חדש בלה בל שבפלורידה בחודש מאי, לאחר שהיזם העלה את המחיר ב-49,500 דולר כדי לכסות על העלויות המאמירות. נוכח המחיר שעלה והעלייה בריבית, היא כבר לא יכלה לקבל הלוואה, היא אומרת. זוניגה שוקלת כעת לעבור לג'ורג'יה כדי למצוא דיור במחיר נגיש יותר. "אני ממש עצובה שזה מה שקרה", היא אומרת. "אני מרגישה אבודה. אני רוצה להתקדם, להשקיע, אבל אני לא יכולה לעשות זאת".
מכירות בתים קיימים נפלו בחודש שעבר במערב ארצות הברית ובמיד ווסט, ב-5.3% באזורים הללו - הירידה החדשה ביותר מחודש לחודש.
היזמים עובדים לאט יותר בגלל בעיות בשרשרת האספקה ומחסור בעובדים. מדד האמון של הבונים בארה"ב נפל ביוני לדרגה הנמוכה ביותר בשנתיים, נמסר מההתאחדות הלאומית של בוני הבתים.
"ראינו את התנועה אצלנו יורדת", אומר ג'ורג' הייל, נשיא חברת Woodhill Homes באורגון. "כשמוסיפים את עליות הריבית, זה פשוט נעשה יקר מדי", הוא אומר.
התחלות הבנייה ירדו ב-14.4% במאי לעומת אפריל, אמרה לשכת המסחר בשבוע שעבר. היתרי הבנייה למגורים, שיכולים להיות מדד לכיוון העתידי של בנייה, ירדו ב-7%.