בנייה במרכז הארץ. ''אנחנו חייבים להיות אחראים'' / צילום: Shutterstock
הבוקר (ד') אישרה ועדת הכספים סופית את תיקון 9 לחוק המכר. התיקון המקורי, שנחשף בגלובס לראשונה כבר בדצמבר, קבע שההצמדה של מחירי הדירות החדשות למדד תשומות הבנייה תוגבל לרכיב הבנייה בלבד. הבוקר אושר תיקון מרוכך, שלפיו רק 40% ממחיר דירה חדשה בשוק החופשי יוצמד למדד תשומות הבנייה.
נושא ההצמדה למדד תשומות הבנייה כואב לרוכשים רבים. דיון קודם שהתקיים בעניין, לפני כשבועיים, ארך כשלוש שעות שבהן נשמעו בעיקר קולותיהם של נציגי הקבלנים, אנשי רשות מקרקעי ישראל ואנשי משרד הבינוי והשיכון למעט כמה דקות בודדות שבהן בלטה - באופן מיוחד - זעקתם של נציגי הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן שנכחו בדיון, וביקשו להתחשב בהם בהצמדה.
הרוכשים: "יום פרסום המדד הוא יום שחור"
"זכיתי בפרויקט ב־2018 בבאר יעקב, ההיתר התקבל בינואר 2021, ורק לאחר תשעה חודשים הקבלן הזמין אותנו לחתום על חוזה", סיפר עידן מירזנדה, נציג מחאת הזוכים המתגבשת שנכח בדיון. "בזמן הזה נוספה לי [הצמדה למדד] של כ־70 אלף שקל. כשהגענו לחתום על החוזה נאמר לנו שאין אפשרות להקדים תשלומים, וכיום אחרי שלושה תשלומים אני עומד על תוספת של כ־50 אלף שקל. כלומר עוד כ־125 אלף שקל נזק כספי נוסף, ואני רק בתשלום השלישי מתוך עשרה". בהמשך אמר מירזנדה שאת כל הכסף ששמר בצד לקראת המעבר לבית נאלץ לשלם על ריביות והצמדות, והוסיף: "ה־15 לחודש, היום שבו מתפרסם המדד, הוא יום שחור לכל המשפחות שנמצאות במצב שלי. אנחנו מפחדים מהיום הזה - רק בחודשיים האחרונים המדד עלה ב־2% שזה 20 אלף שקל. זה המון כסף, אין לנו דרך לשלם את זה".
גם בר טלקר, סטודנטית שזכתה בפרויקט בגן יבנה, השתתפה בדיון ואמרה: "לא הגיוני שאנחנו ממשיכים לשלם תוספות. עדיף לי לשלם את המשכנתה עם ריבית קבועה דבר שאוכל להיערך אליה בהתאם מאשר להתעדכן בכל 15 לחודש ולגלות שהכסף שרציתי להשקיע במטבח למשל איננו".
מירזנדה וטלקר אומרים שהם שניים מבין 250 רוכשים מכ־70 פרויקטים ברחבי הארץ המוחים על בעיית הקדמת התשלומים ועל הסירוב של הקבלנים לתת אפשרות כזו לרוכשי הדירות. בשיחה עם גלובס שניהם מספרים שהפניות שלהם לקבלנים בכדי לנסות להקדים תשלומים כדי להימנע ממצב שבו נותר להם סכום גדול שצמוד למדד תשומות הבנייה - עלו בתוהו.
"אני יודעת שחלק מהקבלנים מאפשרים להקדים תשלומים, אבל הרוב המוחלט לא מאפשר לעשות זאת", אומרת טלקר. "פנינו אל הקבלן בפרויקט שלנו דרך כמה ערוצים, אבל אמרו לנו שלא ניתן לעשות זאת כי זה תלוי בלוח תשלומים והם צמודים למדד והציבו עבורנו עובדה. הסברנו את המצוקה שלנו, אבל נתקלנו בעיקר באטימות. לא ניסו לקדם איתנו פתרון".
מירזנדה הוסיף: "אם המצב יישאר כך, לדעתי בשנים הקרובות יהיה החזר של מאות דירות לקבלנים כי הרוכשים לא יוכלו לעמוד בתשלומים".
דברים דומים סיפרו לגלובס זוכי מחיר למשתכן שקנו דירה מחברת דונה. לדבריהם, בחברה כלל לא עונים לפניותיהם בבקשה להקדים תשלומים. מהחברה נמסר בתגובה: "קניית דירה מקבלן מתאפיינת בפריסת תשלומים לאורך זמן הבנייה ומסוכמת מראש במסגרת חוזה הרכישה, כך שפעימות התשלום יבוצעו בהתאם להתקדמות הבנייה. יתרת התשלום שנותרה נשארת צמודה למדד וזאת כדי לשקף את השינוי בעלויות חומרי הגלם וכוח האדם. כל חוזי הרכישה במסגרת פרויקטי מחיר למשתכן מאושרים על ידי משרד הבינוי והשיכון, כולל תנאי התשלום וההצמדה".
המסרבים: "אני לא יכול לקחת את הסיכון"
ואמנם, עמדתם של קבלנים רבים היא שאם יאפשרו להקדים תשלומים, יצטרכו לספוג בעצמם את העליות במחירי חומרי הגלם.
חברת ניצני מבשרת מקבוצת אחמד עמלה רואה במדינה את האחראית למצב. "כל הרעש של המדדים הוא פופוליזם של שר השיכון, אבל הכי קל לרדת על בוני הדירות", אומר אחמד עמלה, בעלים ומנכ"ל של החברה.
עמלה, שהתחיל כקבלן ביצוע ובהמשך התרחב גם ליזמות, בנה לאחרונה 268 יחידות דיור במודיעין, בנוסף לעוד 251 יחידות דיור המתוכננות להיבנות בלוד, מהן 186 יחידות ישווקו במסגרות תוכניות ממשלתיות.
"העלייה במדד היא תוצאה של עלייה ישירה של תשומות הבנייה", מדגיש עמלה. "העלייה במחירים נובעת מהמצב העולמי. רוצים שנוריד את המחירים אבל מחיר טון ברזל עלה בשנה מ־2,200 ל־3,600 שקל, קוב בטון עלה מ־220 ל־350 שקל בטווח של שנה אחת בלבד. אנשים לא יודעים שמחיר האלומיניום עלה ב־100% תוך שנה: לפני שנה עלות האלומיניום לדירה עמדה על 22 אלף שקל והיום עלות החומר עומדת על 40 אלף. גם תבניות לבנייה עלו ב־100%. לפני שנה מטר עלה 450־500 שקל והיום המחיר שלו הוא 1,000 שקל. קוב עץ שעלה לפני שנה 1,200 שקל, עולה לי היום 2,400.
"ליבי ליבי עם הדיירים שהם גם הורים לילדים. לפני שאני יזם אני גם אבא ויש לי תשעה ילדים שאני צריך לדאוג להם. אני עוסק בנדל"ן והאינטרס שלי שהדירות יהיו זולות - ככה אמכור יותר".
לדבריו, שמונה מתוך עשרה רוכשים פונים ומבקשים להקדים. "כאבא וכבן אדם החלטתי בחודש מאי להקדים תשלומים בכל הדירות שאני מאכלס באוגוסט, ולוותר על המדד בפרויקטים במרחק שלושה חודשים מאכלוס", הוא אומר. "עם זאת, בפרויקטים שיש לי בהם מסירה עוד שנה אני לא יכול לקחת את הסיכון כי אני חייב כסף לבנקים".
בכירה בחברה שבונה מאות יחידות דיור ברחבי הארץ, מספרת שבחברה מעדיפים להיות זהירים בכל מה שקשור להקלות לרוכשים. בשיחה עם גלובס היא אומרת: "התופעה של הקדמת תשלומים התחילה מהרגע שהמדד התחיל לעלות בצורה חריגה יחסית לשנים האחרונות. בחודשים האחרונים כשהמדד עלה סביב 5%־6% לשנה הנזק הכספי כבר הגיע לעשרות אלפי שקלים - במיוחד בפרויקטים של מחיר למשתכן, לכן נשמעו קולות הזעקה.
"צריך להבין: מצד אחד אני משלמת עמלה על הכסף שמשלמים לי כי הוא שוכב בחשבון ואני לא יכולה לעשות איתו כלום - אלא לפי קצב ההתקדמות בפרויקט. לעומת זאת התשלומים שאני צריכה להעביר לשאר הקבלנים בפרויקט הולכים ועולים בגלל שהם צמודים למדד תשומות הבנייה וכנ"ל גם חוזי החומרים.
"רוב המחירים של החומרים מושפעים מהמדד, כמו חצץ ומעליות. במקרה של קרמיקה, 60% מחומר הייצור מיוצר במריופול באוקראינה. יש הרבה גורמים שמשפיעים עלינו ועל המחירים ואי אפשר לקחת סיכון ולומר 'תקדימו את הכסף ונראה מה יהיה' - זה לא יהיה אחראי מצידי לעשות את זה. רק לאחרונה פורסם שכ־1,000 יזמים נכנסו לקשיים וגם אני מתמודדת במכרזים של פרויקטים שיש בהם קשיים כאלה. לכן אני חושבת שצריך להתנהל בצורה אחראית בכדי לשמור על תזרים מזומנים תקין וזה יתבטא בסוף בזמן מסירת הדירה ללקוחות וגם יחזור לרוכשי הדירות ביכולת שלנו לבנות עוד דירות.
"לפני חודשיים החלטנו שמי שרוצה לקנות בפרויקט הנמצא בשלבים מתקדמים, נפטור אותו מהצמדה למדד, אבל בפרויקטים שנמצאים בערך ב־50%־60% ביצוע לא אוכל לעשות זאת ולהגדיל לעצמי את החשיפה".
המאפשרים: "מערכת יחסים לטווח ארוך"
לחברת אפי קפיטל יש כיום 12 פרויקטים של בנייה מגורים ברחבי הארץ. לפי הדוח הרבעוני האחרון, בחמישה מהן היא מחזיקה ב־100% מהבעלות על הפרויקט. סך הכל מדובר על כ־1,000 יחידות דיור, בנוסף לעוד 14 פרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון.
לפני כשנתיים החליטה החברה לאפשר הקדמת תשלומים לכל הרוכשים בפרויקטים שלה, וללא קשר לשלב הבנייה. אפי שקדי, בעל השליטה, מנכ"ל ויושב ראש החברה, מסביר: "הצורך הזה התחיל לצוף עם העלייה במדד תשומות הבנייה בגלל הבעיות בשרשרת האספקה שנולדה עם הקורונה. אנחנו מבינים את הצרכים של הלקוחות ומבינים שמערכת היחסים שלנו איתם היא לטווח ארוך. צריך להתייחס לצרכים שלהם בצורה אנושית, בהבנה ובצורה מכבדת".
שקדי מוסיף כי לאחרונה יש עלייה בכמות הביקושים להקדמת תשלומים ואחד מכל שני רוכשי דירות פנה ובירר לגבי אפשרות הקדמת תשלומים.
גם בחברת שרבט אומצה החלטה דומה. לחברה יש כיום כ־200 יח"ד בביצוע מתקדם ועוד כ־800 יח"ד בתכנון. גיורא שרבט, מנכ"ל משותף בחברה, מציין כי הפחד מעלייה במדד תשומות הבנייה עורר סוג של בהלה בקרב הציבור ולדבריו זוהי בעיקר תופעה של החודשים האחרונים. "בשנה האחרונה היה ביקוש להקדים תשלומים אולם הסוגיה הזו עלתה ביתר שאת בחודשיים האחרונים".
"באשדוד יש לנו 410 יח"ד שתוך כמה חודשים אוכל לקבל להן היתר חפירה ודיפון. 205 מהדירות בפרויקט הוקצו לזוכים במסגרת מחיר מופחת ומיד אחרי שפורסמו שמות הזוכים, התקבלו בחברה שאלות לגבי אפשרות הקדמת תשלומים".
שרבט מציין כי בכל הפרויקטים שלו הוא מאפשר לרוכש להקדים תשלומים, אך לא כולם עטים על האפשרות הזו. "לא כולם רוצים או יכולים להקדים תשלומים, כי לא קל לשלם גם שכירות וגם משכנתה בו זמנית. אבל אם זה מה שיעשה תחושה טובה לרוכשים, שיהיה - לקחתי על עצמי את הסיכון ואני לא חושב שהימרתי במקרה הזה".
גידור המדד: תקרה של 3% לתשומות הבנייה
חברה נוספת שאפשרה הקלות ללקוחות שלה היא חברה אאורה, שהודיעה לפני כשלושה חודשים כי תאפשר בכל השנה ובכל הפרויקטים של החברה, מסלול "15/85" ובנוסף אפשרות להקדים תשלומים ללא הגבלה וללא קנס. נוסף לכך הוחלט שם על הטבה של גידור המדד - 3% תקרה למדד תשומות הבנייה לשנה.
המטרה של המסלול המאפשר תשלום של 15% בלבד בהתחלה, מציינים בחברה היא "לאפשר לרוכשים צעירים להתחייב למשכנתה במועד מאוחר כשיכולת ההשתכרות שלהם גבוהה יותר. בנוסף, המסלול מאפשר למשפרי דיור למכור את דירתם במועד מאוחר יותר במחיר גבוה יותר".
יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל אאורה ציין: "אנחנו לא נחכה לתוכניות הממשלה, אלא נוביל מהלכים שישפרו את סיכוי הציבור לרכוש דירה בישראל. הציבור נמצא באי וודאות לאור העליות התכופות והגבוהות במדד תשומות הבנייה, אין מנוס מלתת פתרונות מתקדמים".