גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הסיכוי הנמוך של "סרבן" להוכיח קיפוח מוביל לכשל שוק רוחבי

מתוך כ־100 פסקי דין שניתנו בישראל בשנים האחרונות בעניין דיירים סרבנים, אפשר לספור על אצבעות כף יד אחת את מספר הפעמים שההתנגדות התקבלה • המפקח על המקרקעין צריך לראות גם את האינטרסים של הדיירים המתנגדים לפרויקטים

המפקח על המקרקעין צריך לראות גם את האינטרסים של הדיירים המתנגדים / איור: ליאב צברי
המפקח על המקרקעין צריך לראות גם את האינטרסים של הדיירים המתנגדים / איור: ליאב צברי

הכותב ממשרד קולודני ושות' המתמחה בתכנון ובנייה ובנדל"ן

רצונו של המפקח על המקרקעין ליישם תוכניות התחדשות עירונית הוא הגיוני ונדרש. חיזוק מבנים הינו צו השעה, לא רק במובן הבטיחותי נגד תקיפות טילים ורעידות אדמה, אלא גם דרך להגדיל את היצע הדירות ולשפר את איכותן. אך דווקא בשל כך על ערכאה זו להזהיר את עצמה האם בחתירה למטרה ראויה זו, אין היא פוגעת, שלא לומר דורסת את זכויות המיעוט.

● האחראית העיקרית לעיכובים במסירת הדירות: מדינת ישראל
● קרטל הקרקעות: על המדינה להפסיק להתעלל במחוסרי הדיור 
● מה מעמדו של דייר מוגן בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי?

הסטטיסטיקה המטרידה: דין תביעה להתקבל

הסטטיסטיקה העולה מהחלטות המפקחים על המקרקעין שניתנו בתביעות לעניין תמ"א 38 מובילה למסקנה החד משמעית כי דין תביעה נגד "דייר סרבן", להתקבל. מתוך כ־100 פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות, ניתן לספור על כף יד אחת את אלה שבהם לא נאכפה תמ"א 38 על מתנגדים. ברור אפוא לחלוטין שמגרש המשחקים אינו מאוזן מלכתחילה, כאשר מול יזם בעל כיסים עמוקים ויעוץ משפטי מן המעלה הראשונה, מתמודדים על פי רוב קבוצת מיעוט של דיירים, שאינם מיומנים וחסרי גב כלכלי. הקושי של האחרונים להוכיח כי נעשה להם עוול בהקצאת התמורות הוא קושי רב, בפרט כאשר הערכאה הבוחנת את טענותיהם מתייחסת אליהם בחשדנות ו"כדייר סרבן".

גם אם מוכח כי ההתנגדות אינה התנגדות סרק וכי במסגרתה מוצגים טעמים מהותיים שלפיהן התמורות לא שוויונית ולא ראויות, ואף כי מוכח ניגוד העניינים והתנהלות חסרת תום הלב, על פי רוב המפקח ייאחז בשני טיעונים שאין דרך להתווכח עליהם: הצורך בחיזוק נגד מתקפות טילים ורעידות אדמה ו"רצון הרוב".

אלא שמתוך ניסיוננו בייצוג בעלי דירה המתנגדים לתמ"א, ניתן בהחלט לומר כי פעמים רבות "רצון הרוב", אינו בסיס יציב שניתן להישען עליו. ה"רוב", על פי רוב, מנוהל על ידי קומץ בעלי אינטרסים, אשר מעוניינים אך ורק במיקסום תועלתם האישית, גם על חשבון המיעוט. לכן, השאלה שאותה שואל המפקח אינה השאלה הנכונה - האם מצב המתנגד ישתפר בעקבות תוכנית החיזוק. הטענה הנכונה שיש להעלות היא כפולה: האם המתנגד ממקסם את זכויותיו בתוכנית החיזוק, והאם חלוקת הזכויות נעשית באופן שוויוני. אשר לטענת הצורך בחיזוק, הרי שהיא נטענת מן השפה ולחוץ, שכן ברור שנדרש חיזוק. אולם השאלה היא האם הדבר נעשה באופן המיטיב עם כלל בעלי הזכויות.

לוגיקה זו, לא רק שיוצרת אי צדק כלפי הצדדים להליך, אלא יוצרת כשל שוק שורשי, משום שהיזמים לומדים ומבינים כי ינהגו אשר ינהגו, בסופו של דבר, אם הצליחו להשיג את הרוב המיוחל, דרכם לביצוע פרויקט תמ"א סלולה. במצב דברים זה ודאי שיזמים לא מקפידים על מתן תמורות ריאליות או שוויוניות. בכך, יש נזק משמעותי המשפיע על השוק כולו, בהקצאת משאבים ותמורות שלילית ומתן רווח יזמי עודף.

מתן סיכוי למתנגדים יביא לשוק הוגן

אם כבוד המפקח על המקרקעין היה מהווה ערכאה שבה יש סיכוי סביר שזכויות המיעוט יישמרו, או אז יזמים היו מקפידים על קיום הדין והחוק מלכתחילה. לאחר קריאה של עשרות פסקי דין של המפקחים על המקרקעין עולה כי אין זה משנה עד כמה יצליחו המתנגדים לבסס את התנגדותם.

השורה התחתונה, החוזרת על עצמה, תהיה בדמות מינוי בא כוחה של החברה היזמית כמיופה כוח לחתום בשם המתנגדים לצורך הוצאת פרויקט תמ"א אל הפועל. הגיעה העת לשאול האם דחיית התביעה שמגישים היזמים עשויה להביא לתוצאה טובה יותר - לשוק כולו.

עוד כתבות

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

וויקס ומאנדיי יציגו הפסדים, דיסני בונה על הסטרימינג: 5 דוחות שכדאי לשים לב אליהם השבוע בוול סטריט

מבול הדוחות בוול סטריט נמשך, והשבוע יצטרפו גם חברות ישראליות בולטות כאשר תחזיות האנליסטים הן להפסדים נוספים ● איך התרסקות שוק הקריפטו תשפיע על הכנסות בורסת הקריפטו קוינבייס, והאם יצרנית הרכב החשמלי ריביאן סוף סוף תדווח על מכירות משמעותיות?

התחדשות עירונית  ברחוב בצלאל 9 תל אביב / הדמיה: AA STUDIO

התחדשות עירונית בת"א: "הבניין התחיל להתפורר. העירייה המליצה לחזק אבל לא חייבה אותנו"

הבניין ברחוב בצלאל 9 בתל אביב נהרס לאחרונה ● לשמונה הדירות שהיו בבניין יתווספו עוד 15 דירות בתמהיל משתנה ● דירות בשטח 108 מ"ר נמכרות בכ-7.8 מיליון שקל

 

דירת גן עם חצר ענקית בהרצליה הייתה חצי שנה על המדף. בכמה היא נמכרה?

אחרי חצי שנת שיווק, דירת גן עם שישה חדרים בהרצליה נמכרה ב-4.5 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

חסימת צמתים בעוטף עזה, יום שישי האחרון / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

מבצע עלות השחר: אילו עסקים זכאים לפיצויים?

עדיין לא ברור האם יינתן סיוע לכל העסקים שעלולים להיפגע כלכלית מתרחיש של התמשכות מבצע עלות השחר ● מה כולל הפיצוי ואיך מבקשים אותו? גלובס עושה סדר

שוכרים עומדים בתור לראות דירה בתל אביב / צילום: איריס מושקוביץ'

האם שיטת המדידה החדשה של הלמ"ס תשקף את השינויים בשוק השכירות

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שינתה את שיטת חישוב השינויים במדד שכר הדירה החודשי, לאור הפערים הגדולים בין נתוניה לנתונים שמפרסמות חברות פרטיות • אלא שגם בשיטה החדשה יש לא מעט בעיות, וכדי להגיע לאמת, כנראה צריך להשתמש ביותר משיטת מדידה אחת

אלפרד אקירוב / צילום: בן יוסטר

אלרוב לכלל ביטוח: הציגו פרוטוקולים וחוות-דעת בלתי תלויה לאישור רכישת מקס

פחות משבוע לתום הארכה שניתנה לכלל ביטוח להשלים את רכישת חברת כרטיסי האשראי, בעלת המניות הגדולה בחברה פנתה ליו"ר הדירקטוריון חיים סאמט ● "אין חולק כי עסקת מקס היא עסקה חריגה וגורלית, בין אם תתברר כעסקה מצוינת ובין אם תתברר כעסקה כושלת אשר, חלילה, תביאה לפי התהום", כתבו באלרוב

חבל שחיפה לא מתנהלת כמו קבוצת כדורגל / צילום: Shutterstock, Altosvic

הפער בין חיפה השוקעת למכבי חיפה הנוסקת לא סביר

למרות החופים, ההרים ואפילו התחבורה הציבורית בשבת, חיפה סובלת מהגירה שלילית שנה אחרי שנה ● קברניטי העיר אפילו לא עושים מאמץ ללכוד את אוהדי מכבי חיפה - רבים מהם חיפאים "גולים", כדי לשכנע אותם להשתקע בה מחדש ● וגם: פייסבוק מזכירה למשקיעים כי אין חסינות בבורסות ● כוכבי השבוע 

זיאד נח'אלה, מנהיג הג'יאהד האיסלמי הפלסטיני / צילום: Reuters, Marwan Naamani

טילי נ"ט, ידע טכנולוגי ועשרות מיליוני דולרים: הזווית האיראנית במבצע עלות השחר

לג'יהאד האיסלמי יש תקציב שנתי של כ-100 מיליון דולר, שאת רובו מספקת איראן בתשלומים המועברים בעיקר דרך חלפני כספים ואגודות חברתיות כביכול ● טהראן מספקת בנוסף גם אמצעי לחימה, ובהם טילי נ"ט מתקדמים ● איך המשבר הכלכלי באיראן משפיע על תמיכתה בארגון הטרור, והאם ההסלמה הנוכחית תשנה את התמונה?

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

האם ישראל בדרך למיתון - ועוד 9 כתבות שכדאי לכם לקרוא על הטלטלה בשווקים

מה עשו קרנות הנאמנות ביולי? ● הסבר על הפסיכולוגיה שמאחורי השוק הדובי בוול סטריט ● איך תשפיע עונת הדוחות על העלאות הריבית של פדרל ריזרב? ● החברות הישראליות בחו"ל שהפכו ליעד אטרקטיבי להשתלטות עוינת - ועוד סיפורים בולטים מהשבוע האחרון על המתרחש בשווקים

נעם וימן, מנכ''ל דיפלומט / צילום: קרן בן ציון גפני

מחאות הצרכנים מול בית המנכ"ל והלחץ מהמשקיעים: המלכוד של דיפלומט

מצד אחד, יבואנית אגרסיבית של מוצרי צריכה הנהנית משיעור רווחיות גבוה; מצד שני, חברה ציבורית שכבולה למחירים של יצרניות גלובליות ומחויבת לרווחיות עבור בעלי המניות ● כיצד הפכה דיפלומט, שהונפקה רק לפני כשנה וחצי, לסמל המאבק ביוקר המחיה בישראל, עד כמה יש לה אחריות לכך, ולמה המנכ"ל נועם וימן מרגיש שעיר לעזאזל

אולם קבלת הפנים בנתב''ג / צילום: יוסי זמיר

התיירים בינתיים לא נרתעים: ביטולי החופשות בשלב זה בשוליים

בשלב זה מבצע "עלות השחר" לא פוגע בתיירות לישראל: מסלולי הנחיתה אומנם שונו כדי שמטוסים יגיעו לשדה התעופה מכיוון צפון, אך מעבר לכך ברשות שדות התעופה מדגישים כי התנועה האווירית לישראל וממנה נמשכת כסדרה ● גם המלונות לא מדווחים על ביטולים משמעותיים עד כה

תא''ל רן כוכב / צילום: אפרים לפיד נציג דו''צ

המלחמה על הנרטיב: מערך ההסברה הלאומי תפס את הבמה

חומרים ויזואליים מסייעים לספק הוכחות ● ראש מערך ההסברה ליאור חייט על הפרסום הפלסטיני שהאשים את ישראל בהרג ילדים בג'באליה: "בנינו תוכנית תקשורתית לפירוק המוקש הזה"

שיגור טילים מרצועת עזה לעבר ישראל, אתמול / צילום: Associated Press, Fatima Shbair

הלחץ ברצועה מעצירת הדלק וקפיצת המדרגה בחזית ההסברה: מה צפוי בהמשך מבצע "עלות השחר"?

עד כה, הסבב הזה נראה כהצלחה ישראלית לצד כישלון בולט של הג'יהאד האיסלמי, ואיראן העומדת מאחוריו ● הג'יהאד איבד את מרבית התמיכה האזרחית שהייתה לו, וגם הצטרפות חמאס להסלמה התרחקה בגלל הפיצוץ בג'בליה ● ההערכה של גורמי הביטחון הישראלים היא כי אם יסופק לג'יהאד האיסלמי סולם מינימליסטי, הוא יסכים להפסקת אש

הרמטכ''ל אביב כוכבי, ראש הממשלה יאיר לפיד ושר הביטחון בני גנץ בפיקוד דרום ובעוטף עזה

המערכה הכלכלית של צה"ל מול משרד האוצר

העלות של מבצע צבאי מתחלקת להוצאות צבאיות מצד אחד ופגיעה במשק מהצד השני ●  חלק מהתקציב ימומן מתקציב משרד הביטחון, וחלק יצריך תוספת תקציבית מקופת המדינה ● כמה עלו מערכות קודמות ומה ההערכה לגבי "עלות השחר"?

נפילת טיל באזור אשקלון, יום שבת / צילום: דוברות המשטרה

עלות הקמת ממ"ד ממוצע היא 140 אלף שקל, וזו ההשפעה שלו על ערך הדירה

מבקר המדינה התריע כבר לפני שנתיים כי 231,650 איש ברדיוס 40 ק"מ מרצועת עזה חיים ללא אמצעי המיגון הנדרשים ● עלות ממ"ד היא כ־140 אלף שקל, אך בנייתו יכולה לתרום להעלאת ערך הדירה ● וגם להתחדשות העירונית יש כאן תפקיד חשוב

אילון מאסק, האיש העשיר ביותר בעולם / צילום: Associated Press, Jeff Chiu

שלושה חדרים ב-45 אלף דולר בלבד: הבית החדש של אילון מאסק

מאסק, שהונו נאמד בכ־270 מיליארד דולר, רכש את הבית בשל מיקומו – מרחק הליכה ממתקן שיגור של SpaceX ● המיליארדר סיפר בפודקאסט כי הבית כלל במקור שני חדרי שינה, אך הוא המיר את החניה לחדר נוסף וכיום יש בו שלושה חדרים: "זה בית קטן מאוד"

ג'רום פאוול, יו''ר הפדרל ריזרב / צילום: Reuters, Mary F. Calvert

ארה"ב: דוח התעסוקה מותיר את מדיניות העלאת הריבית של הפד בנתיב האגרסיבי

דוח התעסוקה האמריקאי לחודש יולי היה חזק, בניגוד לציפיות להאטה בכלכלה ● העסקה נרחבת וגידול בשכר העובדים בארה"ב מקשים על הבנק המרכזי להוריד את קצב העלאות הריבית בספטמבר הקרוב

אפליקציית טיק טוק. טענות לקשר עם הממשל הסיני / צילום: Shutterstock

הענקית הסינית שמאיימת על המונופולים הגדולים באינטרנט

בעידן של מלחמה טכנולוגית קרה, אין לנו פריבילגיה להתעלם מהמידע שנחשף לגבי טיקטוק בחודשים האחרונים ● אין ספק שהחברה-האם שלה פיצחה את הדנ"א של דור האלפא ודור ה-Z, ולכן היא קוצרת את הפירות, אבל מאחורי שירות המוזיקה החדש שהיא מציעה למערב, יש לא מעט בעיות

 

 

נפרדים מההייטק הסיני. צילום: AP / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

למה המשקיעים הסינים נעלמו מההייטק הישראלי?

לפני עשור היו המשקיעים והתאגידים הסיניים "הדבר הבא" בהייטק הישראלי, עם עשרות משלחות מבקרים מדי שנה שהניבו השקעות רבות ● לחץ אמריקאי, יריבות הולכת וגוברת בין מזרח ומערב, אכזבה הדדית וגם שינויים כלכלים ופוליטיים בסין עצמה עצרו את שיתוף-הפעולה ● גלובס מתחקה אחר עלייתם וירידתם של הסינים מבמת ההשקעות בהייטק הישראלי

ענת כהן דייג, מנכ''לית קומפיוג'ן / צילום: רמי זרנגר

לא רק כדי לחסוך בהוצאות: קומפיוג'ן מסיימת את ההסכם עם BMS

חברת הביומד הישראלית תסיים את הסכם הפיתוח המשותף עם בריסטול מיירס, ותנסה להתמקד באינדיקציות העצמאיות ● מניית החברה צללה ביותר מ-90% מאז השיא לפני שנתיים