הדמיית השכונה. ברבים מהבניינים תהיה חזית פעילה בקומת הקרקע / צילום: מצגת עיריית תל אביב
השכונה החדשה שתיבנה בשדה דב מעוררת סקרנות בכל הקשור למחירים במכרזים, ובמקביל גם בכל הקשור לבנייה ולתכנון עצמם. בשבוע שעבר נשלח לאדריכלים המתכננים ברובע, בתוכניות שכבר אושרו ומקודמות, מסמך מטעם עיריית תל אביב אשר קובע את הנחיות הבינוי לרובע: "הנחיות מהנדס העיר לבינוי ועיצוב אורבני ברובע שדה דב", אשר מפרט את העיצוב האדריכלי והפיתוח הסביבתי המתוכנן - בכל רובע שדה דב ובתוכנית מתחם אשכול בפרט.
על פי המסמך, השכונה החדשה תשלב בין שלושה טיפוסי בנייה: בניינים בבנייה מרקמית, שבהם עד תשע קומות; "מגדלונים" עד 16 קומות; ומגדלים, בני יותר מ־20 קומות. הבנייה צריכה להיות אחידה, במורפולוגיה פשוטה וללא בניינים בעיצוב יוצא דופן. על פי הערכות, מחירי דירות 2 חדרים יתחילו ב-3 מיליון שקל ואילו 4 חדרים יתחילו ב-5 מיליון שקל.
"בניין מרקמי ייבנה כבניין עם קומות טיפוסיות חזרתיות וללא הבלטת קומות מעבר לקונטור (גבול) קומה טיפוסית", נכתב במסמך. "תותר קומת דירות על הגג, בנסיגה של לפחות 2.5 מ' מחזית הבניין לרחוב". הנחיות העיצוב למגדלון דומות, אך "עיצוב החזיתות יכלול טיפול אדריכלי שונה ביחס להפניית הבניין, משיקולי אקלים. תתאפשר גמישות בעיצוב הנפחים והחזיתות כלפי החצר המשותפת".
המגדלים "מפוזרים" בצורה אקראית בכל חלקי הרובע, ויגיעו עד ל־45 קומות.
הרחובות: "משכפלים" את אבן גבירול
מתוך ניסיון לשחזר הצלחות קיימות בעיר, מעודד המסמך לתכנן ברחובות הראשיים מבנים הכוללים סטיו או קולונדה - אותו שטח מקורה מעל לפתחי החנויות, המוכר לכולם מרחוב אבן גבירול. השטח יהיה בעומק אחיד של חמישה מטרים, וגובהו בין 4.5 לשישה מטרים. את הסטיו אפשר יהיה להמשיך גם לרחובות ניצבים, לאורך 14 מטרים.
ברבים מהבניינים תהיה חזית פעילה בקומת הקרקע - חזית בניין שכוללת מסחר, תעסוקה, שימושים בעלי אופי ציבורי וכניסות לבניינים.
"המטרה היא יצירת רובע שהוא ממש עיר, שהרחובות בו נעימים להליכה ושקורים בהם דברים כל העת - שיש בהם התרחשות", מפרשת את מסמך ההנחיות האדריכלית אורית מילבאואר, בעלי משרד מילבאואר אדריכלים. "הכוונה הזו טובה, השאלה היא אם האמצעים שנקטו יובילו לתוצאה הזאת.
"העירייה מנסה לאמץ את הדברים שעבדו ברחובות כמו אבן גבירול ובזל ולהחיל אותם על הרובע החדש, אבל זה לא יהיה אותו הדבר. הסיבה הכי מהותית לכך, וזו טעות שנעשתה כבר בהכנת התב"ע, היא קביעת רחובות ראשיים רחבים מאוד, בין 24 ל־32 מטר. רחובות כאלה לא מעניקים תחושה אורבנית. זה רחב מדי כדי להרגיש רחוב אמיתי".
בעיריית תל אביב מסרו לגלובס בעניין: "מדובר ברוחב של 30 מטרים, הכולל מדרכות רחבות להולכי הרגל ונטיעות עצי צל לאורכן, המאפשר פיתוח מרחב הליכתי מזמין, בצד מענה לצורכי תנועה, חניה ושבילי אופניים. הוא נקבע ואושר במסגרת הדיונים בתב"ע, ובשלב זה (הכנת תכניות עיצוב ופיתוח), אין מקום לשנותו".
הבניינים: חיפויים בהירים וחצרות משותפות
מסמך ההנחיות כולל גם פירוט נרחב לגבי חומרי הגמר שבהם יש להשתמש בכלל הפרויקטים. כך, הוא מנחה שימוש בטיח ובטיח דקורטיבי ("וושפוץ"), בבטון חשוף ובחיפויים קשיחים - ללא שימוש פח ועם המלצה שלא להשתמש בחיפוי אבן. החיפויים יהיו בהירים ולא יותר חיפוי כהה.
המסמך קובע אף את מראה המרפסות בבניינים: "יותרו מרפסות שקועות, חצי שקועות ומרפסות בולטות, ובתנאי שהבלטת המרפסות לא תעלה על 1.5 מטרים מדופן הבניין בבניין מרקמי, 1.8 מטרים במגדלון ועד שני מטרים במגדל (שאינו לתעסוקה). אורך המרפסות בחזית לא יעלה על שני שלישים מאורך כל חזית.
המסמך מעודד יצירת חצרות משותפות, פנימיות, בתוך הבלוקים העירוניים וקובע כי המעברים בחצרות הפנימיות יהוו "רשת נוספת במערך ההליכתיות של הרובע", וכי החצר תתוכנן כיחידה אחת רציפה, ללא גדרות, מכשולים או הפרדות מפלסיות.
קיימות: מרכז אנרגיה ו"גגות מועילים"
המסמך מקדיש פרק נרחב לנושא הקיימות והשמירה על הסביבה, ומגדיר אותו "אחד המרכיבים המהותיים" בתוכנית. פרק זה כולל, בין היתר, הגדרת הגגות העליונים בשכונה כגגות משותפים ומועילים - גגות ירוקים וכחולים שישמשו לטובת גינות משותפות, הנחת פאנלים סולאריים לייצור חשמל ועוד. לכל בניין תוכן תחזית צריכת אנרגיה, והמטרה היא להשתמש באמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת שיפיקו 10% לפחות מצריכת האנרגיה החזויה של הבניין. שתי הדרישות הללו נחשבות חדשניות בכל הנוגע לתכנון שכונות שלמות בישראל.
התוכנית קובעת, נוסף על כך, כי 15% מכל מגרש המיועד לבינוי יהיה פנוי מבנייה אטומה ומבינוי תת־קרקעי, לטובת קליטת עודפי מי הנגר. לצד זה כוללת התוכנית גם תכנון מרכז אנרגיה, לטובת הקטנת סך צריכת האנרגיה השנתית ממקורות מאובנים ולטובת הקטנה של שיא צריכת החשמל. כל הבנייה צריכה לעמוד בתקן הבנייה הירוקה.
אולם לפי יעל דורי, ראש תחום תכנון בארגון "אדם, טבע ודין", ההתייחסות להיבטי אקלים איננה מספקת: "בעוד שבארצות בעולם תוכניות מלוות בסקר גזי חממה וכלים לאיפוס הפליטות, בארץ אין עדיין יעד של אספקת אנרגיה מאנרגיות מתחדשות ומשאירים פתח לשימוש בדלקים פוסיליים. בתוכנית אף מאפשרים להקצות 700 מ"ר עבור 'מרכזי ייצור אנרגיה', כולל בשצ"פים".
דורי מוסיפה כי "קו הבינוי הראשון קרוב מדי לים ולא מבטיח חוף ציבורי רחב מספיק לשנים הבאות. עניין נוסף הוא היעדר התניות לפיהן הקו הירוק של הרכבת הקלה, ותכנוני האוטובוסים ושבילי האופניים, יהיו לצד הבינוי והאכלוס, דווקא בעיר כה מרכזית ומושקעת מבחינת הסעת המונים".
מן העירייה נמסר: "נושאי תכנון בר־קיימא ואנרגיות מתחדשות מהווים חלק אינטגרלי מתכנון הסביבה הבנויה. בין היתר, נדרשת עמידה בדרישות בנייה ירוקה, ניהול מי נגר, ייצור אנרגיה, הצללה ומיתון תופעת אי החום העירוני וכיוצ"ב".
מעורבות העירייה: "צעדים נוקשים"
מילבאואר מציינת כי "לדעתי מנסחי המסמך היו מעט נוקשים מדי בכול הנוגע להנחיות העיצוביות של הבניינים. אני מבינה את הרצון להמשיך את המראה של העיר ולהשתמש בדברים שכבר עבדו בה, אבל יכלו לנקוט צעדים קצת פחות נוקשים. דרגת החופש שניתנה כאן מינימלית מאוד. לטעמי עם יותר חופש אפשר היה ליצור דברים מעניינים יותר, וחבל.
"הירידה לפרטים במסמך ההנחיות, כדוגמת זהות חומר החיפוי, הצבע שלו ומראה מעקות המרפסות, היא עניין אופייני בעיקר לתל אביב, שקיים בתוכניות עיצוב נוספות שאנחנו מכינים בעיר - אך מדובר בעניין חריג כשמדובר באזור שלם, בשכונה שלמה וגדולה.
"בתוכניות עיצוב אחרות גיבוש הפרטים נעשה עם העירייה ובשיתוף פעולה איתה, ולכן במקרים כאלו לא נשלח מסמך הנחיות מפורט כל כך. מהבחינה הזו זה חריג: לא ידוע לי שנכתבו בעבר הוראות מפורטות כל כך ברמה של שכונה שלמה, אבל צריך לזכור מצד שני שלא הייתה שכונה כזו, בממדים כאלו, שנבנתה בשנים האחרונות בעיר, למיטב ידיעתי".
מתכננת הערים טל ונגר, סמנכ"לית תכנון וסביבה בחברת AVIV AMCG, דווקא מרוצה מרבות מההנחיות: "הרובע הזה מציג תפיסה מצוינת, חדשנית, בעיקר סביב הרצון להילחם בדוגמטיות שקיימת בישראל כבר המון שנים. לעיריית תל אביב־יפו יש פריווילגיה, בגלל ערכי הקרקע הגבוהים, והיא יכולה להכתיב ליזמים את מה שהיא רוצה ואת מה שנוח לה.
"רוב העיריות בארץ חלשות בעבודה מול היזמים והקבלנים, וכך קורה שהם בסופו של דבר מכתיבים את אופי הפיתוח, ולא העירייה. לכן נוצרות אותן שכונות שנראות אותו דבר: ליזמים ולקבלנים יש שיקולים משלהם לגבי הבנייה. זאת הסיבה שבעיניי יש הצדקה רבה למסמך עיצוב אדריכלי עירוני כמו זה ששלחה עיריית תל אביב־יפו. הוא נועד לאפשר שליטה לעירייה, ולייצר אמירה לגבי הדרך שבה היא רוצה שהדברים ייראו במרחב הציבורי החדש.
"מן הצד השני, השאלה היא כמה הוא מפורט וכמה הוא 'יורד לחיים' של הגופים המבצעים והמתכננים. ההנחיות לגבי החיפוי ובניית המעקות של המרפסות ברובע החדש, לדוגמה, מבטאות את המתח הזה - מצד אחד ליצור אחידות או העדפה עיצובת מסוימת, בטח בתוכנית גדולה כזו שתמשוך ערב רב של יזמים וקבלנים, ומצד שני לדאוג לגמישות יחסית. ככל שהתכנון קשיח יותר, כך בזמן הביצוע קשה יותר להתמודד עם שינויים, עם דברים בלתי צפויים וכדומה".
עיריית תל אביב־יפו מסרה בתגובה כי "תוכניות הבינוי והפיתוח של שדה דב יוצרות את הכלים להקמת רובע עירוני חדש, בר־קיימא, המשלב עירוב שימושים ואינטנסיביות עירונית המספקת איכות חיים לתושבים, למועסקים ולמבקרים בו. הנחיות מהנדס העיר לעיצוב האורבני ברובע שדה דב מהוות השלמה של הוראות התב"ע התקפה, והן קובעות את אופן החיבור של הבינוי החדש לבינוי בעיר תל אביב־יפו ולמרקמים העירוניים הגובלים, תוך שמירה על זהות מקומית, הבטחת סביבה עירונית קוהרנטית וחיבור נכון בין המגרשים הפרטיים לרחובות ולמרחבים הציבוריים.
"ההנחיות נכתבו כתוצאה מדיון אדריכלי פתוח סביב סוגיית העיצוב האורבני ברובע החדש. חשוב לציין כי מתן הנחיות עיצוב לבניינים ולמרחבים פתוחים מאפשר שמירה על האינטרס הציבורי לסביבה עירונית טובה ומקיימת, לצד מתן ודאות תכנונית וחופש אדריכלי בתכנון כל בניין ובניין".
הכיוון נכון אבל צריך יעדים מדידים | שני אשכנזי, פרשנות
תוכנית שדה דב מעניקה התייחסות משמעותית לנושא הקיימות, בהשוואה לתוכניות אחרות המקודמות בישראל, אך היא אינה חפה מחסרונות, ואינה עומדת בסטנדרטים גבוהים של תוכניות שמקודמות בערים המתקדמות בעולם בנושא. כך למשל, הבנייה איננה מאופסת אנרגיה, אף שהתוכנית קובעת כי ישולבו פאנלים סולריים על גגות וחזיתות הבניינים, ואין דרישה לכמות או לכמה אחוזים מתצרוכת החשמל יסופקו על ידי פאנלים סולריים. מנגד, דווקא חזרו למסמכי התוכנית המלצות להתקנה של מתקני ייצור וצנרת גז מחצבים בשכונה, באופן שיכבול אותה לאנרגיה מזהמת עשורים ארוכים קדימה.
ומה באשר לצל? למרות היבטים רבים של הצללה, והתייחסות לשתילה של עצים בוגרים בחצרות הבתים, עדיין לא ברור כמה עצים יישתלו בשכונה והאם אם ייצרו רצף צל שיאפשר לתושבים להתהלך בנוחות תרמית. הרחובות הראשיים של השכונה יהיו חשופים וגדולים, נוחים עבור הרכב הפרטי, אך יקשו על הפיכת האזור לאורבני ומוטה הליכתיות ויצירת מיקרו־אקלים שכונתי נוח. תקן החניה נותר כבכל שכונה אחרת, וכלל לא בטוח שתחבורה ציבורית ותשתיות לרכיבת אופניים יהיו שזורות בשכונה כבר עם אכלוסה.
גם שטח החלחול בתוכנית עומד על התקן הארצי - 15% בלבד.
רובע שדה דב
שטח התוכנית: כ־1,490 דונם
מקום: צפון העיר, ממזרח לשכונות למד החדשה ונופי ים ומצפון לרחוב ש"י עגנון
יחידות דיור מתוכננות: כ־16 אלף
שטח בנייה למגורים: כ־1.725 מיליון מ"ר
מספר תושבים: כ־41 אלף איש
מחיר דירה צפוי: 4 עד 7 מיליון שקל
שטח בנייה לתעסוקה: כ־335 אלף מ"ר
שטח בנייה למסחר: 90־135 אלף מ"ר
מספר חדרי מלון: 1,500־2,000 חדרים
מספר מקומות עבודה: 23־25 אלף