גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פסיקה דרמטית של העליון: העברת נכס מקרקעין לנאמנות חייבת במס שבח ורכישה

הפסיקה הדרמטית של בית המשפט העליון סוגרת את הפתח לתכנוני מס והעברות נכסים באמצעות מנגנון הנאמנות ● מומחי מס: "מדובר בביטול של מכשיר הנאמנות הישראלי, כאשר המפסידים העיקריים יהיו תושבי חוץ אשר בבעלותם נכסי נדל"ן בישראל"

בניין ברחוב בר כוכבא בתל אביב / צילום: איל יצהר
בניין ברחוב בר כוכבא בתל אביב / צילום: איל יצהר

העברת נכס מקרקעין בישראל לנאמנות נחשבת ל"מכירה" של זכויות במקרקעין עליה חלים מיסי מקרקעין, שבח ורכישה - כך קובע ביהמ"ש העליון, בפסיקה דרמטית שעלולה להיות בעלת השלכות משמעותיות על מחירי הנדל"ן בארץ, על העברת נכסי מקרקעין יוקרתיים ובעיקר בין תושבי חוץ בעלי נדל"ן בארץ ליורשים ישראלים.

מנגנון הנאמנות מאפשר לאדם (יוצר הנאמנות) למנות אדם אחר (נאמן) להחזיק בנכס עבורו או עבור צד שלישי (הנהנה), בין אם זה הורה שמעביר נכסים לנאמנות עבור ילדיו או נכדיו או אנשים עתירי נכסים שמעבירים נכסים לניהול חיצוני עבור כל המשפחה וכדומה. השימוש בנכסים נעשה בהתאם להוראות שנתן היוצר לנאמן מראש.

בפסק הדין קיבל ביהמ"ש העליון את ערעור רשות המסים על פסק דינו של התקדימי של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), אשר קבע כי הקניית הנכסים במקרה זה אינה מהווה עסקה, ועל כן אינה חייבת במס

מחלוקת מס על דירות בבר כוכבא ופינסקר בת"א

פסק הדין עוסק בבני זוג קנדיים, בני הזוג גליס, אשר יצרו נאמנות בישראל עבור נכדתם, שהינה תושבת ישראל, והעבירו לנאמנות ארבעה נכסי מקרקעין אשר הוחזקו באמצעות חברה להחזקת נכסי נאמנות. הכוח להחליט בעניין חלוקת נכסי ופירות הנאמנות ניתן ל"מגן הנאמנות" (אדם הממונה ע"י יוצר הנאמנות במטרה לפקח על דרך פעילותו של הנאמן.

בהסכם הנאמנות נקבע כי יוצרי הנאמנות יעבירו נכסים או כספים לנאמן המקורי או לחברת בגין טרסט 2015 בע"מ, בהתאם ובכפוף לתנאי הסכם הנאמנות. לאחר חתימת הסכם הנאמנות הוקמה חברת בגין טרסט 2015 כחברה להחזקת נכסי נאמנות. באותו יום בו נחתם הסכם הנאמנות נחתמו במקביל גם ארבעה הסכמים ספציפיים להעברת הזכויות בארבעה נכסי מקרקעין בישראל - שתי דירות בתל-אביב; נכס באשדוד ונכס בבית שמש - מיוצרי הנאמנות לטרסט, על-מנת שיוחזקו על-ידי הטרסט בהתאם לתנאי הסכם הנאמנות.

בהמשך, בהתאם להסכם הנאמנות, נכדתם של יוצרי הנאמנות, שהיא תושבת ישראל, נרשמה כנהנית היחידה בנאמנות, נכון למועד יצירת הנאמנות, אך נקבע כי באותו שלב אין לה כל זכות בנכס, והיא אינה זכאית למכור אותו ואינה זכאית לפירותיו.

עוד לפי הסכם הנאמנות וההסכמים הספציפיים, יוצרי הנאמנות התנתקו מהנכסים והסכימו שלא תיוותר בידם שליטה ביחס לנכסים לאחר העברתם לנאמן, ובלבד שכל עוד יוצרי הנאמנות בחיים תהא להם הזכות לפנות לנאמן ולהציג את רצונותיהם ביחס לניהול הנאמנות, לשיקול-דעתו וזכות לקבלת דיווח מלא אודות הנאמנות, על-פי דרישה.

מטרת הנאמנות הייתה שמירה על מניות הנאמנות עד להתקיים אירוע החלוקה (כל חלוקה לנהנה של הנכסים או ההכנסה מהם), כאשר הנאמן רשאי לפי שיקול-דעתו, בכפוף לאישור מגן הנאמנות, לחלק בכל עת שיקבע את כל נכסי הנאמנות לנהנה, כפי שיהיה.

המחלוקת בין רשות המסים לנאמנות פרצה בעקבות דיווח שהוגש לפקיד השומה בנוגע להעברת הזכויות בשתי הדירות בתל-אביב - האחת ברחוב בר-כוכבא 30 והשנייה ברחוב פינסקר 34. במסגרת השומות העצמיות טענו בני הזוג גליס כי מדובר בנאמנות מכוח סעיף 75ג' לפקודת מס הכנסה, ולפיכך יש לפטור את העברת הזכויות בנכסים ממס שבח מכוח סעיף 3 לחוק מיסוי מקרקעין וממס רכישה מכוח תקנה 27 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

פקיד השומה לא קיבל את השומה העצמית של בני הזוג, וקבע כי יש לחייב במס שבח ובמס רכישה את העברת המקרקעין לנאמן, מהנימוק שחוק מיסוי מקרקעין לא חל על פרק הנאמנויות שבפקודת מס הכנסה. פקיד השומה קבע כי שווי הדירה ברחוב בר-כוכבא הנו 1.4 מיליון שקל, והדירה ברחוב פינסקר שווה 4 מיליון שקל.

ההשגה שהגישו בני הזוג גליס על השומה נדחתה, אך בבית המשפט המחוזי בשבתו כועדת ערר לפי מיסוי מקרקעין הם יצאו עם פסיקה תקדימית שהשפיעה על כל השוק.

עיקר המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב השאלה - האם הוראות פרק הנאמנויות שבפקודת מס הכנסה וההסדר הספציפי המצוי בה, לפיה הקניה מהיוצר לנאמן ב"נאמנות תושבי ישראל", שנעשתה בלא תמורה, אינה נחשבת כ"מכירה", והיא נדחית למועד מכירת הנכס על-ידי הנאמן או למועד חלוקתו לנהנה - חלות גם על נכסי מקרקעין בישראל, כעמדת בני הזוג גליס; או שמא ההקניה לנאמנות של נכסי מקרקעין בישראל תיחשב כ"מכירה" כבר בשלב ההקניה ותמוסה במס רכישה ובמס שבח, וביום שהמקרקעין יועברו לנהנה יחול מס רכישה ומס שבח כ"מכירה" מהנאמן לנהנה, כעמדת פקיד השומה.

בהכרעה התקדימית של ביהמ"ש המחוזי (כפי שציינו חברי ועדת הערר שכתבו אותה) מוכרעת בפעם הראשונה שאלת מיסוי העברות מקרקעין (במקרה זה שתי דירות בשווי מיליוני שקלים בתל-אביב) במסגרת נאמנויות מסוג "trust".

ההכרעה, לפיה לא מדובר באירוע מס, הייתה משמעותית עבור בעלי נכסים המבקשים כי אלה ינוהלו בנאמנות עבור אחרים. פסק הדין פתח פתח לתכנוני מס לגיטימיים, במסגרתם יכלו בעלי נכסים לנצל את כלי הנאמנות על-מנת לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים בעת העברות נכסים ליורשיהם.

הקביעה סתרה את עמדת רשות המסים, לפיה הקניית זכות במקרקעין מיוצר לנאמן חייבת במס שבח ובמס רכישה, והערעור עליה לבית המשפט היה צפוי - ואכן הוגש על ידי המדינה.

התוצאה בעליון הייתה היפוך החלטת המחוזי כאמור, וסגירת "הפירצה" שעלולה הייתה להיפתח לגישת רשות המסים לחיסכון מס בעת העברת דירות ליורשים.

שופט ביהמ"ש העליון אלכס שטיין, בהסכמת השופטים ניל הנדל ויעל וילנר, קבע כי הוראות פרק הנאמנויות שבפקודת מס הכנסה אינן חלות על ההקניה לנאמן בעניין זה, ולאור הנוסח הרחב של המונח "מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין, העברת נכסי מקרקעין לנאמן היא בגדר "מכירה" שאיננה פטורה ממסים. נקבע, כי כבר בעת ההקניה תמוסה ההעברה לנאמנות במס רכישה ובמס שבח.

"עסקינן במכירה של זכויות במקרקעין עליה חלים מיסי מקרקעין - שבח ורכישה - בכפוף לפטורים", כתב השופט שטיין בהכרעתו, ומיד הוסיף כי גם על השאלה האם חלים פטורים כלשהם ממס, יש להשיב "בלאו מוחלט".

הפסד של תושבי חוץ בעלי נכסים בישראל

פסק הדין סגר את האפשרות לעריכת תכנוני מס בנוגע לנכסי מקרקעין באמצעות נאמנויות, כאשר לדברי עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין, "משמעות פסק הדין הינה ביטול 'לכאורה' של מכשיר הנאמנות הישראלי, כאשר המפסידים העיקריים מכך יהיו תושבי חוץ אשר בבעלותם נכסי נדל"ן בישראל".

לדברי עו"ד מזרחי, "בעבור תושבי חוץ, ואף בעבור תושבי ישראל, מוסד הנאמנות הישראלי הופך לפחות אטרקטיבי, שכן אלו ידרשו לשלם מיסים רבים (שבח ורכישה) כבר במועד הקניית נכסי הנדל"ן לנאמנות הישראלית - מיסים שמוערכים בכ- 150 מיליון שקל בשנה, ולא כל שכן קיימת חשיפה לתשלום מיסים נוסף בעת העברת נכסים אלו לנהנים, להם הם מיועדים בסופו של דבר. ביטול 'לכאורה' של מכשיר הנאמנות הישראלי יביא לנזק כלכלי אף למדינת ישראל, דבר אשר בוודאי מצריך את התערבות המחוקק בעניין כה משמעותי זה".

לדברי עו"ד איתי ברכה המתמחה במיסוי והעברה בין דורית, ממשרד ברכה ושות', " מדובר בפסק דין משמעותי שחוסם לא מעט מקרים ותכנוני מס אפשריים, ורלוונטי ללא מעט נאמנויות שהוקמו במהלך השנים. פסק הדין יוצר עיוות מס ומצמצם את האפשרויות להעברת נכסים מאדם לקרוביו, בניהול העברה בין דורית, במיוחד במקרה בו העברת הנכס אל הנהנה לא מתבצעת בפועל בחייו של היוצר, אלא רק לאחר פטירתו. כל זאת בשעה שלו היה עובר הנכס בירושה, הוא היה פטור ממס ומקבל הירושה היה 'נכנס בנעליו' של המוריש".

לדברי עו"ד ברכה, "מנגנון הנאמנות הינו מנגנון חשוב שנעשה בו שימוש, שאף גובר משנה לשנה בתחום ניהול ההון המשפחתי וההעברה הבין-דורית. באמצעות מנגנון הנאמנות, יכול אדם לשלוט בנכסיו גם לאחר מותו ולקבוע את התנאים לפיהם יהיו זכאים יורשיו לקבל כספים או נכסים מהונו, במשך שנים רבות. נאמנות משמשת, לא פעם, לטובת הבטחת הכנסה עתידית או לטובת הבטחת קורת גג של בן משפחה שאינו מסוגל לדאוג לעצמו, מפאת בעיות בריאות או נפש ועוד וכן משמשת כמנגנון חשוב להבטחת יציבות עסקים, לאחר פטירת המוריש.

"פסק הדין צפוי להשפיע על כל מי שביקש, או שיבקש בעתיד, להקנות את נכסי המקרקעין שברשותו, בישראל, לנאמנות. בית המשפט ממשיך את עמדת רשות המיסים לצמצם את הטבות המס הנובעות משימוש במנגנון הנאמנות עד תום".

עם זאת, להערכת עו"ד ברכה, גם לאחר פסיקת בית המשפט העליון השימוש במנגנון הנאמנות לא צפוי לדעוך. "בשנים האחרונות יש עלייה משמעותית בשימוש בנאמנות ואנו צופים כי נושא זה ימשיך לתפוס מקום חשוב בניהול ההון המשפחתי וההעברה הבין דורית" .

עוד כתבות

אפליקציית טיק טוק. טענות לקשר עם הממשל הסיני / צילום: Shutterstock

הענקית הסינית שמאיימת על המונופולים הגדולים באינטרנט

בעידן של מלחמה טכנולוגית קרה, אין לנו פריבילגיה להתעלם מהמידע שנחשף לגבי טיקטוק בחודשים האחרונים ● אין ספק שהחברה-האם שלה פיצחה את הדנ"א של דור האלפא ודור ה-Z, ולכן היא קוצרת את הפירות, אבל מאחורי שירות המוזיקה החדש שהיא מציעה למערב, יש לא מעט בעיות

 

 

נפילת טיל באזור אשקלון, יום שבת / צילום: דוברות המשטרה

עלות הקמת ממ"ד ממוצע היא 140 אלף שקל, וזו ההשפעה שלו על ערך הדירה

מבקר המדינה התריע כבר לפני שנתיים כי 231,650 איש ברדיוס 40 ק"מ מרצועת עזה חיים ללא אמצעי המיגון הנדרשים ● עלות ממ"ד היא כ־140 אלף שקל, אך בנייתו יכולה לתרום להעלאת ערך הדירה ● וגם להתחדשות העירונית יש כאן תפקיד חשוב

מחקר אחד בשבוע. איך מקשיבים לעובדים ממדינות שונות / צילום: Shutterstock

הפעולה הפשוטה והיומיומית שכל מנהל חייב לזכור לעשות

בשנים האחרונות גוברת המודעות לחשיבותה של ההקשבה, וארגונים גלובליים כמו פייזר, IBM ופורד מעבירים לעובדים ולמנהלים הכשרות בנושא ● אבל מתברר שבתרבויות שונות צריך להקשיב בצורות שונות

חבל שחיפה לא מתנהלת כמו קבוצת כדורגל / צילום: Shutterstock, Altosvic

הפער בין חיפה השוקעת למכבי חיפה הנוסקת לא סביר

למרות החופים, ההרים ואפילו התחבורה הציבורית בשבת, חיפה סובלת מהגירה שלילית שנה אחרי שנה ● קברניטי העיר אפילו לא עושים מאמץ ללכוד את אוהדי מכבי חיפה - רבים מהם חיפאים "גולים", כדי לשכנע אותם להשתקע בה מחדש ● וגם: פייסבוק מזכירה למשקיעים כי אין חסינות בבורסות ● כוכבי השבוע 

התחדשות עירונית  ברחוב בצלאל 9 תל אביב / הדמיה: AA STUDIO

התחדשות עירונית בת"א: "הבניין התחיל להתפורר. העירייה המליצה לחזק אבל לא חייבה אותנו"

הבניין ברחוב בצלאל 9 בתל אביב נהרס לאחרונה ● לשמונה הדירות שהיו בבניין יתווספו עוד 15 דירות בתמהיל משתנה ● דירות בשטח 108 מ"ר נמכרות בכ-7.8 מיליון שקל

דני מזרחי, מנכ''ל אופל בלאנס / צילום: אייל פישר

"איך אף אחד לא יודע איפה הצ'קים?": מנכ"ל חברת האשראי החוץ-בנקאי אופל בלאנס יוצא להגנה על התחום

דני מזרחי, מנכ"ל אופל בלאנס, חושש שאי-הסדרים ביונט קרדיט ובגיבוי אחזקות יפגעו במוניטין החברות החוץ-בנקאיות וישאירו את התחום כמונופול בנקאי ● הוא מתייחס למורכבות התחום ("לא מספיק לקחת שמות מפוצצים"), חושב שהנהירה לבורסה תיעצר ("כשכל דכפין יכול לגייס, מישהו עוד יסב נזק”), ויוצא להגנת הריבית הדו-ספרתית שגובים בענף

מגדלי טיילת דוד. השוכרים שילמו שנה מראש / צילום: יהונתן הונינג באדיבות נאות שירן תיווך

ארבע חניות, בריכה וחדר יין: כמה יעלה לשכור דירת יוקרה ומה תקבלו בתמורה

חדר שינה עם ריהוט בשווי של חצי מיליון שקל, רהיטים ביבוא אישי מצרפת תוצרת Roche bobois וחפצי אמנות מיוחדים • דירות היוקרה מושכרות בעשרות אלפי שקלים לחודש ומציעות מעבר למיקום גם סטנדרט אבזור גבוה במיוחד ● פרויקט מיוחד

נעם וימן, מנכ''ל דיפלומט / צילום: קרן בן ציון גפני

מחאות הצרכנים מול בית המנכ"ל והלחץ מהמשקיעים: המלכוד של דיפלומט

מצד אחד, יבואנית אגרסיבית של מוצרי צריכה הנהנית משיעור רווחיות גבוה; מצד שני, חברה ציבורית שכבולה למחירים של יצרניות גלובליות ומחויבת לרווחיות עבור בעלי המניות ● כיצד הפכה דיפלומט, שהונפקה רק לפני כשנה וחצי, לסמל המאבק ביוקר המחיה בישראל, עד כמה יש לה אחריות לכך, ולמה המנכ"ל נועם וימן מרגיש שעיר לעזאזל

 

דירת גן עם חצר ענקית בהרצליה הייתה חצי שנה על המדף. בכמה היא נמכרה?

אחרי חצי שנת שיווק, דירת גן עם שישה חדרים בהרצליה נמכרה ב-4.5 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

עודד קבקוב / צילום: איל יצהר

הצעיר שעד גיל 23 הספיק לקנות שתי דירות בדימונה: "מאמין שהמחירים עוד יעלו"

קורס ללימודי ייעוץ משכנתאות פתח לעודד קבקוב את הראש והוביל אותו לרכוש עד גיל 23 שתי דירות בדימונה • חמוש בידע ובביטחון שצבר מהעסקה הראשונה, הוא המשיך לרכישת דירת שתי חדרים שלדבריו מאוד מבוקשות בעיר ● האזינו

תא''ל רן כוכב / צילום: אפרים לפיד נציג דו''צ

המלחמה על הנרטיב: מערך ההסברה הלאומי תפס את הבמה

חומרים ויזואליים מסייעים לספק הוכחות ● ראש מערך ההסברה ליאור חייט על הפרסום הפלסטיני שהאשים את ישראל בהרג ילדים בג'באליה: "בנינו תוכנית תקשורתית לפירוק המוקש הזה"

ישיבת הממשלה השבועית, 31.7 / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

רה"מ יאיר לפיד: "המבצע יימשך ככל שיידרש"

גורמי מערכת הביטחון תמימי-דעים כי המבצע השיג את מטרותיו, ויש לשמר את ההישגים לקראת סיום הלחימה, אך בשלב הזה לג'יהאד יהיה קשה להסכים להפסקת אש כשאין בידיו שום הישג ממשי ● רה"מ יאיר לפיד: "אנחנו פועלים בצורה ממוקדת ואחראית על מנת לצמצם למינימום פגיעה בבלתי מעורבים"

ולדימיר פוטין ושי ג'ינפינג במפגש השנתי של ''הפורום הכלכלי המזרחי'' בולדיווסטוק, רוסיה / צילום: Reuters

המזרח נגד המערב? פוטין ושי דווקא מהמרים על החלק הדרומי של העולם

עם הידרדרות היחסים עם המערב, מבקשות רוסיה וסין לארגן מחדש את מאזן הכוחות בעולם ולהטות את דרום כדור הארץ לטובתן באמצעות פרישת חסות, הלוואות והשקעות • בחלק מהמדינות הללו השליטים לא מעוניינים לעמוד לצד הדמוקרטיות, בהתחשב בכך שגם הם שולטים בסגנון סמכותני כמו פוטין ושי

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

וויקס ומאנדיי יציגו הפסדים, דיסני בונה על הסטרימינג: 5 דוחות שכדאי לשים לב אליהם השבוע בוול סטריט

מבול הדוחות בוול סטריט נמשך, והשבוע יצטרפו גם חברות ישראליות בולטות כאשר תחזיות האנליסטים הן להפסדים נוספים ● איך התרסקות שוק הקריפטו תשפיע על הכנסות בורסת הקריפטו קוינבייס, והאם יצרנית הרכב החשמלי ריביאן סוף סוף תדווח על מכירות משמעותיות?

אלפרד אקירוב / צילום: בן יוסטר

אלרוב לכלל ביטוח: הציגו פרוטוקולים וחוות-דעת בלתי תלויה לאישור רכישת מקס

פחות משבוע לתום הארכה שניתנה לכלל ביטוח להשלים את רכישת חברת כרטיסי האשראי, בעלת המניות הגדולה בחברה פנתה ליו"ר הדירקטוריון חיים סאמט ● "אין חולק כי עסקת מקס היא עסקה חריגה וגורלית, בין אם תתברר כעסקה מצוינת ובין אם תתברר כעסקה כושלת אשר, חלילה, תביאה לפי התהום", כתבו באלרוב

מסכי הטלוויזיה הסינית ביום חמישי. מראים את ניסויי הטילים של סין בעקבות ביקור פלוסי בטייוואן / צילום: Associated Press

מלחמת סין בטייוואן: שנת 1938 דופקת בדלת

סין חושבת שהיא הגיעה, או עומדת להגיע, לשוויון צבאי עם ארה״ב וגם שטייוואן רוצה לברוח ממנה ● התנהגותה בשבוע האחרון היא יותר מהוצאת קיטור ונראה שהיא מוכנה לקחת סיכונים שלא עלו עד כה על הדעת ● מנבכי ההיסטוריה חוזרים ובוקעים הקולות של שנות ה־30 של המאה הקודמת

זיאד נח'אלה, מנהיג הג'יאהד האיסלמי הפלסטיני / צילום: Reuters, Marwan Naamani

טילי נ"ט, ידע טכנולוגי ועשרות מיליוני דולרים: הזווית האיראנית במבצע עלות השחר

לג'יהאד האיסלמי יש תקציב שנתי של כ-100 מיליון דולר, שאת רובו מספקת איראן בתשלומים המועברים בעיקר דרך חלפני כספים ואגודות חברתיות כביכול ● טהראן מספקת בנוסף גם אמצעי לחימה, ובהם טילי נ"ט מתקדמים ● איך המשבר הכלכלי באיראן משפיע על תמיכתה בארגון הטרור, והאם ההסלמה הנוכחית תשנה את התמונה?

בורסת ת''א / צילום: שלומי יוסף

מדדי אג'יו לתיקי השקעות ביולי: תיקון זמני בחסות המיתון

לאחר ירידות משמעותיות בשוקי האג"ח והמניות מתחילת השנה, המשקיעים עומדים דרוכים על קו הזינוק במטרה לעלות על הגל, בתקווה שיבוא ● ההסבר התומך בכך הוא שהמיתון המסתמן בעולם יעצור את העלאת הריבית ויוביל אף לירידתה ● האומנם?

הרמטכ''ל אביב כוכבי, ראש הממשלה יאיר לפיד ושר הביטחון בני גנץ בפיקוד דרום ובעוטף עזה

המערכה הכלכלית של צה"ל מול משרד האוצר

העלות של מבצע צבאי מתחלקת להוצאות צבאיות מצד אחד ופגיעה במשק מהצד השני ●  חלק מהתקציב ימומן מתקציב משרד הביטחון, וחלק יצריך תוספת תקציבית מקופת המדינה ● כמה עלו מערכות קודמות ומה ההערכה לגבי "עלות השחר"?

מנכ''לים מקשיחים עמדות בזמן שהכלכלה מראה סימני התקררות / אילוסטרציה: Shutterstock, fizkes

מנכ"לים זונחים את הגישה החברמנית עם הופעת סימנים להתקררות הכלכלה

כשהתחזיות מתקדרות, מנהלי חברות מחזירים דרישות ברורות, בדיקה של רמת הביצועים ומקצצים בפינוקים כמו ספלים וחולצות