פרופ' חיים זנדברג, הפקולטה למשפטים, המכללה למינהל / צילום: איל יצהר
בכנס משבר הדיור של גלובס בשיתוף המכון לרפורמות מבניות במרכז ענב ביום א' בתל אביב, לא היה קשה לשמוע שפרופסור חיים זנדברג, מהפקולטה למשפטים במכללה למינהל, לא חסיד גדול של תקן 21 (התקן נקבע בשנת 2012 על ידי מועצת השמאים במטרה לבחון את כדאיותם הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית ועודכן בחודש יוני 2022).
ביריית הפתיחה למצגת שהציג זנדברג בנושא ״פגיעה בקניין הפרטי בתהליכי פינוי בינוי״ אמר כי ״קנה המידה לדירות התמורה בפרויקטים של פינוי בינוי מקפח וסותר את חוק כבוד האדם וחירותו״, והוסיף כי ״תקן 21, הוא סטנדרט המחייב את הרשויות המקומיות וכאשר העיקרון שלו הוא שתמורות לבעלי הדירות יהיו לפי המפתח הבא: דירה חדשה תמורת דירה ישנה. גם לסעיף 17 לחוק התחדשות העירונית התפיסה שהוגנבה היא שלכל דירה מגיעה בתמורה דירה חדשה״.
לדבריו, הסיטואציה הזו שכל בעל דירה מקבל דירה אחת בפרויקט של פינוי בינוי, היא רעה כי היא פוגעת בקניין הפרטי וגם באינטרס הציבורי. ״יש לנו אינטרס להגדיל את היצע הדירות, לא להגדיל את הצפיפות. יתרה מזו, אין פיצוי וזה אומר העברת עושר מאנשים שנמצאים במתחמי פינוי בינוי שהם לרוב חלשים, ליזמים שהם החזקים״.
שני מרכיבי הקניין
זנדברג הסביר שלכל בעל דירה יש שני מרכיבים של קניין, דירה ומנה ברכוש המשותף, שמופיע בכל נסח רישום של דירה. ״כשאנחנו מדברים על רכוש משותף אנחנו מדברים גם על זכויות הבנייה שהם נכס משותף לכל בעלי הדירות, המשמעות היא שאם הבניין מיועד להריסה, אזי הבעלות היא זכויות בנייה שיינתנו לקרקע".
לדבריו כשתקן 21 נקבע, הוא לא התחשב בחלשים אלא הגן על החזקים, ״מוזר מאוד שהכללים הללו נקבעו על ידי פקידי ציבור שתפקידם להגן על החלשים, התקן גם מתעלם מהרפורמה של מינהל מקרקעי ישראל״.
"אנחנו נמצאים בקטסטרופה תכנונית והדבר הראשון שצריך לעשות הוא לבטל את תקן 21, ולאשר פינוי בינוי בהתאם לשיעורי קומבינציה, תפקידן של הרשויות לסייע לבעלי הדירות לממש את הקניין ולא לפגוע בהם. להקדים את התכנון לחלוקת הזכויות ולנתק את התכנון מתקן 21, לתכנן ברמה הארצית, להתחשב בצרכי השוק ובתמהיל דירות, למנוע התערבות כובלת בשוק, ולאפשר לרוב לכפות על המיעוט רק במקרים של התנגדות אסטרטגית סחטנית ולהחזיר לבעלי המקרקעין במתחמי פינוי ובינוי את השליטה על פיתוח המתחמים".
גילוי מלא: הוועידה בשיתוף המכון לרפורמות מבניות