בנייה. ההקלות הפכו לחלק אינהרנטי מהמצב התכנוני בארץ / צילום: Shutterstock
הכותבת כיהנה בעבר כיו"ר ועדת הערר במחוז מרכז
אי ודאות, חוסר יציבות, חסמים תכנוניים ועודף רגולציה הם מושגים מוכרים בעולם הנדל"ן וכל מי שעוסק בתחום יודע שלא מדובר רק בסיסמאות אלא במציאות אמיתית.
במהלך השנים נעשו לא מעט פעולות ותיקוני חקיקה שנועדו לייעל ולפשט את הליכי התכנון והרישוי במטרה להגביר את הוודאות ולהסיר חסמים תכנוניים ובירוקרטיים.
אחד התיקונים האחרונים שנעשו במסגרת חוק התכנון והבנייה הוא ביטול מוסד ההקלות, שהפך לדבר שבשגרה בשנים האחרונות ובפרט במסגרת בקשות לפי תמ"א 38.
אם בתחילת הדרך נועדו ההקלות לאפשר גמישות תכנונית או לגשר בין תכנון מיושן למציאות התכנונית החדשה, הרי שבמרוצת השנים הן הפכו לחלק אינהרנטי מהמצב התכנוני ומסל הזכויות שבעל הקרקע ראה לנגד עיניו. היות ואישור הקלה גורר לרוב גם חיוב בהיטל השבחה, אישורן היווה כר פורה למחלוקות שמאיות ומשפטיות רבות שיצרו עומס נוסף על המערכת.
ב־1 בינואר 2023 ייכנס לתוקפו התיקון לחוק וממועד זה לא ניתן עוד יהיה לבקש הקלות בתוכניות חדשות שיאושרו מאותו מועד. ביחס לתוכניות ישנות ניתן יהיה להמשיך ולבקש הקלות לתקופת מעבר של שנתיים בלבד.
התיקון לחוק אמנם הותיר בידי שר הפנים אפשרות לקבוע בתקנות סטיות שרשות הרישוי תהיה מוסמכת לאשר ללא צורך בהליך של מתן הקלה, אלא שמדובר בשינויים מינוריים בעלי השפעה מועטה וזניחה על הבניין והסביבה.
המשמעות היא שלוועדות המקומיות והמחוזיות יוותר חלון זמן צר יחסית לאישור תוכניות חדשות ועדכניות שגם אותן צריך יהיה לנסח בקפידה על מנת לייצר מוצר תכנוני ברור ופשוט ליישום שגם יותיר מרחב גמישות מושכל.
הצלחתו של מהלך זה עשויה להביא לשינוי אמיתי בהליכי התכנון בישראל ולתרום באופן ממשי לוודאות וליציבות המיוחלים.
עם זאת, יש לתת את הדעת לכך שהכנסת סעיפי גמישות בתקנון התוכנית עצמה, עלולה להמשיך ולייצר מחלוקות לרבות בהיבטים של היטל השבחה.
כך למשל, הוראה בתוכנית המקנה גמישות במספר קומות החניה התת קרקעיות או בשימושים שיותרו בהם במידה ויחול שינוי בתקני החניה הנדרשים לעת הוצאת היתר הבנייה, תמנע אומנם את הצורך באישור מחודש של הוועדה המקומית או בנקיטה בהליך תכנוני נוסף, אולם תעורר את השאלה האם מדובר בהוראה משביחה או להפך.
זאת, בשים לב לכך שברגיל, בחינת ההשבחה נעשית למועד אישור התוכנית ולא למועד הוצאת היתר הבנייה.
הוראה מסוג זה יכולה אף לעורר את השאלה המקדמית האם מדובר בזכויות צפות המתגבשות רק בשלב היתר הבנייה, באופן המעביר את שלב בחינת ההשבחה למועד זה במקום מועד אישור התכנית.
מחלוקת מסוג זה יכולה במקרים מסוימים להשפיע באופן מכריע על הכלכליות של פרויקט ולמנוע את מימושו גם אם מבחינת הליך הרישוי ניתן לאשרו במסלול הירוק.
האתגר אפוא הוא לא רק לנסח את התוכניות מתוך תפיסה של 'תכנון חושב רישוי', אלא גם מתוך הבנה עמוקה של הממשק הקיים בין עולמות התכנון והרישוי לעולם ההשבחה.
ואולי, הפתרון הוא בכלל לערוך ריביזיה במנגנון על פיו נגבה היום היטל ההשבחה.
ימים יגידו.