גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רפורמת המידע במשכנתאות נכנסת לתוקף: מה היא תספק, ומה תצטרכו לחשב לבד

בסוף אוגוסט תיכנס לתוקף הרפורמה שנועדה להקל על תהליך ההשוואה בין הבנקים בטרם לקיחת המשכנתה ● בין השאר, הבנקים יצטרכו להציג למבקשי המשכנתאות את גובה הריבית הכוללת בהתאם לתחזיות, סך התשלומים הצפוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר

לוקחים משכנתה? כך תפיקו את המירב / אילוסטרציה: Shutterstock
לוקחים משכנתה? כך תפיקו את המירב / אילוסטרציה: Shutterstock

בסוף החודש, רגע לפני שהילדים יחזרו לבית הספר, תיכנס לתוקף רפורמה בשוק המשכנתאות שיזם בנק ישראל, בה הבנקים יצטרכו לתת למבקשי המשכנתה מסמכים בפורמט אחיד על מנת להקל עליהם את ההשוואה בין הבנקים. הרפורמה הגיעה אחרי בדיקה שערכה רשות התחרות בתחילת השנה שעברה, ממנה עלה שלנוטלי משכנתאות קשה להשוות בין הצעות המחיר וגובה הריביות שמעניקים הבנקים השונים.

משכנתה היא ההלוואה הגדולה ביותר שלוקח משק הבית. כיום, המשכנתה הממוצעת עומדת על כמיליון שקל, ולהוזלת הריביות עליה יש משמעות כלכלית נרחבת. עם זאת, לפי הבדיקה של רשות התחרות, רק 44% מהלווים קיבלו הצעת מחיר מאושרת מבנק נוסף לבנק ממנו לקחו את הלוואת המשכנתה. ובמילים אחרות, יותר מחצי מהלווים כלל אינם עורכים השוואת מחירים כאשר הם לוקחים משכנתה.

 

דבר נוסף שעלה מהבדיקה היה שגם במקרים בהם נערכה השוואת מחירים, הלווה היה יכול להגיע לחיסכון גדול פי שניים ואף שלושה מהחיסכון בפועל, אך לא הצליח לעשות זאת כי יכולת ההשוואה בין ההצעות השונות שניתנו לקתה בחסר. בעקבות זאת, בנק ישראל ערך מספר שינויים מרכזיים בנתונים שכל בנק חייב להציג ללווים כאשר הם נכנסים לתהליך לקיחת המשכנתה. אז איך תוכלו להפיק מהרפורמה את המירב?

השלב הראשון: סכום החזר חודשי צפוי

המסמך שהבנקים יספקו הוא אישור עקרוני וזהה. אישור זה יהיה מפורט יותר מהקיים כיום: הוא יכלול את הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים הצפוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר. בעשור האחרון הריבית הייתה אפסית, והמדדים היו נמוכים - בהתאם השינויים בהחזר החודשי היו מינוריים. כעת, כאשר נכנסנו לתקופה בה יש העלאות ריבית תכופות ומדדים גבוהים, ההחזר החודשי יכול לעלות במהרה ובצורה ניכרת.

לעיתים, מרוב רצון לסגור כבר את העסקה, אנו בונים משכנתה בה ההחזר החודשי שלנו קרוב ליכולת המקסימאלית שאנחנו יכולים להרשות לעצמינו, ומניחים שבעתיד יעלה השכר ואם יעלה התשלום החודשי - אנחנו נסתדר. אולם, לא מן הנמנע שלא תמיד אנחנו מעריכים בצורה ריאלית את גובה התשלום החודשי לאחר העליות ולכן נתקשה להתמודד איתו.

מכיוון שמדובר בהלוואה ארוכה למשך שני עשורים לפחות, הבנק ייתן לכם אומדן על התפתחות התשלומים בהתאם לתחזיות שונות, ממנו תוכלו לקבל החלטה מושכלת לגבי היכולת לעמוד בהחזר לאורך זמן. מכיוון שאף אחד לא יודע איך יראה העתיד, יכול להיות שהתשלומים בפועל יהיו גבוהים או נמוכים יותר, ולכן מדובר באומדן שנערך לפי תחזיות שנגזרות ממחירי אגרות החוב הממשלתיות ומשקפות את ההערכות בשוק ההון לגבי ההתפתחות העתידית של הריביות והאינפלציה. כל הבנקים יתבססו על אותן התחזיות שיפורסמו על ידי בנק ישראל, כדי שבסיס ההשוואה יהיה אחיד.

השלב השני: הסלים הגנריים

באישור העקרוני שמעניקים הבנקים יופיעו שלושה סלים אחידים. על מנת לקבל הצעות ריביות זהות לסלים האחידים שיקלו עליכם את ההשוואה בין הבנקים השונים, תצטרכו להודיע לבנק מהו אורך המשכנתה שאתם מבקשים. תזכרו לבקש את אותו אורך משכנתה בכל הבנקים אליהם אתם פונים, כיוון שאם תבחרו בבנק אחד במשכנתה ארוכה יותר ובאחר קצרה יותר - הריביות עשויות להיות שונות וסך ההחזר יהיה שונה, וזה יקשה על ההשוואה. בכל אחד מהסלים יוצגו גם הריבית הכוללת החזויה וגם סך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתה.

 

הסל הראשון הוא משכנתה "חסרת סיכון", קרי 100% מסכום המשכנתה נלקח בריבית קבועה לא צמודה. מדוע זו משכנתה "חסרת סיכון"? מהסיבה שכאשר אתם בוחרים במסלול הזה, מכאן והלאה אתם לא חשופים כלל לסיכונים כמו אינפלציה או עליית ריבית בנק ישראל - התשלום החודשי יהיה קבוע. השוואה בין מספר בנקים לגבי משכנתה 100% קבועה לא צמודה לטווח זמן זהה יכולה לספק אינדיקציה לגבי איך כל אחד מהם מתמחר את כלל הסיכונים.

הסל השני הוא "סל השלישים": שליש מהסכום בריבית קבועה לא צמודה, שליש מהסכום בריבית צמודה למדד ומשתנה (מה שקרוי "עוגן") ושליש מהסכום בריבית צמודה לפריים. הצעת השלישים הפכה להצעה גנרית שמקבלים מהבנקים, כאשר בפועל היא לא אופטימלית עבור רוב האוכלוסייה. עם זאת, היא נותנת מושג כללי על טווח הריביות בכל אחד מהמסלולים הנפוצים. תשימו לב שההצמדה במסלול העוגן כפולה - גם העוגן עצמו משתנה כל חמש שנים, וגם המסלול צמוד למדד. אם אתם בוחרים במסלול זה, תבדקו היטב איך הוא צפוי להתפתח.

הסל השלישי מורכב משני חצאים: חצי מהסכום בריבית קבועה לא צמודה וחצי מהסכום בריבית צמודה לפריים. סל זה חדש יחסית ומתאפשר רק לאחר שבנק ישראל התיר לקחת עד שני שלישים בריבית צמודה למסלול הפריים, במקום השליש שהיה נהוג עד אותה העת. צריך לזכור שמסלול הפריים הוא המסלול הזול ביותר שיציעו לכם (גם כעת, כאשר ריבית בנק ישראל עולה), אך בהמשך הדרך הוא ישתנה בכל פעם שבנק ישראל יעלה את הריבית. לכן, אתם חשופים לשינוי בכל עת.

השלב השלישי: הסל שלכם

הסלים הגנריים אמורים לעזור לכם לקבל מידע כללי על הבדלי העלויות בין הבנקים השונים. אולם, משכנתה נכונה היא משכנתה שמתאימה בדיוק להתפתחות משק הבית שלכם, להתחייבויות נוספות שיש לכם, לצפי שלכם להכנסות חד־פעמיות ולהעלאת משכורות. לצד ההתפתחויות השונות בהחזר, בכל אחד מהמסלולים יש גם התנהגות שונה בשינויים, פריסות, פירעון מוקדם וכדומה. לכן, מומלץ שלצד שלוש ההצעות הגנריות שנותנים לכם הבנקים, תבנו סל שמתאים לכם ומשקף את הסיכון שאתם מוכנים לקחת, ותבקשו הצעה עליו מכל הבנקים אליהם אתם פונים. כך, יהיה לכם סל זהה נוסף שמתאים יותר לצרכיכם, כנקודת פתיחה למו"מ עם הבנקים.

השלב הרביעי: מו"מ והתאמות

קבלת ההצעות על הסלים היא נקודת פתיחה בלבד. אלא שבפועל הריבית שאתם יכולים להגיע אליה באמצעות מו"מ אינטנסיבי עשויה להיות נמוכה הרבה יותר מההצעה הראשונה שתקבלו. כמו כן, מרבית המשכנתאות גם אינן נוטות להסתיים באופן אחיד - יהיו מסלולים שיסתיימו מוקדם מהצפוי (היקרים ביותר בדרך כלל), ויהיו מסלולים שיפרסו לתקופה ארוכה יותר (הגמישים יותר בדרך כלל, שיהיה ניתן לקצר בהמשך הדרך).

השינוי באורך המסלולים נובע גם ממגבלה של יכולת ההחזר, שממנה נגזר שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה. לכן, חלק מהמסלולים נפרסים על טווח ארוך יותר על מנת להפחית את גובה ההחזר החודשי. צריך לזכור שככל שהפריסה ארוכה יותר, ההחזר הכולל יקר יותר, ולכן כל משכנתה מוצאת את האיזון שלה לגבי אורך המסלולים.

בשלב הזה, לאחר שקיבלתם מושג על הבדלי העלויות בין הבנקים השונים באמצעות הסלים הגנריים, ולאחר שקיבלתם מושג כללי כמה יעלה סל שפחות או יותר יתאים לצרכיכם, הגיע הזמן למו"מ, לכל הפחות עם שני בנקים, להוזלה ולהתאמה ספציפית של הסל שמתאים לצרכיכם.

השלב החמישי: כמה מילים על מיחזור

במסגרת הרפורמה במשכנתאות, יורחב גם המידע שניתן ללווה שבוחן כדאיות למחזר את המשכנתה. בנוסף לריבית עבור המשכנתה הקיימת, אותה צריך להשוות לריבית המוצעת על ידי הבנק החדש הממחזר, צריך לדעת גם את עלות העמלות השונות ובעיקר עמלת פירעון מוקדם (עמלה שמשלמים אם מעוניינים לפרוע את המשכנתה לפני תאריך הפירעון שלה). אם עמלת הפירעון המוקדם מסתכמת בסכום גבוה מאוד, ייתכן שהצעת המיחזור לא אטרקטיבית, על אף שהריביות של הבנק החדש הממחזר נמוכות יותר.

על כן, הבנק יצטרך לתת ללווה מידע על הריבית החזויה על יתרת התשלומים אשר לוקח בחשבון את הסכום בפועל שיצטרך הלווה להחזיר, כולל עמלת הפירעון המוקדם ועמלות נוספות אם ישנן. זאת, על מנת להקל על ההשוואה לריבית המוצעת על ידי הבנק החדש הממחזר, ולקבל החלטה על כדאיות המחזור בהתאם לעלויות הכוללות שלו.

בנוסף, הזמן שנותר עד לעדכון הקרוב של הריבית במסלולי העוגן המשתנים, שצפויים לשנות את הריבית אותה משלם הלווה, עשויים להפוך הצעת מיחזור שאיננה אטרקטיבית כעת לאטרקטיבית לאחר השינוי. לכן, הבנק יצטרך להסב את תשומת ליבכם לתאריך הקרוב שבו צפויה הריבית להשתנות על מנת שתוכלו בתאריך זה לשוב ולבחון כדאיות מיחזור.

עוד כתבות

עו''ד דוד ליבאי / צילום: תמר מצפי

הלך לעולמו שר המשפטים לשעבר דוד ליבאי

ליבאי כיהן כשר המשפטים בכנסת ה-13 בממשלת רבין מטעם מפלגת העבודה ● בתפקידו כשר המשפטים דאג, בין השאר, לחקיקת רפורמה בדיני המעצרים והחיפושים ולחקיקתו של חוק הסנגוריה הציבורית ● היה שותף לחקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו וחוק יסוד: חופש העיסוק

שי ג'ינפינג, נשיא סין, עם מזכיר המדינה האמריקאי אנתוני בלינקן בבייג'ינג / צילום: Reuters, LEAH MILLIS

סין והמערב: בינתיים ממשיכים לדבר ולחרוק שיניים

מזכיר המדינה האמריקאי מגיע לבייג'ינג עם הפתעה לא נעימה: טיוטת סנקציות על בנקים סיניים, התומכים בתעשיית הנשק הרוסית ● איך לדבר עם סין? איך לחזות את מניעיה ומהלכיה? ומה לעשות במרגליה, ביישומוניה ובסטודנטים שלה? הדמוקרטיות המערביות מוסיפות להתלבט

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

עליות קלות בנעילת הבורסה; נובה טיפסה ב-4%, נייס ב-3%

ההתפתחות הבטחונית בצפון העיבה על הבורסה ● השקל נסחר בתנודתיות מול הדולר ● אלארום זינקה ב-20% ● מאסיבית, יצרנית מדפסות התלת מימד צנחה ב-13% ● דלק חתמה על העסקה לכניסתה של ענקית האנרגיה ENI לאיתקה ● בנק אוף אמריקה ממליץ על שתיים מ"שבע המופלאות"

מטבע דני עתיק. האוסף של ברון מוערך בכ-72 מיליון דולר / צילום: Shutterstock, ABARONS

בעשרות מיליוני דולרים: אוסף המטבעות העתיק שעומד למכירה

מתוך חשש לעתיד התרבות הדנית, יצרן החמאה לארס אמיל ברון, שאסף מטבעות, מדליות ושטרות חוב, אסר על מכירתם במשך 100 שנים ● כעת האוסף מותר למכירה, והוא שווה סכום עתק

אפל. החברה המבטיחה של 2024? / צילום: Shutterstock

"תהיה הפתעת השנה": זו המניה המומלצת ביותר של בנק אוף אמריקה

המכירות נופלות, היא לא נמצאת בשוק הבינה המלאכותית, ומתחילת השנה מנייתה איבדה 10.7% ● למרות הכול, בבנק אוף אמריקה מאמינים שענקית הטכנולוגיה אפל צפויה להתאושש בחצי השני של השנה

שכונת אשכול ברובע שדה דב / הדמיה: משרד האדריכלים תכנון נוף

בשווי מעל 100 מיליון שקל: עיריית תל אביב מוכרת מגרש ענק בשדה דב

עיריית תל אביב מוכרת מגרש בן כ-4 דונמים בשכונת אשכול בצפון העיר, ששוויו הוערך בכ־115 מיליון שקל ב־2021 ● רמ"י ומשרד השיכון פרסמו מכרזים להקמת מעל 8,000 יח"ד ברחבי הארץ ● והוועדה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה תוכנית ראשונה לפינוי-בינוי בעתלית ● חדשות הנדל"ן

בארה"ב שואלים: איך "יהודים הם נבלים ומחבלי חמאס הם גיבורים"?

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: איראן חותמת על שמונה הסכמים כלכליים וביטחוניים עם פקיסטן ● התקשורת בלבנון דנה בשאלה איך תיראה המדינה ביום שאחרי הלחימה ● והמחאות נגד ישראל בקמפוסים תופסות את הכותרות בארה"ב ● כותרות העיתונים בעולם

מנכ''ל מקורות, עמית לנג / צילום: מקורות

מקורות ואיגודן יקימו מרכז מחקר וחדשנות לאומי לתחומי המים

המרכז יוקם בחממה הטכנולוגית של איגודן שתוקם באזור ראשון לציון על פני שטח של כ-2 דונם ותכלול מעבדות, חדרי הדרכה וחממת מחקר לחוקרים מהאקדמיה ומהשוק הפרטי

חייל אוקראינה מכין כטב''מ פוסידון לשימוש / צילום: ap, Efrem Lukatsky

טילים במקום מטוסים: המדינה שקונה נשק ב-50 מיליארד דולר

בצל היקף השימוש בכטב"מים במלחמת רוסיה־אוקראינה, לטביה תספק לאוקראינה כטב"מים • צבא הפיליפינים קנה טילי שיוט מהודו בעלות של כ-375 מיליון דולר ● פולאריס משיקה אופנועי שלג צבאיים חדשים ● השבוע בתעשיות הביטחוניות 

חברת הייעוץ מקינזי / צילום: Shutterstock, T. Schneider

בגלל פרשת האופיואידים: מקינזי תחת חקירה פלילית בארה"ב

משרד המשפטים בארה"ב חוקר את העצות שנתנה מקינזי ליצרניות אוקסיקונטין ומוצרי אופיואידים אחרים

ריי דליו / צילום: Reuters, Thomas Mukoya

המשקיעים בקרן הגידור המפורסמת לא מרוצים ודורשים את הכסף

משקיעים בקרן של ריי דליו טוענים שהם מתוסכלים מהתשואות בשנים האחרונות ● רבים מהמשקיעים המוסדיים שהשקיעו סכומי כסף גדולים מושכים את כספם ● "יש לנו אכזבה לאורך תקופה ארוכה", מספרת אחת מהמשקיעות בקרן

חשיפת הבעלים האמיתיים של חברה בע''מ בזמן גירושים / צילום: Shutterstock

העביר מניות לאחיו ללא תמורה, הגרושה תבעה מחצית. מה קבע ביהמ"ש?

האם מניות החברה שבבעלותו, שהעביר הבעל לאחיו במהלך הנישואים, נעשתה בתום-לב - או שמא מדובר בהעברה פיקטיבית לצורך הברחת החברה מאיזון המשאבים שנערך בין הבעל לאישה בעת הגירושים? בשאלה זאת דן בית המשפט לענייני משפחה בקריות במשך 12 שנה ● מה נפסק בסופו של דבר?

אסדת הקידוח איתקה. בעיגול: יצחק תשובה / צילום: אתר החברה, שלומי יוסף

האם העסקה הזו תשנה את מומנטום המניה של יצחק תשובה?

החברה הבת של קבוצת דלק סיכמה על רכישת פעילות נפט וגז בים הצפוני, לפי שווי של קרוב למיליארד דולר, בדרך של מיזוג ● איתקה צופה כי בעקבות הרכישה תחלק דיבידנדים שמנים לבעלי המניות שלה בשנתיים הקרובות ● אז למה מניית החברה נופלת בבורסת לונדון?

רונן דר (מימין) ועמרי גלר, מייסדי Run:AI / צילום: Run:AI

עכשיו זה רשמי: אנבידיה קונה את החברה הישראלית הזו בסכום עתק

אנבידיה הודיעה על רכישת חברת הסטארט-אפ ראן איי.איי (Run:AI), בסכום המוערך בכ-720 מיליון דולר, מתוכם 100 מיליון דולר יוקצו לשימור יזמים ועובדים ● החברה פיתחה מערכת הפעלה למעבדים גרפיים, המשפרת את יעילות פעילותם

מייסדי קרן פיקצ'ר קפיטל מימין לשמאל: ראקש לונקאר, דן אמיגה, מיקי בודאי ומייק פיי./ צילומים: עמרי אראל, קייט רני, MKJ photography, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

המהלך שהפתיע את ענף הסייבר: מנכ"ל איילנד ינהל במקביל גם קרן השקעות

מייק פיי, מנכ"ל איילנד, הספקית הגדולה ביותר של פתרונות סייבר לתחום הדפדפנים, מצטרף כשותף מנהל בקרן ההון סיכון פיקצ'ר קפיטל ● המהלך עשוי ליצור, לכאורה, ניגוד עניינים בין עסקאות השקעה או שותפות בתוך איילנד לבין עסקאות שתערוך הקרן ● "אני מכבד ומקיים את חובות הנאמנות שלי כמנכ"ל איילנד", אומר פיי

אוהלי המחאה הפרו־פלסטינית באוניברסיטת קולומביה / צילום: Reuters, Caitlin Ochs

הקמפוסים בארה"ב רותחים, ובישראל חוששים מגל חרמות

ההפגנות האנטישמיות והאנטי־ציוניות ברחבי הקמפוסים בארה"ב, ובראשן בקולומביה, הגיעו לשיא עם סגירת שערי האוניברסיטה שבלב מנהטן, וכבר עכשיו הן זולגות מעבר למדשאות והופכות לגל חרמות לא מוצהר על חוקרים ישראלים ● "הממשלה צריכה להתעורר לפני שייווצר פה נזק בלתי הפיך", אומרת פרופ' מלאת שמיר, סגנית נשיא אוניברסיטת ת"א לבינלאומיות

נתב''ג. השהייה נוספת של הקווים לתל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

חברות התעופה שמאריכות את ביטולי הטיסות לישראל

רוב חברות התעופה חזרו לפעול בישראל לאחר שהפסיקו את הטיסות בעקבות המתקפה מאיראן, אך עדיין יש כאלה שמהססות ● שתי חברות תעופה האריכו היום את תוקף השהיית הטיסות לארץ

מארק צוקרברג / אילוסטרציה: גלובס

הבשורה של צוקרברג שהזכירה למשקיעים תקופות אחרות, ולמה לגוגל נוצרה סיבה לדאגה?

מטא אכזבה בגדול את המשקיעים עם תחזית פושרת לרבעון הבא, למרות שהכתה את התחזיות בשורת הרווח וההכנסות ● אוראל לוי, מור קרנות נאמנות: "השוק חושש שטרנד ה-AI לא מצליח לייצר הכנסות" ● וגם: למה אחרי פרסום הדוח של מטא צנחה מניית אלפאבית במסחר המאוחר ומי עוד צפוי להיפגע מאפקט הדומינו?

עלי רזא אסגארי, שהיה גנרל במשמרות המהפכה ועקבותיו נעלמו ב-2007 / צילום: ויקיפדיה

האיראנים טוענים: בכיר במשמרות המהפכה ערק לארה"ב. ומה הקשר הישראלי?

סוכנות הידיעות איראן אינטרנשיונל מדווחת כי עלי רזא אסגארי, בכיר לשעבר במשמרות המהפכה שעקבותיו נעלמו ב-2007, מתגורר בארה"ב תחת זהות בדויה ● אסגארי נחשב לדמות קרובה מאוד לראש הזרוע הצבאית של חיזבאללה, עימאד מורנייה, שחוסל ב-2008 בסוריה

מייסדי Deci / צילום: יח''צ

דיווח: אנבידיה בדרך לרכוש חברה ישראלית נוספת

חברת הסטארט-אפ דסי (Deci AI), אחת משלוש החברות הישראליות המפתחות מודלים של שפה, הוקמה לפני ארבע שנים בלבד וגייסה עד כה 55 מיליון דולר ● אמש רכשה אנבידיה את ראן איי.איי (Run:AI) הישראלית, בכ-680 מיליון דולר