צילום: עמית גורן, סותבי'ס ישראל נדל''ן
במלון דה ג'אפה, ליד שוק הפשפשים ביפו, מוצע למכירה אחד הנכסים היקרים ביותר בישראל: פנטהאוז ענק ממדים, שבעליו, איל הנדל"ן היהודי-אמריקאי אייבי רוזן, מבקש תמורתו 65 מיליון דולר.
● הבריחה של הרוכשים והעסקאות הכי יקרות: כך נראה שוק היוקרה הישראלי ב־2022
איך נראה פנטהאוז שעולה יותר מ-200 מיליון שקל? בעיקר עם הרבה מאוד מרחב. קומת המגורים, שמתפרשת על 1,500 מ"ר, מרוהטת לחלוטין ומוקפת בחלונות שמשקיפים על יפו העתיקה והים התיכון.
ישנם חמישה חדרי שינה, חלל משותף רחב ידיים, חדר כושר קטן, מטבח גדול פתוח ולצידו מטבח מעט קטן יותר וסגור, חדרי אמבטיה מעוצבים להפליא וגם מערכת בית חכם.
חדר הארונות ביחידת ההורים כל כך גדול, שאפשר לגור בו. וזה לא הכל - הקירות בחלל המשותף בפנטהאוז מודולריים, כך שניתן להזיז אותם כדי לשחק עם המרחב. למשל, פעם לסגור את חדר העבודה, פעם לפתוח לרווחה. קומת הגג גם לא מאכזבת. 1,000 מ"ר של גינה פרטית עם הנוף עוצר הנשימה של נמל יפו. הקונה של הנכס יהנה גם משירותי המלון, שכוללים חניה, בריכה וצוות אחזקה במידת הצורך.
על עיצוב הפנטהאוז אחראי האדריכל המפורסם פיצו קדם, שמתמחה בבניית בתי מגורים לאלפיון העליון. קדם קיבל מהבעלים צ'ק פתוח - רשות לעצב את הפנטהאוז ללא כל הגבלת מחיר.
הפנטהאוז נמצא על המדף כבר שנתיים, ובחצי השנה האחרונה עבר לשיווק על ידי סותבי'ס נדל"ן ישראל. כחלק ממאמצי החיפוש אחר קונה, אם גורם חיצוני (למשל עורך דין או מתווך מחוץ לחברה) יעשה את החיבור לקונה הרלוונטי, הוא יהנה מעמלה של 1%. סותב'יס עצמה תקבל 2% מסכום הרכישה הסופי.
"יש לקוחות ישראלים שמתעניינים"
מי קהל היעד של נכס בקנה מידה כזה? "הלקוחות שמתעניינים בנכסים כאלו בתקופה האחרונה הם דווקא ישראלים, גם בפנטהאוז הזה", מספר ל"גלובס" איתי גורביץ', מנהל שיווק סותבי'ס נדל"ן ישראל. "אני לא יכול לנקוב בשמות, אבל היו לנו שני לקוחות שהתעניינו בחודש האחרון, אחד היה בעלים של רשת אופנה גדולה מאוד והשני איש עסקים מוכר. עד לפני הקורונה, קהל היעד היה בעיקר תושבי חוץ, ועכשיו דברים השתנו, והביקוש הוא חצי מתושבי חוץ וחצי מישראלים. בעקבות התפתחות ההייטק בישראל, יש לא מעט הייטקיסטים שעשו אקזיטים יפים והפכו לקהל אצלנו. אנחנו מטפלים עכשיו בכמה לקוחות בני 30 בערך שנפגשו עם סכומים מאוד גדולים של כסף, והם מחפשים דירה ב-40-50 מיליון שקל. יש להם דרישות לדירות של 200-300 מטר בלב תל אביב עם גג. יש גם הרבה תושבים חוזרים שבאים עם הרבה כסף".
עבודת השיווק של דירות האולטרה-יוקרה מכוונת מראש לקהל מאוד מצומצם. "זו לא מודעה ששמים בעיתון, ויש לקוחות שעומדים בתור כדי לקנות. זה לא הנכס הזה", אומר גורביץ'. "השיווק הוא בינלאומי, דרך הפצה בסניפי סותב'יס בעולם, דרך יחסי ציבור בחו"ל, פניה ממוקדת ללקוחות והפצה של רשימות סודיות שמכילות רשימה מוגבלת של לקוחות".
איך קובעים תג מחיר של 65 מיליון דולר?
"המחיר נקבע על ידי שמאים וגם על ידי בעל הנכס. במקרה הספציפי, הערך של הנכס הוא לא רק לפי המטר, יש גם השקעה בעיצוב, יש מעצב ואדריכל מאוד מוכר. יש חישוב של ההשקעה בריהוט, הפנטהאוז מרוהט עד לרמה של מזלגות, סכינים ומכונות אספרסו. יש גם תוספת של הייחודיות של הנכס, כי לא מדובר בעוד דירה. הוא גובל בין נדל"ן לאומנות".
דירה בלי ריהוט לא תהיה קלה יותר למכירה?
"זה תלוי. יש קהל לדירות מרוהטות ויש קהל שמחפש להיכנס ולעצב בעצמו ולפי טעמו. בפנטהאוז מדובר בפיצו קדם, מעצב בעל שם עולמי, ויש אנשים שמחפשים את העיצוב שלו ואוהבים את הקו הנקי שלו. במקום לבוא ולהתחיל לעצב מחדש, הם יכולים פשוט להיכנס ולגור. יש גם קהל של אספני נכסים, שמחפשים יצירות של עיצוב פנים ואדריכלות להוסיף לאוסף שלהם. אז כאן אנחנו מחפשים את הלקוח הנכון, שיש לו תקציב, שזה יקלע לטעם שלו וגם שירצה לגור ביפו או להגיע לפה כשהוא בחופשות, ויש גם כאלו".
כשימצא קונה - איך התשלום יתבצע?
"חלק לוקחים משכנתה או הלוואה כי זה משתלם יותר מבחינה עסקית וחלק פשוט מעבירים את הסכום כמו שהוא בהעברה בנקאית. לרוב זה מתנהל דרך חשבונות נאמנות ועורכי דין, אז חלק מהסכום מופקד עד שנסגרת העסקה באופן סופי והכל מאושר. אז הכסף עובר לבעל הנכס, ואחר כך למשרד התיווך".