תקרת הפטור ממס על שכר דירה צפויה לזנק בינואר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
שכר הדירה קופץ בחודשים האחרונים, ועדות לכך ניתן למצוא גם בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחודש יוני. על פי הנתונים, מי שחידש חוזה בחודש יוני נדרש לשלם 3% יותר מאשר בחוזה הקודם. אם מדובר בשוכרים חדשים, בעלי הדירות העלו את המחיר ב־6.5% בממוצע. ברשתות החברתיות ובמשרדי התיווך מדברים על עליות חדות יותר באזורי הביקוש.
■ מומחה לבועות פיננסיות מזהיר: "לא הייתי קונה עכשיו דירה"
■ משבר השכירות: שיא במספר תביעות הפינוי שמגיעות לבתי המשפט
■ ההזדמנות הוחמצה: חוק המזומן יכול היה להיות הדרך להסדרת שוק השכירות | רו"ח קובי זליכה, דעה
עם זאת, יש סיכוי שבינואר נראה גל נוסף של התייקרויות, משום שהמיסוי על בעלי הדירות מתעדכן ויאפשר לגבות סכום גבוה יותר ולא לשלם עליו מס הכנסה. נכון להיום קיימים שלושה מסלולי מס למשכירי דירות, שהפופולרי שבהם מאפשר פטור מלא מתשלום על שכר דירה עד לתקרה מסוימת. אם עוברים את התקרה חלה חובת מס. הרציונל הוא שישתלם לבעלי הדירות להשכיר את הנכסים שלהם במחיר סביר, וכך לא ישלמו מס.
לדוגמה, תקרת הפטור הנוכחית עומדת על 5,196 שקל בחודש. נכס המושכר ב־5,000 שקל לחודש אינו מחויב כלל במס במסלול הפטור, אך כזה המושכר ב־5,300 מחויב בתשלום. כך, לבעלי הדירות משתלם לעתים לגבות פחות ולשלשל לכיסם סכום נטו גבוה יותר.
אז מה קורה בינואר? תקרת הפטור הצמודה למדד המחירים לצרכן מתעדכנת בהתאם לעליית המדד. קשה לומר בוודאות מה יהיה גובה הפטור בינואר, אך ניתן להעריך כי במצב הנוכחי, שבו האינפלציה עומדת על קרוב ל־5% בשנה, תעלה התקרה בלפחות 200 שקל בחודש לרמה של כ־5,400 שקל לפחות. כך, לבעלי הדירות שמשכירות בפחות מסכום זה משיקולי מס יהיה תמריץ לדרוש שכר דירה גבוה יותר.
"התקרה הופכת להיות לא רלוונטית"
"כל המחירים עולים, וגם תקרת הפטור תעלה אבל לדעתי לא מספיק. הרציונל בקביעת הפטור היה לתת לאנשים גמישות. אם אני גר במקום אחד ושוכר במקום אחר לא הגיוני לגבות ממני מס. עכשיו כשהמחירים עולים יש היגיון בעליית התקרה", אומר עו"ד מאיר מזרחי. לדבריו, דמי השכירות עולים בקצב גבוה יותר משמעותית מהנתונים שעליהם מצביעה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. להערכתו, "מחירי השכירות עולים ברמה כזו שהתקרה הופכת ללא רלוונטית. נוצר מצב הפוך, שבו לאנשים משתלם לדרוש שכר דירה גבוה וגם לשלם את המס. דווקא העלאת תקרת הפטור בצורה חדה יותר, לרמה שתשקף את מה שקורה בשוק, יכולה אולי לצנן במעט את עליות המחירים".
"העלאת תקרת הפטור הצפויה בסכום של כ־250 שקל היא לעג לרש", אומר עו"ד ורו"ח שי עינת, מומחה למיסוי מקרקעין, "שכן ראינו השנה עליות של 10%־20% בדמי השכירות. גם ככה התקרה הקבועה בחוק נמוכה וכעת היא עלולה להפוך לאות מתה. חלק מבעלי הדירות יעדיפו לא לדווח על הסכום העודף מעל התקרה הפטורה שחייב במס. שכן דיווח משמעו פתיחת תיק במס הכנסה וביצוע חישוב מורכב, דבר שמרתיע רבים. המהדרין יעדיפו לעבור למסלול מס של 10% הנוח יותר מבחינת תפעולית ואינו מצריך פתיחת תיק במס הכנסה".
מה צריך האוצר לעשות?
"לעדכן את תקרת הפטור לסכום ריאלי בהתחשב בעליות האחרונות, או לחלופין לבטל את חוק הפטור ולהותיר את מסלול המס של 10%.
"ממליץ לאוצר לפתוח הליך של גילוי מרצון"
"מעבר לכך בהתחשב בכך שישנם בעלי דירות רבים שקיבלו דמי שכירות מכובדים בשנים האחרונות ולא דווחו ולא שילמו מס כדין, אני ממליץ לאוצר לפתוח במבצע של גילוי מרצון ביחס לבעלי דירות, לאפשר להם לדווח על דמי שכירות שקיבלו ולא שילמו עליהם מס, ללא פתיחה בהליך פלילי ותוך ביטול קנסות. הרווח יהיה לשני הצדדים - בעלי הדירות יישרו קו ויוכלו לישון בשקט. האוצר יגבה סכומי מס אדירים ויכניס לרשת המס בעלי דירות רבים שנמצאים מתחת לרדאר. בתום המבצע ועל מנת לתמרץ רבים להצטרף אליו אני ממליץ לרשות המסים להתחיל מבצע אכיפה נוקשה בשוק הדיור. לרשות המסים ישנים כלים מחשוביים רבים לאתר מעלימי מס מדמי שכירות. זה רק שאלה של רצון ושל יכולת כוח אדם".
עו"ד שלומית משה, שותפה במשרד דנינו, שי משה: "אני יכולה להעיד מן הפרקטיקה בתחום שבמקרים של דירות שאינן דירות יוקרה, דירות בסדר גודל של 3 מיליון שקל,
המשכירים מאוד יצירתיים ומנסים למצוא דרך מילוט מלדווח ולא רק בגלל עצם תשלום המס. אנשים כאלה הם בדרך כלל שכירים אשר נאלצים להפוך לעצמאים בשל הצורך להתנהל מול מס הכנסה. רבים הם המשכירים שלא יודעים הכיצד להתנהל מול רשות המסים בעניין- עצם מילוי טפסי הדיווח לרשות והגשתם היא לא דבר שבשגרה. מעבר למכתבים שוטפים שהם פתאום מתחילים לקבל ממס הכנסה, הם צריכים להגיש דוחות שנתיים מכוח האחזקה בדירה. לכן אנשים מוצאים דרכים יצירתיות כמו השקעות בדירה שהמשכיר מבצע בדירה לבקשת השוכר ועוד מיני כאלה דרכים עקלקלות שוב פחות המס עצמו ויותר עצם ההתעסקות".
גם היא סבורה שיש לפשט את הדיווח: "לו ההליך היה יותר פשוט ונגיש להדיוטות מבלי הצורך להגיע לרואה חשבון או ליועץ מס היה בכך כדי להאיץ במשכירים לפעול בהתאם לדין ופחות להסתבך עם החוק".
עברתם את תקרת הפטור? אלו אפשרויות המיסוי העומדות בפניכם
בעל דירת מגורים מושכרת יכול לבחור את שיטת המיסוי בין שלושה מסלולים. הפופולרי והמוכר ביותר הוא "מסלול הפטור או הפטור החלקי", המאפשר לא לשלם כלל מס, בתנאי שדמי השכירות החודשיים אינם עולים על 5,196 שקל. סכום זה צפוי לעלות בינואר ביותר מ־200 שקל, בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן. עם זאת, חריגה מהתקרה לא בהכרח גוררת תשלום מס מלא ועדיין ניתן להינות מפטור חלקי, כל עוד דמי השכירות לא עולים על כפל התקרה (בשנה הנוכחית, 10,382 שקל בחודש).
איך זה עובד? מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה, ההפרש ביניהם ייחשב כסכום עודף על התקרה. בשלב הבא, מפחיתים את הסכום העודף מסכום תקרת הפטור - וההפרש הוא הסכום הפטור. לדוגמה, אם שכר הדירה הוא 5,550 שקל לחודש, החישוב ייעשה כך: 5,500 (שכר הדירה החודשי) מינוס 5,196 שקל (התקרה), הם 304. אחר כך מפחיתים את ההפרש (304) מסכום תקרת הפטור (5,196) ומקבלים 4,892 - וזה הסכום הפטור ממס. לפיכך, סכום של 608 שקל (ההפרש בין 5,500 לסכום הפטור ממס) יהיה חייב לפי מס שולי, אך עבורו ניתן לנכות הוצאות.
המסלול הבא הוא "מסלול ה־"10%". במסלול זה, יהיה המשכיר חייב בדיווח לרשות המסים ובתשלום 10% מס, ללא אפשרות לנכות הוצאות או להפחית פחת של הדירה.
המסלול האחרון הוא מסלול "המס השולי". מי שבוחר בחלופה זו רשאי לנכות הוצאות שוטפות מהסכום החייב במס, למשל שכר טרחת עו"ד, הוצאות בגין תיקונים ועוד. כמו כן, ניתן להפחית במהלך חיי הנכס את הפחת מעלות הרכישה - 2%.