העלייה באשראי לבינוי ונדל''ן משקפת צפי להמשך לעליית מחירי הדירות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל למחצית הראשונה של 2022 מצביע כי תנאי המאקרו השתנו אמנם לטובה לעומת השנה שעברה, אך בין שלל גורמי הסיכון של המשק - החריגה בהיקף האשראי לענף הבינוי והנדל"ן בישראל צריכה להדליק נורה אדומה. היא מסמנת כי הן הבנקים והן היזמים מתכוננים להמשך עליית מחירי הדיור.
התקופה האחרונה אופיינה בפעילות מסיבית בשוק הדיור, שלוותה בהיקפי עסקאות משמעותיים ובעליית מחירי הדיור בשיעורים חריגים. לצד זאת, נרשם גידול מואץ של האשראי לענף הבינוי והנדל"ן, כשמעל כולם - 70% באשראי שהבנקים מספקים לעסקים הגדולים בענף. בבנק ישראל מזהירים כי המשך העלייה החריגה והמואצת של האשראי לענף הבינוי והנדל"ן מגביר את הסיכונים למערכת הפיננסית.
בבנק ישראל מצאו כי גידול החוב בענף הבינוי והנדל"ן בשנים האחרונות היה בלתי פרופורציונלי לתוצר שסיפק הענף ביחס לענפים אחרים. למעשה, הנתח של ענף הבינוי בחוב הבנקאי גדול פי שלושה מחלקו בתוצר העסקי. כדי לבחון נקודה זו מזווית נוספת, בבנק ישראל חישבו את האשראי הריאלי לענף. כלומר, האשראי המאזני הבנקאי בניכוי מדד מחירי הדירות.
לפי הנתונים, האשראי הבנקאי לענף בניכוי השינוי השנתי במדד מחירי הדיור נותר קבוע עד סוף 2017. אולם מסוף 2018, האשראי גדל הרבה מעבר לעליית מחירי הדירות - בעקבות הקלות רגולטוריות שניתנו לבנקים ונועדו לתמוך בענפי התשתיות והבינוי. המגמה מסוף 2018 מצביעה כי הגידול באשראי שניתן לא התבטא בעלייה דומה בפעילות הכלכלית ולא במחירי הדירות, מה שמלמד על מימון בשיעור מינוף גבוה מצד הבנקים. בבנק ישראל כותבים כי זו "התפתחות שעלולה להצביע על עלייה בסיכון".
אז מה מסביר עלייה חריגה כזו באשראי, שאינה משתקפת בפעילות הכלכלית ובמחירים הנומינליים של הדירות? במטרה לענות לשאלה זו, בבנק ישראל ניתחו את פעילות חברות הבנייה הציבוריות, שחלקן באשראי הבנקאי הענפי עומד על יותר מ־40%, ולהן ניתן מרבית האשראי בתקופה האחרונה.
התארכות משך הזמן עד למכירת דירות מחייבת את החברות ליטול אשראי נוסף במטרה לקדם את הבנייה. עם זאת, בבחינת שיעור מלאי יחידות הדיור שנמכרו מסך יחידות הדיור שבביצוע או בשיווק, נמצא כי הוא עלה ב־2021 בהשוואה לשנים קודמות. יתרה מכך, מספר יחידות הדיור שבשיווק או בביצוע עלה בשיעור זניח - ונותר ברמה דומה לשנים הקודמות. לכן, בבנק ישראל מסיקים כי תוספת האשראי לא נועדה להתמודדות עם התארכות משך הזמן שעד למכירת הדירות או להגדלת המלאי בטווח הקצר.
הסבר אחר לגידול האשראי, לפי בנק ישראל, קשור לירידה ברווחיות של חברות הבנייה הציבוריות. למרות עלייה של 20% במחיר ממוצע של דירה שנמכרה ב־2021 לעומת 2020, שיעור הרווח הגולמי נותר קבוע יחסית על פני תקופה - עם עלייה מסוימת ב־2021.
בחברות הבנייה הציבוריות שנבחנו, החוב הפיננסי גדל ביותר מ־20% ב־2021, אך יחס המינוף נותר כ־70%. בבנק ישראל מסיקים מכך כי החברות לא הגדילו את מלאי הדירות, משך זמן המכירה לא התארך, והרווחיות לא נפגעה. לצד זאת, היקף הקרקעות היה גבוה - התפתחות שעשויה ללמד כי חלק עיקרי מהגידול באשראי נועד למימון קרקעות.
לפי בנק ישראל, ניתן להסיק מהממצאים כי הנכסים (עלות הקרקע) בחברות הבנייה הציבוריות גדלו בהתאם לגידול באשראי הבנקאי לענף, בקצב שאינו תואם את הפעילות הכלכלית ואת מחירי הדירות. אי לכך, אלו מגלמים את הציפייה להמשך העלייה של מחירי הדירות, מצד הלווים (יזמי הנדל"ן למגורים) ומצד המלווים (הבנקים) כאחד.
הסיכון העיקרי: התמתנות הפעילות הגלובלית
במסגרת דוח היציבות הפיננסית למחצית הראשונה של 2022, בנק ישראל סיכם את תרחישי הסיכון העיקריים למשק, ובמרכזם - ההידוק המוניטרי מצד הבנקים המרכזיים, שנועד לרסן את האינפלציה ועלול להביא למיתון וסטגפלציה בעולם שעלולה להשליך על המשק המקומי. ההידוק המוניטרי מייקר את האשראי לממשלות, למגזר העסקי ולמשקי הבית הלווים, במיוחד לנוכח עלייה מהירה של מחירי הדירות ושל ביצועי המשכנתאות במדינות רבות.
משמעות הדבר היא השפעה הן על ההיצע, קרי עליית ההוצאות של המגזר העסקי, והן על הביקוש אשר צפוי להיפגע מהשחיקה בהכנסתם הפנויה של משקי הבית, שתביא לירידה של הצריכה הפרטית. זאת, נוסף על פגיעה ריאלית בצד ההיצע - מחסור בחומרי גלם ובסחורות, פגיעה באספקת הגז הטבעי לאירופה (במיוחד לגרמניה, בעלת התלות הרבה בגז הרוסי), וכוונת אירופה להיגמל מהגז והנפט הרוסי. כל אלה עלולים להאט את הפעילות הכלכלית הגלובלית, ואף לגרום למיתון וסטגפלציה.
בזכות מאגרי הגז הטבעי, המספקים את הצריכה המקומית, וחוזקו היחסי של השקל שממתן את השפעת האינפלציה המיובאת - השפעת גורמים אלה על הכלכלה הישראלית היא מתונה ביחס למדינות אחרות. אלא שהתמתנות הצמיחה בעולם תשפיע על ישראל דרך הסחר הבינלאומי.
חוזקה של ישראל ביצוא שירותי הייטק וביצוא הביטחוני, שהביקוש אליו התעצם בעקבות המלחמה באירופה, עשויים לפצות על פגיעה אפשרית ביצוא של ענפים אחרים. ועדיין, ההשפעה על שוק ההון עלולה להיות חזקה יותר, כמו ירידות חדות במחירי המניות של חברות הטכנולוגיה שעלולות להקשות על גיוס ההון ועל הפעילות של ההייטק הישראלי.
חוסר יציבות פוליטי יחמיר התרחיש העיקרי
בתחילת אפריל איבדה הקואליציה את הרוב בכנסת, ובסוף יוני הכנסת התפזרה - דבר שמעכב את העברת התקציב לשנת 2023 ואת קידומן של רפורמות חיוניות למשק. בבנק ישראל מזהירים כי ללא הכרעה בבחירות הקרובות, המדינה עשויה לחזור למערכות בחירות תכופות ולאי ודאות פוליטית שתפגע בפעילות הכלכלית ותחמיר את התרחיש העיקרי.
בנק ישראל מזהיר מפני תרחיש נוסף הכולל שילוב של האטה בפעילות הכלכלית וירידה של מחירי הדירות עם שינוי בסביבת הריבית. שילוב זה עלול להביא לעלייה של הסיכון המערכתי, כך כותבים בבנק ישראל.
מניתוח הגידול של האשראי העסקי לענף הבינוי בישראל, עולה כי האשראי הבנקאי לענף זה גדל לאחרונה בקצב מואץ, תוך ירידה בתנאי החיתום. חלק מרכזי של גידול האשראי נועד למימון רכישת קרקעות במכרזי רמ"י ובשוק החופשי, וניכרת עלייה חדה של שיעורי המימון ביחס לעבר. עליית מחירי הקרקעות היא תולדת היקף מוגבל של המכרזים אשר נערכו, שבהן שיווקה רמ"י קרקעות בהיקף שיא. עליית מחירי הקרקעות משקפת ציפיות 2021, אך היא נמשכה גם בשנת 2022 - כאשר היזמים מצפים להמשך עלייתם של מחירי הדירות בקצב גבוה.
העלייה החדה של מחירי הדירות, שנצפתה בשנת 2021, נבעה מחזרתם של רוכשי דירה ראשונה לשוק החופשי - לאחר סיום התוכנית "מחיר למשתכן". המשך תוכנית "מחיר מטרה" עשוי להביא למיתון הביקושים בשוק החופשי ולמיתון עליות המחירים, בדומה למה שנצפה בשנים אשר בהן פעלה התוכנית "מחיר למשתכן".
גורמים נוספים שעשויים להביא לצינון שוק הדיור הם התמתנות הצמיחה, פגיעה בהכנסות משקי הבית, עליית הריביות על המשכנתאות כתוצאה מעליית סביבת הריביות בשוקי האג"ח וריבית בנק ישראל, עלייה חדה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, גידול של שיווקי הקרקעות בשנת 2021 שישפיע על התחלות הבנייה בשנים הבאות, וכן הקשחת תנאי האשראי ליזמים לאחרונה שעשויה לפעול להורדת מחירי הקרקעות.
מנגד, עליית מחירי הקרקעות במכרזים של רמ"י בשנתיים האחרונות והמשך התייקרות התשומות בבנייה עלולים לפעול לעליית מחירי הדירות, וכך גם עלייה מאוקראינה ומרוסיה - אלא אם כן יימצאו פתרונות דיור לעולים, כך מזהירים בבנק ישראל.