השטח המיועד במכרז ברחוב איינשטיין בת''א / צילום: איל יצהר
מדוע רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אינה מצליחה לקיים מכרז בשווי של מאות מיליוני שקלים ברחוב איינשטיין בתל אביב כבר למעלה משנתיים? המכרז, שפורסם לראשונה ביוני 2020, כולל מגרש של כ־3.5 דונם, שנמצא ברחוב איינשטיין 11־13 בשכונת "נופי ים", ומהווה חלק מהגוש הגדול. עד כה הוא נדחה לא פחות מ־12 פעמים.
המכרז כולל זכויות חכירה על חלק מהמגרש לבניית 160 דירות ושטחי מסחר, מתוכן יינתנו שירותי בנייה להקמת 53 יחידות דיור עבור קבוצת בעלי זכויות חכירה קיימים במגרש.
החוברת של המכרז הייתה אמורה להתפרסם באוגוסט 2020, אך כאמור בכל פעם פורסם מועד אחר לקיום המכרז. בתחילת אוקטובר פורסמה הדחייה האחרונה עד כה, שבה נאמר כי החוברת תתפרסם בתוך שבוע, ובתוך חודש וחצי ייסגר המכרז.
18 קומות למגורים ומסחר באזור מבוקש בעיר
בשטח אמורים להיבנות שני מבנים בני 14 קומות מגורים, מעל לארבע קומות מסחר. בסך הכל זכויות הבנייה מיועדות ל־14.8 אלף מ"ר לשטחים עיקריים, ועוד 5.2 אלף מ"ר שטחי שירות למגורים ו־857 מ"ר עיקרי ו־342 מ"ר שטחי שירות לחלק המסחרי.
התוכנית מגבילה את היזמים בנוגע לתמהיל הדירות שניתן יהיה להקים בשני המבנים. בין היתר, שליש מהדירות יהיו בשטח של עד 80 מ"ר שטח עיקרי, 25 מהן יהיו בשטח של 50 מ"ר עיקרי. שליש נוסף מהדירות יהיו בשטחים עיקריים של 80־110 מ"ר, ועד שליש יהיו בשטח עיקרי שגדול מ־110 מ"ר.
מדובר במכרז שנמצא באחד מהאזורים המבוקשים בתל אביב: מחירי הדירות בשכונה עלו מאז יוני שנה שעברה, שאז נערכו המכרזים בשדה דב, בשיעור גבוה בהרבה מהעלייה הכלל ארצית. כשזו עמדה על עלייה של כ־19% בשנה, מחירי הדירות בנופי ים עלו בכ־40%, הרבה הודות למכרזי שדה דב.
בסוף אוגוסט 2021 נודעו תוצאות המכרזים, שבהן הציעו החברות שזכו כמעט 4.5 מיליארד שקל עבור 340 דונם בדרום מתחם שדה התעופה לשעבר, בו יוקמו 1,574 דירות. מחיר הקרקע ליחידת דיור הגיע ל־2.8 מיליון שקל, מה שהציב את רף המחירים בשכונה העתידית על 50 אלף שקל למ"ר ומעלה לדירת ארבע חדרים, או 5 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר.
בדיקה שערכנו אז העלתה כי מחירי הדירות עלו מ־39.5 אלף שקל למ"ר ל־45.6 אלף בסוף שנה שעברה. מאז המחירים הוסיפו לעלות ומחירי דירות יד שנייה הגיעו לכ־50 אלף שקל למ"ר. אמנם באחרונה לא נערכו עסקאות בשכונה על דירות חדשות, אך ניתן להעריך כי מחיריהן יכולים להגיע לכ־55 אלף שקל למ"ר.
רמ"י: "הפרטים יפורסמו בהמשך"
רמ"י עצמה לא שופכת אור לסיבות לדחיות החוזרות ונשנות. מספר פניות שלנו לרמ"י בנוגע לסיבות לעיכובים בעריכת המכרז העלו תשובות שונות, שהמעודכנת שבהן לא ענתה למעשה על השאלה. מהרשות נמסר: "המכרז לבניית 160 יחידות דיור, מתוכן יינתנו שירותי בנייה לבניית 53 יחידות דיור לקבוצת בעלי זכויות קיימים במגרש. יצוין שהמכרז פורסם זה מכבר ועד כה לא התקבלה כל טענה או תביעה כנגד המכרז. יתר הפרטים יפורסמו בחוברת המכרז שתפורסם באתר רמ״י בימים הקרובים".
אם כן, מדוע נדחה המכרז המסקרן כל כך הרבה פעמים? ניתן לשער כי הבעיה שעומדת במרכזו היא השותפות שתיגזר על היזם שיזכה במכרז מול השותפים על הקרקע. הקמת 53 דירות עבור בעלי הקרקע האחרים משמעותן עלויות של 70 מיליון שקל ויותר (תלוי בחישוב), כמו כן, עולה שאלה כיצד יחולקו הדירות לפי השטחים שהוקצו בתוכנית. לכן, נראה כי עניין זה לא נסגר בין רמ"י לבין בעלי הקרקע, מה שעלול להותיר אותו כמוקש רציני.
עיקרי המכרז ברחוב איינשטיין (11־13) בתל אביב
קומות
בניית שני מבנים של 14 קומות מגורים וארבע קומות לטובת שטחי מסחר
דירות
שני המבנים יכללו בסך הכל 160 יחידות דיור, מתוכן יוקמו 53 יחידות עבור בעלי זכויות חכירה קיימים במגרש
הגבלות
שליש מהדירות יהיו בגודל של עד 80 מ"ר; שליש בגודל של 80־110 מ"ר; שליש נוסף של 110 מ"ר; 25 מהדירות יהיו בשטח של 50 מ"ר