קניון TLV בתל אביב / צילום: יח''צ
רבוע כחול הפסידה בערעורה על תעריף הארנונה ל־62 יחידות מחסנים ריקות בקניון TLV בתל אביב, ותשלם סכום גבוה פי ארבעה וחצי מהסכום שקיוותה לשלם - כך קבעה לאחרונה סגנית נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, השופטת אביגיל כהן, בפסק דין שהגיע לידי גלובס.
● הדוחות מגלים: השכירות בקניון TLV נמוכה בחצי מהמתחרים, אך בעלי עסקים לא באים | ניתוח
● רבוע כחול נדל"ן משקיעה בירושלים: רוכשת את מתחם בצלאל
● חוויה במקום מוצר: הקניונים ומרכזי המסחר מסתגלים למציאות החדשה | מדד המותגים 2022
המדובר הוא במחסנים המיועדים לחנויות ולעסקים הפועלים בקניון, חלק מכלל שטחי המחסנים בקניון. כל עוד כל יחידות המחסנים בקניון היו ריקות ולא מוכנות לשימוש, סיווג אותם מנהל הארנונה בעיריית תל אביב־יפו כיחידת מחסן אחת, בשטח 703 מ"ר; אך לאחר ביקורת שבוצעה לדבריו במקום, שהעלתה כי חלק מהמחסנים בקניון נמצאים בשימוש, החליט המנהל מאותו רגע לרשום כל מחסן כיחידת שומה נפרדת ועצמאית, בין אם מדובר ביחידה בשימוש ובין אם ביחידה ריקה, ושטח כל מחסן עודכן ל־18 מ"ר.
השינוי הזה הוא בעל משמעות רבה מבחינת גובה תשלום הארנונה, שכן צו הארנונה של עיריית תל אביב־יפו מבדיל בין מחסנים קטנים לגדולים ומעניק הנחה משמעותית לאחרונים. כך, בצו הארנונה של שנת 2021 (הרלוונטי לערעור שהגישה רבוע כחול) נקבע כי עבור מחסנים בשטח של עד 100 מ"ר, התעריף הוא 396.23 שקל למ"ר; על שטח מחסנים בטווח שבין 100 ל־500 מ"ר, יהיה התעריף 105.42 שקל למ"ר; על שטח מחסנים מ־500 מ"ר ואילך התעריף נמוך עוד יותר - 75.30 שקל למ"ר.
"סיווג הארנונה היקר ביותר בישראל"
רבוע כחול קיוותה שבקשתה לראות בכל שטח המחסנים יחידה אחת תתקבל, וכך תשלום הארנונה השנתי יהיה קטן משמעותית. היא פנתה בתחילה בבקשה כזו למנהל הארנונה, אך נדחתה. בהמשך הגישה ערעור גם לוועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב־יפו, אך היא דחתה את הערעור וקבעה כי לא היה פסול בהחלטה לראות במחסנים 62 יחידות נפרדות.
רבוע כחול ערערה על ההחלטות לבית המשפט המחוזי וציינה: "הסיווג של הנכס הוא מחסנים, אולם כאשר מנהל הארנונה מפצל באופן מלאכותי מחסן ריק ל־62 מחסנים קטנים, פירושו של דבר שהוא משית על המערערת את החיוב היקר ביותר. לא רק שזהו הסיווג היקר ביותר בצו הארנונה, אלא היקר ביותר במדינת ישראל, למעט בנקים וחברות ביטוח.
"מאחר שהמערערת (רבוע כחול) מחזיקה לבדה בנכס הריק, על המנהל להשית את החיוב הזול ביותר האפשרי. פעולה כזו משמעה חיוב הנכס כיחידת שומה אחת. מדובר בסמיכות פיזית ורעיונית, שכן כל המחסנים משמשים לתכלית אחת לפי הייעוד המקורי, וכולם מוחזקים על־ידי המערערת, כך שברור שלפי דיני הארנונה אין אפשרות לערוך את הפיצול המלאכותי הזה רק כדי להגדיל את הכנסותיו. ועדת הערר שגתה בקביעתה כי למנהל יש שיקול־דעת בדבר איחוד ופיצול יחידות השומה".
מנהל הארנונה בעירייה הזכיר מנגד את הביקורת שערך במקום, וטען כי "חלק מהמחסנים בקניון כבר מצויים בשימוש של שוכרים שונים. בעתיד ינוצלו באותו אופן גם שאר המחסנים, לכן אין אפשרות לאחדם לחשבון אחד. איחוד כל חשבונות המחסנים אינו אפשרי עקב השימוש ומקומם. חיוב 62 יחידות השומה, כל אחת בנפרד, ממועד תחילת חיובן בארנונה, הוא ראוי, נכון ומתחייב על־פי כל דין".
ועדת הערר מצידה ציינה כי "מדובר בנכסים עצמאיים המהווים כל אחד מבנה פיזי בפני עצמו. אין מחלוקת שבין הנכסים קיימת הפרדה, אמצעי זיהוי ומנגנוני נעילה, כך שכל יחידת אחסנה נועדה לשמש מחסן, וזאת בגדלים שונים. הוועדה לא סברה כי המערערת ביססה אינטרס הסתמכות בר־הגנה שמחייב את מנהל הארנונה להותיר את כלל השטחים כיחידה רישומית אחת".
השופטת: "דווקא הטענה של המערערת היא המלאכותית"
בפסק הדין ציינה השופטת כהן כי היא אינה מקבלת את הטענה שהחלוקה ליחידות נפרדות היא מלאכותית, ואף קבעה: "נראה כי דווקא הטענה של המערערת היא מלאכותית ונבנתה על-מנת להגיע לתוצאה הרצויה מבחינתה.
"התוצאה שאליה הגיעה ועדת הערר, בשים לב לתשתית העובדתית שעמדה בפניה, היא נכונה. כל עוד שטחי כלל הנכסים היו פטורים מחיוב ארנונה, היה היגיון רב לאחד ולכלול אותם ביחידה רישומית אחת. משהסתיימה הבנייה, והיחידות החלו לשמש את בתי העסק שהפכו פעילים, אין פסול בפיצול השטח ליחידות נפרדות שעומדות כל אחת בפני עצמה בכל שנת מס".
בעקבות החלטה זו, רבוע כחול תידרש לשלם כ־422,192 שקל לשנה כארנונה על כלל יחידות המחסנים - זאת לעומת כ־97,076 שקל בלבד אם ערעורה היה מתקבל. השופטת אף קבעה כי החברה תשלם למנהל הארנונה בעיריית תל אביב־יפו הוצאות משפט ושכר־טרחת עורך דין בסכום של 10,000 שקל.
נזכיר כי קניון TLV הציג ברבעון השני של 2022, כפי שפרסמנו כאן, נתונים חלשים: דמי השכירות ירדו ברבעון זה בשיעור של 7.2%, בהשוואה לרבעון המקביל ב־2021, והיו נמוכים ב־6.2% בהשוואה לרבעון הראשון של 2022. גם שיעור התפוסה היה נמוך יחסית, 82% - שיעור נמוך מ־2021 (אז היו 83% תפוסה בקניון), שבה נזקי הקורונה עוד היו בעלי אפקט משמעותי.
עו"ד ארז גבע ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ, המתמחה במיסוי מוניציפלי (ולא ייצג בתיק המדובר), מציין בעקבות פסק הדין: "מדובר בקביעה לא פשוטה, המטילה נטל מהותי על נישום לשלם על נכסים ריקים שאינם מניבים כל תמורה. ייתכן כי לקניון יש אפשרויות נוספות להקל על התשלום בגין המחסנים, שאינם נוגעים לסיווג המחסנים ולפיצול הנכס".
מרבוע כחול נדל"ן נמסר בתגובה: "החברה לומדת את פסק הדין".