בריכת שחייה על גג בניין / צילום: יקי אסייג
הכותב ממשרד עו"ד קולודני ושות' המתמחה בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן
שתי החלטות של ועדות ערר שונות (תל אביב וירושלים) משקפות מגמה חדשה: לאפשר בניית בריכות שחייה בבניין משותף. החלטת ועדת ערר מחוז מרכז מנסה לראשונה לעשות סדר במותר ובאסור בבקשה לבניית בריכת שחייה בבית משותף, בהיעדר תוכנית בניין עיר (תב"ע) החלה על המקרקעין.
החלטת הוועדה מפרטת אמות מידה מנחות, מעין כללי אצבע לבקשות עתידיות לבניית בריכה בדירות גן בבית משותף, תוך בחינת השפעת הבינוי על החיים בבית המשותף.
על פי החלטת ועדת הערר בעניין קייקוב, אלו העקרונות המנחים המשמעותיים ביותר אשר יש לתת עליהם את הדעת בעת בחינת הבקשה לבניית הבריכה:
● על הבקשה לבניית בריכה להיות בקשה להקלה ולא בקשה לשימוש חורג. בריכה היא חלק בלתי נפרד מהשימוש למגורים.
● מועד אישור התב"ע הרלוונטית כשיקול משמעותי: ככל שהתוכנית אושרה במועד מאוחר יותר, ובפרט בשנים האחרונות ממש, כך תפחת הנטייה לאשר הקלה מהוראות התוכנית. ישנו הבדל בין מצב שבו הבקשה להקמת בריכת שחייה מוגשת כחלק מהיתר הבנייה הכולל של הבניין, לבין מצב שהיא מוגשת לאחר שהבניין הושלם ואוכלס. ככל שתכנונה של בריכת שחייה בבניין ידוע מראש לרוכשי הדירות בבניין - כך יקל לאשר את הקמת הבריכה הפרטית בבניין.
● בחינת ההצדקה התכנונית היא חלק חשוב מבחינה מקצועית. הוועדה תשים דגש על ערך תרומת הבריכות לאיכות החיים לאור האקלים החם בארץ. אולם, יבחן אם מיקום הבריכה ותכנונה מוצדקים. למשל, המרחק בין גבולות הבריכה לבין גבולות המגרש והשפעת הבריכה על חזות הבניין. יבחן גם שטח הבריכה המבוקש, הן באופן מוחלט, והן ביחס לשטח החצר או מרפסת הגג. ככלל, ככל ששטח הבריכה גדול יותר, כך תפחת הנטייה לאשר את הקמתה בהליך של הקלה.
● שאלת הפגיעה בצדדים השלישיים קריטית ביותר בבתים משותפים ואתגר קיום החיים המשותפים בסמיכות פיזית מתעצם. העקרונות המנחים הם: האם הפגיעה שלילית, קבועה ומשמעותית? יש מקום להבחנה בין הקמת בריכה במרחק ניכר ממרפסותיהם וחלונותיהם של דירות אחרות לבין הקמת בריכה בצמוד אליהם.
● הצפיפות בבניין: ככל שמספר הדירות בבניין נכללות במרחב ההשפעה של הבריכה, תפחת הנטייה לאשר את הקמת הבריכה. עוד יבחן מספר יח"ד שבהן ניתן להקים בריכת שחייה, לצורך בחינה ההשפעה המצרפית של הקמת בריכות שחייה בכל יחידות הדיור הללו, הן על מערכות הבניין והן על איכות חייהם של המתגוררים בבניין ובסביבה.
● ייבחן מיקום חדר המכונות הנלווה לבריכת השחייה, ועוצמת הרעש הנלווה להפעלתו השוטפת. נטיית הוועדה לאשר תהיה כאשר חדר המכונות וכלל המתקנים הדרושים להפעלת הבריכה ימוקמו בחלל תת קרקעי בגינה או בשטח שהותאם לכך מראש בבניין - עדיף בסמוך לגלעין הבניין או מעל קומת הממ"דים.
● בכל הקשור לבריכה שמבקשים להקים על גג דירה, או במרפסת גג, יבחן אם הדירה שמתחת לבריכה - היא זו שעבורה מבוקשת הבריכה (כמו בדירת גג). כאשר הבריכה המבוקשת הינה על גג הדירה "המבקשת", שהשפעתה היא על בעל דירה עצמה, יקל לאשר את ההקלה.
● עוד יבחנו שיקולי בטיחות, כגון הגבלת גישת ילדים קטנים לבריכה, מניעת קפיצה מסוכנת, אחסון בטוח של חומרים מסוכנים וכדומה.
● אישור בקשה להיתר בנייה להקמת בריכת שחייה מחייב, בכל מקרה, המצאת כל אישורי הבטיחות הדרושים, הנוגעים להשפעה מבחינת קונסטרוקציה, אקוסטיקה, ניקוז, שטחי חלחול מספקים, מאצרות למקרה של דליפה וכיוצא באלו.
אגב, באותה החלטה בעניין קייקוב, החליטה ועדת הערר דווקא שלא לאשר את הקמת הבריכה המבוקשת, בין היתר כי אין הצדקה להקמת הבריכה במיקום הצר והדחוק שנותר פנוי בחצר, וכי המרווח שבין הבריכה המבוקשת לבין קיר הבניין הינו מטר בלבד, שהוא קרוב ביותר לדירות השכנים, וכי מעל לדירת הגן מצויות דירות רבות, ב־12 קומות נוספות הפונות לעורף הבניין שבו מבוקשת הקמת הבריכה.
את הוועדה המקומית גבעת שמואל ייצגו עו"ד רותם ארביב-קופלניקוב ועו"ד גלעד אלון, מגיש הערר משה קייקוב ייצג את עצמו.
קייקוב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעת שמואל