בנייה חדשה / צילום: Shutterstock
טיוטת חוק ההסדרים כוללת פרק נרחב בנושא האצת התכנון ומתן היתרי בנייה, במטרה להגביר את היצע הדירות ולהוריד את מחיריהן.
● הפצצה שמחכה לחברות ההייטק בחוק ההסדרים
● אכיפה בנת"צים והקלה ביבוא מזון: טיוטת חוק ההסדרים נחשפת
● מס הנסועה על רכב חשמלי חוזר: והפעם בחוק ההסדרים
החלק הראשון עוסק בהעברת סמכויות מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות בכל הנוגע לאישור בנייה כיום, הוועדות המחוזיות אחראיות על הרוב הגדול של תוכניות הבנייה, וב-2021 אושרו בהן 82 אלף מתוך 108 אלף יחידות דיור שאושרו בשנה זו. בשנת 2022 אושרו בהן 106 אלף יחידות דיור, מתוך 158 אלף יחידות דיור ככלל.
עם זאת, לא כל התוכניות שמובאות לוועדות המחוזיות נבראו שוות: על פי דברי ההסבר בטיוטת חוק ההסדרים "עולה כי חלק משמעותי מהתוכניות הן תוכניות שוליות הכוללות כמות קטנה של יחידות דיור - בשנת 2022 ,70% מהתוכניות שכללו תוספת של יח"ד, כללו פחות מ-20 יחידות דיור, והביאו רק ל-2% מיח"ד שאושרו בוועדות המחוזיות". או במילים אחרות - הרוב המכריע של תוכניות ההוועדה המחוזית נאלצת להתעסק בהן הן קטנות למדי, ולא מאפשרות לה לפנות זמן ומאמץ לתוכניות גדולות בהרבה, בעלות משמעות אסטרטגית מבחינת התכנון, התחבורה ומחירי הדיור.
על כן, טיוטת חוק ההסדרים מציעה שכל תוכנית הכוללת תוספת של עד 15 יח"ד ועד 1,500 מ"ר למגורים תהיה תוכנית בסמכות של כל ועדה מקומית, ותוכנית הכוללת תוספת של עד 30 יח"ד ועד 3,000 מ"ר למגורים תהיה תוכנית בסמכות של ועדה מקומית עצמאית. זאת במקום שאלו יגיעו לוועדה המחוזית כנהוג היום. יותר מזה, במקרה שוועדה מחוזית לא תעמוד ביעד אישור תוכניות בתוך 18 חודשים, היא תעבור אוטומטית לסמכות ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה - במקום שהדבר ידרוש בקשה אקטיבית של מגיש התוכנית. בכך, מקווים מנסחי חלק זה, הוועדה המחוזית תאיץ דרמטית את קצב האישורים שהיא נותנת.
האצת התכנון על קרקע פרטית ותהליכי הרישוי
בנוסף, טיוטת חוק ההסדרים כוללת האצה של התכנון על קרקע פרטית. כיום, תכנון רחב הכולל מגרשים רבים של כמה בעלי קרקע שונים, דורש הסכמה של 75% מבעלי הקרקע. אך רף זה נחשב גבוה במיוחד וקשה להשיג הסכמה כל כך רחבה. לכן, חוק ההסדרים מציע להפחית את הרף ל-51% בלבד, "בכפוף לחוות דעת מתכנן המחוז לפיה קיים יתרון תכנוני בהרחבה של שטח התוכנית". כמו כן, "מוצע לראות את מי שלא התנגד באופן אקטיבי כמי שמסכים להגשת התוכנית", כלומר - תידרש התנגדות אקטיבית של חצי מבעלי הקרקע לפחות כדי למנוע תכנון על מגרשים מרובים.
צעד שלישי הוא האצת תהליכי הרישוי עצמם. בדברי ההסבר בטיוטת חוק ההסדרים, נאמר כי "בשנה שעברה פורסם דוח מבקר המדינה אשר מצביע על משכי הזמן להוצאת היתר: 319 ימים בהיתר ללא הקלות, ו-407 ימים בהיתר הכולל הקלות. יש לציין כי זמנים אלו כוללים היתרים גם 'פשוטים' שאינם כוללים תוספת יחידות דיור. בפועל, הוצאת היתר הכולל בנייה חדשה למגורים מתארכת במקרים רבים לשנתיים ואף יותר. התארכות הליכי הרישוי מטילה עומס בירוקרטי רב על היזמים והקבלנים, מעלה את עלויות המימון וכך מהווה גורם נוסף לעליית מחירי הדיור".
בחוק ההסדרים הקודם, אפשרו לרשויות מקומיות שיבחרו בכך לאפשר לאדריכלים מנוסים המוסמכים כמורשים להיתר לתת היתרי בנייה במקום רשות הרישוי. עם זאת, כאמור - הרפורמה הייתה וולנטרית בלבד מבחינת העיריות, ויישמו אותה רק העיריות שהיו מעוניינות בכך. טיוטת חוק ההסדרים החדש דורשת שהרפורמה הזאת תחול בכלל הרשויות המקומיות החל מינואר 2024, ולהרחיב אותה גם עבור מבני ציבור ולא רק עבור בנייה פרטית.
צעד רביעי המוצע בטיוטת חוק ההסדרים הוא היפוך נטל ההוכחה במקרה של ערעורים על היתרי בנייה. היום, כל עוד קיים ערעור - ההיתר מושעה עד שהערעור יידחה. דבר זה עלול לקחת שנים ארוכות, ולהביא לעיכוב בנייה משמעותי. לכן, מוצע "לקבוע כי לוועדת הערר יש סמכות להחליט, מטעמים שירשמו בהחלטתה, כי בנסיבות העניין אין מקום והצדקה לעכב את מתן ההיתר, כולו או חלקו, עד להכרעה בערר". כלומר - ההיתר יינתן כברירת מחדל עד שהערעור יתברר, ולא להיפך.