פרויקט תמ''א 38 / צילום: Shutterstock
הכותבים הם ממשרד שוב ושות'
ועדת הערר המחוזית בתל אביב ביטלה לאחרונה היתר בנייה שקיבל פרויקט תמ"א 38/1 מהוועדה המקומית בבת ים, לחיזוק ועיבוי של בנייה במסגרתו יתווספו לבניין 15 יחידות דיור (יחידות דיור).
ועדת הערר הדגישה כי הבניין הינו אחד מתוך חמישה בניינים סמוכים, וכי הבקשות שהוגשו כללו תוספת 15 יחידות דיור לכל בניין ובסך-הכול 75 יחידות דיור. הוועדה המחוזית קבעה כי בהתאם לנתונים שהובאו בפניה, לא ניתן לאשר את התוספת המבוקשת וברור כי שיקול הדעת התכנוני היה מוטעה.
במסגרת החלטתה ביקרה ועדת הערר המחוזית את ההחלטה של הוועדה המקומית שאישרה את הבקשה להיתר חרף עמדת הדרג המקצועי, לרבות המלצת מהנדסת העיר, ותוך התעלמותה מנתונים שונים.
מהנדסת העיר: האזור רווי ביוזמות תמ"א 38
בחוות-דעתה הדגישה מהנדסת העיר כי ההיתר הנדון ממוקם באזור רווי ביוזמות תמ"א 38 שבמסגרתן אושרה תוספת 860 יחידות דיור ברדיוס של כ־250 מטר. זוהי בתוספת משמעותית שיש לבחון אותה בכובד ראש.
כמו כן, פתרון החניה באזור נשען ברובו על מתקנים רובוטיים בהיקף של 59 חניות אשר זמן הפינוי בהם עלול ליצור עיכובים משמעותיים בכניסה וביציאה. לאור צפיפות יחידות הדיור - קיימות ועתידיות - ובעיתיות החניה, המליצה מהנדסת העיר לא לאשר את פתרון החניה וכן לצמצם את היקף יחידות דיור לשלוש יחידות דיור בכל מבנה במקום 15 יחידות דיור.
לאחר שעיינה בטענות הצדדים ובחוות-דעתה של מהנדסת העיר, קבעה ועדת הערר המחוזית כי הוועדה המקומית שגתה שעה שאפשרה את אישור הבקשות לתוספת עשרות יחידות הדיור במתחם. עוד נקבע כי לא הובהר ולא נדון כיצד לשיטת הוועדה המקומית תסופק תשתית שתאפשר איכות חיים סבירה לבריאות, לחינוך וליתר צרכי המגורים העירוניים.
עוד נאמר בהחלטת הוועדה המחוזית כי לא הובהר ולא נדון מדוע חרף הגעה ל־"full capacity", כלשון מהנדסת העיר, ולצפיפות של 31,800 איש לקמ"ר - ניתן לאשר פרויקט שהינו חלק "ממתחם אחד" בלא הצגת פתרון לכשלים התכנוניים הקריטיים במתחם ובאזור הסמוך.
עוד הוסיפה ועדת הערר המחוזית, כי מן הראוי היה שהוועדה המקומית תבחן חלופה תכנונית המשלבת ראייה רחוקת טווח וצופה פני עתיד, אשר במסגרתה נלקח בחשבון תכנון כולל למתחם כולו.
פרשנות: במובנים רבים מבטאת החלטת ועדת הערר המחוזית את הגישה הנוכחית של מוסדות התכנון: העדפה לתכנון מתחמי ולמתחמי התחדשות עירונית גדולים אשר במסגרתם ניתן לתכנן טוב יותר את התשתיות ואת כלל צרכי התושבים.
כמו כן מבטאת החלטת ועדת הערר את הגישה לפיה חריגה של ועדת תכנון מחוות-הדעת של אנשי המקצוע מטעמה ושל היועצים המשפטיים צריכה להיות נדירה ומנומקת.
ועדות הערר נכנסות לתוככי ההחלטות
החלטות אלו ואחרות מראות אף על העובדה שלהבדיל מבית המשפט המנהלי שהינו ערכאת ביקורת בעיקר על דרך ההתנהלות וללא התערבות בהחלטה עצמה, הרי שוועדות הערר לחלוטין נכנסות לתוככי ההחלטות עצמן ולנעלי הוועדות המקומיות ומתערבות בעת שהן רואות שיש הצדקה לכך.
את העוררים ייצגו עו"ד ליטל סמארה ועו"ד שרי נוימן.
ערר בי13029/0422 דרחי אבינועם נגד הוועדה המקומית לתכנון והבנייה בת ים