מימין: מנכ''ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, שר הבינוי יצחק גולדקנופף ומנהל רמ''י ינקי קוינט בהגרלה הרביעית של ''דירה בהנחה'' / צילום: אלעד זגמן, ענבה, לע''מ
כבר כמעט חצי שנה חלפה מאז הוקמה הממשלה הנוכחית, שישה חודשים שבהם הפעילות בשוק הנדל"ן הלכה ודעכה - על רקע הריבית העולה, האינפלציה הגואה, חוסר הוודאות המסוים וכל הגורמים הללו גם יחד. עוד ועוד מכרזים לקרקעות, בכל רחבי הארץ, נסגרו ללא זוכים, סיטואציה שכמעט שכחנו שאפשרית בשנתיים האחרונות, ולמרות שכבר נערכה הגרלה נוספת במסגרת תוכנית "דירה בהנחה" השנה, גם לגביה ישנם הרבה מאוד סימני שאלה פתוחים.
● מנהל רשות המסים לשעבר במשפט נתניהו: "הפטור מדיווח מס לא ראוי"
● סמוטריץ' נגד הבנקים: להטיל מס על רווחי היתר שלהם בשיעורים גבוהים
● כך תפחיתו את הסיכון להונאות נדל"ן בהשקעות בחו"ל
בעוד שבועיים, 12 ביוני, תתקיים ישיבה של מועצת מקרקעי ישראל, בה אמורות להתקבל כמה החלטות בדיוק בנושאים אלו - החלטות משמעותיות ראשונות שיינתנו תחת שר הבינוי והשיכון הנוכחי, יצחק גולדקנופף, ואמורות לתת מענה בעיקר לבעיית הסטגנציה בשוק ולעלייה המשמעותית בשיעור המכרזים שנכשלו בחודשים האחרונים.
לצד זה, ההחלטות גם עשויות לרמוז במשהו על הכיוון החדש שאליו מתכוון המשרד להפנות את הגרלות "דירה בהנחה" הבאות. לקראת ישיבת המועצה, ועם פרסום סדר יומה באופן רשמי, גלובס עושה סדר בדברים - וגם מצביע על אתגר אחד משמעותי שאיתו צפויים להתמודד מקבלי ההחלטות רגע לאחר אישור ההצעות שעל סדר היום.
"חייבים להמשיך לשווק, גם במחיר של הכנסת היד לכיס"
נושא כישלון המכרזים הוא אחת הדאגות הגדולות ביותר של מקבלי ההחלטות כיום. כבר דיווחנו כאן לא פעם בחודשים האחרונים על כישלונות רבים בסקטור השכירות ארוכת הטווח, לרבות בחברה הערבית - וזהו רק קצה הקרחון. אם בשנים 2021 ו־2022 כל מכרז נחטף, גם בפריפריה הרחוקה ובוודאי באזורי הביקוש, היום הדברים נראים אחרת, והם מובילים לתוצאה אחת: פחות שיווקים, פחות התחלות בנייה פוטנציאליות, וכתוצאה מכך, פחות היצע, שיחריף את משבר הדיור.
ההצעות שעל סדר היום בישיבת המועצה הקרובה מכוונות במיוחד לעניין זה. אחת המרכזיות שבהן היא שיווק מחדש של מכרז שנכשל בפריפריה עם מכרז לקרקע במרכז, וכך להגדיל את הכדאיות הכלכלית עבור המציעים. כך לדוגמה, מכרז לקרקע למגורים בצפון או בנגב שנסגר ללא זוכים, ישווק מחדש כחבילה אחת עם קרקע בהרצליה, בכל ייעוד שהוא - והאטרקטיביות של אותה קרקע במרכז תמשוך יזמים להציע הצעות על שתי הקרקעות יחד.
"אחת הטענות נגדנו, היא בהקשר למחירי הקרקע ולתרומה להעלאת מחירי הקרקעות", אומר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן. "ההצעה הזו מהווה הצהרה מצידנו - זה לא המצב. אנחנו למעשה מייצרים מנגנונים שמאפשרים גם למכרזים מחוץ לאזורי הביקוש להתממן ולהפוך כלכליים. זאת גם הזדמנות ליזמים לשלב ידיים, לשתף פעולה וכך להוציא לדרך בנייה על שתי קרקעות במקביל.
"אנחנו רואים את מה שקורה, יש היום סטגנציה בשוק הדיור", אומר מורגנשטרן, "לכן, אנחנו חייבים להמשיך לשווק, לראות שעסקאות מתבצעות ושיש התחלות בנייה - גם במחיר של הכנסת היד לכיס והקצאה של מאות מיליונים ככסף תקציבי, כדי להציל את אותם מכרזים. זו התפיסה שאנחנו מאמינים בה. עלינו להילחם על כל מכרז, כי היכולת שלנו להשפיע על המחירים גם באזורי הביקוש, היא באמצעות יצירת אלטרנטיבה מחוץ לאזורי הביקוש בערים כגון עפולה, נוף הגליל, אשקלון, נתיבות, אופקים ועוד. אנחנו צריכים להגדיל את ההיצע, במאסות ובכל הארץ, כי כאשר הריבית תרד - והיום הזה יבוא - האחריות שלנו הוא לייצר מספיק דירות למלאי".
ההנחות יגדלו בפריפריה - אך יישארו גם במרכז
לצד הרצון "להציל" מכרזים כושלים נמצאת גם שאלת ההגרלות: תוכנית ההגרלות "דירה בהנחה", שהושקה על ידי הממשלה הקודמת, ממשיכה גם תחת הממשלה הנוכחית - אך זו כבר הצהירה שתשנה את המתכונת שלה ותפעל להרחבת ההנחות בפריפריה. למרות זאת, נראה שההנחות במרכז הארץ עדיין יישארו, גם אם מצומצמות יותר, וערים נוספות באזורי הביקוש ייכנסו ל"מעגל ההגרלות".
אחת ההחלטות המרכזיות שצפויה להתאשר בישיבת המועצה הקרובה היא כי "באזור עדיפות לאומית ובקו עימות, לא יילקח בחשבון ערך הקרקע בעת קביעת השווי למ"ר", משמע לא ייקבע מחיר מינימום למכרז. החלטה נוספת היא "הרחבת אזורי השיווק של תוכנית מחיר מטרה" - כך שזו תגיע גם לאזורים פריפריאליים, אך גם לערים באזורי הביקוש שטרם הייתה בהם בצורה משמעותית, דוגמת רעננה או הרצליה.
כך או כך, כוונת משרד הבינוי והשיכון היא להעניק בפריפריה הנחות משמעותיות יותר, ובאזורי הביקוש - הנחה של 200 עד 300 אלף שקל לכל היותר. "אנחנו רוצים לייצר מצב שבו ליותר אנשים תינתן הנחה", אומר מורגנשטרן. "באזור המרכז, הנחה של 500 או 600 אלף שקל על דירה של 3 מיליון שקל כנראה לא תייצר דיור בר-השגה, אבל כשנציע הנחה של 200 עד 600 אלף שקל לדירה בשווי מיליון או מיליון וחצי שקל - ייצרנו דירה שהיא באמת דירה בהישג יד. כדי שזה יקרה, אנחנו מעבירים החלטות שיסבסדו הן את היזמים והן את רוכשי הדירות, ולכך נדרש הרבה מאוד כסף".
ההטבות למילואימניקים - והמורכבות המשפטית
עוד החלטה שתובא לאישור מועצת מקרקעי ישראל היא הרחבת ההטבות למילואימניקים: הגדלת תקרת ההנחה בהקצאת קרקע לחיילי מילואים מ־75 אלף שקל ל־100 אלף שקל, זאת במקביל למתן עדיפות בהגרלות "דירה בהנחה", בדומה לבני מקום ולצד נכים רתוקים, ונרשמי התוכנית שטרם זכו בדירה במסגרתה.
ההטבות למילואימניקים עשויות להיתקל באתגר משפטי: בשנת 2012, במסגרת עתירה שהוגשה לבג"ץ נגד חוקיותה של הטבה לחיילי מילואים במכרזים פומביים של מינהל מקרקעי ישראל, קבע בג"ץ כי אומנם הממשלה מוסמכת להעניק הטבות למשרתי מילואים, אך "הסמכות שניתנת לממשלה צריכה להיות מופעלת בגדרי החוק המסמיך ומבלי לפגוע בזכויות יסוד של הפרט או של קבוצה מסוימת". הרחבת ההטבות כעת עשויה לגלגל את הכדור שוב אל בג"ץ, ולהעמיד שוב במוקד את המתח בינו לבין מקבלי ההחלטות בממשלה.
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בהקשר זה כי מדובר בהטבות קיימות אשר יורחבו כעת, וכי הנושא נבדק ומגובש על פי לפסק הדין שניתן ב־2012 על ידי בג"ץ, כדי להתאימו לעמדה שנקטו שופטי בג"ץ בהחלטתם לגבי אותה עתירה.